[WYWIAD] Anna Wysocka, JLL: całą branżę czeka ogrom pracy

Ponowne otwarcie centrów handlowych nie oznacza, że problemy wynajmujących oraz najemców znikną. Ostatnie tygodnie pogłębiły trudną sytuację branży. Dodatkowo, nie wszyscy najemcy w centrach handlowych będą mogli się otworzyć 4 maja – zamknięta nadal jest gastronomia, rozrywka oraz kluby fitness. Cały sektor czeka ogrom pracy, aby doprowadzić do momentu, kiedy sytuacja na rynku będzie względnie stabilna – mówi w rozmowie z redakcją retailnet.pl/SCF News Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL

Co oznacza dla branży retail, tak długo wyczekiwane, ponowne otwarcie centrów handlowych? 

Anna Wysocka: Niewątpliwie jest to decyzja, na którą czekają wszyscy uczestnicy rynku. Kończący się właśnie czwarty lockdown był bardzo długi i zahaczał o dwa istotne z punktu widzenia branży momenty – okres przed świętami wielkanocnymi oraz majówkę. Konsumenci, którzy w tym czasie nie mogli zrobić zakupów w sposób tradycyjny, powrócili do zakupów online, przy czym handel internetowy nadal, nawet w trakcie lockdownów, nie przekraczał poziomu 12%. W kwietniu, co prawda, spodziewamy się niewielkiego wzrostu udziału handlu online w sprzedaży detalicznej, ale będzie to chwilowy skok wywołany wcześniej wspomnianą przerwą świąteczną czy długim weekendem majowym. Pamiętajmy również, że ponowne otwarcie centrów handlowych nie oznacza, że problemy wynajmujących oraz najemców znikną. Ostatnie tygodnie pogłębiły trudną sytuację branży. Dodatkowo, nie wszyscy najemcy w centrach handlowych będą mogli się otworzyć 4 maja – zamknięta nadal jest gastronomia, rozrywka oraz kluby fitness. Cały sektor czeka ogrom pracy, aby doprowadzić do momentu, kiedy sytuacja na rynku będzie względnie stabilna. Poza ogłoszonym otwarciem centrów handlowych i pozostałych sklepów wielkopowierzchniowych, cieszy mnie fakt przedstawienia harmonogramu luzowania obostrzeń. Z punktu widzenia całej gospodarki niezwykle ważne jest, aby wszyscy uczestnicy polskiego rynku mogli w sposób przemyślany planować kolejne działania i inwestycje. A do tego konieczne są zdefiniowane ramy czasowe.

Czy możemy się spodziewać, że klienci z ochotą wrócą do zakupów w galeriach?

AW: Absolutnie tak. Po każdym lockdownie nie tylko w Polsce, ale również w innych krajach europejskich, klienci chętnie wracali do fizycznej przestrzeni i tradycyjnych zakupów. Myślę, że tym razem czynnikami które dodatkowo będą motywowały klientów do powrotu do galerii handlowych będzie wzrost poczucia bezpieczeństwa w związku z postępującym programem szczepień, konkretne potrzeby zakupowe klientów, ale również chęć powrotu do normalności, czy tak znany reward efect. Natychmiastowa dostępność pożądanych produktów, możliwość naturalnego, spontanicznego kontaktu z innymi ludźmi, szansa wyjścia z domu i w końcu – względy ekologiczne to elementy, które budują atrakcyjność obiektów handlowych. Szczególnie ciekawie przedstawia się aspekt środowiskowy. Jesteśmy coraz bardziej świadomi tego, jak nasze działania, w tym nadmierne eksploatowanie kanału online, wpływają na emisję dwutlenku węgla.

Rząd przyjął nowelizację, zgodnie z którą w okresie obowiązywania zakazu działalności centrów handlowych czynsz dla najemców zostanie obniżony o 80 proc., natomiast przez trzy miesiące po zniesieniu zakazu prowadzenia działalności będzie to 50 proc. Czy zaproponowane rozwiązanie znowu nie zakłóci relacji pomiędzy najemcami a wynajmującymi?

AW: Przedstawiony przez rząd projekt nowelizacji to recepta na dalsze, konsekwentne pogarszanie sytuacji właścicieli centrów handlowych. Pamiętajmy, że nie mówimy tutaj tylko o zagranicznych inwestorach, ale również o firmach z rodzimym kapitałem, które de facto stanowią większą część wśród właścicieli obiektów handlowych. Bardzo niepokojące jest również to, że kolejne rządowe plany wsparcia najemców centrów handlowych ponownie nie były konsultowane ze wszystkimi uczestnikami rynku, a w szczególności ze stroną właścicielską. Należy tu bardzo wyraźnie podkreślić, że pandemia i powtarzające się restrykcje dotykają wszystkich bez wyjątku, jednak przez ostatni rok to właściciele galerii handlowych byli konsekwentnie pomijani w strategiach pomocowych przygotowywanych przez państwo.

Intencje ustawodawców są również o tyle niezrozumiałe, że branża wielokrotnie postulowała o nowelizację zapisów tarczy antykryzysowej i symetryczne rozłożenie kosztów pandemii pomiędzy najemców, właścicieli i rząd. Oczywiście, nałożenie na najemców obowiązku płacenia 20% czynszu w trakcie lockdownu zapewnia choć częściowy przychód dla właścicieli obiektów handlowych, ale jednocześnie obniża go aż o 50% w ciągu trzech miesięcy od odmrożenia działalności centrów. Podstawy matematyki pozwalają obliczyć, że właścicielom zabrano jeszcze więcej niż w pierwszej specustawie. 

Nowelizacja po raz kolejny ingeruje w relacje pomiędzy wynajmującymi i najemcami i może być postrzegana, jako centralna regulacja rynku. Przedstawione przez rząd plany wsparcia branży są ponownie jednostronne, podważają sens negocjacji na linii najemca-właściciel, które są prowadzone przez ostatni rok i które przede wszystkim uwzględniają indywidualną sytuację zarówno najemcy jak i wynajmującego. Regulacja ta również po raz kolejny niepotrzebnie antagonizuje branżę. Wszyscy działamy teraz w bardzo niepewnym ekosystemie społeczno-gospodarczym i jak nigdy dotąd potrzebujemy solidarności i bliskiej współpracy.

W ramach nowego prawa wynajmujący i najemcy będą mieli prawo skorzystania z kontroli sądowej i ustalenia innej wartości czynszu, niż wynikająca z przepisu o obniżce. Będzie to możliwe w przypadku wykazania, że skala obniżki jest nieuzasadniona. Czy wprowadzenie takich rozwiązań może spowodować wysyp spraw sądowych? 

AW: Niestety tak i patrząc na skalę polskiego rynku centrów handlowych, na którym działa przeszło 400 takich obiektów, nie wspominając już o parkach handlowych, możemy mieć do czynienia z paraliżem systemu sądownictwa. Bo wyobraźmy sobie sytuację, że w przypadek każdej z umów najmu w każdym centrum handlowych zostanie skierowany do kontroli sądowej. Dlatego pozostaje mieć nadzieję, że kolejny lockdown nie będzie mieć już miejsca, a projekt nowelizacji nie zostanie przegłosowany w okresie majówkowym, kiedy centra nadal będą zamknięte lub nie zadziała wstecz. Niestety szczegóły projektu noweli nie zostały przedstawione przez ustawodawcę.

Czy jednak sprawy w zakresie zmian w umowach najmu, nie powinny pozostać w gestii obu stron)?

AW: W gospodarce wolnorynkowej sposób funkcjonowania na przykład centrów handlowych regulują przepisy prawa oraz indywidualne rozmowy pomiędzy właścicielami a najemcami. Dlatego ważne jest, aby unikać ingerencji we współpracę pomiędzy obiema stronami oraz zapisy umów najmu, które nie dotyczą zresztą tylko kwestii stawek czynszowych. Patrząc na nowe wprowadzane regulacje, niestety widoczny jest brak udziału ustawodawcy w kosztach, które generuje pandemia. Branża centrów handlowych (zarówno wynajmujący jak i najemcy) każdego roku generuje miliardowe wpływy do budżetu państwa i w interesie wszystkich stron powinna leżeć stabilna sytuacja tego sektora.

Rozmawiał: Wojciech Wojnowski