ZPPHiU: wynajmujący czasami nie respektują prawa i lekceważą umowy

Pandemia obnażyła system, w którym firmy handlowo-usługowe funkcjonują od lat. System, w którym brakuje równowagi stron, w którym polskie firmy nie posiadając siły negocjacyjnej międzynarodowych podmiotów zmuszane są do realizacji jednostronnych świadczeń. Relacje między korzystającymi z przestrzeni w centrach handlowych a udostępniającymi pełne są patologicznych przykładów nierespektowania polskiego prawa i lekceważenia umów – czytamy w komentarzu przygotowanym przez Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług.

„Wśród firm zrzeszonych w ZPPHiU większość może przytoczyć z własnego doświadczenia rażące przykłady nieszanowania przepisów i przedsiębiorców przez niektórych przedstawicieli firm zarządzających centrami handlowymi. To pokazuje skalę nierównowagi, brak zrozumienia i arogancję, na jakie zbyt często natrafiamy w rozmowach z partnerami, którzy bynajmniej nie traktują nas po partnersku” – mówi Zofia Morbiato, Dyrektor Generalna ZPPHiU. „Opisując wybrane sytuacje, z licznych, o których opowiadają nam nasi członkowie, chcemy zwrócić uwagę, na to, że iluzją jest przekonanie o możliwości uregulowania relacji biznesowych przez rynek, bez ingerencji ustawodawcy” – dodaje Zofia Morbiato.

Nierówne traktowanie przedsiębiorców

Dyrektor firmy sportowej posiadającej kilkanaście salonów w galeriach handlowych podkreśla, że złe doświadczenia nie dotyczą wszystkich udostepniających, ale te szczególnie trudne przypadki kładą się cieniem i wpływają na ogólne nastawienie stron do siebie. „W naszym wypadku mamy do czynienia z wykorzystywaniem faktu, że franczyzodawcy nie zgadzają się na przedłużenia umów z centrami handlowymi. Galerie narzucają nieakceptowalne warunki wiedząc o naszych ograniczeniach. Fakt, że warunkiem skorzystania z obniżek byłoby przedłużenie umów o kolejne miesiące powoduje, że jesteśmy zablokowani – nie możemy skorzystać z takich propozycji uzależnieni od decyzji franczyzodawców”.  „Rozumiemy, że negocjacje są delikatne ale duzi gracze nie chcą iść na rękę mniejszym i stosują przedłużenie umów jako kartę przetargową” – podsumowuje przedstawicielka firmy. „W obecnym niedoprecyzowaniu art. 15 ze wręcz przeszkadza w osiągnięciu porozumienia. Bez niego mielibyśmy bezpośrednie odniesienie do 475kc (brak wzajemnych świadczeń) i z pewnością byłoby łatwiej rozmawiać. Niektórzy Wynajmujący straszą, że w przypadku wyjścia na drogę sądową nasza przyszła współpraca mocno ucierpi i to nie tylko w odniesieniu do pojedynczej galerii” – dodaje rozmówczyni.

Dawid Labich, właściciel Świat GSM uważa, że trzeba pokazać, jakie zabiegi stosują udostepniający powierzchnię w centrach handlowych, jak bardzo nie szanują – jego zdaniem – polskiego prawa, nie uznają Kodeksu Cywilnego, stosując bezwzględnie i szantażując wręcz korzystających z przestrzeni handlowej niekorzystnymi zapisami w umowach.

Dawid Labich wskazuje na wymowny przykład takich działań w Bydgoszczy. Wynajmujący nie wywiązał się z postanowień umowy, m.in. nie komercjalizując nawet w najmniejszym stopniu swej powierzchni, wobec czego Firma Świat GSM zdecydowała się odstąpić od umowy. Pomimo wypowiedzenia umowy, udostępniający przestrzeń handlową przysyłał faktury przez kolejnych dziewięć miesięcy, jednocześnie nie odpisując na oświadczenie o odstąpieniu od umowy najmu. Działania te były robione z premedytacją tylko po to, aby suma tych należności przekroczyła wysokość obwarowaną tzw. „777”, aby móc w prosty i skuteczny dla siebie sposób wyegzekwować nienależne świadczenia. Dziś sprawa jest w sądzie i czeka na rozstrzygnięcie. „Warto w tym miejscu wyraźnie powiedzieć, że „siódemki” są łatwym narzędziem używanym przez udostepniających powierzchnie handlowe. Nagminnie wykorzystują je, jako element nacisku, zastraszania i wywierania presji na małych przedsiębiorcach, którzy nie mają w tej konfrontacji najmniejszych szans” – komentuje Dawid Labich.

Naliczenie nienależnej zapłaty

Kolejny przykład właściciela centrum, to duży podmiot z rynku poznańskiego. Firmie Świat GSM naliczono do zapłaty nienależne wynajmującemu świadczenia, nie uwzględniające skutecznego złożenia odstąpienia od umowy najmu. Miesiącami toczyły się rozmowy, które nie doprowadziły do żadnego rozwiązania. Udostępniający powierzchnię handlową wystawiał kolejne faktury, również za czas lockdown’ów. Dawid Labich relacjonuje: „Chcieliśmy pójść na kompromis i ustalić akceptowalną dla obu stron tzw. kwotę wyjścia. Niestety, potraktowano nas z lekceważeniem, nie dając żadnego pola do negocjacji. Zostałem poinformowany, że umowa nadal obowiązuję, ale nie mogę zabrać towaru z mojego lokalu. Doszło nawet do absurdalnej sytuacji, gdy nie pozwolono nam zabrać z lokalu mienia naszego Klienta, a chodziło o serwisowany przez nas telefon komórkowy, wartości może 100zł! I w tym przypadku wynajmujący sięgnął po „trzy siódemki” i uruchomił przeciwko nam powództwo egzekucyjne, próbując w ten sposób wyegzekwować nienależne świadczenia”.

Dawid Labich opisuje jak wyglądają negocjacje dotyczące ewentualnych obniżek związanych z Covid-19: „Jeśli nawet pojawiają się propozycje obniżki ze strony udostepniających powierzchnie handlowe, to są one symbolicznej wysokości. Nie ma to nic wspólnego z faktycznym spadkiem generowanych przychodów. Dodatkowo, jeśli galeria handlowa godzi się na te „obniżki”, to tylko po to, by przy tej okazji umieścić w aneksach do umów niekorzystane zapisy, na które nie powinniśmy się w żadnym wypadku godzić! Udostępniający powierzchnię wybiórczo traktują przepisy prawa, narzucają swoją interpretację i przede wszystkim wykorzystują swoją mocną pozycję. My natomiast jesteśmy skazani na to, by taki stan rzeczy zaakceptować. W przeciwnym wypadku pozostaje nam tylko batalia sądowa, do końca której nie każda firma w obecnej sytuacji jest w stanie dotrwać”.

Dawid Labich na koniec podsumowuje: „Jedno jest w tym wszystkim pewne. W relacjach z wynajmującym nigdy nie było, nie ma i prawdopodobnie nigdy nie będzie mowy o partnerstwie i równości stron umów najmu!”

Artur Kuczyński, Szachownica, przytacza przykład działania dużej galerii o zasięgu regionalnym należącej do zagranicznego funduszu. „Nie przyjmuję do wiadomości” – to była odpowiedź od osoby zarządzającej galerią na orzeczenie sądu w sprawie zabezpieczenia polegającego na ustaleniu tymczasowych warunków najmu i próby polubownego rozwiązania i negocjacji ze strony korzystającego z przestrzeni handlowej. Skrajnie niedobre doświadczenie i pełne poczucie lekceważenia podejście do przedsiębiorcy znajdują finał w sądzie. „Otrzymałem zabezpieczenie sądowe, mówi ono o wewnętrznych rozliczeniach i reguluje sytuację. Od kilku miesięcy mamy zabezpieczenie, może się ono galerii nie podobać i sąd może je zdjąć ale w tym momencie obowiązuje. Tymczasem nie tylko nie otrzymaliśmy korekt za już wystawione faktury ale nadal  otrzymujemy 100% faktury a na nasze protesty, wynajmujący odpisując stosuje fantastyczne figury prawne tak naprawdę grając na chyba na czas. Spór eskaluje. Jak można partnerowi biznesowemu powołującemu się na konkretne przepisy i rozstrzygnięcia odpowiedzieć, że się nie przyjmuje do wiadomości orzeczenia sądu?”

Zofia Morbiato podsumowuje: „Polskie prawo jednoznacznie wskazuje, że nie jest należne świadczenie za czas zamknięcia naszych sklepów w centrach handlowych. Rozumiemy trudną sytuację zarządców centrów handlowych pozbawionych części przychodów w czasie lockdownu. Wskazujemy, że szansę kompromisowi daje tylko dialog, do którego zachęcamy. To trudny czas dla nas wszystkich, warto jednak pamiętać, ze choć centra handlowe są synonimem wygody i ważnym miejscem w życiu społecznym, w których chcemy w dalszym ciągu funkcjonować handel bez centrów istniał przez stulecia. Centra handlowe bez najemców istnieć nie będą mogły.”