[WYWIAD] Edyta Bobek, Signify i Danuta Grzywacz, Westbridge: Zużycie energetyczne jednym z największych kosztów w centrach handlowych

Nieruchomości komercyjne odpowiadają za 40 proc. zużycia emisji dwutlenku węgla i to jest bardzo widoczne w strategiach ESG, na które inwestorzy zwracają coraz większą uwagę. Zużycie energetyczne jest jednym z największych kosztów, jeżeli chodzi o wynajem w centrum handlowym – mówią w rozmowie z Retailnet/SCF Magazine Edyta Bobek, Senior Manager, Signify i Danuta Grzywacz, Country Head Poland – Westbridge Advisory International AG

Rosnące ceny energii, to temat, który ostatnio paraliżuje branżę centrów handlowych. Ale, jak się okazuje, wysokie ceny, to nie jedyne zmartwienie dla zarządzających centrami handlowymi. Dodatkowo pojawia się problem z kontraktowaniem energii i limitami.

Danuta Grzywacz: Tak, na pewno jest to trudny temat ponieważ ograniczenie limitów energii elektrycznej jest kwestią, która jest narzucona odgórnie i nie mamy wpływu, jako konsumenci, aby w jakikolwiek sposób uchronić się przed tymi limitami. Ważnym jest maksymalne skupienie się na wielkości zużycia energetycznego w budynku. Zbadanie, które elementy są najbardziej energochłonne i jak możliwie najszybciej ograniczyć ich zużycia. Na giełdzie energii elektrycznej cena dochodzi do 1700 zł za MWh, co stanowi szalony wzrost w stosunku do roku poprzedniego. Zachęcamy klientów, aby przeanalizowali wszystkie procesy i opracowali plan działania, aby ograniczać koszty operacyjne. Energia stanowi ich dużą część. Oświetlenie, klimatyzacja, urządzenia chłodnicze, piece w sklepach.

Przypomnijmy, że Komisja Europejska przygotowała pakiet regulacji, które mają być odpowiedzią na notowane ostatnio drastyczne wzrosty cen energii elektrycznej. Najważniejszy pomysł Brukseli to wprowadzenie maksymalnej ceny za energię. W Polsce wciąż czekamy na odpowiednie regulacje i ich płynne wdrożenie.

Kwestie energii bardzo mocno związane są z tematem ESG i celami realizowanymi przez świadomych zarządców w myśl tej polityki. To dobre wiadomości.

DG: Nieruchomości komercyjne odpowiadają za 40 proc. zużycia emisji dwutlenku węgla i to jest bardzo widoczne w strategiach ESG, na które inwestorzy zwracają coraz większą uwagę. Zużycie energetyczne jest jednym z największych kosztów, jeżeli chodzi o wynajem w centrum handlowym. Jest to energia potrzebna do utrzymania zarówno oświetlenia, powierzchni, ale też komfortowej temperatury, co obecnie w związku ze zbliżającą się zimą i okresem grzewczym jest mocno odczuwalne. W nadchodzącym okresie szybciej zapada zmrok i dodatkowe koszty oświetlenia są dość spore.

Centra handlowe szukają oszczędności energii w ramach strategii ESG aby odpowiednio zaopiekować się ryzykiem nie tylko środowiskowym, ale też finansowym. Dlatego bardzo zwracamy uwagę na te kwestie. Chcemy dopomóc całej branży centrów handlowych i znaleźć najbardziej opłacalną przestrzeń nie tylko dla detalistów, ale też poprawić rentowność samych centrów handlowych. Najemcy nadal płacą czynsz, w którym to ujęte są koszty energii i zależy nam na tym, aby te koszty energii jak najbardziej ograniczyć przez stosowne oświetlenie, temperaturę pomieszczeń, ale też na przykład przez stosowanie różnych ekonomicznych rozwiązań, które dają możliwość zarządzania zużyciem energii. Mowa na przykład o takich rozwiązaniach, jak panele fotowoltaiczne, które w tej chwili są już o wiele tańsze, niż jeszcze kilka lat temu.

Jak optymalizować koszty oświetlenia w galeriach? Co można zrobić, żeby było taniej?

Edyta Bobek: Jako Signify wspieramy właścicieli, inwestorów centrów handlowych, ale również samych najemców w redukcji zużycia energii elektrycznej poprzez zastosowanie oświetlenia LED oraz nowoczesnych systemów sterowania, działających w oparciu o różne sensory i czujniki. W ten sposób można znacząco obniżyć koszty energii na oświetlenie, nawet o 80%. W sytuacji, kiedy koszty energii są tak wysokie jak obecnie, a z drugiej strony nie można ograniczyć godzin funkcjonowania centrów handlowych, jest to na pewno bardzo duży bodziec do tego, żeby właśnie te wydatki eksploatacyjne zmniejszyć i szukać rozwiązań, które dają natychmiastowy efekt. Takim rozwiązaniem są systemy LED. Oczywiście musimy też pamiętać o czynniku ekologicznym, ponieważ wdrażając system sterowania LED zmniejszamy również emisję dwutlenku węgla. W tej chwili takie proekologiczne działania przyświecają wielu właścicielom centrów handlowych, chcąc uatrakcyjnić nieruchomość w oczach potencjalnych inwestorów oraz konsumentów. Projekty modernizacji oświetlenia są spójne z realizacją celów ESG związanych z ograniczeniem negatywnego wpływu na klimat.

Mówi się, że realizacja polityki ESG, to już nie tylko trend, ale także konkretne korzyści Jak to wygląda w praktyce? Czy inwestorzy rzeczywiście przykładają do tego wagę?

DG: Odniosę się do dotychczasowych doświadczeń naszej firmy. Westbridge powstał w Niemczech w 2015 roku i wtedy była to firma, która zajmowała się optymalizacją kosztów operacyjnych, czyli wiązało się to z analizą i ze zrozumieniem między innymi zużycia energii. Analizowaliśmy, ile każda nieruchomość tej energii zużywa i jakiego rodzaju jest to energia. Dzięki temu udało nam się przez te prawie 8 lat wypracować szereg rozwiązań i analiz, aby wskazywać zużycie energii dla każdego zasobu. Przez te lata zauważyliśmy, że ESG zaczęło stawać się takim ważnym tematem w programach inwestorów i osób zarządzających aktywami nieruchomościowymi. Ta świadomość rozwinęła się tak bardzo, że w tej chwili oferujemy różne usługi w kilku głównych obszarach zarządzania energią ekologicznych budynków operacyjnych. Są to: cyfrowe monitorowanie energii, rozwiązania doładowania eMobliności, inteligentne pomiary energetyczne, badanie due diligence, czyli certyfikacje zrównoważonego rozwoju, monitorowanie wydatków operacyjnych i zarządzanie obiektami.

Bez kozery mogę powiedzieć, że w tej chwili ESG to taki temat, na który inwestorzy faktycznie bardzo zwracają uwagę nie tylko przy zakupie nieruchomości komercyjnych, ale również przy sprzedaży, ponieważ przez miarodajne i szczegółowe analizy zużycia mediów mogą redukować koszty i wykorzystywać też ekologiczne rozwiązania, zwiększając równocześnie atrakcyjność i wartość budynku. Tu już nie chodzi tylko o to, by pokazać, że budynek jest energooszczędny, ale również, że, ma działania inwestycyjne rozłożone w czasie i w budżecie, co jest ważne zarówno dla najemców, jak i właścicieli, zarządców. Dostrzegamy również że coraz więcej klientów też ma świadomość, że są zmiany proekologiczne, za którymi muszą nadążać. Rośnie świadomość np. na temat odnawialnych źródeł, realne i policzalne są redukcje śladu węglowego. Inwestorzy widzą i rozumieją potrzeby najemców, muszą też sprostać pytaniom i potrzebom klientów.

Podsumowując, widzimy realne budowanie świadomości dotyczące ekologii i nowoczesnych rozwiązań technologicznych w budynkach. Centra handlowe są zaangażowane w ten proces aby uzyskać zaufanie, sympatię klientów. Coraz większą uwagę inwestorów zwracają aspekty tak zwane zielone, gdzie ważne jest ograniczone zużycie plastiku, przyjazna architektura, dostęp dla osób niepełnosprawnych, rodziców z wózkami czyli szeroko rozumiana odpowiedzialność społeczna. Westbridge zwraca uwagę, że kwestie prospołeczne są coraz częściej monitorowane przez odpowiednie raportowanie, które dodatkowo sprzyja w uzyskiwaniu certyfikatów jakości i pozytywnym wizerunku, który przekłada się nie tylko na zadowolenie klienta w obszarze ESG, ale również jego finansowych aspektach i pozyskiwaniu finansowania na prowadzenie takiego budynku. Także instytucje finansowe coraz częściej zwracają i będą zwracać uwagę na to, czy dany obiekt spełnia wymagania ESG właśnie w zakresie zrównoważonego rozwoju.

Jak mierzyć i raportować te działania? Czy polskie centra handlowe są na to gotowe?

DG: Kwestie, na które zwracamy uwagę, to na przykład posiadanie certyfikatów energetycznych, informacja o zakupie zielonej energii elektrycznej, informacja o dostawcy energii, to są również na przykład systemy grzewcze, systemy klimatyzacji, informacje na temat eMobilności, czyli liczba stacji ładowania dla samochodów, dla rowerów elektrycznych, skuterów, kolejno rodzaj i źródło światła, konstrukcja oświetlenia LED, inteligentne pomiary, połączenia systemów klimatyzacyjnych i wentylacyjnych, czy te wentylacje są odpowiednie, jeżeli chodzi o kwestii filtrowania, systemy oświetlenia wejścia do budynku, ale też kwestii zewnętrznych i parkingów samochodowych, rowerowych, informacji o windach, wskazanie liczby odpadów, które są z danego obiektu, ile tych odpadów jest, jakie rodzaju odpady, jaka jest strategia ESG, raport zrównoważonego rozwoju, ocena ryzyka klimatycznego, czy budynek jest zielony, jakie ma certyfikaty, czy jest korporacyjny kodeks postępowania danego projektu, jakie jest zużycie za ciepło i energię elektryczną roczną. Czyli to jest cały wykaz dokumentów, informacji, które zarządca nieruchomości w porozumieniu z właścicielem musi przygotować, aby taki raport stworzyć. Kolejnym bardzo ważnym krokiem jest dostęp do danych. Trzeba sprawdzić czy zarządca nieruchomości ma odpowiedni dostęp do tych danych, czy te dane są odpowiednio raportowane. To wszystko jest bardzo ważne.

Czy to jest osiągalne także dla zarządzających mniejszymi galeriami handlowymi, w mniejszych miastach? Takich obiektów jest w Polsce wiele. Co w takich przypadkach rekomenduje Westbridge?

DG: Niestety widzimy, że w mniejszych galeriach bardzo często te prace są prowadzone w nieefektywny sposób bądź wykonywane ręcznie. Dlatego bardzo zachęcamy do wprowadzenia automatyzacji. Widzimy, że niezbędna jest cyfryzacja, bo bez tego de facto jest to proces nieosiągalny. Wyniki trzeba na bieżąco monitorować, mierzyć, analizować i porównywać z wyznaczonymi celami. Niestety w niektórych obiektach handlowych tego brakuje. Pojawia się też problem odpowiedzialności za te dane. Zalecamy wówczas, by od początku nałożyć sobie pewne ramy i przynajmniej podążając małymi kroczkami zaczynać mierzyć te wykorzystywane zasoby, takie jak właśnie energia czy odpady. Rekomendujemy zdanie się na cyfryzację tak, aby z czasem te standardy i przepisy dotyczące certyfikacji, taksonomii, były łatwiejsze do osiągania. To wyzwanie dla nas.

Transformację polskich centrów handlowych już widać. Wiele obiektów chwali się swoim ekopodejściem, głośno mówi o działaniach na rzecz zrównoważonego rozwoju. Signify jest świadkiem tych zmian.

EB: Tak, ten proces już się zaczął. Widoczne jest to w wielu aspektach. Właściciele centrów handlowych mają świadomość, że kontrolowanie zużycia energii obecnie staje się konieczne. Jest niemal wymogiem. Tego oczekują już nie tylko inwestorzy i instytucje finansujące projekty handlowe, ale także klienci. Swoje programy ESG mają także najemcy. Zarówno ci działający lokalnie, jak i globalnie, międzynarodowo. To jest niejako być albo nie być dla obiektu handlowego, ponieważ najemcy będą wybierać lokalizację i wynajmować swoje powierzchnie, właśnie biorąc pod uwagę cele założone w swoich politykach ESG.

Najtrudniejszym działaniem jest chyba pogodzenie tych wszystkich strategii, procedur i wymogów z efektem końcowym. Jak znaleźć złoty środek, by z jednej strony spełniać wymogi formalne, a z drugiej stworzyć miejsce przyjazne, z klimatem?

EB: Na przykładzie oświetlenia – efekt świetlny to element, który nie jest mierzalny wprost. Nikt nie pyta osób przebywających w centrum handlowym czy światło im się podoba i jak bardzo poleciliby to miejsce znajomemu ze względu na światło. Celem oświetlenia jest współtworzenie atmosfery miejsca, a tym samym wpływanie na całościowe doświadczenie klienta. To prawda, że odpowiednią barwą światła i odpowiednimi scenami, jesteśmy w stanie wiele zdziałać i poprawiać to doświadczenie. Signify od wielu lat wspiera swoją wiedzą i profesjonalnym podejściem właścicieli centrów handlowych. Na swoim koncie mamy między innymi realizację takich obiektów jak Manufaktura w Łodzi, Pasaż Grunwaldzki we Wrocławiu czy Hala Koszyki w Warszawie. Nasze rozwiązania sprawdzają się zarówno, jeśli chodzi o wnętrza, jak również o zewnętrzne części, fasadę obiektu i infrastrukturę wokół galerii. A każdą rozmowę z właścicielem centrum handlowego zaczynamy od pytania – jaki ma być efekt finalny? Co chce osiągnąć? A nie jaką moc mają mieć oprawy. Optymalizacja kosztowa jest oczywista, ale pytanie co poza tym jest ważne.

Westbridge i Signify realizując wspólną politykę ma wiele do zrobienia na polskim rynku. Jak zamierzacie budować świadomość energetyczną?

DG: Przede wszystkim dążymy do zwiększenia zaangażowania i inwestycje w odnawialne źródła, które są realne i policzalne. Zachęcamy do redukowanie śladu węglowego i do innych działań proekologicznych. Oferujemy współpracę, edukację i wsparcie najemców w tym zakresie. Jesteśmy świadomi, że jest to proces długotrwały więc bardzo ważne jest, aby odpowiedzialnie rozłożyć go w czasie i w budżecie.

EB: Najlepszą referencją transformacji energetycznej i proekologicznej jesteśmy my sami. Firma Signify już 2 lata temu osiągnęła neutralność węglową w ramach działalności operacyjnej na całym świecie. W 100 proc. korzystamy z odnawialnych źródeł energii, a naszą ofertę budujemy zgodnie z zasadami gospodarki o obiegu zamkniętym. W konsekwencji zarówno jako partner, jak i dostawca konkretnych rozwiązań przyczyniamy się do realizacji strategicznych celów ESG naszych klientów, inwestorów, właścicieli obiektów handlowych, jak i samych najemców.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz