[WYWIAD] Michał Dorszewski, IWG: nasze centra serwisowe to dobry najemca dla galerii i parków handlowych

Mogę sobie wyobrazić taki retail park, gdzie na dole mamy Rossmanna, Biedronkę, Pepco i paru innych graczy, którzy są standardowym tenant-mixem, ale na pierwszym piętrze jest nasz obiekt na przykład typu Regus. Istotne jest to, że retail parki są przeważnie zlokalizowane blisko osiedli mieszkaniowych. Mają dobry dostęp, parking. Zapewniają więc wygodę, a dzisiaj wiemy, że ten komfort dla ostatecznego klienta jest najważniejszy – w rozmowie z SCF News/retailnet.pl mówi Michał Dorszewski, Franchise Director CEE, IWG. Firma jest jednym z wystawców targów Shopping Center Forum 2021. 

Weszliśmy w erę zupełnie nowego korzystania z powierzchni roboczych. Pojawił się home office, część pracowników wraca do tradycyjnych biur ale wiele firm zastanawia się nad rozwiązaniami hybrydowymi. Jesteście obecni na tym rynku od wielu lat. Jak z Waszej perspektywy wygląda rozwój rynku przestrzeni biurowych w nowych, niekonwencjonalnych formułach? 

Rzeczywiście mamy 30 lat historii. Wymyśliliśmy tę branżę i dzisiaj mamy globalne pokrycie w 120 krajach, w ponad 3 tysiącach lokalizacji. Dlatego nie tylko widzimy nowe trendy, ale też je kreujemy. Pandemia, jak mówi nasz twórca Mark Dixon, który cały czas jest mocno zaangażowany operacyjnie w ten biznes, przyspieszyła rozwój branży o mniej więcej 5 lat. Ale widzieliśmy wzrosty przez wiele lat. To było 20-30% rok do roku. 

Teraz nawet mówi się nie tyle o work from home, ale work near home. Pojawiła się idea miasta 15-minutowego. Chodzi o to, żeby ludzie nie tracili czasu i pieniędzy na dojazdy, żeby mieli większą elastyczność. Dlatego staramy się iść z tym trendem, co w naszym przypadku oznacza rozwój gęstszej sieci obiektów. Stąd nasz program partnerstwa franczyzowego, który otworzyliśmy na świecie w 2019 roku. 

Na czym to polega?

Idziemy w tym kierunku, żeby pokrywać siecią naszych placówek także miasta regionalne, przedmieścia, bo tam właśnie w wyniku pandemii przenosi się popyt. Ludzie nie chcą stać godzinę w metrze, w korku, w autobusie, ale jednocześnie statystycznie Polak ma 29 metrów kwadratowych mieszkania, co długofalowo nie sprzyja produktywności. 

Pracujemy więcej z mniejszą efektywnością.

Tak. Mieszają nam się pory, kiedy jesteśmy w pracy, kiedy jesteśmy w domu. Odbieramy maile wieczorami. Czasami kłócimy się, kto będzie robił wideo-konferencję z kuchni, a kto z salonu. W związku z tym, idea coworku, biur serwisowanych, czyli idea trzeciej przestrzeni pomiędzy siedzibą organizacji a domem staje się popularna i trafiła do mainstreamu. 

To przestał być produkt dla startup’erów, freelancerów i ludzi, którzy są w malutkich firmach. 

Od wielu lat pracujemy ze wszystkimi firmami z Fotune 500. Mamy globalnych graczy, którzy wynajmują u nas całe biura, biurka i setki metrów, pozwalając sobie na ekspansję, na grupy projektowe, na wiele możliwości elastycznej pracy. Dzięki pandemii paradoksalnie to wszystko trafiło do głównego nurtu. Pracownicy pożądają tej opcji elastyczności, hybrydowości, a pracodawcy zaczynają rozumieć, że to jest dla nich metoda na dużą oszczędność kosztów, na dotarcie do lepszych talentów w regionach i zapewnienie im profesjonalnego biura blisko domu.

Jeżeli ten rynek tak dynamicznie się rozwija, mówimy o wzrostach dwucyfrowych, 20-30% rok do roku,  to takim wyzwaniem dla rynku staje się w tej chwili pozyskiwanie odpowiednich powierzchni. Czy właśnie dlatego centra handlowe znalazły się na Waszym celowniku? 

Ja bym jeszcze tego nie nazwał wyzwaniem, bo cały czas jest mnóstwo biurowców, które dzisiaj mają wyzwanie z tym, żeby zrobić tradycyjny najem. Tam oczywiście jesteśmy bardzo aktywni. Natomiast głęboko wierzymy, że centra handlowe są tymi miejscami, w których mamy szansę na współpracę. 

Definicja potrzeb dla centrów handlowych dynamicznie się zmienia. Parę lat temu był trend budowania dużych stref food-courtowych, dużych części rozrywkowych, nie tylko handlowych. Dzisiaj pandemia znowu to redefiniuje. Wiele centrów handlowych może stanąć przed wyzwaniem znalezienia najemcy na dużą powierzchnię. My możemy być odpowiedzią na to wyzwanie. Mamy koncept dopasowany do centrów handlowych, który testowaliśmy w zeszłym roku w Kalifornii, w Napa Valley. Pozwala on na to, żeby przetransformować powierzchnię handlową w powierzchnię, na której można postawić biurka i zorganizować żywą przestrzeń ze wszystkimi usługami. 

Żywa przestrzeń, czyli…

Biuro serwisowane to nie tylko biurka, ale to jest też strefa wspólna, strefa interakcji. To recepcja, cowork, hot desk, rezerwowane biuro. To są sale konferencyjne wynajmowane na godziny, wszystkie serwisy, wirtualny adres, możliwość założenia siedziby firmy, obsługi konferencji, zapraszania gości i tak dalej. 

W centrach handlowych zazwyczaj nie ma okien, które wydają się konieczne w biurze. 

Mamy na to pomysł. Wdrażamy go w kolejnych krajach i wierzymy, że to jest dobry pomysł nie tylko dla klasycznych galerii handlowych ale także dla retail parków. 

Mogę sobie wyobrazić taki retail park, gdzie na dole mamy Rossmanna, Biedronkę, Pepco i paru innych graczy, którzy są standardowym tenant-mixem, ale na pierwszym piętrze jest nasz obiekt na przykład typu Regus. Istotne jest to, że retail parki są przeważnie zlokalizowane blisko osiedli mieszkaniowych. Mają dobry dostęp, parking. Zapewniają więc wygodę, a dzisiaj wiemy, że ten komfort dla ostatecznego klienta jest najważniejszy. 

Wygoda, o której Pan mówi jest chyba kluczowa przy podejmowaniu decyzji o rezygnacji z klasycznego biura na rzecz rozwiązania, które proponujecie. 

Firmy przychodzą do nas po powierzchnię, bo chcą mieć wszystko i my dajemy im komplet. Zdejmują z siebie wszystkie problemy: wchodzą i tam czeka na nich biurko, przypisany telefon i kwiatek na tym biurku. Ostatecznie klienci kupują wygodę i elastyczność, bo mogą się z nami związać na umowę miesięczną. Mogą się powiększyć, przenieść, wziąć day office na jeden dzień. Mogą po prostu wynająć salę konferencyjną na spotkanie. To też jest komplementarne. 

Wasza obecność w centrach handlowych miałaby też zapewne wpływ na ich odwiedzalność. 

To by zasilało stałym, dodatkowym i lojalnym ruchem centra handlowe i retail parki. Jednocześnie są to konsumenci, którzy będą chcieli coś zjeść, którzy wychodząc z tego biura, robią zakupy, więc korzyści są obopólne.  Dlatego jesteśmy obecni na targach SCF. 

Jakiej wielkości lokalizacje Was interesują? Czy jest jakiś standard? Czy jesteście tutaj elastyczni?

Jesteśmy elastyczni. Mamy kilka marek. Regus to nasza podstawowa marka biurowa. W tym przypadku rozmawiamy o powierzchniach rzędu tysiąca metrów kwadratowych. Spaces to silna marka do dużych obiektów, czyli potrzebujemy od 2 do 5 tysięcy metrów kwadratowych. To jest rozwiązanie, które nie będzie się nadawać do retail parków, ale mogłaby być to świetna alternatywa dla dużych centrów handlowych. Mamy markę HQ, która też mogłaby być z kolei dobrze dopasowana właśnie do retail parków, bo to jest marka bardziej budżetowa.

Jakie są Wasze plany rozwoju na polskim rynku? 

Chcemy otworzyć kolejnych kilkadziesiąt obiektów. Dzisiaj mamy w Polsce 30 własnych lokalizacji. Chcemy to zwielokrotnić i  wejść na przykład do każdego miasta wojewódzkiego, do każdego 100-tysięcznika, nawet do mniejszych miast. 

W ramach jakiego modelu biznesowego chcecie współpracować z centrami handlowymi?

Ja osobiście odpowiadam za dział franczyzy w całym regionie. Jesteśmy otwarci na rozmowy z partnerami franczyzowymi, którzy chcieliby pracować z nami na zasadzie takiej, że to właściciel staje się franczyzobiorcą. Pozwala to zrealizować 3 interesy wynajmującego. Po pierwsze zagospodarować pustą przestrzeń, którą dzisiaj może być trudniej skomercjalizować. Po drugie zrealizować profit powyżej headline’u i mieć dodatkową marżę. Trzeci benefit jest taki, że są to komplementarne biznesy, czyli zasilamy sobie nawzajem swoje przedsięwzięcia. 

Możemy też zawrzeć management agreement, czyli porozumienie, gdzie my zarządzamy obiektem, czy też współpraca w modelu join venture. Wszystkie te opcje są długoterminowe, czyli mówimy o okresach rzędu 10 lat. W przypadku franczyzy to jest 20 lat licencji na prowadzenie biznesu i to oczywiście odbija się w długości umów najmu. 

Uważa Pan, że faktycznie w najbliższym czasie zobaczymy w Polsce biura usytuowane w centrach handlowych i retail parkach?

Nasze doświadczenia z tzw. dojrzałych rynków np. zachodniej Europy wskazują, że taki model ma przed sobą świetne perspektywy. Pandemia zmieniła reguły gry i pokazała, że wiele organizacji jest w stanie wypełniać swoje zadania bez gromadzenia pracowników na stałe w biurach. Ci z kolei dostrzegli, że jeśli nie mieszkają w centrum miasta to najczęściej oszczędzają wiele czasu i środków, które tracili na dojazd do pracy. Jednocześnie wciąż w wielu przypadkach nie mają dedykowanej przestrzeni do pracy w swoich domach i potrzebują ich do efektywnego wykonywania zadań. W wielu polskich miastach centra handlowe i retail parki rozlokowane są tak, że większość dzielnic ma swoje lokalne centra handlu w takich obiektach, do których można łatwo i szybko się dostać, bez konieczności podróży przez całe miasto w godzinach szczytu. Jestem przekonany, że taka będzie właśnie przyszłość naszej pracy – firmy będą wynajmować elastyczne przestrzenie biurowe w lokalizacjach dogodnych dla swoich pracowników, co również może mieć ogromne znaczenie w procesach rekrutacyjnych, a nawet pozwoli zatrudniać pracowników spoza miasta, w którym znajduje się centrala danej organizacji.  

Rozmawiał: Radosław Rybiński