[WYWIAD] Robert Żurek, CREAM: zatrzymać rosnące koszty

Wartość galerii handlowych i biurowców, w których dotychczas wprowadziliśmy usługę CNC Savings & Profits wyniosła łącznie 58 mln zł i z każdym miesiącem się powiększa. W jednym z centrów handlowych na Dolnym Śląsku oszczędności sięgnęły 1,4 mln zł, a wzrost wartości – 17,5 mln zł. W obiekcie handlowym w Czechach, w którym wdrażamy obecnie nasze rozwiązania, oszacowaliśmy oszczędności na kwotę 1 mln zł, a wzrost wartości na 12,5 mln zł. – mówi w rozmowie z Retailnet Robert Żurek, Business Development Director, CREAM Property Advisors

Temat wzrostu cen mediów i różnych innych kosztów ponoszonych przez właścicieli nieruchomości komercyjnych staje się w ostatnim czasie bardzo gorący. Zarządcy centrów handlowych mają sporo wyzwań z tym związanych.

Robert Żurek: Właściciele obiektów komercyjnych dotkliwie odczują rosnące koszty zarządzania i utrzymania nieruchomości, dlatego należy zająć się tym już teraz. Na przyczyny wzrostu obciążeń budżetowych składają się: galopujące ceny prądu, gazu, ciepła, paliw, opłata mocowa, która od 2022 roku ma wzrosnąć o 35%, narastająca inflacja czy niektóre rozwiązania proponowane w programie Polski Ład. Mam tu na myśli m.in. składkę zdrowotną czy rozwiązania podatkowe, które przełożą się na wzrost kosztów pracy. W ostatnich latach znaczna większość zarządców nieruchomości komercyjnych była przyzwyczajona do wzrostu kosztów w budżetach OPEX-owych przeciętnie o około 3-5% r/r, a w roku 2022 będą musieli, niestety, zaakceptować wzrosty na poziomie 10-15%. Co oznacza, że na przykład dla galerii handlowej o 15 tys. mkw. GLA budżet roczny może wzrosnąć nawet o blisko 1 mln zł. Odpowiednio dla biurowca o podobniej powierzchni GLA może to być wzrost o blisko 700 tys. zł. Zważywszy na koszty nieprzenoszalne wyasygnowanie dodatkowych środków na pokrycie tych kosztów może okazać się nie lada wyzwaniem zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i właścicieli tych budynków.

Wynika z tego, że właściciele nieruchomości muszą się przygotować na znaczne podwyżki. Jak w takim razie ograniczyć wydatki w tym zakresie?

RŻ: Problem rosnących kosztów dostrzegliśmy już kilka lat temu. Wiele czasu i pracy poświęciliśmy, aby stworzyć narzędzie, które będzie remedium nie tylko na coraz wyższe koszty utrzymania budynków komercyjnych, ale również na coraz bardziej widoczny spadek ich wartości. Tak powstała usługa CNC Savings & Profits, która poprzez implementację szeregu rozwiązań technologicznych i zarządczych pozwala obniżyć koszty eksploatacyjne, zredukować deficyt budżetowy i podnieść wartość obiektu. Rozwiązania wykorzystywane w tej usłudze mają różny stopień zaawansowania i dotyczą różnych poziomów zarządzania obiektami komercyjnymi. Często są to nowoczesne, proekologiczne rozwiązania, których implementacja znacznie ogranicza koszty, eliminuje deficyt, pozwalając na znaczną poprawę cash flow projektu. Dodatkowo, część implementowanych rozwiązań w ramach usługi CNC Savings & Profits idealnie wpisuje się w strategie ESG oraz jest ważnym elementem procesów proekologicznych. Nasz monitoring projektów korzystających z usługi CNC wykazał, że oszczędność emisji C02 w wyniku modernizacji instalacji wentylacji i klimatyzacji w biurowcu o powierzchni około 18 tys. mkw. może przekroczyć poziom nawet 300 ton rocznie.

Ile właściciel może zyskać na wprowadzeniu usługi CNC Savings & Profits?

RŻ: Wartość galerii handlowych i biurowców, w których dotychczas wprowadziliśmy usługę CNC Savings & Profits wyniosła łącznie 58 mln zł i z każdym miesiącem się powiększa. W jednym z centrów handlowych na Dolnym Śląsku oszczędności sięgnęły 1,4 mln zł, a wzrost wartości – 17,5 mln zł. W obiekcie handlowym w Czechach, w którym wdrażamy obecnie nasze rozwiązania, oszacowaliśmy oszczędności na kwotę 1 mln zł, a wzrost wartości na 12,5 mln zł. Z kolei w jednym z warszawskich budynków biurowych wygenerowaliśmy 600 tys. zł oszczędności, co przekłada się na wzrost wartości na poziomie 7,5 mln zł. Na innym jest to kwota bliska 1,2 mln zł, co daje wzrost jego wartości o 15 mln zł.

Może Pan podać przykład takich obszarów w galerii handlowej, w których można zaoszczędzić najwięcej i w szybki sposób?

RŻ: W pierwszej kolejności są to koszty mediów, sprzątania, ochrony i koszty usług utrzymania technicznego. Jednak tak naprawdę kopalnią oszczędności jest infrastruktura galerii czy biurowca: sieć wentylacyjna, elektryczna, klimatyzacja, ogrzewanie – to skomplikowane systemy konsumujące znaczne ilości energii elektrycznej. Nasz zespół składa się z inżynierów, ekspertów w tym zakresie, znających najnowsze rozwiązania budynkowe i śledzących trendy w obszarze optymalizacji. To umożliwia nam zaproponowanie nowoczesnych narzędzi, tworzenie inteligentnych budynków, które energii zużywają znacznie mniej, a w wielu przypadkach także ją odzyskują. Korzystamy z najnowszych osiągnięć technologicznych, a nakłady inwestycyjne poniesione na wprowadzenie innowacji zwracają się stosunkowo szybko i wielokrotnie. Dodatkowo dla niektórych rozwiązań pozyskujemy tzw. białe certyfikaty, które obniżają wydatki inwestycyjne dzięki wsparciu z URE. Dla przykładu: dla obiektu biurowego czy handlowego o powierzchni 15-20 tys. mkw. GLA: modernizacja systemu BMS i jego doposażenie w elementy poprawiające efektywność systemu wentylacji to przeciętnie, przy uwzględnieniu pozyskania białych certyfikatów, inwestycja około 200 tys. zł, a czas zwrotu to około 1,5 roku. Inny przykład to implementacja rozwiązania polegającego na lokalnej produkcji energii elektrycznej w skojarzeniu z ciepłem/chłodem, w przykładzie jak wyżej inwestycja wynosi około 3 mln zł, ale roczne oszczędności sięgają 1,3 mln zł. Należy tu również podkreślić, że wszystko odbywa się bez spadku na jakości obsługi klientów.

Jak wprowadzenie tych wszystkich zmian wygląda w praktyce? Przyjeżdża Pan do galerii handlowej i…

RŻ: Po podpisaniu umowy przystępujemy do analizy i badania potencjału oszczędnościowego danego obiektu. Odwiedzamy budynek, przyglądamy się jego funkcjonowaniu i przeprowadzamy wywiad z zarządcą na ten temat. Następnie w gronie ekspertów analizujemy wszystkie materiały, które otrzymaliśmy od zarządcy nieruchomości i przygotowujemy raport, w którym określamy ogólny potencjał oszczędności. Dodatkowo szacujemy konieczne nakłady inwestycyjne do jego osiągnięcia. Jeśli właściciel nieruchomości jest zainteresowany dalszą współpracą i wdrożeniem rozwiązań skutkujących osiągnieciem wskazanych w raporcie oszczędności, wówczas przygotowujemy szczegółowy plan implementacji. Następnie przechodzimy do wdrożenia uzgodnionych rozwiązań. Jeżeli dana implementacja wiąże się z inwestycją, to wspólnie uzgadniamy budżet, przygotowujemy przetarg oraz szukamy usługodawcy, który wykona wskazane przez nas prace. Po zakończeniu procesu implementacyjnego każdego rozwiązania monitorujemy wyniki i regularnie przygotowujemy okresowe raporty przedstawiające efekty wdrożenia.

Ile trwa cały proces i co najważniejsze, jak dużo zarządca galerii handlowej może zaoszczędzić?

RŻ: Wdrożenie trwa średnio od 12 do 24 miesięcy, ale pierwsze efekty widać już po trzech miesiącach od uruchomienia tego procesu. Dla galerii handlowej bądź biurowca o powierzchni około 15-20 tys. mkw. GLA jesteśmy w stanie średnio wygenerować około 500 tys. zł oszczędności co roku, w sprzyjających warunkach nawet ponad 1 mln zł. Należy przy tym pamiętać, że wskutek stałego wzrostu cen usług i mediów nawet po zakończeniu wdrożenia ta kwota samoistnie co roku rośnie o kilka procent. Z kolei nasze wynagrodzenie zależy od efektów i jest oparte o success fee. Umawiamy się z właścicielem na określony procent od rocznych oszczędności i dodatkowych przychodów, które wygenerujemy. To uczciwy układ motywujący nas do jak najlepszych wyników przy jednoczesnej eliminacji ryzyka i kosztów ze strony właściciela. Mamy kilka schematów wypłaty naszego wynagrodzenia i zawsze staramy się dobrać odpowiedni do sytuacji i potrzeb naszego klienta.

Czy tego typu optymalizacje zarządca/właściciel jest w stanie przeprowadzić samodzielnie?

RŻ: Eksperci pracujący przy usłudze CNC Savings & Profits to team technologiczny z unikatową wiedzą i bardzo dużym doświadczeniem w procesach optymalizacji kosztów. Oczywiście, właściciel może działać we własnym zakresie, ale wówczas nie jest to opłacalne ekonomicznie – wymaga zatrudnienia specjalistów i wydania dużych sum m.in. na budowę odpowiednio wykwalifikowanego zespołu. Nasze podejście w kwestii wynagradzania za zebrane oszczędności powoduje, że wybór usługi dobrze dopasowanej do specyfiki obiektu to dla właściciela dużo bardziej opłacalne rozwiązanie. Obowiązkiem dobrego zarządcy i gospodarza budynku jest troska o poziom kosztów utrzymania nieruchomości. Podejście, które prezentuje usługa CNC Savings & Profits jest nastawione na zasypywanie deficytu w kosztach, eliminację shortfallu, a w ostatecznym rozrachunku wzrost wartości nieruchomości, która powinna być priorytetem każdego właściciela.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz