[WYWIAD] Robert Krupski, Galeria Modlińska: retail parki w niektórych miastach przejęły funkcje galerii handlowych

Pandemia zweryfikowała strategie biznesowe wielu deweloperów. Zmieniła się również wielkość obiektów. Nawet w bardzo małych miejscowościach pojawią się centra convenience z szerszą ofertą handlową już nie tylko opartą o spożywkę. Takie obiekty pełnią rolę galerii i coraz częściej większe sieciowe sklepy widzą w nich szanse na swój rozwój – mówi w rozmowie z SCF News / retailnet.pl  Robert Krupski, pełnomocnik spółki Galeria M Sp. z o.o. realizującej projekt Galeria Modlińska

Pandemia spowodowała wzrost popularności obiektów typu retail park. Czy to w Pana opinii przyszłość handlu? Czeka nas zalew tego typu inwestycji?

Robert Krupski: Parki handlowe są odpowiedzią na czasy pandemii i nie tylko, ponieważ ułatwiają zrobienie szybkich i kompleksowych zakupów. W ostatnim czasie tego typu inwestycji rzeczywiście przybywa i nie sądzę by ten trend się zmienił. Nie jest tajemnicą, że tradycyjne duże galerie handlowe bardzo ucierpiały i utraciły swoją atrakcyjność natomiast uważam, że wciąż będzie miejsce dla różnych formatów. Galerie będą musiały nieco zmienić ofertę, a retail parki będą ich uzupełnieniem.

Parki handlowe odrobiły lekcje i szybko wykorzystały sytuację

RK: Parki handlowe bardzo dobrze wykorzystały sytuację pandemii i w niektórych ośrodkach zastąpiły wręcz rolę galerii handlowej. Miały też przewagę lokalizacyjną i infrastrukturalną – opcja wejścia do sklepów bezpośrednio z parkingów stała się kluczowa. Klienci unikali przecież zatłoczonych miejsc i przestawili się na robienie zakupów blisko swojego miejsca zamieszkania.

Mniejsze formaty handlowe pojawiają się w tej chwili w każdej wielkości miastach. Czy ta strategia się sprawdza?

RK: Do tej pory inwestorzy interesowali się raczej średniej wielkości miastami liczącymi 30-50 tys. mkw. Teraz w kręgu ich zainteresowań pojawiają się nawet ośrodki poniżej 20 tys. mieszkańców. Pandemia niewątpliwie zweryfikowała strategie biznesowe wielu deweloperów. Zmieniła się również wielkość obiektów. Nawet w małych miejscowościach pojawią się centra convenience z szerszą ofertą handlową już nie tylko opartą o spożywkę. Takie obiekty pełnią rolę galerii i coraz częściej większe sieciowe sklepy widzą w nich szanse na swój rozwój.

Głównymi najemcami w tego typu obiektach są dyskonty. To Państwa jedyni partnerzy biznesowi na czas pandemii?

RK: Rozwój dyskontów obserwujemy już od jakiegoś czasu. Ten trend przez pandemię został jedynie utrwalony. Śmiało mogę więc powiedzieć, że to główni nasi najemcy. Dyskonty mają teraz swoje 5 minut i wynika to z kilku powodów. Przede wszystkim oferta sklepów dyskontowych przeszła dużą ewolucję, sieci dyskontowe oferują towary bardzo dobrej jakości w niskich cenach. W pandemii klienci ograniczyli zakup dóbr droższych i dyskonty szybko tę lukę wypełniły. Natomiast patrząc z naszego punktu widzenia, dyskonty świetnie uzupełniają ofertę głównego operatora czyli najemcę spożywczego w retail parku.

Można zatem powiedzieć, że komercjalizacja w czasach pandemii w Państwa przypadku to prosta sprawa?

RK: Nie do końca. Tak się złożyło, że w ubiegłym roku musieliśmy dopiąć pod kątem inwestycyjnym i komercjalizacji aż dwa obiekty handlowe – w Malborku i Radzyniu Podlaskim. Nie był to łatwy okres. Pomimo chęci i otwartości na współpracę sieci handlowych, pojawiły się inne wyzwania. Znacząco wydłużył się m.in. proces decyzyjności i samego otwarcia. To był długi i złożony proces, ponieważ wymagał indywidualnego podejścia do każdego najemcy. Pandemia naruszyła łańcuchy dostaw, łańcuchy logistyczne i organizacyjne poszczególnych sieci. Ponadto duży wpływ na proces inwestycyjny miała również ograniczona praca urzędów. Przedłużały się terminy wydawania zgód i pozwoleń związanych z realizacją inwestycji. Takich utrudnień i niedogodności była cała masa i doświadczyliśmy tego zarówno w przypadku otwarcia parku handlowego w Malborku jak i Radzyniu Podlaskim. Dzięki kompetencji całego zespołu, przy doskonałej współpracy z Generalnym Wykonawcą – firmą JMS z Torunia oraz dzięki bardzo dobrej współpracy z najemcami obie inwestycje udało się doprowadzić do końca i oba obiekty zostały w 100 proc skomercjalizowane, otworzyliśmy je odpowiednio w III i IV kwartale ubiegłego roku.

Najemcy nie mieli obaw, by inwestować w tak niepewnych warunkach ekonomicznych?

RK: Tutaj po raz kolejny sprawdziła się formuła tych obiektów. Najemcy chcieli się otwierać możliwie szybko, ponieważ z uwagi na spadki obrotów po pierwszym okresie lockdownu, upatrywali dla siebie szansę na rekompensatę utraconych przychodów. Tak się też stało. Obie inwestycje bardzo dobrze sobie radzą. Niewielki Radzyń Podlaski zyskał drugi tego typu obiekt w ciągu dwóch lat. Oba dobrze prosperują.

Czy fakt, że sieci dyskontowe biorą dosyć duże powierzchnie zapewnia im preferencyjne warunki najmu?

RK: Nie można mówić o preferencyjnych warunkach. Ceny najmu od jakiegoś czasu pozostają na tych samych poziomach, pomimo rosnących kosztów budowy. Wszystko zależy od wielkości miasta i siły nabywczej. Partnersko podchodzimy do najemców, a podpisanie umowy najmu oznacza, że dla obu stron to układ akceptowalny i korzystny. Jedyne zmiany w umowach, to dodatkowe zapisy np. na wypadek pandemii.

O jakiego typu dodatkowe zapisy zabiegają najemcy?

RK: Głownie są to zapisy dotyczące tzw. siły wyższej – czyli sytuacji niezależnej od nas a mającej wpływ na działalność danej sieci handlowej. Mowa o takich sytuacjach jak powódź, strajki, żałoba narodowa i niemożność otwarcia galerii. Taką sytuacją jest również pandemia, której do tej pory nikt nie brał pod uwagę i nikt nie wpisywał w warunki umowy. Wszelkie dodatkowe wpisy, oczywiście, te rozsądne są przez nas na ogół akceptowalne. Wynajmujący muszą dostosowywać się do wymagań najemców bo w przeciwnym razie nie byłoby szans na współpracę. I my takie wyzwania podejmujemy.

Najnowszy Państwa projekt to Galeria Modlińska w Warszawie. Na jakim etapie jest ta inwestycja?

RK: Projekt realizujemy w trudnych czasach, ale mamy solidnego partnera – Grupę Saller. Dodatkowo, obiekt jest realizowany w atrakcyjnej formule parku handlowego oraz w doskonałej lokalizacji. Proces inwestycyjny i komercjalizacja przebiega zgodnie z harmonogramem. W pierwszym etapie realizujemy budowę 3 tys. mkw. powierzchni handlowej. Docelowo obiekt będzie miał 6 tys. mkw. i powstanie w na warszawskim Żeraniu.

Jakich najemców chcecie zaprosić do tego projektu?

RK: Podpisaliśmy już umowy najmu z Aldi, Action i Pepco i jesteśmy w trakcie podpisywania kolejnych kontraktów. Chcielibyśmy uzupełnić ofertę o operatora drogeryjnego i obuwniczego. W projekcie znajdzie się także sieć sklepów zoologicznych i elektromarket. Mniejsze lokale będą dedykowane dla lokalnych przedsiębiorców różnych branż z zakresu handlu i usług: m.in. sklep mięsny, piekarnia, optyk, pralnia, gabinet kosmetyczny, i inne. Jesteśmy przekonani, że oferta sklepów różnych branż przypadnie do gustu przyszłym klientom, dzięki czemu obiekt będzie dla mieszkańców okolicznych osiedli i osób przemieszczających się do ulicą Modlińską, lubianym i często odwiedzanym miejscem zakupów.

Kluczowa dla Galerii Modlińskiej jest lokalizacja

RK: Chcemy by Galeria Modlińska była głównym punktem handlowo-usługowym w dynamicznie rozwijającym się rejonie Białołęki – w którym znajduje się ponad 5 tys. mieszkań. Galeria-Modlińska powstanie przy ul. Starowiślnej w Warszawie (róg ul. Modlińskiej i Kowalczyka), w bezpośrednim sąsiedztwie nowo wybudowanych osiedli mieszkaniowych, w tym m.in. przy Porcie Żerań. Powstający park handlowy będzie również docelowym miejscem codziennych zakupów dla mieszkańców okolicznych miast i miejscowości – Jabłonna, Legionowo, Zegrze, Nieporęt codziennie przemierzających ulicą Modlińską.

Kiedy otwarcie?

RK: Prace na budowie postępują zgodnie z harmonogramem, pierwszy etap z marketem spożywczym Aldi powinien być gotowy do użytku na początku drugiej połowie 2021 r.

2022 rok, miejmy nadzieję, będzie już czasem oddechu po pandemii

RK: Jestem w tej kwestii optymistą. Pracując na rynku retail przez ponad 25 lat widziałem już różne sytuacje. Rynek był poddawany różnym próbom, były czasy wzlotów i upadków, ale zawsze sektor retail się bronił. Jestem przekonany, że i tak będzie tym razem. Potrzebujemy roku, może dwóch, by wszystko wróciło na właściwe tory.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz