[WYWIAD] Anna Merta, Globalworth: w każdym obiekcie stawiamy na specjalizację tenant mixu

Niezależnie, czy w grę wchodzi komercjalizacja nowego obiektu czy rekomercjalizacja istniejącego zawsze pozyskiwanie najemców jest wyzwaniem dla wynajmujących. Oczywiście rozwiązaniem sytuacji będzie bardzo dobre sprofilowanie każdego przedsięwzięcia z osobna, pod względem klienta docelowego, strefy oddziaływania oraz konkurencyjnego otoczenia. W Globalworth głównym elementem podczas określania potrzeb klienta jest specjalizacja oferty tenant mixu w obiekcie – mówi w rozmowie z redakcją retailnet.pl / SCF News  Anna Merta, Leasing Director – Retail, Globalworth Poland

Patrząc na sytuację rynku retail wydaje się, że utrzymanie odpowiedniego tenant-mixu w centrach handlowych jest dużo trudniejsze, niż to było przed 2020 rokiem. Jakie Pani zdaniem, czynniki rynkowe wpływają na odwiedzalność i mix najemców w galeriach?

Anna Merta: Nie ma co ukrywać, że dynamiczne zmiany w sferze retail, które widoczne były na przestrzeni ostatnich lat, spowodowały, że utrzymanie wysokiej odwiedzalności i atrakcyjnego tenant-mixu w galeriach stanowi wyzwanie, zarówno dla właścicieli, jak i zarządców. Uważam, że nie jest to jedynie  kwestia  trwającej pandemii koronawirusa, ale również kilku dodatkowych czynników, które wpływają na zachowania konsumentów. Na pewno jednym z nich jest dynamiczny rozwój znaczenia e-commerce. Obecnie większość sieci detalicznych działających na polskim rynku, prowadzi sklepy internetowe, a także mocno inwestuje w rozwój sprzedaży wielokanałowej. Dla wielu z nich przychody ze sprzedaży online stanowią już znaczący udział  w ogólnych obrotach. W mojej ocenie natomiast e-commerce nie zastąpi całkowicie sprzedaży stacjonarnej, ponieważ klienci mają potrzebę doświadczenia, tzw. shopping experience – lubią przyjść do sklepu, zapoznać się z jego ofertą, dotknąć lub przymierzyć wybrany produkt, a następnie od razu go kupić.

Pewnie ważnym czynnikiem, który zmienił oblicze retailu jest zakaz handlu w niedziele. 

AM: Zdecydowanie regulacje prawne ograniczające handel w niedziele wpłynęły na działalność obiektów handlowych. Myślę, że większość z tego powodu ucierpiała, ale są i takie, które zyskały. Wpływ na branżę retail ma również ciągły wzrost nowoczesnej powierzchni handlowej. Nasycenie rynku jest widoczne przede wszystkim w dużych, regionalnych miastach, jak Poznań, czy Wrocław. W tych aglomeracjach w przeliczeniu na jednego mieszkańca nasycenie jest najwyższe w kraju. Ostatni czynnik, to oczywiście pandemia COVID-19, która odcisnęła swoje piętno na wszystkich uczestnikach rynku. Dlatego prowadząc proces rekomercjalizacji lub komercjalizacji obiektu trzeba brać pod uwagę szereg kwestii, które w poprzednich latach nie miały wpływu na obiekty handlowe.

Jak powinien wyglądać mix najemców w galerii mieszczącej się w dużym mieście, która chce pozostać obiektem odwiedzanym przez klientów?

AM: W strategii Globalworth zakładamy, że każdy obiekt handlowy czy wielofunkcyjny z istotnym komponentem handlowym, powinien mieć swoją indywidualną, wyspecjalizowaną ofertę najemców, która będzie dostosowana do potencjału lokalizacji i siły nabywczej klientów. Co prawda, główną część biznesu Globalworth w Polsce stanowią biurowce, ale w portfolio mamy również trzy nieruchomości typu mixed-use: Halę Koszyki w Warszawie, Supersam w Katowicach i Renomę we Wrocławiu. Są to nowoczesne obiekty wielofunkcyjne łączące ofertę usługowo-handlową z mocno rozwiniętym czy nawet dominującym komponentem biurowym, położone w ścisłym centrum dużych miast. Ponadto wszystkie te obiekty mają wieloletnią tradycję handlową, a dwa z nich posiadają status zabytków. Nie mniej jednak, mimo wspólnych cech, każdy z tych projektów jest nieco inny. Dział leasingu i zarządzania aktywami Globalworth zajmujący się branżą retail włożył bardzo wiele starań, by każdy z nich miał wyspecjalizowaną ofertę najemców. Przeprowadziliśmy szereg badań potrzeb klientów, catchmentu, footfallu oraz tenant-mixu sąsiadujących budynków handlowo-usługowych, aby ofertę najemców skrupulatnie dopasować do danego obiektu.

To czym się wyróżniają poszczególne nieruchomości mixed-use z portfolio spółki?  

AM: W przypadku Hali Koszyki, która jest pierwszym foodhallem w Polsce, naszym celem było wprowadzenie unikatowych i autorskich konceptów gastronomicznych, które zostały uzupełnione odpowiednio przygotowaną ofertą handlową. W Supersamie stawiamy przede wszystkim na sieci z segmentu codziennych zakupów, jako uzupełnienie regularnej oferty handlowej. Natomiast Renoma to jeden z najbardziej rozpoznawalnych obiektów we Wrocławiu, który zawsze słynął z unikatowej oferty modowej. Teraz budynek przechodzi metamorfozę, dzięki której zyska nowy design wnętrz, bardziej dopasowany do jego historycznego charakteru, oraz zunifikowaną ofertę modową i gastronomiczną.

Czy pozyskanie dobrych marek do obiektu handlowego jest dużym wyzwaniem? 

AM: Niezależnie, czy w grę wchodzi komercjalizacja nowego obiektu czy rekomercjalizacja istniejącego zawsze pozyskiwanie najemców jest wyzwaniem dla wynajmujących. Oczywiście rozwiązaniem sytuacji będzie bardzo dobre sprofilowanie każdego przedsięwzięcia z osobna, pod względem klienta docelowego, strefy oddziaływania oraz konkurencyjnego otoczenia. W Globalworth głównym elementem podczas określania potrzeb klienta jest specjalizacja oferty tenant mixu w obiekcie. Mając wypracowane, przemyślane założenia komercjalizacyjne, dużo prościej jest rozmawiać i przekonać najemcę do poszerzenia oferty handlowej czy usługowej, i to dotyczy nie tylko dużych sieci, ale także mniejszych, lokalnych firm, z którymi często współpracujemy. To zapewne nas wyróżnia, bo najemcy doceniają naszą strategię. Nigdy nie powielamy schematu, tylko pokazujemy wyspecjalizowaną wizję obiektu, gdzie zostały zbadane potrzeby klientów, i dopiero pod nich ustalamy wyróżniający się tenant mix. Na przykład w Supersamie rozwijamy ofertę sieci z segmentu codziennych zakupów, bo dla klientów bardzo istotnym elementem są atrakcyjne ceny. W ostatnim czasie w obiekcie powiększony został sklep Pepco, wprowadziliśmy salon Dealz, a na wiosnę otworzy się dyskont artykułów niespożywczych Action. Natomiast w Renomie specjalizacja polega na ofercie unikatowych marek modowych, które w skali regionu dostępne są tylko w tym jednym obiekcie. Teraz wykorzystując doświadczenie zdobyte w warszawskiej Hali Koszyki zamierzamy stworzyć nową ofertę gastronomiczną dla Renomy, opartą o autorskie i lokalne koncepty.

Czy obecnie rozmowy z najemcami, zanim podpiszą umowę najmu, trwają znacznie dłużej?

AM: Wszystko zależy od podejścia najemcy. Niektórzy zamierzają wykorzystać obecną sytuację rynkową na ekspansję, a inni zostali zmuszeni do wstrzymania otwarć nowych sklepów. Natomiast rozmawiamy z najemcami, którzy według naszej koncepcji idealnie pasują do danego obiektu. Jeżeli nasze przekonanie spotyka się z ich zrozumieniem – to cały proces podpisania umowy przebiega bardzo sprawnie.

Spółka Globalworth skupia się na modernizacji Renomy. Proszę przybliżyć założenia tej inwestycji? 

AM: W zeszłym roku uzyskaliśmy pozwolenie na przebudowę Renomy. Obiekt stanowi bardzo ważny punkt na mapie miasta, ponieważ od prawie 100 lat pełni funkcję handlową, będąc jednym z najstarszych domów towarowych w Polsce. Proces inwestycyjny jest dość skomplikowany, bowiem budynek jest zabytkowy i wymaga od nas stałej współpracy zarówno z urzędem miasta, jak i konserwatorem zabytków. Za cały projekt i koncepcję zmian odpowiada renomowana pracownia wrocławskiego architekta Zbigniewa Maćkowa. Sama metamorfoza Renomy to bardzo przemyślana operacja, która zakłada zmianę budynku w wyjątkowe miejsce spotkań, z unikatową ofertą handlową, usługową i gastronomiczną oraz z nowoczesną powierzchnią biurową.

Nie zamierzamy w tym przypadki konkurować z dużymi centrami handlowymi. Naszą przewagą, obok wyspecjalizowanej oferty, będzie otwarcie się Renomy na miasto, jej dostępność z poziomu ulicy. Fantastyczna lokalizacja w centrum Wrocławia, vis a vis budynku Opery Wrocławskiej, przy Fosie Miejskiej, Teatrze Lalek i Parku Staromiejskim, pozwala rozwinąć obiekt i wprowadzić autorską ofertę gastronomiczną. W tym obszarze czerpiemy inspiracje z Hali Koszyki, ale ich nie powielamy – Renoma jest wyjątkowa i niepowtarzalna. Dlatego odchodzimy od typowego dla centrów handlowych food courtu, w zamian stworzymy food hall z lokalnymi konceptami gastronomiczno-restauracyjnymi. Planujemy również zagospodarować plac Czysty, który przynależy do nieruchomości. Na tym terenie powstaną ogródki restauracyjne, będą specjalne strefy pod wydarzenia kulturalne. Liczymy, że będzie to niezwykle popularne miejsce spędzania wolnego czasu przez wrocławian i odwiedzających miasto. Mamy pozytywne doświadczenie z poprzednich lat, kiedy na dachu Renomy otworzyliśmy strefę spotkań, z pięknym widokiem na Wrocław. Ta koncepcja odniosła niesamowity sukces przyciągając wielu klientów.

Wspomniała Pani, że w Renomie znajdzie się strefa food hall. Ile pomieści lokali gastronomicznych?

AM: Jak na razie trwają prace koncepcyjne, ale niedługo rozpoczniemy rozmowy z najemcami dotyczące konkretnych lokali. Na pewno w ramach strefy powstanie kilka punktów street-foodowych oraz restauracji premium. W pasażach przewidzieliśmy powierzchnie pod wyspy gastronomiczne, z ofertą kawiarniano-cukierniczą.

Jakie jeszcze branże najemców przewidujecie w obiekcie? 

AM: Na najwyższych kondygnacjach powstaną nowoczesne powierzchnie biurowe, na poziomie -1 pozostanie oferta handlowo-usługowa, a na parterze oprócz gastronomii znajdą się butiki modowe. Wielu najemców przewiduje otwarcie flagowych salonów, na większych powierzchniach, w nowej aranżacji wnętrz. Nie ukrywam, że cały proces modernizacji obiektu oraz rozmowy działu leasingu z potencjalnymi najemcami trwają od zeszłego roku. Nawet pandemia koronawirusa nie powstrzymała naszej strategii inwestycyjnej. Uważam, że obraliśmy właściwą drogę, dzięki której nasze obiekty będą wyjątkowe i atrakcyjne dla klientów i najemców nie tylko przez kolejne 2-4 lata, ale przez kolejne dekady.

Kiedy zakończy się metamorfoza Renomy?

AM: Pierwsze prace budowlane rozpoczęły się już w zeszłym roku. Natomiast ze względu na komfort klientów, metamorfoza prowadzona będzie w kilku etapach, we wcześniej wyłączonych z użytkowania częściach Renomy. Prace budowlane i aranżacyjne zaplanowane zostały na 2 lata.

Rozmawiał: Wojciech Wojnowski