Portfolio Scallier obejmuje projekty związane z budową, rozbudową oraz modernizacją parków handlowych i regionalnych centrów zakupowych. Zajmujemy się całościowym przygotowaniem projektów, realizacją inwestycji oraz ich komercjalizacją oraz zarządzaniem – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Bartosz Nowak, partner zarządzający, Scallier. Bartosz Nowak wystąpi podczas konferencyjnej części targów #scf2026spring, które odbędą się w dniach 24-25 marca na stadionie Legii Warszawa.
Zacznijmy nasza rozmowę od pokazania drogi, jaką firma Scallier przeszła od momentu powstania do dzisiaj. Jak na przestrzeni ostatnich lat rozwijała się Wasza działalność? Jak można zdefiniować główne obszary działania Scallier?
Od rozpoczęcia działalności w 2011 roku firma ukierunkowana jest na obsługę nieruchomości komercyjnych z sektora handlowo-usługowego na terenie Polski. W 2018 roku działalność Scallier rozszerzona została o rynek rumuński. Od 15 lat rozwijamy i doskonalimy autorski model zarządzania nieruchomościami handlowymi, dostosowując go do zmieniających się realiów rynkowych oraz oczekiwań inwestorów.
Nasza działalność koncentruje się na czterech komplementarnych filarach. Zarządzanie nieruchomościami realizowane jest poprzez wyspecjalizowaną spółkę Scallier Property Services, zapewniającą pełną kontrolę nad efektywnością operacyjną aktywów.
Przeprowadzamy jednocześnie procesy komercjalizacji i rekomercjalizacji obiektów handlowych, skupiając się na maksymalizacji wartości nieruchomości. Kolejnym obszarem aktywności Scallier jest doradztwo inwestycyjne, obejmujące transakcje zakupu i sprzedaży nieruchomości komercyjnych.
Równolegle, w ramach działalności dewelopersko-inwestycyjnej, Scallier realizuje projekty w sektorze retail, zarówno w formule usługowej na rzecz inwestorów i deweloperów, jak i we współpracy z partnerami biznesowymi.
W roku 2025 Scallier komunikował rozbudowę struktur organizacyjnych. Z czego wynika potrzeba wprowadzanych zmian?
W minionym roku Scallier zaangażowany był w proces dalszego wzmacniania struktur zarządczych w ramach działalności prowadzonej na rynku polskim, a w tym roku zamierzamy go kontynuować. Jego kluczowym elementem było objęcie w kwietniu ubiegłego roku stanowiska Head of Property Management przez Rafała Langera – specjalisty legitymującego się ponad 20-letnim doświadczeniem w zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi. Kompetencje Rafała jako szefa działu obejmują, zarówno operacyjne wsparcie zespołu zarządców i rozwój realizowanych projektów, jak również rozbudowę linii biznesowej w obszarze zarządzania nieruchomościami, co ma podbić skale naszych działań i przynieść wzrost efektywności portfela.
Jednocześnie, w ubiegłym roku Scallier znacząco wzmocnił kompetencje w obszarze doradztwa inwestycyjnego. Od września 2025 roku za rozwój tego filaru działalności firmy odpowiada Michał Radomski, który wspiera inwestorów instytucjonalnych i prywatnych w realizacji strategii inwestycyjnych, alokacji kapitału oraz budowie i optymalizacji portfeli nieruchomości. Dzięki temu firma znacząco zwiększyła potencjał do kompleksowego wsparcia klientów w procesach decyzyjnych, zarządzania sprzedażą aktywów oraz reprezentowania właścicieli nieruchomości i deweloperów w transakcjach rynkowych.
Konsekwentna rozbudowa zespołu oraz wdrażanie nowych rozwiązań organizacyjnych pozwala nam oferować klientom w pełni zintegrowane usługi doradcze, przy jednoczesnym zwiększaniu skali operacyjnej w obszarze zarządzania nieruchomościami handlowymi.
Aktualnie prowadzone pertraktacje z potencjalnymi klientami dotyczące przejęcia zarządzania kolejnymi obiektami, w tym portfelami inwestycyjnymi o rozproszonej strukturze lokalizacyjnej, a także intensyfikacja działań w obszarze komercjalizacji powierzchni handlowych, tworzą realne podstawy do istotnego zwiększenia skali działalności i wzrostu naszego udziału w rynku.
Porozmawiajmy o nowych inwestycjach. Obecnie przygotowujecie kilka projektów deweloperskich, które są na różnych etapach realizacji. Jakie to inwestycje?
Portfolio Scallier obejmuje projekty związane z budową, rozbudową oraz modernizacją parków handlowych i regionalnych centrów zakupowych. Zajmujemy się całościowym przygotowaniem projektów, realizacją inwestycji oraz ich komercjalizacją.
Obecnie Scallier prowadzi procesy komercjalizacji kilku inwestycji prowadzonych na rzecz klientów, które zlokalizowane są w Toruniu, Bydgoszczy, Rudzie Śląskiej, Zabrzu, Darłowie oraz Świętochłowicach. Ich łączna powierzchnia handlowa (GLA) przekracza 40 tys. mkw.
Jednocześnie w dziale deweloperskim procedujemy realizację nowych obiektów, na etapie budowy jest park handlowy w Zabrzu. a w trakcie przebudowy pawilon w Bolesławcu. Kolejne projekty są w fazie przygotowawczej. Wszystkie inwestycje prowadzone są przez Scallier w modelu end-to-end – od etapu akwizycji gruntu, poprzez komercjalizację i wprowadzenie projektów na rynek, aż po docelowe zarządzanie obiektami.
Jaką strategię rozwoju obecnie realizuje Scallier? Jakie założenia przyjęła firma na 2026 rok?
Planujemy kontynuować działalność w dotychczasowym zakresie, konsekwentnie rozwijając porttfolio zarządzanych nieruchomości. W Polsce spółka obsługuje, zarówno obiekty prywatnych właścicieli, w tym część od początku istnienia firmy, jak i nieruchomości należące do klientów instytucjonalnych. Obecnie w zarządzaniu Scallier znajduje się ponad 50 inwestycji o łącznej powierzchni przekraczającej 75 tys. m². Priorytetem firmy jest znaczące zwiększenie skali tej działalności, z uwagi na rosnące znaczenie jakości zarządzania na rynku nieruchomości komercyjnych.
Naszym celem jest podwojenie zarządzanej powierzchni do 150 tys. m², co realizowane jest m.in. poprzez rozbudowę zespołu, wydzielenie dedykowanego podmiotu zarządczego oraz wdrażanie nowoczesnych narzędzi IT. Zapraszany do współpracy właścicieli nieruchomości, deweloperów, inwestorów oraz asset managerów.
Drugim filarem działalności spółki jest komercjalizacja projektów, prowadzona zazwyczaj na zasadzie wyłączności. Obecnie firma zajmuje się komercjalizacją około 50 tys. m² powierzchni handlowej w inwestycjach, których otwarcie planowane jest w latach 2026–2027.
Równolegle w dziale deweloperskim planujemy realizację kolejnych projektów, zapewniając naszym inwestorom i partnerom kompleksową obsługę inwestycji – od wyboru lokalizacji i zakupu gruntu, przez budowę i komercjalizację, aż po oddanie do użytkowania. Zwykle obejmujemy również zarządzanie gotowymi obiektami i wspieramy sprzedaż nieruchomości jako agent. W tym modelu operacyjnym funkcjonujemy, zarówno w Polsce, jak i w Rumunii.
Na rynku rumuńskim Scallier zarządza obecnie ośmioma parkami handlowymi, zrealizowanymi i skomercjalizowanymi przez spółkę w ostatnich latach. W 2026 roku planujemy kontynuować te obsługę, przy jednoczesnym utrzymaniu wysokiej jakości zarządzania i optymalizacji wyników operacyjnych.
W minionym roku obserwowaliśmy kontynuację ekspansji inwestycyjnej w segmencie retail, szczególnie w mniejszych miastach. Przed jakimi wyzwaniami stoi branża u progu 2026 roku? Co stanowi obecnie największą barierę w realizacji nowych projektów?
Zasoby rynku handlowego w Polsce rozwijają się w imponującym tempie. W ostatnich latach inwestycje w sektorze zdominowały parki handlowe oraz centra convenience. Kluczowym czynnikiem dla nowych projektów jest lokalizacja oraz jej atrakcyjność w ocenie najemców, a także odpowiednia dostępność komunikacyjna gruntu.
O kształcie podaży nowych inwestycji decydują przede wszystkim najemcy, wśród których dominują sieci handlowe, szczególnie w średnich i małych miastach, gdzie powstaje obecnie największa liczba obiektów handlowych w tym formacie. Jednocześnie rośnie liczba miejscowości, które można uznać za nasycone i skreślić z listy potencjalnych lokalizacji.
Dla firm takich jak Scallier to strategicznie istotny moment. Efektywne przygotowanie i uruchomienie nowych projektów deweloperskich to jeden aspekt działalności, ale równie ważne jest sprawne zarządzanie już oddanymi obiektami, zarówno w obszarze operacyjnym i technicznym, jak i współpracy z najemcami oraz w kontekście efektywności portfeli inwestycyjnych.
W miarę jak kolejne miasta są anektowane przez wiodące sieci handlowe, potencjał dalszej ekspansji stopniowo maleje. Rynek parków handlowych w Polsce zbliża się do etapu nasycenia i przy utrzymaniu obecnego tempa inwestycji może osiągnąć go w perspektywie najbliższych dwóch lat.
Jak Scallier radzi sobie z agresywną ekspansją konkurencji w miastach poniżej 20-30 tys. mieszkańców? Czy grozi nam „kanibalizacja” projektów w lokalizacjach, gdzie parki handlowe powstają zbyt blisko siebie?
Na polskiej mapie handlowej wciąż pozostaje wiele białych plam. Trwa aktualnie wyścig o miasta powiatowe oraz większe ośrodki gminne, jednak po dwóch – trzech latach intensywnej ekspansji rynek zweryfikuje część nowo powstałych parków.
W wielu przypadkach inwestycje realizowane w powiatach inicjowane są bez mocnych przesłanek rynkowych. Umowy najmu zawierane są przeważnie na pięć lat, z wyjątkiem operatorów spożywczych, którzy podpisują kontrakty długoterminowe na 10–15 lat. W miastach, w których funkcjonują dwa lub trzy parki handlowe, część obiektów wkrótce stanie przed koniecznością renegocjacji umów lub pozyskania nowych najemców.
Nasze doświadczenie wskazuje, że w miastach do 20 tys. mieszkańców optymalny jest jeden park handlowy, co oznacza, że rynek może w niedługim czasie odnotować pierwsze zamknięcia obiektów w mniej perspektywicznych lokalizacjach.
W mniejszych miastach przewidujemy wzrost pustostanów w starszych obiektach na rzecz nowych, większych parków, które będą „domykać” lokalne rynki. Ważnym kierunkiem pozostaje także redewelopment przestarzałych nieruchomości, w tym dawnych supermarketów sieciowych liczących 10 lat lub więcej. W tym kierunku patrzymy także w kontekście rozwoju aktywności Scallier w nadchodzących latach.
Równocześnie coraz większy potencjał rozwoju dostrzegamy w większych ośrodkach miejskich i na przedmieściach dużych miast. Na rynku widoczny jest trend do realizacji większych projektów handlowych, które odpowiadają rosnącym wymaganiom najemców i dynamice lokalnych rynków.
Jaką rentowność mają parki handlowe? Czy realizując nowe projekty trudniej jest teraz „dowieźć” zakładany yield dla inwestora?
Mniejsze obiekty handlowe mogą generować roczny zwrot na poziomie 7–8 %, w zależności od klasy nieruchomości, lokalizacji, długości umów najmu oraz jakości najemców, w tym obecności operatorów spożywczych. Inwestorzy dysponujący niezabudowaną nieruchomością, gotowi zaangażować się w proces deweloperski mogą liczyć na wyższą rentowność niż przy zakupie gotowego obiektu.
Rynek ulega konsolidacji, profesjonalizacji i stopniowemu nasyceniu. Rosnące koszty realizacji inwestycji, wyższe stopy procentowe i koszt kapitału, a także presja na stawki czynszowe ograniczają przestrzeń marżową dla deweloperów.
Wydłużający się proces przygotowania inwestycji również pozostaje jednym z kluczowych wyzwań, spowalniając tempo realizacji nowych projektów. Jednocześnie dostępność atrakcyjnych, niezagospodarowanych gruntów systematycznie maleje, a konkurencja na rynku staje się coraz silniejsza.
Zarówno realizacja, jak i zarządzanie obiektami wymaga dziś większego nakładu pracy. Rosnące wymagania regulacyjne i oczekiwania najemców zwiększają złożoność procesów operacyjnych.
W kontekście akwizycji obecne ceny nie odzwierciedlają w pełni rosnących kosztów wytworzenia, kosztu kapitału ani generowanych dochodów, co ogranicza dynamikę wolumenu transakcji. Sprzedaż w tych warunkach rynkowych nie zawsze jest optymalnym rozwiązaniem.
Rosnące koszty utrzymania nieruchomości mają istotny wpływ na wartość aktywów, dlatego wyspecjalizowana obsługa, oparta na efektywnej współpracy i dobrych relacjach z najemcami, staje się kluczowym czynnikiem wpływającym na rentowność i długoterminową wartość inwestycji.
Czy standardowy tenant mix w nowych obiektach wciąż wystarcza? Z jakimi wyzwaniami wiąże się wprowadzanie do parków handlowych gastronomii, popularnych usług czy stref rozrywki, których oczekują klienci?
Naszym kluczowym zadaniem jest weryfikacja lokalnego rynku oraz analiza najemców w celu stworzenia odpowiedniego mixu, optymalizacja stawek czynszu oraz wprowadzanie rozwiązań, zwiększających atrakcyjność oferty handlowej i usługowej obiektów.
Sektor parków handlowych podlega w ostatnich latach bardzo dynamicznym zmianom. Jeszcze dekadę temu ponad połowa sieciowych marek, które obecnie rozwijają się w tym formacie nie była obecna w Polsce. Obserwujemy również trend wchodzenia do parków handlowych sieci, które wcześniej otwierały sklepy wyłącznie w dużych centrach handlowych.
W dużych ośrodkach miejskich parki handlowe ewoluują z funkcji szybkich zakupów w lokalne destynacje wielofunkcyjne. Oprócz tradycyjnego handlu oferują teraz coraz szerszą gamę usług, w tym gastronomię, fitness, opiekę medyczną, rozrywkę oraz punkty e-commerce, wpisując się w koncepcję miast 15-minutowych. Komercjalizując większe obiekty rozwijamy ofertę związaną z modą, sportem oraz zdrowiem i urodą, odpowiadając na oczekiwania konsumentów.
Najnowszym, interesującym trendem jest natomiast obecność w parkach handlowych dealerów samochodowych. Na polski rynek wchodzą nowe marki aut, w tym chińskich producentów, poszukujące przestrzeni na showroomy, co świadczy o stale pojawiających się, nowych możliwości komercyjnych w tym segmencie.
Scallier aktywnie działa na rynku rumuńskim. Z czego wynikała decyzja o jego wyborze?
Obserwowaliśmy rynek rumuński od 2015 roku, a w 2017 roku wzięliśmy udział w pierwszej konferencji poświęconej rozwojowi tamtejszego sektora nieruchomości komercyjnych. Realne działania prowadzące do współpracy z grupą inwestorów rozpoczęliśmy w 2018 roku.
W ciągu kolejnych pięciu lat zrealizowaliśmy osiem parków handlowych, z których jeden został już sprzedany funduszowi zarządzanemu przez rumuński bank. Ostatni obiekt został otwarty w połowie 2025 roku. Obecnie w Rumunii zarządzamy portfelem parków handlowych o łącznej powierzchni 70 tys. m².
Rynek rumuński rozwija się w szybkim tempie, a poziom nasycenia wciąż nie jest tam tak wysoki jak w Polsce, co stwarza istotny potencjał wzrostu w średnim terminie. Działania Scallier w Rumunii skupiają się na dalszym, efektywnym zarządzaniu tymi obiektami, przy zapewnieniu ich stabilnej rentowności i atrakcyjności dla najemców oraz inwestorów.
W jakim stopniu zakres działalności w Polsce i Rumunii się różni, a w jakim uzupełnia? Czy strategia rynkowa jest identyczna w obu krajach?
Zakres działalności Scallier w Polsce i Rumunii pozostaje zasadniczo spójny i opiera się na kompleksowej obsłudze sektora retail. Spółka realizuje projekty w pełnym cyklu deweloperskim, obejmującym akwizycję gruntów, przygotowanie i optymalizację koncepcji projektowej, nadzór nad procesem realizacji, a następnie komercjalizację oraz zarządzanie gotowymi obiektami. Scallier rozwija projekty od podstaw i odpowiada za ich długoterminowe administrowanie, zapewniając konsekwentną realizację strategii biznesowej oraz wysoką efektywność operacyjną na każdym etapie życia inwestycji.
Rumuński rynek, znajdujący się obecnie w fazie dynamicznego i intensywnego wzrostu, stanowi dla nas obszar szczególnie szerokiej aktywności inwestycyjno-deweloperskiej. Skala i tempo rozwoju tego rynku sprzyjają realizacji projektów w szerokim zakresie, zarówno pod względem inwestycyjnym, jak i operacyjnym. A ponieważ naszymi klientami są podmioty spoza Rumunii Scallier odgrywa tam również istotną rolę w obszarze asset management, zarządzając wydewelopowanymi nieruchomościami i maksymalizując ich długoterminową wartość inwestycyjną.
Czy w planach firmy na najbliższe lata pojawiają się kolejne kraje Europy Środkowo-Wschodniej?
Rok 2026 będzie dla naszej firmy czasem pełnej koncentracji działań na rynku polskim i rumuńskim, które wciąż stwarzają duże możliwości rozwoju. Strategia firmy na kolejne lata obejmuje rozwój czterech kluczowych obszarów działalności: komercjalizacji, zarządzania nieruchomościami, doradztwa transakcyjnego oraz realizacji procesów dewelopersko-inwestycyjnych na zlecenie inwestorów, jak i we współpracy partnerskiej. Planujemy rozwijać portfolio projektów i maksymalizować ich wartość rynkową.
Rozmawiał: Radosław Rybiński
