[WYWIAD] Grzegorz Mroczek, CREAM: ten kryzys można i trzeba dobrze wykorzystać

Pomimo, że sytuacja jest obecnie bardzo trudna, to wolę patrzeć na rynek w szerszej perspektywie niż tylko tu i teraz. Za czasów tego kryzysu było już kilka bankructw, kilka sanacji, i to po obu stronach rynku. Pewnie jeszcze kilka przed nami. Jednak jestem przekonany, że przyszłość branży jest pozytywna. Pandemia i lockdowny dają wszystkim do myślenia w kwestii poziomu kosztów operacji, jakości centrów handlowych i ich obsługi. Moim zdaniem zapoczątkuje to wiele zmian strategicznych, z którymi będą się mierzyć zarówno najemcy, jak i wynajmujący – w rozmowie z SCF News/retailnet.pl mówi Grzegorz Mroczek, wiceprezes CREAM Property Advisors

Pandemia bardzo mocno nadszarpnęła relacje między najemcami, a wynajmującymi powierzchnie handlowe. Niektórzy eksperci mówią nawet, że obnażyła kondycję polskiego rynku retail. Kto ma dziś gorzej – najemcy czy wynajmujący?

Grzegorz Mroczek: Jeśli inwestorzy uwierzą w prowadzoną przez ostatni rok wojnę podjazdową między najemcami, a wynajmującymi, to w naszym kraju możemy się wkrótce spodziewać potężnej stagnacji, w efekcie której ucierpią obie strony. Wszystkich namawiam do tego, by zachowali zdrowy rozsądek w ocenie sytuacji. Przede wszystkim obie strony muszą zrozumieć, że potrzebujemy kapitału i inwestycji. Bardzo łatwo jest narzekać i, tym samym, przykrywać swoje własne błędy, zrzucając winę na pandemię, rosnącą rolę e-commerce czy inną siłę wyższą. Problemem są natomiast brak myśli strategicznej i nieprawidłowe zarządzanie galeriami handlowymi. Rynek się zmienił, dojrzał i trzeba sporej wiedzy, żeby sprostać tym wymaganiom.

Co jest aktualnie największą bolączką tego rynku?

GM: Przede wszystkim należy podkreślić, że branża nie jest symetryczna, choć wydaje się, że po jednej stronie jest potężna siła najemców – to są wielcy gracze i międzynarodowi operatorzy sieci handlowych, a po drugiej ogromne fundusze, które operują portfelem kilkudziesięciu obiektów handlowych w Polsce. Tymczasem w branży działają też mniejsze sieci, lokalni najemcy i centra zarządzane przez firmy średniej wielkości czy polskich właścicieli. To także oni cierpią w wyniku wojny prowadzonej przez największych. Obie strony wykorzystują sytuację pandemii, by ugrać najlepsze dla siebie warunki. Ta retoryka jest toksyczna, bo jeśli nawet jakiejś grupie najemców uda się złamać kręgosłup jednemu portfelowi bądź nawet całej grupie właścicieli, to te korzyści będą krótkoterminowe. To działa również w drugą stronę. Pamiętajmy, że 5 lat minie bardzo szybko, a może spowodować fatalne skutki dla całego rynku.

Jak Pan widzi przyszłość branży retail w perspektywie kilku najbliższych latach?

GM: Pomimo, że sytuacja jest obecnie bardzo trudna, to wolę patrzeć na rynek w szerszej perspektywie niż tylko tu i teraz. Za czasów tego kryzysu było już kilka bankructw, kilka sanacji, i to po obu stronach rynku. Pewnie jeszcze kilka przed nami. Jednak jestem przekonany, że przyszłość branży jest pozytywna. Pandemia i lockdowny dają wszystkim do myślenia w kwestii poziomu kosztów operacji, jakości centrów handlowych i ich obsługi. Moim zdaniem zapoczątkuje to wiele zmian strategicznych, z którymi będą się mierzyć zarówno najemcy, jak i wynajmujący. Do wykonania jest ogromna praca strategiczna. Ten kryzys można i trzeba dobrze wykorzystać – do poprawy jakości obiektów, ich dopasowania do wymagań klientów i modelu działania najemców. Liczę na to, że projekty będą zarządzane znacznie lepiej niż do tej pory. Potrzebne jest nowe, świeże podejście do zmieniających się potrzeb klientów po stronie operacyjnej oraz myślenie strategiczne nad budowaniem wartości projektów po stronie inwestycyjnej. To jest właśnie przyszłość.

Nie wierzę również w trwałą zmianę trendów. Klienci uwielbiają kupować, co wielokrotnie pokazali. Kiedy tylko sytuacja epidemiologiczna się uspokoi, tłumnie wrócą do centrów handlowych. Nie znaczy to jednak, że będzie dokładnie tak samo jak przed pandemią. Sytuacja będzie wymagać szybkich analiz, reakcji marketingowych i mądrych decyzji asset managementowych. Jesteśmy na to przygotowani i pilnie obserwujemy to, co dzieje się na rynku w skali marko i mikro.

Jak zmieni się układ sił na rynku?

GM: Ciężko mi obecnie wyrokować, ponieważ jest sporo trendów. W przyszłość branży na pewno wpisuje się dyskusja na temat upadku handlu tradycyjnego – co stało się swoistą modą. Rozwój handlu internetowego jest odpowiedzią na każdy problem, jest również świetną wymówką dla braku działania i zaniedbań. Lockdown pokazał jak bardzo handel tradycyjny jest potrzebny, jak wiele od niego zależy. Mam nadzieje, że to wreszcie pozwoli stanąć wynajmującym i najemcom ramie w ramię. W CREAM Property Advisors wierzymy w handel tradycyjny, nie ignorujemy internetu i widzimy ogromną potrzebę cyfryzacji. Narzędzia oparte na tym przekonaniu wdrażamy od lat, aby móc lepiej i sprytniej zarządzać galeriami handlowymi. Dziś te rozwiązania jeszcze wyraźniej potwierdziły swoją skuteczność i budują wartość projektów.

Relacje najemca-wynajmujący już nigdy nie wrócą do stanu sprzed pandemii?

GM: Mam nadzieje, że relacje się poprawią. Po ogłoszeniu pierwszego lockdownu z dużym smutkiem obserwowałem próby pogłębiania podziału między biednych najemców i bogatych, złych właścicieli. Nie będzie centrów handlowych bez najemców i nie będzie najemców bez centrów handlowych. Energia obu stron powinna, i mam nadzieję, że pójdzie w kierunku wspólnej pracy nad rozwojem projektów, sprostaniem wymaganiom klientów i pobudzeniu konsumpcji. Wspólna praca i wysiłek rynku nad odbudową popytu najszybciej pomogą branży wrócić na właściwe tory.

Czy pandemia będzie okazją do fuzji i przejęć?

GM: Oczywiście, że tak. W mojej ocenie buduje się nisza inwestycyjna, największa w obszarze galerii handlowych w miastach średniej wartości. Te projekty już straciły na wartości, a ich wartość jest nadal mocno osłabiana przez straty w kosztach eksploatacyjnych i brak zarzadzania strategicznego – czyli asset managementu. Kto potrafi wykorzystać ten potencjał, zbije fortunę w najbliższych latach. CREAM Property Advisors zdecydowanie chce koncentrować się na tym rynku, budować wartość, wykorzystywać szanse i proponować nowe rozwiązania, także w aspekcie inwestycyjnym.

Jakie największe wyzwania widzi Pan przed uczestnikami rynku w związku z tym, z czym musimy się mierzyć?

GM: W mojej ocenie największym wyzwaniem będzie zapanowanie nad kryzysem przepływu gotówki. Rośnie zadłużenie całego rynku. Nadal będzie potrzebne wsparcie instytucji finansujących, które również nie są w łatwej sytuacji. To ważna kwestia ze względu na stabilność rynku nieruchomości.

Projekty handlowe są zaniedbane i kryzys pandemiczny wyraźnie to pokazał. Widzimy np., że właściciele poszukują możliwości przebudowy, modernizacji i face liftingu centrów handlowych, które wymagają zmian z związku z upływem lat, ale chcą to zrobić taniej i sprawniej niż dotychczas. Zbudowaliśmy doświadczony zespół, który takie usługi oferuje i niedługo ruszy pierwszy projekt w tym zakresie. Potrzebują też zwinnych, niedrogich rozwiązań w zakresie zarządzania oraz pomysłów z dziedziny asset management, które nie tylko wspomogą projekty w ich funkcjonowaniu, ale też wyniosą na wyższy poziom.

CREAM Property Advisors to firma zarządzająca i agencja komercjalizująca – jak widzi Pan przyszłość zarządców nieruchomości handlowych w nowych realiach?

GM: Zarządcy muszą być czujni i, tak jak CREAM Property Advisors, prawidłowo rozpoznawać potrzeby rynku. Kilka lat temu zaproponowaliśmy szereg narzędzi strategicznych, które mają na celu podniesienie wartości nieruchomości i lepszą kontrolę nad zarządzaniem. To zadziałało. Pandemia pokazała, że zaklinanie rzeczywistości nie działa – potrzebna jest wiedza, znajomość rynku handlowego i jego mechanizmów, doświadczenie ekspertów i innowacyjne podejście. To decyduje, że coraz więcej klientów nawiązuje z nami stałą współpracę. Zamierzamy nadal inwestować w rozwiązania strategiczne i je kapitalizować. Zarządzanie tradycyjne bez narzędzi strategicznych to przeszłość – kto tego nie zrozumie, może nie przetrwać w sektorze retail.

W mojej ocenie wzrośnie również zapotrzebowanie na optymalizacje kosztów zarządzania w budynkach biurowych. Jako grupa działamy także na tym obszarze, więc nasz projekt CNC (CREAM NOI CONTROL) znów się przyda. Deficyt w kosztach eksploatacyjnych nie występował do tej pory na rynku biur. Najemcy byli w całości obciążani kosztami, rynek był rozgrzany, więc łatwo było ignorować inicjatywy obniżające koszty. To się dynamicznie zmienia, w krótkim a może i średnim okresie, przybędzie wakatów i właściciele będą musieli sami pokryć deficyt w kosztach eksploatacyjnych. To mocno uderzy w NOI i wartość wycen projektów. Jesteśmy po kilku udanych wdrożeniach w biurach i obserwujemy lawinowe zainteresowanie współpracą z nami – tym bardziej, że większość naszych projektów jest oparta na success fee.

Jakie plany na najbliższą przyszłość ma CREAM Property Advisors? Na co stawiacie w rozwoju firmy?

GM: Zamierzamy nadal rozwijać nasz portfel usług w szerokim zakresie zarządczym, najmu oraz narzędzi strategicznych dla centrów handlowych i biur. Mocno się rozwijamy również w zakresie poszerzania oferty w segmencie zarządzania, FM (facility management) i optymalizacji kosztowej na nowych rynkach – aktualnie budujemy zespół zarządzania w obszarze logistyki. Ponadto od listopada 2020 roku ze względu na wzrastającą potrzebę przebudowy i optymalizacji projektów, rozpoczęliśmy działalność w obszarze project management. Myślimy też o rozpoczęciu usług FM ze względu na fakt, że to kluczowy obszar w kwestii obniżania kosztów w naszym projekcie CNC. To spory koszt w rocznym budżecie, a my potrafimy już tym obszarem zarządzić znacznie efektywniej.

Firma rozwija dynamicznie model zarządzania centrami handlowymi oparty na modułach. Które z tych rozwiązań są dla branży najbardziej atrakcyjne i dlaczego?

GM: Naszym czarnym koniem jest wspomniane CNC – projekt, którego zadaniem jest obniżenie deficytu w traumatycznej sytuacji kryzysu cash flow, tak jak w tej chwili. CNC redukuje koszty, ale bez spadku jakości – tego nie zaakceptowaliby ani właściciele, ani najemcy ani przede wszystkim klienci. Robimy to w sprytny i efektywny sposób. Każdy z pozostałych elementów naszej oferty Quattro pomaga na budowaniu wartości projektów, ale wymaga trochę więcej cierpliwości i czasu. SellMe odpowiada na pytanie „co obniża wartość mojego projektu”, co jest problemem i, jak go usunąć w średnim terminie czasu. CRTM (CREAM Real Time Marketing) to projekt z obszaru marketingu, który między innymi odpowiada za skuteczną dygitalizację i wprowadzenie omnichannlingu do projektów. C360 to z kolei szybki audyt strategiczny, czyli analiza najważniejszych parametrów obiektu i opracowanie strategii korygowania kursu centrum handlowego wielokrotnie częściej niż jak to jest obecnie, czyli raz do roku.

Rozmawiała : Katarzyna Łabuz