Pomimo konkurencji ze strony parków handlowych, nasze centrum utrzymało wysoką frekwencję i wzrost obrotów. Oferta Gemini Park nie powiela schematów innych obiektów, przyciągając klientów jakościowymi markami oraz nowymi doświadczeniami – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Krzysztof Kryczka, Dyrektor Centrum Handlowego Gemini Park Tarnów.
W styczniu ubiegłego roku objął Pan stanowisko dyrektora Gemini Park Tarnów. Co skłoniło Pana do przyjęcia tej propozycji? Co było decydującym argumentem?
Przede wszystkim fakt, że jestem tarnowianinem z urodzenia. Choć całe życie czuję się związany z tym miastem, ostatnie 15 lat pracowałem w Nowym Sączu. Propozycja powrotu do Tarnowa i objęcia sterów w tak ważnym obiekcie, jakim jest na lokalnym rynku Gemini Park, była dla mnie atrakcyjną ścieżką rozwoju.
Przez ostatnie 15 lat obserwował Pan Gemini Park z perspektywy klienta. Czy to spojrzenie pomaga Panu w obecnej pracy?
Zdecydowanie tak. Jako klient – a zarazem profesjonalista z branży – podświadomie zwracałem uwagę na detale: wykończenie pasażu, formy reklamy czy koncepty, w jakich prezentują się najemcy. To swoiste „skrzywienie zawodowe” – wchodząc do centrum handlowego, nie potrafię zachowywać się jak zwykły konsument. Zaglądam w zaułki, dotykam materiałów, analizuję układ salonów. Znałem Gemini Park doskonale, widziałem jego mocne strony – centrum jest dobrze utrzymane, skomercjalizowane, ma silną pozycję w regionie i lojalnych klientów. Objęcie funkcji dyrektora tak dobrze funkcjonującego obiektu było dla mnie wyjątkowo ciekawą perspektywą zawodową, choć oczywiście miałem świadomość czekających mnie wyzwań – sukces centrum to nie przypadek, lecz efekt pracy całego sztabu ludzi. Wiedziałem jednak, że jeśli będę miał dobrą komunikację z zespołem na miejscu, mogę realnie wesprzeć dalszy rozwój obiektu.
Skoro głównym zadaniem zarządcy jest dbanie o satysfakcję odwiedzających, Pana 15-letni staż w roli klienta był doskonałym przygotowaniem. Czy właściciel obiektu, Gemini Holding, miał świadomość, że zna Pan to centrum „od podszewki”?
Tak, i sądzę, że miało to spore znaczenie przy podejmowaniu decyzji o współpracy. Strategia rozwoju centrów Gemini Park jest mocno oparta na lokalnym kontekście – na dopasowaniu oferty handlowej, usługowej i rozrywkowej do charakteru regionu oraz realnych oczekiwań mieszkańców. Znajomość miasta, jego specyfiki, historii i lokalnej społeczności pozwala skuteczniej zarządzać obiektem, szybciej zidentyfikować obszary wymagające zmian i podejmować decyzje, które realnie wpływają na komfort klientów oraz rozwój centrum. Dzięki temu zarządzanie nie jest wyłącznie kwestią operacyjną, ale staje się działaniem strategicznym, wspierającym długofalową pozycję obiektu na rynku.
Analizując ostatnie 13 miesięcy Pana kadencji, rzuca się w oczy hasło „powrót”. Wiele marek, jak Triumph, Greenpoint czy Sinsay, ponownie pojawiło się w Gemini Park. Dlaczego wcześniej znikały i co sprawiło, że zdecydowały się wrócić?
To w dużej mierze efekt zmian strategicznych po stronie samych marek oraz naturalnych procesów związanych z komercjalizacją i optymalizacją układu najemców w centrum. Dobrym przykładem jest marka Sinsay. Grupa LPP podjęła decyzję o relokacji i powiększeniu salonu Mohito, a lokalizacja, na której im zależało, była zajęta właśnie przez Sinsay. Postanowiono więc przenieść Mohito, a dla drugiego sklepu – operującego dotychczas w mniejszym formacie – przygotować większą powierzchnię, co wynikało również z silnego rozwoju tego brandu na rynku.
Zawarliśmy wówczas niepisaną umowę: gdy tylko zwolni się odpowiedni metraż, marka wróci w nowej odsłonie. Salon Sinsay został zamknięty na początku 2025 roku, a już w listopadzie tego samego roku świętowaliśmy jego otwarcie w formacie ponad dwukrotnie większym (930 m²). To obecnie największy salon tej marki w Tarnowie.
Nie dziwi mnie, że szybko znaleźliście przestrzeń dla tak kluczowego gracza. Grupa LPP posiada u Państwa komplet marek: Reserved, Cropp, House, Mohito i Sinsay. To dobrze, ale jak przy 44 tys. m² GLA budować unikalny tenant mix, by nie stać się kopią innych obiektów?
Na tarnowskim rynku nasza oferta jest unikatowa. Podczas gdy Sinsay bywa dostępny w innych punktach, pozostałe marki grupy LPP są obecne wyłącznie u nas. To ogromny atut, który przekłada się na wyniki finansowe. W połowie 2024 roku najemcy LPP przeprowadzili relokacje i wdrożyli najnowsze koncepty wizualne swoich salonów, z czego jesteśmy bardzo dumni, ponieważ dzięki takim zmianom możemy oferować naszym klientom zupełnie nową jakość zakupów. Efekt? Wszystkie sklepy odnotowały wyraźne wzrosty obrotów względem okresu sprzed modernizacji.
Wiemy, że silne, rozpoznawalne marki działają jak magnes – przyciągają klientów, którzy przy okazji korzystają również z oferty pozostałych najemców, wzmacniając sprzedaż w całym centrum. Kluczowe jest też to, że leasing traktujemy nie jako jednorazowe działanie, ale jako ciągły proces dopasowywania oferty do zmieniających się potrzeb rynku. Dzięki temu, mimo 15 lat obecności, Gemini Park Tarnów pozostaje silny „młody markami”.
Jak wygląda ubiegłoroczny bilans umów najmu?
W minionym roku podpisaliśmy łącznie 28 umów najmu i aneksów na niemal 16,5 tys. m², w tym 12 nowych kontraktów oraz 16 przedłużeń. Do oferty dołączyły uznane, często długo wyczekiwane brandy, m.in. Rituals, JD Sports, Venezia, Triumph, Dla Spania czy Popeyes. Równolegle dynamicznie rozwijały się marki już obecne w centrum, realizując modernizacje, relokacje, powiększenia i oferując klientom najnowsze formaty i standardy zakupowe – m.in. Apart, Mohito, Rossmann, Bytom, 4F czy Media Markt.
Nie sposób nie wspomnieć tu o także o ważnym dla nas wydarzeniu jakim było przedłużenie umowy z Castoramą – najemcą obecnym w Gemini Park Tarnów od początku istnienia obiektu. Pomimo rosnącej konkurencji rynkowej marka zdecydowała się na dalszą obecność i przeprowadziła szeroko zakrojoną modernizację sklepu. Obok zainteresowania nowych marek, to właśnie zaufanie i lojalność kluczowych najemców są siłą Gemini Park Tarnów.
Jakie mieliście w ubiegłym roku obroty?
Po 15 latach obecności na rynku, rok 2025 zamknęliśmy spektakularnym wynikiem. W ujęciu LFL (dla sklepów działających w obu okresach) obroty wzrosły o 7,2%. Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę całkowity wolumen sprzedaży wraz z nowymi otwarciami, wzrost wyniósł blisko 15%.
Czy tak duży skok wynikał z faktu, że rok wcześniej mieliście dużo wakatów?
Wręcz przeciwnie. Od lat poziom komercjalizacji utrzymuje się blisko 100%. Nasze centrum nie jest „z gumy”, choć gdyby było, z pewnością znaleźlibyśmy miejsce dla kolejnych marek, które zgłaszają chęć otwarcie u nas swoich sklepów. Rekordowe wyniki to efekt trafnych decyzji o zmianie najemców – nowi gracze, którzy weszli do obiektu w 2025 roku, okazali się strzałem w dziesiątkę, generując znacznie wyższe obroty niż ich poprzednicy.
Które branże radziły sobie najlepiej?
Wzrosty w ostatnich miesiącach były w dużej mierze efektem konkretnych decyzji leasingowych oraz konsekwentnego wzmacniania wybranych kategorii. Rozbudowaliśmy salon Apart i otworzyliśmy salon Verona, co wyraźnie przełożyło się na wyniki całej branży jubilerskiej.
Odnotowaliśmy również wzmocnienie w gastronomii. Do strefy food court dołączył Popeyes – marka długo wyczekiwana przez mieszkańców, której debiut w naszym mieście potwierdza zarówno potencjał lokalnego rynku, jak i siłę Gemini Park Tarnów. Tarnów jest prawdopodobnie jednym z najmniejszych miast w Polsce, w których Popeyes zdecydował się otworzyć restaurację. To wyraźnie ożywiło naszą ofertę gastronomiczną i przyciągnęło nową grupę klientów.
Dobre wyniki zanotowała także kategoria wyposażenia wnętrz – m.in. dzięki nowym salonom oraz powiększonemu formatowi Home & You.
Podsumowując, liderami wzrostów w naszym centrum okazały się gastronomia, usługi oraz biżuteria.
To wpisuje się w ogólnopolski trend: centra handlowe przestają być tylko miejscami zakupów modowych, a stają się przestrzenią aktywności i spędzania czasu.
Zdecydowanie tak. Według PRCH gastronomia jest jedną z najszybciej rosnących kategorii w centrach handlowych – w pierwszej połowie roku sprzedaż w tej branży wzrosła o 5,1% rok do roku, ustępując jedynie usługom. Z kolei badania Agencji Inquiry z marca 2025 r. pokazują, że poza zakupami klienci najczęściej korzystają w centrach z restauracji i kawiarni (89%). Duże znaczenie mają również usługi codzienne – takie jak fryzjer czy poczta oraz oferta dla rodzin z dziećmi.
Rosnąca rola usług, gastronomii, rozrywki to trend, którego nie sposób przeoczyć, i my również wyraźnie go u siebie obserwujemy. Zmieniają się nawyki konsumenckie – motywacje, dla których klienci odwiedzają centra handlowe, są dziś zupełnie inne niż dekadę temu. Ostatnie lata, a w szczególności dynamiczny rozwój e-commerce, mocno przyspieszyły tę transformację i w praktyce zdefiniowały na nowo rolę handlu stacjonarnego.
Jak na tym tle wypadają parki handlowe, które skupiają się na zaspokajaniu podstawowych, codziennych potrzeb? I jaki to ma wpływ na galerie handlowe?
Parki handlowe odgrywają dziś ważną rolę na rynku, co najlepiej potwierdza tempo ich rozwoju. Również w naszym otoczeniu widzimy ten trend – niedawno w bezpośrednim sąsiedztwie Gemini Park Tarnów otwarto retail park, a kolejne inwestycje planowane są zarówno w samym Tarnowie, jak i w mniejszych miejscowościach regionu. To naturalnie prowadzi do większego rozdrobnienia rynku, bo w przypadku codziennych, szybkich zakupów klienci często wybierają bliskość i wygodę.
Nie uważam jednak, aby był to realny problem dla dużych centrów handlowych. Retail parki świetnie odpowiadają na potrzeby „pierwszej potrzeby” – prosty układ, łatwy dojazd, szybkie zakupy bez dodatkowych aktywności. Centra handlowe funkcjonują dziś w innym modelu: są miejscami, w których handel łączy się z doświadczeniem – gastronomią, rozrywką, wydarzeniami czy ofertą spędzania czasu. Zarówno ta warstwa emocji i stylu życia buduje przewagę galerii, jak i obecność marek, których nie znajdziemy w typowym parku handlowym. W efekcie tradycyjne centra handlowe generują wyższy i bardziej jakościowy paragon zakupowy, pozostając naturalnym wyborem dla klientów planujących bardziej kompleksowe zakupy i dłuższą wizytę. W praktyce są to więc dwa formaty, które odpowiadają na różne potrzeby konsumentów – i częściej się uzupełniają, niż konkurują ze sobą bezpośrednio.
60 procent waszych klientów to osoby spoza Tarnowa, czyli z obszarów, gdzie parki handlowe się rozwijają. Jak w tym kontekście prezentują się dane dotyczące odwiedzalności?
W grudniu 2025 r. odnotowaliśmy najwyższy footfall w historii centrum – wzrost rok do roku przekroczył 10%. Dla porównania, według PRCH średnie wzrosty rynkowe w tym okresie wynosiły około 4%, zarówno w skali kraju, jak i regionu. Również w skali całego roku Gemini Park Tarnów utrzymał stabilny poziom odwiedzalności powyżej większości wskaźników branżowych – zarówno w ujęciu ogólnopolskim jak regionalnym.
Nasza pozycja w regionie jest bardzo silna – niezależnie od rozwoju retail parków. Jest to efektem połączenia kompleksowej, dobrze zbalansowanej oferty handlowej z konsekwentnie realizowanymi działaniami marketingowymi. Gemini Park Tarnów pozostaje centrum pierwszego wyboru dla klientów z całego subregionu – miejscem, które łączy szeroką ofertę zakupową z gastronomią, dzięki czemu klienci nie muszą szukać podobnej jakości w większych ośrodkach.
Gemini Park ma już 15 lat, co oznacza konieczność modernizacji…
Tak – choć powiedziałbym, że modernizacja w naszym przypadku nie jest jednorazowym projektem wynikającym z wieku obiektu, tylko stałym elementem strategii rozwoju. Od lat konsekwentnie dostosowujemy centrum do zmieniających się oczekiwań klientów, tak aby pozostawało miejscem nowoczesnym, funkcjonalnym i przyjaznym – mimo upływu czasu.
Te działania obejmują zarówno wdrażanie nowych konceptów marek i modernizacje lokali najemców, jak i odświeżanie przestrzeni wspólnych czy inwestycje poprawiające estetykę i komfort korzystania z obiektu. W ostatnich latach zrealizowaliśmy m.in. remont toalet oraz otworzyliśmy pokój malucha, odpowiadając na potrzeby rodzin i klientów odwiedzających centrum na dłużej.
Równolegle inwestujemy w rozwiązania zwiększające efektywność operacyjną i ograniczające zużycie energii – także te mniej widoczne, jak system BMS, czyli inteligentne sterowanie budynkiem – dbając o ich kompatybilność z najnowszymi technologiami. Obecnie finalizujemy również pięcioletni plan inwestycyjny (CAPEX), który wyznacza kierunki dalszych usprawnień.
Wszystkie obiekty wymagają bieżącej konserwacji i modernizacji, aby upływ czasu nie był odczuwalny dla klienta. A to nie dzieje się jednocześnie, z dnia na dzień, ale systematycznie, na bieżąco, krok po kroku.
Czy ESG postrzegane jest jako obciążenie, czy raczej impuls do modernizacji?
ESG nie jest obciążeniem. Oczywiście nakłada nowe obowiązki na zarządców, ale w mojej ocenie jest to właściwy i naturalny kierunek dla branży nieruchomości komercyjnych. Aspekty środowiskowe i społeczne coraz mocniej definiują dziś, czym jest odpowiedzialny biznes.
Niedawny audyt ESG wyznaczył „mapę drogową” do osiągnięcia neutralności klimatycznej do 2050 roku. Już dziś realizujemy kolejne etapy tego planu – zmodernizowaliśmy oświetlenie do technologii LED, wdrożyliśmy czujniki ruchu, usprawniliśmy i zautomatyzowaliśmy systemy HVAC, dzięki czemu efektywniej zarządzamy energią. Przekłada się to nie tylko na ograniczenie zużycia mediów, ale również na wyższy komfort najemców i klientów centrum.
Obecnie obiekt przechodzi proces certyfikacji BREEAM In-Use, który porządkuje nasze działania i precyzyjnie wskazuje obszary dalszej optymalizacji. Proces dopiero się rozpoczął, ale wierzymy, że przyniesie on kolejne modernizacje zgodne z najaktualniejszymi standardami.
Traktujemy to jako element długofalowej strategii – inwestycje w efektywność energetyczną i zrównoważone zarządzanie przekładają się bowiem na stabilność operacyjną, optymalizację kosztów oraz wzrost atrakcyjności centrum – zarówno w oczach partnerów biznesowych, jak i odwiedzających. Z badań wynika, że dla 43% dorosłych Polaków proekologiczne działania centrów handlowych są ważne lub bardzo ważne. Klienci coraz częściej zwracają uwagę na konkretne elementy – takie jak miejsca dla rowerów i dobry dojazd, segregacja odpadów, energooszczędne rozwiązania czy tereny zielone wokół obiektu (badania Inquiry i PRCH z października 2025 roku). To pokazuje, że ESG przestaje być abstrakcyjnym hasłem, a staje się realnym kryterium oceny centrum handlowego.
Koszty funkcjonowania obiektów drastycznie wzrosły w ostatnich latach. Jak wygląda współpraca z najemcami w tym zakresie?
Presja kosztowa w ostatnich latach jest bezdyskusyjna i dotyczy całej branży. W naszym przypadku istotnym wyzwaniem był m.in. niemal 50-procentowy wzrost podatku od nieruchomości w Tarnowie. Do tego dochodzą rosnące koszty usług serwisowych, energii oraz wzrost wynagrodzeń, w tym płacy minimalnej. To czynniki, na które jako zarządca nie mamy bezpośredniego wpływu, ale mamy wpływ na sposób, w jaki na nie reagujemy.
Naszą odpowiedzią jest konsekwentna optymalizacja kosztów operacyjnych oraz partnerska współpraca z najemcami. Jak już wspominałem, usprawniliśmy system BMS, który dziś uwzględnia m.in. warunki atmosferyczne przy sterowaniu ogrzewaniem i klimatyzacją, a także umożliwia inteligentne zarządzanie oświetleniem w częściach wspólnych i terenach zewnętrznych. Dzięki temu ograniczamy zużycie energii bez negatywnego wpływu na komfort w obiekcie. Inwestujemy w rozwiązania energooszczędne, renegocjujemy umowy serwisowe, analizujemy harmonogramy pracy urządzeń i racjonalizujemy zużycie mediów.
Równolegle wdrażamy działania wpisujące się w strategię ESG, które w praktyce pomagają amortyzować skutki inflacji, począwszy od modernizacji infrastruktury technicznej, poprzez monitoring zużycia energii w czasie rzeczywistym, aż po działania edukacyjne i operacyjne realizowane wspólnie z najemcami.
Dzięki tym działaniom utrzymujemy poziom obciążeń eksploatacyjnych na stabilnym i przewidywalnym poziomie, mimo niesprzyjającego otoczenia rynkowego. Kluczowa jest dla nas transparentność.
W marcu odbędzie się Shopping Center Forum. Z jakim nastawieniem drużyna Gemini Holding wybiera się na te targi?
Priorytetem są relacje – podtrzymanie kontaktów z najemcami, firmami zarządczymi i dostawcami. Moim zadaniem będzie wsparcie działu leasingu w rozmowach z potencjalnymi partnerami, prezentując doskonałą kondycję Gemini Park oraz potencjał rynku tarnowskiego.
Tegorocznym partnerem wydarzenia jest CBRE, gdzie pracowałem przez 15 lat. Będzie to doskonała okazja do spotkania dawnych współpracowników i wymiany branżowych doświadczeń.
Rozmawiał: Radosław Rybiński
