[WYWIAD] Andrzej Leśniak, Mozaika Retail Parks: wciąż jest miejsce na nowe projekty

Wobec braku rozwoju galerii handlowych nasze parki stają się już nie tylko sposobem na szybkie zakupy, ale miejscem, gdzie możemy spędzić trochę więcej czasu – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Andrzej Leśniak, CEO, Mozaika Retail Parks.

W najbliższym czasie Mozaika Retail Parks planuje realizację ponad 60 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni handlowej, a w perspektywie kolejnych lat chcecie tę skalę co najmniej podwoić. O jakich konkretnie projektach deweloperskich możemy dzisiaj powiedzieć?

W bieżącym roku oddamy do użytkowania blisko 7 tys mkw nowoczesnej powierzchni handlowej w Krotoszynie jako pierwszy etap parku handlowego, który docelowo już rok później, na 12 tys mkw powierzchni będzie najsilniejszą ofertą handlową w tym mieście. Równolegle jeszcze w tym roku rozpoczniemy budowę pierwszych 5 z 10 tys mkw w Ciechanowie. Na etapie przygotowania projektowo-administracyjnego są trzy kolejne projekty – 11 tys mkw w Międzyrzecu Podlaskim, 9 tys mkw na Podhalu o wdzięcznej nazwie Brama Podhala zlokalizowanego tuż przy popularnej Zakopiance i 15 tys mkw na zachodnim wjeździe do Warszawy, który być może również stanie się Bramą, tym razem Zachodnią naszej stolicy, oraz śródmiejski projekt obiektu typu multi-use w centrum Katowic o pow ok 4 tys mkw. Mamy nadzieję, że budowa wszystkich wymienionych rozpocznie się w przyszłym roku, a ich otwarcia nastąpią w 2028 roku. 

Co dalej? 

Jeśli chodzi o dalszą perspektywę to nie mogę na dzisiaj powiedzieć więcej niż to, że w samej Warszawie chcemy zrealizować kolejne 3 projekty o łacznej szacowanej na dzisiaj powierzchni handlowej ponad 40 tys mkw, a do tego Dolny i Górny Śląsk to kolejne 30 tys mkw. Konkretne tereny pod te inwestycje są teraz w trakcie naszych szczegółowych analiz. 

Państwa plany inwestycyjne obejmują zarówno mniejsze miejscowości, jak i duże aglomeracje. Czym różni się podejście do projektowania obiektu w Warszawie od inwestycji w mniejszym regionie, np. na południu Polski?

W zasadzie niczym oprócz jego skali, którą wyznaczają z jednej strony zapotrzebowanie i możliwości rynku, a z drugiej uwarunkowania lokalizacyjne. Można zrobić mały projekt w Warszawie i duży na Śląsku, wszystko zależy od miejsca. Pozostałe aspekty, takie jak komunikacja wizualna, czy funkcjonalność muszą pozostawać na tak samo wysokim poziomie.  

Jakie kluczowe czynniki decydują o tym, że wybieracie konkretną lokalizację pod nową inwestycję?

Kluczowy jest jej sens biznesowy w perspektywie czasowej. Lokalizacja musi mieć potencjał funkcjonowania przez wiele lat. Oczywiście nie jesteśmy w stanie przewidzieć przyszłości, ale możemy na dzień planowania inwestycji określić szereg czynników mogących mieć na nią wpływ, zarówno tych negatywnych jak i pozytywnych, takich jak możliwa konkurencja i potencjał handlowy. Wiąże się z tym gospodarczy status miejscowości czy regionu, który określa ten potencjał na osi czasu. 

Jak definiuje Pan markę parków handlowych Mozaika na tle bardzo dużej konkurencji?

Nie ma co ukrywać, że dopiero budujemy tą markę, i mam nadzieję, że tak jak w pierwszym naszym projekcie w Krotoszynie oddanym w 2023 roku tak w kolejnych uda nam się tworzyć dobre i stabilne handlowo obiekty, które będą dobrą lokatą kapitału zarówno dla nas jak i dla naszych partnerów. 

Jakie widzi Pan główne wyzwania w zakresie komercjalizacji parków handlowych? 

Duża konkurencja w naszym segmencie wymusi coraz wyższą jakość projektów, tak pod względem technicznym i funkcjonalnym jak i komercyjnym. Oferta parku handlowego musi ewoluować, żeby przyciągnąć i utrzymać klienta. Tak jak w każdym biznesie, jeśli nie będziemy szukać nowych pomysłów, zostaniemy w tyle. Wobec braku rozwoju galerii handlowych nasze parki stają się już nie tylko sposobem na szybkie zakupy, ale miejscem, gdzie możemy spędzić trochę więcej czasu, a to określa kierunek w jakim będzie zmierzała komercjalizacja w doborze najemców. 

Często podkreśla Pan znaczenie „równowagi” między wynajmującym a najemcą. Jak w praktyce buduje się taką trwałą relację?

Każdą trwałą relację buduje się w oparciu o uczciwość i zasadę win-win. Tylko tak możemy tworzyć ciekawe i przynoszące korzyści projekty, a w sytuacjach krytycznych móc przetrwać. Jeśli takiej relacji nie ma to trudno osiągać dobre rezultaty i rozwijać się na rynku. 

Jakie wymagania stawiają dziś przed deweloperami sieci handlowe? Czy zmieniły się ich oczekiwania względem standardu technicznego czy samej architektury obiektów?

Wymagania sieci handlowych są zbieżne z wymaganiami jakie stawia przed nami rozwój tego sektora, o czym mówiłem wcześniej. Czytelność formy i funkcji obiektu wraz z odpowiednią ekspozycją na klienta to główne oczekiwania, które nie zmieniają się, bo są podstawą sukcesu. Dobrze ułożona „mozaika” tych elementów to nasze podstawowe zadanie. 

W jakim kierunku będzie ewoluował format convenience w najbliższych latach? Czy parki handlowe zaczną przejmować kolejne funkcje tradycyjnych galerii?

Miejmy nadzieję, że tradycyjne galerie nie zaczną przejmować funkcji parków handlowych. Tak jak wspomniałem wcześniej propozycja formatu convenience będzie się rozwijała i poszerzała, ale jest to głównie zależne od lokalizacji. Na szczęście na razie nikt nie chce nam regulować proporcji, ile czego mamy mieć w projekcie i możemy oddać to „niewidzialnej ręce rynku”, którą tak dobrze opisał Adam Smith. 

Jak ocenia Pan obecną kondycję rynku parków handlowych w Polsce? Czy widać już pierwsze oznaki nasycenia, czy wciąż jest miejsce na nowe, duże projekty?

Jesteśmy dużym i coraz bardziej zasobnym krajem, w którym każdy oczekuje wyrównanego dostępu do usług i handlu, a nasza branża doskonale to wyczuła. Sektor convenience może oferować bardzo zróżnicowaną ofertę i szybko dostosowuje się do wymagań rynku. Nawet jeśli w niektórych miejscach wydaje się on być nasycony to tam tylko wyobraźnia ograniczy nowe pomysły. Projekty będą się zmieniać, konkurować ze sobą, wygrywać i przegrywać, a wszystko z korzyścią dla naszego klienta. Kto wyjdzie z tej walki z tarczą, a kto na tarczy, zobaczymy. Z pewnością miejsca jest jeszcze bardzo dużo zarówno na mniejsze jak i na duże projekty. 

Sektor handlowy coraz mocniej stawia na ekologię i ESG. Jak te trendy wpływają na projektowanie i późniejsze funkcjonowanie waszych parków handlowych?

To dobrze, że zwracamy coraz większą uwagę na ekologię i równowagę społeczną, bo to elementy rozwoju cywilizacyjnego, a co za tym idzie szacunku do drugiego człowieka. Mówiliśmy o budowaniu relacji biznesowych i tak jak w tamtym wypadku tak w prowadzeniu biznesu najbardziej wartościowa jest uczciwość. Taka, zapewnia równowagę na wszystkich polach i tak funkcjonujemy. Nie jesteśmy dużą korporacją i nie dotyczą nas takie wymagania, tak więc elementem weryfikującym jest możliwość popatrzenia ze spokojem w lustro we własne odbicie, co jak wiadomo jest najtrudniejsze. 

Poszanowanie większości aspektów ESG uznaję za słuszne, aczkolwiek obawiałbym się nadmiernych regulacji naszego życia, bo to ślepa uliczka. 

Jakie największe wyzwania stoją obecnie przed deweloperami handlowymi w procesie budowlanym i komercjalizacji?

Doprowadzić do otwarcia obiektu dla klienta w zakładanym czasie. Tu nic się nie zmienia. Tor przeszkód jakim jest inwestycja w sensie proceduralnym powoduje, że nie zawsze udaje się zdążyć na czas, a komercjalizacja oczekuje konkretnych dat. Tak więc skoordynowanie procesu budowlanego do terminów założonych na etapie podpisywania umów najmu to jak przy każdym obiekcie handlowym największe wyzwanie. Na szczęście nasz zespół to fachowcy i jeśli tylko współpraca z administracją państwową przebiega pomyślnie to nie ma się czego obawiać.

Jak polski konsument zmienił swoje nawyki zakupowe w ostatnich latach i jak te zmiany determinują kształt miksu najemców w nowoczesnym parku handlowym?

Konsument wybiera to co dla niego najlepsze i czego potrzebuje w danej chwili. Papierkiem lakmusowym tych wyborów jest zmieniająca się paleta marek w naszych obiektach. Silne ustabilizowane marki umiejące odpowiedzieć na potrzeby rynku cały czas są pierwszym wyborem i takie park handlowy musi mieć w swojej ofercie. Jest również miejsce na nowości o czym rozmawialiśmy i tu pole do działania jest szerokie zarówno ze strony sieci jak i nas deweloperów. W tym obszarze to my wspólnie próbujemy te nawyki kształtować i zmieniać, a rynek odpowiada. Na pewno polski konsument jest ciekawy i gotowy na zmiany, ale jest też bardzo mocno przyzwyczajony do swoich nawyków. Park handlowy ma przede wszystkim ułatwiać życie, zapewniając komfortowe i nieskomplikowane zakupy. To wyzwanie, żeby odpowiednio ułożyć naszą Mozaikę, aby połączyć wszystkie elementy. 

Rozmawiał; Radosław Rybiński