[WYWIAD] Paweł Oskędra, Smyk: stawiamy na miasta między 10 a 50 tys. mieszkańców

Jeśli spojrzeć na rozwój Smyka w Polsce przez ostatnie kilka lat, to można zauważyć, że w 70-80 proc. nasze sklepy pojawiały się retail parkach i ten trend chcemy utrzymać. Pandemia zmodyfikowała handel i branżę retail i jasno można powiedzieć, że duże obiekty handlowe, w dużych miastach są w głębokiej defensywie. To przekłada się na korzyść właśnie retail parków, mniejszych centrów, gdzie ludzie mogą robić zakupy w bardzo bliskiej odległości od swojego miejsca zamieszkania – mówi w rozmowie z Retailnet Paweł Oskędra, Property Director sieci Smyk

O Smyku w ostatnim czasie nie było słychać i chyba okres bardzo dynamicznej ekspansji, jaka miała miejsce w 2019 roku, macie już za sobą. Jak jest teraz?

Paweł Oskędra: Smyk ma dzisiaj bardzo dobrze rozwiniętą sieć sklepów. Na koniec 2021 roku będą to 223 salony. Można więc powiedzieć, że mamy obecnie dosyć dobre rozpoznanie dużych i średnich rynków. Od kilku lat staramy się uzupełniać naszą sieć sklepami w mniejszych lokalizacjach i inwestować tam, gdzie dotychczas dostęp klientów do naszych produktów był uboższy. Myślę, że kończy się czas, kiedy klienci musieli podróżować do większych miast po to, żeby skorzystać z oferty stacjonarnego Smyka.

W jakie miasta chce dzisiaj inwestować Smyk?

PO: Miasta, którymi jesteśmy aktualnie zainteresowani, to miejscowości liczące powyżej 10 tysięcy mieszkańców, a w szczególności miasta na prawach powiatu. Największy potencjał przestrzeni, którą mamy do zagospodarowania i miejsc, w których nas jeszcze nie ma, to właśnie miejscowości o zaludnieniu pomiędzy 10 a 50 tysięcy mieszkańców.

Pamiętam taki czas, kiedy w 2019 roku, w jednym miesiącu Smyk otwierał po 3 sklepy. Teraz rynek jest zdecydowanie bardziej nasycony

PO: Do niedawna otwieraliśmy między 25 a 30 sklepów rocznie. Pandemia oczywiście trochę zweryfikowała te działania, ponieważ aktualnie otwieramy ich około 15. Natomiast nie wynika to jedynie, a nawet nie głównie, z polityki spółki, a bardziej z tego, co się dzieje na rynku. Sytuacja jest trudna. Deweloperzy i inwestorzy stykają się z wieloma problemami. Z jednej strony jest to wydłużony proces administracyjny, jeżeli chodzi o kwestie uzyskania pozwolenia na budowę, a z drugiej – konieczność uzyskania odpowiedniego finansowania, gdyż większość nowych obiektów finansowana jest kredytem zewnętrznym. Do tego dochodzą wysokie ceny materiałów budowlanych i usług budowlano-montażowych. Rynek jest rozchwiany i wszystko to ma wpływ także na nasze decyzje i działania.

Czyli brakuje odpowiedniej powierzchni handlowej, na której mogłyby się pojawić sklepy Smyk?

Widzimy duży potencjał rozwoju sieci w mniejszych miejscowościach, jednak brak nowoczesnej powierzchni handlowej to jeden z głównych czynników, który w takich ośrodkach spowalnia naszą ekspansję. Innym czynnikiem jest nieprzewidywalne i dynamicznie zmieniające się środowisko biznesowe utrudniające precyzyjne oszacowanie kosztów związanych z inwestycją w nową placówkę. Wskutek tych utrudnień nie mamy pewności, ile taka inwestycja będzie kosztować i jak może zmieniać się harmonogram prac pod wpływem różnych czynników. Jest po prostu zbyt wiele niewiadomych.

Czy pandemia wymusiła zmianę formatu sklepów Smyk?

PO: Koncept naszych największych salonów, czyli Smyk Megastore, to sklepy mające powyżej 2 000 metrów kwadratowych. W odniesieniu do nich warto powiedzieć, że oczywiście przyglądamy się bieżącej sytuacji i obecnie staramy się dostosowywać wielkość tych sklepów do tego, co się dzieje na rynku. Kolejnym formatem są sklepy tzw. regularne, których powierzchnia mieści się w granicach od 400 metrów kwadratowych do 1 300 metrów kwadratowych – czyli naszych flagshipów w dużych miastach. Natomiast w mniejszych miejscowościach realizujemy sklepy o powierzchni około 350 metrów kwadratowych i to są sklepy, które nazywamy wewnętrznie mikro. Wyróżniają się nieco zmodyfikowaną ofertą tj. większym udziałem naszej oferty odzieżowej w stosunku do pozostałych kategorii.

W ostatnim czasie mamy wysyp retail parków i centrów typu convenience. Smyk zawsze był zainteresowany tego typu lokalizacjami.

PO: I to się nie zmieniło. Jeśli spojrzeć na rozwój Smyka w Polsce przez ostatnie kilka lat, to można zauważyć, że w 70-80% nasze sklepy pojawiały się retail parkach i ten trend chcemy utrzymać. Pandemia zmodyfikowała handel i branżę retail i jasno można powiedzieć, że duże obiekty handlowe, w dużych miastach są w głębokiej defensywie. To przekłada się na korzyść właśnie retail parków, mniejszych centrów, gdzie ludzie mogą robić zakupy w bardzo bliskiej odległości od swojego miejsca zamieszkania. Za retail parkami przemawia także łatwość zakupów, ponieważ klienci parkują samochód na parkingu zewnętrznym, wchodzą do kilku sklepów i szybko mogą zrobić potrzebne zakupy. Podsumowując, retail parki zyskują na znaczeniu także w naszych oczach.

A co będzie ze sklepami w dużych galeriach? Czy Smyk planuje jakieś drastyczne zmiany?

PO: Staramy się patrzeć długofalowo, ale wyraźnie widać, że niektóre obiekty najprawdopodobniej na trwałe utraciły swoją atrakcyjność i będą musiały się jakoś przekonwertować. Być może będą musiały zmniejszyć swoją wielkość lub też zredefiniować ofertę. Wiele centrów handlowych obecnie świeci pustkami i nie ukrywam, że z niektórych lokalizacji będziemy musieli zrezygnować.

Czy w takich przypadkach nie da się dojść do porozumienia i np. przenegocjować stawkę czynszu?

PO: Rzeczywiście dzisiaj jest presja na to, żeby czynsze zostały dostosowane do sytuacji na rynku. Ale, żeby była jasność, każda ze stron ma swoje wyzwania. Z jednej strony deweloperzy dzisiaj muszą sięgnąć trochę głębiej do kieszeni, jeżeli chodzi o koszt budowy, ale z drugiej – najemca musi się mierzyć z wieloma wyzwaniami prowadząc działalność gospodarczą. I tu znów – z jednej strony jest presja na marżę, spora konkurencja, z drugiej – podatek handlowy, a z trzeciej – rosnące płace minimalne, koszt energii elektrycznej, koszt transportu i wszystkich innych usług. W związku z powyższym ilość parametrów kosztowych, które są częścią budżetu każdego sklepu jest na tyle duża, że tak naprawdę na dziś możliwości najemców płacenia wcześniejszych czynszów, które obowiązywały przed pandemią, nieco się zawężają.

Jak na te argumenty reagują wynajmujący?

PO: Drugiej stronie ciężko jest zaakceptować fakt, że czynsze muszą spadać. Natomiast my podchodzimy do sprawy w sposób metodyczny i transparentny. Staramy się przedstawić sytuację, podać racjonalne argumenty. Uzasadniamy, dlaczego nowa stawka czynszu, którą proponujemy dla naszego biznesu, jest stawką optymalną, adekwatną do tego, co konkretny sklep może wygenerować, jeżeli chodzi o poziom EBITDA. Nie są to łatwe rozmowy, bo siłą rzeczy nikt nie przygotowany na to ani nie jest zadowolony z propozycji obniżania stawki czynszu, ponieważ to skutkuje obniżoną wartością obiektu dla inwestorów i dla funduszy, które w te centra handlowe zainwestowały. Niestety rynek się bardzo mocno zmienił i nie jest to tylko domena rynku polskiego, ponieważ podobnie dzieje się na całym świecie i w Europie Zachodniej właściciele biznesów mają dokładnie takie same wyzwania. W związku z tym każdy sobie musi odpowiedzieć na pytanie, na jakich warunkach dwie strony mogą ze sobą współpracować, żeby utrzymać atrakcyjność obiektu.

Jak Smyk radzi sobie na rynkach zagranicznych – w Rumunii i na Ukrainie?

PO: Na rynku rumuńskim widzimy sporą przestrzeń dla rozwoju naszej marki. Rumunia bardzo się rozwija. Staramy się to wykorzystać z dobrym skutkiem i od kilku lat budujemy na tym rynku stabilną sieć. Aktualnie mamy tam ponad 20 sklepów. Wstrzymuje nas trochę dostępność nowoczesnej powierzchni handlowej, ale na bazie doświadczeń z Polski widzimy potencjał w mniejszych miejscowościach, już nawet 50-tysięcznych. Natomiast na rynku ukraińskim mamy inną sytuację, bo tutaj mierzymy się z niestabilną sytuacją ekonomiczną i polityczną oraz ograniczonymi możliwościami zakupowymi ukraińskiego konsumenta. W Ukrainie aktualnie mamy ok. 10 sklepów.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codzienny newsletter dla profesjonalistów rynku centrów handlowych