Wynik osiągnięty w ubiegłym roku był absolutnie rekordowy. Nikt wcześniej nie zrealizował takiej liczby otwarć parków handlowych w jednym roku. W 2026 roku utrzymamy wysokie tempo ekspansji – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Magdalena Kowalewska Kasperowicz, Chief Operating Officer, LCP Poland, part of M Core.
Z początkiem 2026 roku LCP Poland, part of M Core dysponuje już setką nieruchomości w Polsce. Jaka jest dzisiaj wartość Waszego portfela i na jakim etapie jest realizacja celu budowy portfela o wartości 1 miliarda euro?
Wartość naszego istniejącego portfela nieruchomości w Polsce przekracza dziś 800 mln euro. Jeśli uwzględnimy dodatkowo realizowane i przygotowywane projekty deweloperskie, jesteśmy już bardzo blisko osiągnięcia celu budowy portfela o wartości 1 miliarda euro.
Co istotne, widzimy szereg przesłanek, które pozwalają z dużą dozą optymizmu zakładać, że realizacja tego celu jest możliwa jeszcze w bieżącym roku. Konsekwentnie rozwijamy skalę działalności w Polsce, która pozostaje dla naszego kolektywu jednym z kluczowych rynków w Europie, zarówno pod względem inwestycyjnym, jak i operacyjnym.
Czy w 2026 roku planujecie utrzymać rekordowe tempo z ubiegłego roku, w którym otwarto aż 15 nowych M Parków?
Wynik osiągnięty w ubiegłym roku był absolutnie rekordowy – zarówno w naszej historii, jak i w skali całego rynku, na którym – z naszych wyliczeń, nikt wcześniej nie zrealizował takiej liczby otwarć parków handlowych w jednym roku. W 2026 roku utrzymamy wysokie tempo ekspansji. W portfelu posiadamy projekty będące w realizacji oraz kolejne zabezpieczone inwestycje, przy czym informacje o następnych nowych projektach czy otwarciach będziemy komunikować etapowo. Zdecydowanie rok 2026 będzie dla LCP okresem dalszego, systematycznego rozwoju. A z jaką liczbą otwarć go skończymy, będziemy mniej więcej wiedzieli pod koniec III kwartału.
Jakie kryteria muszą spełniać nowe lokalizacje, aby trafić do portfela M Park?
Wybór nowych lokalizacji pod M Parki opieramy na jasno określonych kryteriach: inwestujemy w miasta powyżej 10.000 mieszkańców lub siedziby gmin miejsko-wiejskich, w atrakcyjnych województwach, na działkach min. 7.000 m kw. w pierwszej linii zabudowy. Takie podejście pozwala nam zapewnić zarówno widoczność, jak i dodatkową atrakcyjność M Parków dla najemców i klientów. Warto dodać, że patrzmy też na duże miasta – przykładem może być chociażby Wrocław, gdzie dopasowaliśmy wielkością oraz ofertą nasz M Park, do potrzeb konkretnej dzielnicy.
W jakim stopniu model nabywania gotowych projektów deweloperskich dominuje nad własną działalnością budowlaną firmy?
Nie ma tu stałych zasad – wszystko zależy od atrakcyjności działki. Pula takich terenów jest ograniczona, dlatego czasem sami identyfikujemy odpowiednie lokalizacje, jak w przypadku Świdnika czy Redy, a czasem atrakcyjne grunty są już zajęte przez innych deweloperów. Wówczas wchodzimy z nimi we współpracę, kupując projekt. Poza tym nie możemy mówić o typowych, gotowych projektach deweloperskich – często nabywamy projekty na etapie ich wstępnego przygotowania, co pozwala nam finalnie otworzyć park już w kolorystyce i brandzie M Parku.
Jakie wyzwania na rynku finansowym postrzegacie jako najistotniejsze dla stabilności portfela M Core w Polsce?
Najważniejsze wyzwania dla stabilności portfela M Core w Polsce wiążą się z kosztami i dostępnością finansowania. Zmiany stóp procentowych i polityki monetarnej wpływają na koszty kredytów, a instytucje finansowe coraz częściej uwzględniają także wymogi środowiskowe i regulacyjne przy decyzjach inwestycyjnych. Dlatego kluczowe jest dla nas utrzymanie portfela odpornym na wahania rynku i elastycznym wobec zmieniających się warunków finansowych.
Jak zmieniają się w ostatnim czasie warunki finansowania i jaki to ma wpływ na inwestycje LCP?
W ostatnich latach banki prowadzą bardziej otwartą politykę wobec renomowanych klientów o dobrej kondycji finansowej i silnej pozycji rynkowej – zarówno w zakresie poziomów lewarowania, warunków spłaty kredytów, jak i marż. M Core jest postrzegany jako taki partner, dlatego warunki, na jakich współpracujemy z instytucjami finansowymi, z roku na rok się poprawiają. Jednocześnie obserwujemy większą uwagę banków na „zielony” aspekt projektów oraz zgodność z wymaganiami taksonomii, co powoduje, że inwestorzy posiadający starsze aktywa częściej mają trudności z pozyskaniem finansowania. Nie dotyczy to jednak M Core – nasz portfel jest zrównoważony środowiskowo, a projekty są certyfikowane na poziomie BREEAM Very Good lub wyższym.
W 2025 roku otworzyliście obiekty w miastach takich jak Trzebiatów czy Szprotawa. Czy w 2026 roku dolna granica populacji miejscowości, w których planujecie inwestycje, ulegnie dalszemu przesunięciu?
Nie planujemy zmieniać dolnej granicy populacji miast, w których inwestujemy. Jak pokazują ostatnie otwarcia w Trzebiatowie i Szprotawie, M Park doskonale radzi sobie także w mniejszych miejscowościach, jeśli działka jest dobrze położona, a dobór najemców jest odpowiedni. W Trzebiatowie w ramach M Parku otworzono pierwszy w mieście Lidl, lokalna piekarnia przyciąga codziennie kolejki klientów – wyprzedając towar do południa, a kebab działający w parku sprzedaje w niektóre dni nawet 100 kg mięsa. Podobnie w Szprotawie obecność siłowni Xtreme i Biedronki wzmacnia ruch w parku i wpływa korzystnie na wyniki pozostałych najemców.
Jak w obliczu dużej podaży nowej powierzchni (ok. 600 tys. m² w 2025 r.) LCP zamierza wyróżnić swoje M Parki na tle rosnącej konkurencji?
W obliczu rosnącej podaży nowej powierzchni handlowej LCP koncentruje się na kilku kluczowych czynnikach, które wyróżniają M Parki na tle konkurencji. Przede wszystkim stawiamy na przemyślane lokalizacje i dobór najemców, co zapewnia dużą atrakcyjność dla klientów lokalnych i z okolicznych miejscowości. Dodatkowo kładziemy duży nacisk na doświadczenie klienta – wygodny układ sklepów, strefy parkingowe oraz oferta usług dodatkowych, takich jak gastronomia czy fitness, sprawiają, że nasze parki stają się naturalnym centrum zakupów w danym mieście. Jednocześnie podążamy za nowymi trendami i uwzględniamy aspekty zrównoważonego rozwoju, np. zapewniając miejsca z ładowarkami dla samochodów elektrycznych, co odpowiada na rosnące potrzeby klientów.
Czy w 2026 roku model „kotwicy spożywczej” uzupełnionej o dyskonty niespożywcze (Pepco, Dealz, Tedi) nadal jest fundamentem, czy szukają Państwo nowych branż?
Nie ograniczamy się wyłącznie do modelu „kotwicy spożywczej” uzupełnionej o dyskonty niespożywcze. Obserwujemy, że obecność najemców z sektora fitness czy starannie dobranej gastronomii pozytywnie wpływa na funkcjonowanie parków handlowych i zwiększa atrakcyjność całego M Parku dla klientów. Doskonałym przykładem jest wspomniany już wyżej Trzebiatów – właściwie dobrany tenant mix sprawia, że parking jest niemal pełen praktycznie przez cały dzień. Pokazuje to, jak ważne jest tworzenie zróżnicowanej i dopasowanej oferty najemców.
Jak duży udział w nowo podpisywanych umowach stanowią marki lokalne w stosunku do międzynarodowych sieci handlowych?
W nowo podpisywanych umowach najemców M Parków dominują międzynarodowe sieci handlowe, które stanowią większość powierzchni najmu. Jednocześnie coraz większe znaczenie zyskują marki lokalne – szczególnie te z sektora gastronomii czy usług – które wnoszą charakter i indywidualny klimat do parków. Taki dobór najemców pozwala nam tworzyć zrównoważony i stabilny portfel, odporny na wahania popytu i preferencji klientów.
Czy planujecie wzbogacać ofertę M Parków o funkcje pozahandlowe, takie jak punkty usługowe, medyczne czy przestrzenie coworkingowe? Czy widzicie wzrost zainteresowania najmem powierzchni w parkach handlowych ze strony sektora usług medycznych lub branży fitness?
Kluby fitness stały się naturalną częścią tenant mix naszych parków handlowych – pozwalają mieszkańcom mniejszych miast korzystać z lokalnych obiektów, do których chętnie uczęszczają. Widzimy również rosnące zainteresowanie sektorem usług medycznych naszym formatem – dobrym przykładem jest otwarcie lokalu Diagnostyki w M Park Szubin. Jeśli chodzi o przestrzenie coworkingowe, do tej pory nie mieliśmy z nimi styczności, ale jest to potencjalny kierunek rozwoju w przyszłości, którego nie można wykluczyć.
Jak trend „gastronomizacji” parków handlowych wpływa na Waszą strategię doboru najemców?
Trend „gastronomizacji” parków handlowych w znaczący sposób wpływa na naszą strategię doboru najemców. Doskonałym przykładem jest Trzebiatów, o którym już wspominaliśmy, ale takich przypadków jest więcej – słynna pizzeria Casa di Paolo w M Park Reda przyciąga codziennie kolejki, podobnie jak kebab w M Park Plac Vogla. Równie dobrze radzi sobie gastronomia w M Park Siedlce. Zasada, którą się kierujemy, to indywidualizacja – potencjał gastronomiczny danego miejsca analizujemy indywidualnie, biorąc pod uwagę zarówno charakter lokalnej społeczności, jak i potencjalne marki, które mogłyby w danym miejscu odnieść sukces. Często są to lokalne marki, które otwieramy jako tzw. specialty leasing, czyli w elastycznych powierzchniach poza bryłą główną parku.
Jak oceniacie potencjał marek, które dotychczas wybierały galerie handlowe, a obecnie coraz śmielej pukają do drzwi parków handlowych?
Obserwujemy rosnące zainteresowanie parkami handlowymi ze strony marek, które dotychczas koncentrowały się głównie na galeriach. Widzimy w tym duży potencjał – jednak wszystko musi być dopasowane indywidualnie do samego parku oraz obecnej już konkurencyjnej oferty ze strony galerii w danym mieście. Park handlowy pozwala takim markom dotrzeć do lokalnych społeczności w mniejszych miastach, a jednocześnie korzystać z niższych kosztów operacyjnych niż w tradycyjnej galerii. Dobrze dobrany tenant mix sprawia, że nowe marki mogą skutecznie wkomponować się w naszą ofertę, przyciągając klientów i wzmacniając ruch w całym M Parku. Przykładem marki, która dotąd występowała w centrach handlowych, a która pozyskaliśmy dla parku handlowego, jest Douglas, który z powodzeniem funkcjonuje w M Park Mrągowo.
Standardem dla nowych inwestycji LCP (np. M Park Szubin czy Trzebiatów) stał się certyfikat BREEAM na poziomie Very Good. Jaki procent starszych obiektów w portfelu przejdzie w 2026 roku modernizację w celu dostosowania do wymogów ESG?
Obecnie realizujemy projekt certyfikacji BREEAM dla całego portfela nieruchomości LCP, w tym zarówno nowych obiektów. Ze względu jednak na skalę naszych inwestycji – ponad 100 nieruchomości w portfelu, proces jest realizowany etapowo, wymaga starannego przygotowania i wdrożenia. Planujemy zakończyć go w 2026 roku. W efekcie wszystkie nasze parki będą dostosowane do wymogów ESG, co pozwoli utrzymać wysokie standardy zrównoważonego rozwoju i jakości obsługi najemców oraz klientów.
Czy instalacja fotowoltaiki i stacji ładowania pojazdów elektrycznych jest już standardem we wszystkich 100 obiektach firmy?
Instalacja fotowoltaiki i stacji ładowania pojazdów elektrycznych nie jest jeszcze standardem we wszystkich 100 obiektach LCP, ale w nowych projektach staje się coraz istotniejszym elementem. Warto podkreślić techniczny aspekt implementacji fotowoltaiki – odpowiednia konstrukcja dachu jest kluczowa dla jej trwałego i bezpiecznego montażu. W przeszłości LCP powiększało portfel również poprzez akwizycje gotowych parków, które często były budowane bez uwzględnienia takich wymagań. W aktualnych projektach deweloperskich kwestie te są coraz częściej brane pod uwagę. Dodatkowo mamy projekt wdrożenia stacji ładowania na parkingach wszystkich naszych obiektów i proces ten jest obecnie w toku.
Rozmawiał; Radosław Rybiński
