[WYWIAD] Michał Najgrodzki, Capital Park: art.15ze powinien być jednorazowym rozwiązaniem

Już od dłuższego czasu sygnalizujemy, że w naszej ocenie strona rządowa w sposób niewystarczający odpowiada na nasze apele o systemową pomoc dla całej branży. Powstanie artykułu 15 ze., który jak do tej pory jest jedyną realną propozycją ze strony władz centralnych, było tak naprawdę rozwiązaniem przystosowanym do jednorazowego lockdownu. W przypadku kolejnych, ogłaszanych z niewielkim wyprzedzeniem, straciło ono na swojej funkcjonalności – mówi w rozmowie z redakcją retailnet.pl / SCF News Michał Najgrodzki, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami Grupy Capital Park.

Czy decyzja o wprowadzeniu czwartego już lockdownu była dla Pana zaskoczeniem?

Michał Najgrodzki: Niestety już podczas naszej ostatniej rozmowy zwracałem uwagę na to, że taka sytuacja może się powtórzyć. Obserwując rosnąca liczbę zakażeń i coraz bardziej niestabilną sytuację epidemiczną, a także, wciąż zbyt powolny postęp narodowego programu szczepień, obawialiśmy się wprowadzenia kolejnych ograniczeń. Niestety, w momencie wprowadzenia pierwszych bardziej rygorystycznych obostrzeń w województwie warmińsko-mazurskim, przeczuwaliśmy, że kolejne lockdowny lokalne oraz późniejszy ogólnopolski jest tylko kwestią czasu. Jest to kolejny raz fatalny moment dla branży, gdyż funkcjonowała tylko przez bardzo krótki czas, znacząco za krótki, by móc chociaż spróbować odrobić straty wywołane poprzednimi okresami zamknięcia. Trudno racjonalnie planować działalność obiektów handlowych w tak niestabilnej i nieprzewidywalnej sytuacji.

Szkoda, że po ogłoszeniu kolejnego lockdownu, nie było od razu wystąpienia przedstawiciela rządu, który przedstawiłby plan pomocy dla branży retail. Co Pan o tym myśli?

MN: Już od dłuższego czasu sygnalizujemy, że w naszej ocenie strona rządowa w sposób niewystarczający odpowiada na nasze apele o systemową pomoc dla całej branży. Powstanie artykułu 15 ze., który jak do tej pory jest jedyną realną propozycją ze strony władz centralnych, było tak naprawdę rozwiązaniem przystosowanym do jednorazowego lockdownu. W przypadku kolejnych, ogłaszanych z niewielkim wyprzedzeniem, straciło ono na swojej funkcjonalności. Sami odnotowaliśmy przykłady najemców, którzy w rozmowach z nami wyraźnie sygnalizowali, że nie są zainteresowani korzystaniem z rozwiązania ustawowego, który wymaga od nich kolejnego wydłużania umów najmu w tak nieprzewidywalnej sytuacji. Wszyscy z obawą patrzymy w przyszłość, spodziewając się kolejnych zamknięć, i w tej sytuacji przedłużanie umów na kolejne 6-miesięczne okresy przestaje mieć dla wszystkich ekonomiczne uzasadnienie, gdyż dla wynajmujących to wydłużenie może nie mieć żadnego znaczenia w przypadku problemów finansowych najemców.

Czy nie uważa Pan, że prowadzenie dotychczasowych rozmowy z najemcami o zmianach czynszowych za poprzednie lockdowny, w takiej sytuacji nie bardzo mają sens? Chyba trzeba się pochylić nad nowym rozwiązaniem w zakresie abolicji czynszowej.

MN: Zdecydowanie tak, w naszej ocenie art. 15 ze. nie wyczerpuje swoimi zapisami wszystkich wyzwań i problemów, z jakimi mierzą się w aktualnej sytuacji zarówno najemcy, jak i zarządcy nieruchomości. Mamy jednak poczucie, że mimo upływu czasu, kolejnych wprowadzanych obostrzeń, prace nad nowymi rozwiązaniami nie posuwają się w takim tempie, jakim powinny. Kolejny lockdown za progiem, ale systemowych propozycji dla branży dalej brak. My ze względu na specyfikę naszej działalności – dewelopera i inwestora samodzielnie zarządzającego swoimi obiektami, od samego początku rozmawiamy z naszymi najemcami i staramy się wypracowywać z nimi indywidualne rozwiązania. Jeśli tylko spełniają określone kryteria, m.in. obniżonych dochodów ze względu na wprowadzane obostrzenia, staramy się z nimi porozumieć i udzielić pomocy dopasowanej do indywidualnych potrzeb, niemniej mając na uwadze sytuację finansową naszych projektów. Od dłuższego czasu mamy poczucie, że jest to pozostawiane tylko i wyłącznie w naszej gestii, co potwierdzają nasze rozmowy z innymi deweloperami czy zarządcami, którzy podobnie oceniają tę sytuację. 

Jakie spółka Capital Park proponuje rozwiązania podczas rozmów z najemcami? Czy pomoc jest uzależniona od branży?

MN: Zdecydowanie stosujemy taktykę indywidualnego podejścia do każdego najemcy, czyli case by case. Oceniamy konkretną, pojedynczą sytuację w danym centrum handlowym. Nie wyobrażam sobie podejścia do poszczególnych branż czy jakiejś grupy najemców z jednym rozwiązaniem. Przykładowo, w branży obuwniczej czy modowej są najemcy sieciowi, którzy mają za sobą większy kapitał i możliwości kredytowania, co powoduje, że ewentualna pomoc dla nich jest inna niż w przypadku mniejszych najemców prowadzących indywidualnie swoje biznesy. Natomiast są też tacy najemcy, którzy bez natychmiastowego wsparcia mogą stracić płynność finansową. Nieco inaczej prowadzimy rozmowy z branżą gastronomiczną, bo w tym przypadku wiele czynników zależy od kwestii tego czy specyfika działalności takiego podmiotu umożliwia wypracowanie możliwości dostarczania posiłków z dowozem do klientów, czy nie. W niektórych przypadkach lokali gastronomicznych te, które serwują np. sushi, radzą sobie dobrze lub bardzo dobrze w przeciwieństwie do restauracji nastawionych na serwowanie posiłków w lokalu, czego w tym momencie robić nie mogą.

Czy można zaproponować systemowe rozwiązania, które wprowadzi rząd?

Z uwagi na fakt, że najemcy centrów handlowych są bardzo zróżnicowani w ramach odpowiedniego tenant mix, nie ma uniwersalnego rozwiązania, które odpowiadałoby wszystkim uczestnikom rynku jednakowo. Generalnie uważamy, że art. 15ze miał realne zastosowanie jedynie w przypadku pierwszego lockdownu. Teraz, przy ograniczaniu handlu w kolejnych miesiącach, zawieszenie stosunków wynikających umów najmu tylko komplikuje sytuację, chociaż interpretacja tego przepisu jest już bardziej klarowna dla wszystkich. Na dzień dzisiejszy nie ma jednego rozwiązania, które mogłoby pomóc wszystkim, poza brakiem ograniczania handlu przez rząd. Wspomniane już zawieszanie stosunków najmu w znacznym stopniu ogranicza przychody wynajmujących, a jednak są oni zobligowani do terminowej spłaty rat kredytów. Widzimy też problem w zakresie rozliczeń opłaty service chargé za 2020 rok, której za okresy zamknięcia nie można naliczyć, a właściciele galerii pozostają z częścią kosztów, które muszą pokryć  we własnym zakresie.

A może należy zorganizować spotkanie całej branży, zarówno właścicieli galerii, jak i najemców ze stroną rządową, by wypracować korzystne rozwiązania dla obu stron?

MN: Tego typu inicjatywy pojawiały się wielokrotnie, zawiązują się także nowe organizacje branżowe lobbujące u strony rządowej konkretne rozwiązania. Niestety, mamy poczucie, że działania te, mimo swojej zasadności i mnogości propozycji, nie są przez stronę rządową należycie wysłuchiwane i procedowane. Efekty tych spotkań nie są niestety przekładane na konkretne rozwiązania prawne. Pomimo bardzo jasnych postulatów wysuwanych przez liczne stowarzyszenia i organizacje branżowe, nie są one realizowane. 

Trwający lockdown znowu pozbawi przychodów branżę retail, co może spowodować wysyp upadłości, i to nie tylko najemców ale również właścicieli galerii? 

MN: Nie chcielibyśmy wypowiadać się w imieniu innych podmiotów – nie znamy ich dokładnych wyników czy problemów, możemy analizować jedynie swoją własną sytuację. W tym momencie dla nas takiego ryzyka nie ma – dzięki naszemu indywidualnemu i kreatywnemu podejściu do asset managementu mimo pandemii utrzymaliśmy wszystkich naszych najemców i w 2020 r. żaden z nich nie wypowiedział umowy. Nasza strategia zakładająca tworzenie projektów w dobrych lokalizacjach, o zdywersyfikowanym doborze najemców, i kreowaniu wartości dodanej dla najbliższego otoczenia, powoduje, że takie obiekty mimo niestabilnej sytuacji rynkowej są dość odporne na kryzysy i zawirowania na rynku. Jeśli jednak sytuacja związana z obostrzeniami nie poprawi się, a systemowych rozwiązań dla całej branży dalej nie będzie, trudno racjonalnie, bez żadnych obaw, myśleć o kolejnych kilkunastu miesiącach. 

Dziś konferencja rządu, na której prawdopodobnie dowiemy się, że na okres kolejnych tygodni zostanie zamknięty cały kraj. Tym razem lockdown może dotknąć również obiekty typu retail parki i convenience center. Co to oznacza dla spółki?

MN: Czekamy na informację ze strony rządu i późniejsze rozporządzenie w tej sprawie. Jako odpowiedzialny zarządca, na pewno dostosujemy się do wszystkich obowiązujących regulacji prawnych.

Rozmawiał Wojciech Wojnowski