Polski rynek centrów handlowych jest dojrzały i odporny, ale stoi przed koniecznością zredefinowania swojej roli. Wygrają obiekty najlepiej dopasowane do lokalnych potrzeb – mówi Bogda Korolczuk, Dyrektor Zarządzająca Polskiej Rady Centrów Handlowych.
Porozmawiajmy o twardych danych. Jak wyglądają dzisiaj obroty centrów handlowych w Polsce? Jak zmienia się ich odwiedzalność?
Indeks obrotów PRCH w 2025 roku zanotował w ujęciu rocznym wzrost o +2,1%. Po pierwszym kwartale kolejne miesiące były niemal bez wyjątku na plusie, czasem nawet przekraczającym 5% r/r. Dodam, że odczyt tego indeksu za styczeń 2026 to aż +7,4% – najlepszy wynik w ostatnich 12 miesiącach. Jednocześnie odwiedzalność jest stabilna, co cieszy zważywszy na skalę nowej podaży powierzchni handlowej. W minionym roku wyniosła ona ponad 470 000 m kw. – nieco mniej niż w 2024, ale wciąż 2025 r. był jednym z najlepszych lat w ostatniej dekadzie. Zdecydowaną większość nowej powierzchni dostarczono w ramach parków handlowych – 94%.
Przytoczone dane jednoznacznie potwierdzają, że polski sektor centrów handlowych wchodzi w 2026 rok z wyraźnym impulsem wzrostowym – rosnące obroty i stabilna odwiedzalność mimo rosnącej podaży powierzchni świadczą o dojrzałości i odporności rynku. Obiekty handlu stacjonarnego są nadal podstawowym miejscem dokonywania zakupów przez Polaków. Centra handlowe to ok. 40% całego handlu detalicznego. Udział e-commerce jest wciąż jednocyfrowy.
Obserwujemy wzrost obrotów przy stabilnym footfallu. Czy to oznacza, że polski konsument stał się bardziej celowy w swoich zakupach, czy może po prostu dysponuje większym portfelem?
To połączenie obu tych zjawisk. Jest faktem, że siła nabywcza Polaków realnie się zwiększa. Wynagrodzenia rosną szybciej niż inflacja, choć oczywiście występują istotne dysproporcje między regionami. Potwierdzeniem bogacenia się Polaków jest sprzedaż detaliczna, która w 2025 r. wzrosła o 4,3% (wobec wzrostu o 2,7% w okresie 2024 r.). Beneficjentami wzrostu był głównie handel stacjonarny, zważywszy na fakt, że udział e-commerce w handlu detalicznym utrzymuje się na poziomie ok. 9% Z naszych badań wynika, że wizyty w centrach handlowych mają bardzo celowy charakter: aż 88% z nich jest motywowanych konkretną potrzebą zakupu. Wysoką efektywność tych wizyt widać też na wskaźnikach konwersji. W większości kategorii ponad połowa wejść do sklepu kończy się transakcją.
Jak polski rynek wygląda na tle Europy, jej dojrzałych rynków?
Jeśli chodzi o centra handlowe Polska nie jest już rynkiem wschodzącym – osiągnęliśmy pełną dojrzałość rynkową. Całkowite nasycenie powierzchnią handlową (z parkami handlowymi i dyskontami) to już 380 mkw. na 1000 mieszkańców. Jeśli spojrzymy wyłącznie na tradycyjne centra handlowe, ten wskaźnik wynosi 288 mkw. na 1000 mieszkańców. Gdy mówimy o tradycyjnych dużych galeriach w metropoliach to nasycenie jest faktem. Tu moment przejścia do rozwoju jakościowego – modernizacji i rekomercjalizacji. Potencjał wzrostu wciąż drzemie w mniejszych formatach zwłaszcza w miastach poniżej 100 tysięcy mieszkańców. Nasz najnowszy raport RRF pokazuje, że tu właśnie koncentrowała się nowa podaż w 2025 r.
Różne pokolenia mają różną siłę nabywczą i oczekiwania. Która grupa demograficzna będzie według PRCH kluczowym 'silnikiem’ popytu w centrach handlowych w nadchodzącej dekadzie?
Żadna dyskusja o przyszłości nie może obecnie pominąć kwestii demograficznych. Wiemy z bardzo dużą dozą prawdopodobieństwa, że najbliższych latach będzie postępować spadek populacji (o ok. 1–1,4 mln osób do 2030 r.) oraz jej starzenie się. Przybędzie ok. miliona seniorów (60+), przy jednoczesnym ubytku miliona dzieci.
Proces zmniejszania populacji i zmiany jej struktury dotknie zdecydowaną większość kraju (333 z 380 powiatów), z wyspami wzrostu niemal wyłącznie w największych aglomeracjach i ich strefach podmiejskich. Musimy się do tej rzeczywistości dostosować. Nasz raport Centra handlowe 2030 pokazuje to dobitnie – najcenniejszym klientem i głównym „silnikiem” w najbliższej dekadzie będzie Pokolenie X, czyli osoby urodzone w latach 1965–1979.
Reprezentantów tej grupy jest w Polsce prawie o 2 miliony więcej niż wchodzących na rynek „Zetek”. Co kluczowe, dysponują oni najwyższą siłą nabywczą, wynoszącą średnio ponad 82 000 PLN na osobę rocznie, są bardzo lojalni wobec formatu galerii handlowych i często zarządzają budżetem domowym obejmującym aż trzy pokolenia. W naszym raporcie mówimy o nich dyrektorzy finansowi albo CFO rodzin.
Demografia wymusi mocne przebudowanie handlu. Dziś wiemy, że w perspektywie najbliższych lat ubędzie ok miliona dzieci, a przybędzie ponad milion osób w wieku 60+ Silvers economy to mniejsze zapotrzebowanie na zabawki i pieluchy dla dzieci, większe na produkty dla seniorów, i ogólnie zwiększony popyt na zdrowie, usługi i szeroko pojętą wygodę.
Mamy dojrzały rynek i rośnie konkurencja między różnymi formatami handlowymi. Jak zarządcy mogą monetyzować lojalnego klienta? Jakie zmiany są niezbędne, by przekształcić stabilną odwiedzalność w wysoką konwersję?
Trzeba odejść od pogoni za masowym ruchem na rzecz modelu jakościowego. Głównym celem staje się budowanie tzw. „kalorycznego footfallu”, czyli przyciąganie klientów z wyraźną intencją transakcyjną. Nasz raport wskazuje, że obecnie wzrost odwiedzalności o 10% przekłada się średnio na zaledwie 4,9% wzrostu obrotów. Ważne, by te wartości zbliżały się do siebie. Nie osiągnie się tego bez dogłębnej znajomości swojego catchmentu, swoich klientów, zrozumienia, jak się zmieniają, jak ewoluują ich potrzeby, z kim rywalizujemy o ich zaspokojenie.
Indeksy PRCH jasno pokazują, które kategorie rosną najszybciej. Trzeba myśleć o wzmacnianiu oferty usługowej, gastronomicznej, rozrywkowej. Wydłuży to czas przebywania klienta w centrum i zwiększy sumę transakcji, których dokona podczas wizyty.
Nie ma sensu organizować specjalnych eventów, tylko by przyciągnąć tłum. Każde wydarzenie powinno mieć jasno określony mechanizm i cel konwersyjny. Konieczne jest też wdrażanie rozwiązań dla starszych konsumentów szukających wygody i zdrowia.
Indywidualizacja catchmentu to dziś must-have. Czy centra handlowe dysponują wystarczającymi danymi, by realnie profilować swój tenant-mix pod konkretną strukturę pokoleniową lokalnej społeczności?
Gromadzenie i analiza danych to podstawa sukcesu. Jeśli jeszcze jakieś centrum tego nie robi i bazuje na uśrednionych danych i standardowych rozwiązaniach, to najwyższy czas, by zmienić podejście. Wygrają Ci, którzy dokładnie zrozumieją strukturę wiekową i dochodową lokalnego catchmentu oraz będą monitorować zmiany, stosownie do tego dopasowując tenant mix, godziny otwarcia, ofertę usługową czy komunikację marketingową, usuwając bariery dostępu.
Idziemy w stronę szytych na miarę „community hubs”. Jeśli wiemy, że w naszym otoczeniu rośnie udział klientów 50+ warto rozważyć wzmocnienie kategorii typu zdrowie, wellbeing, gastronomia czy usługi, postawienie na wygodę dojazdu i parkowania, rozwiązania ułatwiające codzienne życie, strefy odpoczynku.
Gdyby miała Pani wskazać trzy najważniejsze wnioski jakie płyną z waszej analizy rynku…
Po pierwsze, polski rynek centrów handlowych jest dojrzały i odporny, ale stoi przed koniecznością zredefinowania swojej roli. Wygrają obiekty najlepiej dopasowane do lokalnych potrzeb.
Po drugie, zmiany demograficzne to mapa drogowa rozwoju. Rosnąca rola Silver Economy oraz finansowa dominacja pokolenia X to nasza szansa i okazja rozwojowa, ale trzeba się na nią przygotować.
Po trzecie, przyszłość centrów handlowych to wielofunkcyjne przestrzenie łączące handel z rozrywką, usługami, zdrowiem i gastronomią – „community hubs”. Konsumenci będą zaspokajać w nich szerokie spektrum swoich potrzeb, co sprawi, że centra te będą odporne na konkurencję ze strony innych form handlu online i stacjonarnego.
Rozmawiał: Radosław Rybiński
