[WYWIAD] Zofia Morbiato, ZPPHiU: na rynku retail nigdy nie było i nie ma mowy o żadnej równowadze

Jeśli my kiedyś wielokrotnie słyszeliśmy od wynajmujących, że trzeba było przeczytać umowę najmu przed jej podpisaniem, to teraz pytamy rwących sobie włosy z głowy zarządców, czy zapoznali się z kodeksem cywilnym, gdy wchodzili na polski rynek ze swoimi projektami. W tej chwili zerwało się potężne tsunami, które wykazało, jak głęboką mamy nierównowagę i nie da się dłużej, dotychczasowymi metodami, tego ukrywać – mówi w rozmowie z Retailnet Zofia Morbiato, Dyrektor Generalna ZPPHiU

Kilka dni temu rząd zaproponował, że uruchomi kolejne wsparcie dla najemców w postaci obniżki czynszów w galeriach. Na rynku retail ta zapowiedź wywołała burzę. Wynajmujący zagrzmieli, że to skandal, że kolejny raz wspiera się najemców kosztem wynajmujących. Jak Pani ocenia ten pomysł?

Zofia Morbiato: Uważam, że to ważny i dobry moment, żeby zacząć mówić o tym, że na rynku retail nigdy nie było i nie ma mowy o żadnej równowadze. Gdyby była, to po obu stronach byłyby obowiązki i odpowiedzialności. A tego niestety nie ma. Tzw. umowy najmu wyraźne obrazują, do czego jest zobowiązany ten, który korzysta z powierzchni i ten, który ją wynajmuje. Dysproporcje są ogromne.

Czyli w Pani opinii, pandemia jedynie pokazała tę nierównowagę i ją uwypukliła

ZM: Tak. I jeśli my kiedyś wielokrotnie słyszeliśmy od wynajmujących, że trzeba było przeczytać umowę najmu przed jej podpisaniem, to teraz pytamy rwących sobie włosy z głowy zarządców, czy zapoznali się z kodeksem cywilnym, gdy wchodzili na polski rynek ze swoimi projektami.

Jaki paragraf ma Pani na myśli?

ZM: Przepis 495 kc mówi, że jeśli nie ma możliwości świadczenia, to się nie należy świadczenie wzajemne. A faktem jest, że aktualnie nie ma możliwości świadczenia i nie jest to niczyja wina. Jedna strona nie może świadczyć, a druga nie musi. To przecież jednoznaczny i obowiązujący od wielu lat przepis, a nie rozwiązanie wprowadzone ad hoc.

Ale przecież najemcy nie będą istnieć bez wynajmujących i na odwrót

ZM: Dlatego wsparcie muszą dostawać obie strony rynku. I w ostatniej rządowej propozycji, w takim brzmieniu, jakie jest dostępne publicznie, pomoc dostają obie strony. Wynajmujący, którzy nie mogą świadczyć, dostają 20 proc. świadczeń za czas lockdownu, a po jego ustaniu, korzystający z powierzchni dostają przez trzy miesiące 50 proc. I to może odbyć się bez zaangażowania sądów.

Właściciele i zarządcy centrów handlowych mówią, że właśnie to najemcy są na uprzywilejowanej pozycji, bo dostają więcej i pomoc jest nierównomierna, a nawet odbywa się ich kosztem.

ZM: Wiele mówi się o pomocy dla najemców, ale są tacy, którzy nie dostali nic ze względu np. na PKD. Dla nich to kwestia życia i śmierci, walka o być albo nie być, a dla wynajmujących to kwestia zmniejszonego zysku.

Wynajmujący podkreślają jednak, że najemcy otrzymali pomoc na trzech poziomach; w postaci abolicji czynszowej, upustów dla wynajmujących i tarcz antykryzysowych dla ich biznesów

ZM: Podkreślam zawsze w rozmowach, że nie ma tu mowy o żadnej abolicji. Według art. 495 za czas niemożności prowadzenia działalności, świadczenia nie są należne z mocy prawa. 15ze dało wynajmującym możliwość przedłużenia umów o 6 miesięcy plus czas lockdownu, czyli aktualnie o ponad 2 lata na warunkach, których już dawno nie ma. I to jest gigantyczna pomoc dla wynajmujących kosztem najemców.

To jesteście zadowoleni z planów, które zapowiada rząd, czy nie?

ZM: Nie wiemy, jak te nowe plany mają się do przepisu 15ze. Nie wiemy, jakie szczegółowe przepisy będą szły za tą decyzją. Przy założeniu, że wynajmujący dostają pomoc w wysokości 20 proc. świadczeń za czas lockdownu, a najemcy pomoc w postaci 50 proc. świadczeń za trzy miesiące po jego ustaniu, jest to próba wprowadzenia pewnej równowagi pomiędzy stronami umów.

A czy pandemia nie jest okazją do negocjacji stawek czynszów? Przecież warunki handlu się zmieniły to i czynsze mogą iść w tę stronę korzystniejszą dla najemców

ZM: Obecne stawki są nieadekwatne do realiów rynkowych, ale w mojej opinii czynsze nie spadną natychmiast, bo to obniżyłoby wartość nieruchomości, na co właściciele i zarządcy nie chcą się zgodzić. Wartość czynszów ulega natomiast zazwyczaj zasadniczej modyfikacji po zakończeniu umowy.

Dlaczego tak się dzieje?

ZM: Na tym rynku funkcjonują potężni inwestorzy i o całym rynku decyduje 6-7 funduszy. W tej chwili zerwało się potężne tsunami, które wykazało, jak głęboką mamy nierównowagę i nie da się dłużej dotychczasowymi metodami tego ukrywać. Poza tym nie ma nowych najemców, a ci, którzy są i przetrwali, w znaczącej liczbie, ledwie zipią.

Jak temu zaradzić?

ZM: Tego, co się stało nie będzie łatwo odwrócić, bo nasz rynek nowoczesnego handlu nie ma alternatywy. Oczywiście są jeszcze bazarki i retail parki, które się trzymają, ale wszystkich potrzeb klient tam nie zaspokoi. Uważam, że w dłuższej perspektywie może się ziścić scenariusz jaki znamy z USA. Kiedyś powstało tam bardzo dużo powierzchni handlowej i wiele projektów upadło, bo nie było potrzebnych. Na polskim rynku może się zadziać podobnie. Wiele projektów nie powinno powstać i nie wszystkie przetrwają. Zostaną te, które będą potrzebne i w takiej liczbie, która zadowoli i zaspokoi potrzeby klientów.

Kto o tym zdecyduje?

ZM: Zarządca i klient. Choćby nie wiem, jak by się starał, najemca nie jest w stanie zapobiec spadkowi atrakcyjności centrum handlowego.

Ale zmieniają się nawyki konsumenckie i od najemcy także wiele zależy. Najemca musi tak dostosować ofertę, by klienci chcieli do niego przychodzić i tym samym odwiedzali centrum handlowe

ZM: Home working, brak jakichkolwiek spotkań towarzyskich i cała sytuacja związana z lockdownami redefiniują potrzeby klientów. Część potrzeb, które do tej pory jako klienci mieliśmy, w ogóle zostanie wykreślona. Wiele firm nie będzie miało więc żadnego powodu, żeby wynajmować takie powierzchnie, jakie wynajmowało do tej pory.

Chce Pani powiedzieć, że teraz krok po stronie wynajmujących?

ZM: To okazja dla nich żeby stworzyli między sobą jakąś formę okrągłego stołu, który im pozwoli zrozumieć konieczność zmiany tych warunków, które były możliwe do osiągniecia w latach przedpandemicznych. Bo te najlepsze dla nich czasy, nie wrócą i nie będą możliwe do osiągnięcia czynsze wcześniej osiągane, przynajmniej w ciągu dwóch najbliższych lat. Szanse na to, by uratować sytuację jest w rękach wynajmujących. Muszą zrobić wszystko, by ludzie mieli po co do centrów przychodzić. Bo jeśli zastaną w nich puste, wyklejone ściany, to pójdą na bazarki albo do retail parków, gdzie zaspokoją podstawowe potrzeby, a pozostałe, niestety zaspokoją w internecie. Szerzej rzecz ujmując, trzeba się zastanowić nad kondycją tego rynku i szansami, jakie ma, żeby się odbudować.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz