Branża handlowa jest ogromnym pracodawcą i ważnym elementem gospodarki i chcę, żeby jej głos był słyszalny tam, gdzie zapadają decyzje – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Bogda Korolczuk, dyrektor zarządzająca Polskiej Rady Centrów Handlowych. PRCH jest Partnerem targów #scf2026spring, które odbędą się w dniach 24-25 marca, na stadionie Legii Warszawa.
Jakie są dzisiaj największe wyzwania stojące przed rynkiem centrów handlowych w Polsce?
Gdybyśmy mieli mówić o jednym wyzwaniu, byłoby łatwiej, ale prawda jest taka, że rynek centrów handlowych mierzy się dziś z całym pakietem zmian, które dzieją się jednocześnie. I to właśnie ta kumulacja sprawia, że jesteśmy w bardzo ciekawym, ale też wymagającym momencie.
Najbardziej oczywisty temat to wiek naszych obiektów. Blisko 60 procent powierzchni handlowej w Polsce to centra mające ponad 15 lat. To oznacza jedno: nie mówimy już o drobnych liftingach, tylko o poważnych decyzjach inwestycyjnych. Modernizacja, zmiana funkcji, nowe myślenie o ofercie i doświadczeniu klienta – bez tego starsze obiekty po prostu tracą tempo.
Równolegle mamy ESG i ryzyko brown discount, które z pojęcia branżowego bardzo szybko stało się realnym wyzwaniem biznesowym. Dyrektywa EPBD jasno pokazała, że efektywność energetyczna i dekarbonizacja to dziś warunek utrzymania wartości nieruchomości i dostępu do finansowania. Problem w tym, że część regulacji stoi w kontrze do deklarowanych ambicji – choćby drastyczny wzrost opłaty mocowej, który realnie ogranicza środki na zielone inwestycje. Do tego dochodzą nowe obowiązki infrastrukturalne, jak ładowarki do aut elektrycznych, które są kosztowne, a wciąż zbyt rzadko uwzględniane w debacie publicznej.
Kolejny element to koszty pracy. Dla wielu sieci to dziś największy koszt operacyjny, większy niż czynsz. To bardzo zmienia sposób myślenia o prowadzeniu sklepów: przyspiesza automatyzację, wdrażanie AI i optymalizację procesów. Handel stacjonarny staje się technologicznie coraz bardziej zaawansowany.
Do tego dochodzi zmiana struktury rynku. Ponad 80 procent nowej podaży to dziś parki handlowe, a w największych miastach coraz większą rolę odgrywają projekty mixed-use. Klasyczne galerie muszą bardzo jasno odpowiedzieć sobie na pytanie: jaka jest ich unikalna rola.
Nie można też ignorować zmian demograficznych i nadchodzącego silver tsunami. Społeczeństwo szybko się starzeje, a jednocześnie rośnie grupa aktywnych, świadomych konsumentów 60+, którzy mają czas, potrzeby i realną siłę nabywczą. Kluczowa pozostaje też grupa 40+, dziś najbardziej zasobna finansowo. To oznacza konieczność zmiany myślenia o centrach handlowych – od oferty i komunikacji, po komfort przestrzeni, dostępność usług, gastronomię i miejsca do spędzania czasu. Silver tsunami nie jest zagrożeniem, tylko ogromną szansą dla obiektów, które potrafią zaprojektować doświadczenie naprawdę międzypokoleniowe.
I wreszcie ekspansja azjatyckich platform e-commerce, która odbywa się na bardzo nierównych zasadach. To realny odpływ miliardów złotych z krajowego rynku. Właśnie dlatego centra handlowe coraz wyraźniej idą w stronę doświadczeń, bo relacji, emocji i czasu spędzonego razem żadna aplikacja nie zastąpi.
Jak, w kontekście tych wyzwań, określa Pani swoje priorytety jako nowej dyrektor zarządzającej PRCH?
Przede wszystkim stawiam na konkretny, partnerski dialog z decydentami. Branża handlowa jest ogromnym pracodawcą i ważnym elementem gospodarki i chcę, żeby jej głos był słyszalny tam, gdzie zapadają decyzje. Dotyczy to zarówno regulacji ESG, kosztów systemowych, jak i tematu, który wraca jak bumerang: handlu w niedziele. Grudzień 2025 bardzo jasno pokazał, że kiedy konsumenci mają wybór, korzystają z niego. To nie są zakupy, które „przenoszą się” na inne dni, to realne pieniądze, które dziś po prostu odpływają, a które mogłyby zasilić budżet państwa.
Drugim priorytetem jest wsparcie transformacji i modernizacji centrów handlowych. Dyrektywa EPBD zmieniła reguły gry. Rolą PRCH jest dziś pomaganie właścicielom w ochronie wartości aktywów i unikaniu brown discount poprzez zielone umowy najmu, poprawę efektywności energetycznej i mądre podejście do dekarbonizacji.
Bardzo mocno stawiam też na dane. Przy rosnących kosztach pracy nie da się zarządzać „na wyczucie”. PRCH Database ma być realnym narzędziem biznesowym – wsparciem w podejmowaniu decyzji, optymalizacji operacyjnej i automatyzacji.
Trzeci obszar to dalsza ewolucja centrów handlowych w stronę miejsc doświadczeń. Gastronomia, rozrywka, zdrowie i uroda już dziś są głównymi generatorami ruchu i ten trend będzie się pogłębiał. Równolegle musimy bardzo świadomie odpowiadać na zmiany demograficzne i różne potrzeby kolejnych pokoleń.
Już wkrótce wspólnie z GfK pokażemy pogłębione badanie dotyczące przyszłości retailu. Chcemy nie tylko komentować zmiany, ale realnie je współtworzyć. Bo narracja o „zmierzchu centrów handlowych” brzmi dobrze w nagłówkach, ale ma niewiele wspólnego z rzeczywistością. To dojrzały, stabilny rynek, który po prostu się zmienia i robi to całkiem skutecznie.
Jakie są dzisiaj relacje między wynajmującymi i najemcami? W jakiej mierze PRCH może być platformą efektywnej współpracy między najemcami a wynajmującymi?
Są dobre i co ważne, partnerskie. Rynek jest stabilny, obroty rosną, poziom pustostanów pozostaje niski, a obie strony doskonale rozumieją, że grają do jednej bramki. Wynajmujący i najemcy mają różne perspektywy, ale wspólny cel: efektywny, atrakcyjny obiekt.
Dla wielu sieci sklepy stacjonarne są dziś kluczowym elementem ekosystemu sprzedaży, także online. Jako PRCH przyglądamy się również temu, jak branża może wspólnie reagować na nieuczciwą konkurencję ze strony azjatyckich platform e-commerce, które omijają europejskie regulacje podatkowe i uderzają bezpośrednio w naszych najemców, szczególnie w segmencie mody.
PRCH była inicjatorem stworzenia kodeksu dobrych praktyk, ale nie udało się stworzyć wspólnych dla całego rynku standardów, które byłyby w jakiś sposób skodyfikowane. Czy widzi Pani taką szansę w przyszłości?
Kodeks obowiązuje i pozostaje aktualny. Trzeba jednak jasno powiedzieć: nie jesteśmy policją rynku. Kodeks wyznacza standardy i kierunek, ale realne warunki współpracy zawsze będą efektem negocjacji pomiędzy profesjonalnymi stronami. I to jest zdrowe.
Posiada Pani bogate doświadczenie w zarządzaniu i komercjalizacji projektów wielofunkcyjnych. Czy 2026 będzie rokiem dominacji formatów mix-use nad tradycyjnymi galeriami?
W skali całego kraju – nie. Ale w największych miastach ten trend jest bardzo wyraźny. Przy niemal całkowitym braku nowych tradycyjnych galerii to właśnie projekty mixed-use wypełniają lukę inwestycyjną. Są odporne ekonomicznie, świetnie wpisują się w ideę miasta 15-minutowego i generują zróżnicowany ruch przez cały dzień.
Jednocześnie warto pamiętać, że mówimy o nowej podaży, a nie o całych zasobach rynku. Tradycyjne centra nadal dominują powierzchniowo, ale to parki handlowe i projekty mixed-use przejmują dziś inicjatywę rozwojową. Wygrywają te formaty, które najlepiej łączą handel z doświadczeniem, a gastronomia coraz częściej staje się nową kotwicą.
W roku 2025 na rynek trafiła 600 tys. mkw nowej powierzchni, którą “dostarczyły” głównie parki handlowe. Jak ocenia Pani dalszy potencjał rozwoju parków handlowych? Jak silna jest obecnie reprezentacja tej części rynku w PRCH?
Parki handlowe już dziś są jednym z najbardziej stabilnych i przewidywalnych formatów rozwojowych na polskim rynku, a fakt, że w 2025 roku dostarczyły większość z 600 tys. mkw nowej powierzchni, tylko to potwierdza. To format, który bardzo dobrze odpowiada na potrzeby codziennych zakupów – szczególnie w mniejszych i średnich miastach oraz na obrzeżach aglomeracji, oferując wygodę, dostępność i relatywnie niższe koszty operacyjne. Dzisiejsze parki handlowe to coraz częściej projekty z rozbudowaną ofertą usługową i gastronomiczną, a nie tylko klasyczne centra convenience.
Potencjał dalszego rozwoju pozostaje wysoki, choć coraz bardziej jakościowy. W części lokalizacji widać pierwsze oznaki nasycenia, co będzie naturalnie prowadzić do modernizacji i lepszego dopasowania oferty, a nie do dalszej ekspansji „za wszelką cenę”.
Jeśli chodzi o PRCH, segment parków handlowych jest w organizacji obecny, ale widzimy przestrzeń do jego wzmocnienia. To dziś bardzo istotna część rynku i zależy mi na tym, aby była lepiej opisana danymi i jeszcze mocniej reprezentowana w naszych analizach i działaniach branżowych.
Jakie wnioski płyną z najnowszych danych PRCH dotyczących obrotów i odwiedzalności obiektów handlowych? Czy możemy podsumować już cały miniony rok?
Obraz jest dość klarowny: stabilna odwiedzalność i rosnące obroty. Klienci przychodzą do centrów z podobną częstotliwością, ale podczas jednej wizyty wydają więcej. To bardzo zdrowy sygnał, zwłaszcza po słabszym pierwszym kwartale 2025 roku, który był w dużej mierze efektem kalendarza.
Czego możemy spodziewać się po kolejnej edycji konkursu PRCH Retail Awards?
Retail Awards będą dalej ewoluować razem z rynkiem, ale jedno pozostaje niezmienne: wiarygodność i rzetelna metodologia. Przez 16 lat zbudowaliśmy markę, która naprawdę coś znaczy w branży, i dokładnie na tym kapitale chcemy dalej budować.
Rozmawiał: Radosław Rybiński
Polska Rada Centrów Handlowych (PRCH) jest największym polskim stowarzyszeniem branży centrów handlowych. Działa od ponad 20 lat, zrzeszając około 200 firm, w tym największych właścicieli i zarządców. Misją PRCH jest reprezentowanie interesów swoich członków, integracja środowiska oraz tworzenie platformy dialogu zarówno wewnątrz branży, jak i z jej otoczeniem, będąc merytorycznym głosem sektora w sprawach istotnych dla handlu stacjonarnego i nieruchomości handlowych. PRCH dostarcza rzetelnych danych na temat odwiedzalności i obrotów obiektów handlowych, publikuje raporty o stanie rynku, prowadzi projekty badawcze, promuje najlepsze praktyki rynkowe. Jest też organizatorem konkursu i corocznej gali PRCH Retail Awards.
