Anna Wysocka, JLL: wyniki odwiedzalności mogą napawać ostrożnym optymizmem

Rosnąca liczba szczepień pozwala sektorowi handlowemu złapać oddech, a do działających z limitami sklepów stacjonarnych wracają klienci. Według prognoz JLL, w 2021 r. całkowita nowa podaż może osiągnąć poziom 540 0000 mkw. wracając do wyników sprzed pandemii.

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na rynku nieruchomości handlowych w Polsce na koniec pierwszego półrocza 2021.

– Wyniki odwiedzalności mogą napawać ostrożnym optymizmem. Widać, że konsumenci są spragnieni możliwości dokonania zakupów w przestrzeni fizycznej i chcą zrekompensować sobie miesiące odkładania w czasie wizyt w obiektach handlowych. To zjawisko sfrustrowanych zakupów, czyli tzw. revenge shopping – mówi Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.

JLL: podaż – możliwy powrót do wyników sprzed pandemii

W porównaniu z analogicznym okresem 2020 r., I półrocze 2021 charakteryzowało się zwiększoną aktywnością budowlaną.

– W pierwszej połowie 2021 r. deweloperzy ukończyli 242 000 mkw. GLA w ramach wszystkich formatów, a w budowie jest kolejne 447 000 mkw. Z naszych analiz wynika, że na koniec 2021 r. nowa podaż może łącznie osiągnąć poziom ok. 540 000 mkw. To wynik podobny do rezultatu z 2019, czyli sprzed pandemii. 40% nowo oddanej powierzchni będą stanowiły parki handlowe –  wyjaśnia Joanna Tomczyk, Starszy Analityk Rynku, JLL.

Utrzymuje się trend lokalności oraz wygodnych i szybkich zakupów. 43% podaży oddanej do użytku w I półroczu przypadło na parki handlowe oraz centra codziennych zakupów . W wyniku przetasowań na rynku operatorów hipermarketów, 47% nowej powierzchni dostarczono w ramach wolnostojących magazynów handlowych .

Pozostałe 10% nowej powierzchni ukończono w centrach handlowych. W II kw. 2021 otwarto pierwsze w tym roku centra handlowe: Galerię Sekunda w Jędrzejowie (13 000 mkw. GLA) oraz Galerię Odyseja w Brzesku (9300 mkw. GLA).

– Rozwija się segment projektów mixed-use, w ramach których na rynek trafia dodatkowa powierzchnia handlowa. Łączenie różnych funkcji komercyjnych, ale też nowoczesnych elementów projektowania z historyczną architekturą przekłada się na projekty miastotwórcze i nowe przestrzenie miejskie. Przykładem są Browary Warszawskie, zrealizowane przez Echo Investment, które integrują funkcje biurowe, mieszkaniowe i handlowe z historycznym dziedzictwem tego miejsca – komentuje Joanna Tomczyk.

Popyt – mocne debiuty i nowe strategie

Nowa rzeczywistość na rynku handlowym, a także doświadczenia sieci podczas pandemii wpłynęły na strategie ekspansji, szczególnie w odniesieniu do uruchamiania sklepów w alternatywnych lokalizacjach.

– Najemcy poszukują nowych formatów, dywersyfikują swoje lokalizacje, ale jednocześnie nie rezygnują z rozwoju swoich sklepów w centrach handlowych. Irlandzki gigant modowy Primark zapowiedział kolejne dwie nowe lokalizacje w największych centrach handlowych w Krakowie i Katowicach. Rituals Cosmetics, który zadebiutuje w sierpniu 2021 r. w Westfield Arkadia w Warszawie, planuje uruchomić do 2027 roku sieć 100 sklepów w Polsce. Podobnie polska marka HalfPrice (należąca do CCC) w ciągu zaledwie dwóch miesięcy otworzyła siedemnaście lokalizacji, od centrów handlowych po lokale przy głównych ulicach handlowych – wylicza Joanna Tomczyk.

W I półroczu w Polsce zadebiutowały trzy nowe marki, wszystkie w Warszawie. LEGO otworzyło swój pierwszy własny sklep w Westfield Arkadia, a włoska firma odzieżowa Camissima i marka odzieżowa Yargici z Turcji rozpoczęły działalność w Galerii Mokotów.

Wielokanałowość sprzedaży i zrównoważony rozwój

Przed pandemią udział handlu internetowego w sprzedaży detalicznej w Polsce wynosił 5,6% i zmieniał się w zależności od wprowadzanych ograniczeń w działalności obiektów handlowych. Prognozy dotyczące handlu w Polsce zakładają wzrost sprzedaży detalicznej o 3,3% rocznie do 2025 roku, z czego 90% zakupów będzie wciąż realizowanych w sklepach stacjonarnych.

– Aby zobaczyć jak kształtuje się e-commerce musimy poczekać na stabilizację rynku. Niezależnie od tego najemcy i wynajmujący zdają sobie sprawę z konieczności budowania modelu sprzedaży wielokanałowej czy obecności na platformach sprzedażowych, takich jak Zalando czy Amazon oraz poszukują systemów integrujących ich obiekty z platformami internetowymi – wskazuje Anna Wysocka.

Choć jedynie 15% budynków handlowych jest obecnie certyfikowana (według Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego), sektor ten wykazuje zaangażowanie w kwestie zrównoważonego rozwoju. Zarówno najemcy, jak i wynajmujący wdrażają innowacje, które mają na celu ochronę środowiska.

– Przykładowo, sieć Carrefour wykorzystuje niskie temperatury wód podziemnych do obniżenia temperatury powietrza w obiektach i używa CO2 jako czynnika chłodniczego. Silesia City Center zainstalowała na dachu panele fotowoltaiczne, redukując o tyle emisję dwutlenku węgla, ile jest w stanie wchłonąć w ciągu roku 1 ha lasu sosnowego. Pojawiają się ogrody na dachach, pasieki, czy hotele dla owadów jak w bydgoskim Focus Mall. Oświetlenie LED czy ładowarki do samochodów powoli stają się standardem w galeriach handlowych. Także coraz częściej planowane procesy deweloperskie zakładają dostarczenie zrównoważonych obiektów – zwraca uwagę Anna Wysocka.

Globalni giganci modowi, tacy jak H&M, United Colors of Benetton, Esprit czy Tommy Hilfiger, sprzedają kolekcje odzieży uszyte z produktów pochodzących z recyklingu i biodegradowalnych materiałów naturalnych. LEGO testuje klocki wykonane z przetworzonego plastiku, a odzież używana jest szerzej obecna zarówno w nowoczesnym handlu stacjonarnym, jak i online (przykład Zalando Pre-Owned, gdzie sprzedawane są rzeczy używane).

Rynek inwestycyjny – dużo transakcji, ale o niższych wartościach

– Pandemia i związane z nią ograniczenia działalności miały wpływ na wyniki rynku handlowego w pierwszym półroczu 2021. Łączna wartość transakcji inwestycyjnych na poziomie około 290 mln euro była najniższym wynikiem za pierwsze sześć miesięcy od 2013 r. Należy jednak zauważyć, że liczba transakcji była z kolei jedną z najwyższych w historii rynku, a ich niższa wartość wynika z rodzaju produktów handlowych, które cieszą się obecnie największą popularnością wśród inwestorów. Są to aktywa mniejsze i bardziej rozproszone. W dalszym ciągu na celowniku inwestorów pozostają głównie parki handlowe, centra codziennych zakupów, sklepy spożywcze oraz sklepy typu DIY. W ostatnim czasie obserwujemy również wzrost zainteresowania transakcjami oportunistycznymi w segmencie centrów handlowych – komentuje Adam Kiernicki, Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych, JLL.

Atrakcyjność większych centrów handlowych jest bezpośrednio uzależniona od perspektywy wygaszenia pandemii i ograniczenia ryzyka kolejnych obostrzeń.

– Obroty odnotowywane po otwarciu centrów handlowych w maju wyraźnie wpływają jednak na poprawę nastrojów wśród inwestorów – dodaje Adam Kiernicki.

Pomimo braku danych transakcyjnych za I poł. 2021 r., stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe szacuje się na 5,25%. Jak na razie, stopy kapitalizacji za najlepsze parki handlowe pozostają stabilne na poziomie około 6,80%, jednak wysoki poziom zainteresowania i ograniczona dostępność dobrego produktu może spowodować kompresję w krótkim terminie.

O JLL

JLL to wiodąca firma doradcza świadcząca kompleksowe usługi na rynku nieruchomości. Misją JLL jest takie kształtowanie sektora nieruchomości, dzięki któremu świat zmienia się na lepsze. Firma wykorzystuje najbardziej zaawansowane technologie, pozwalające kreować najlepsze możliwości biznesowe, wyjątkowe przestrzenie oraz rozwiązania przynoszące długofalowe korzyści klientom, pracownikom oraz społecznościom, w których funkcjonuje. JLL jest spółką z listy Fortune 500 o rocznych przychodach 16,6 mld USD zatrudniającą na koniec marca 2021 ponad 91 000 osób i obsługującą klientów w ponad 80 krajach. JLL jest marką i zastrzeżonym znakiem towarowym firmy Jones Lang LaSalle Incorporated.