[ANALIZA] Agnieszka Piekarska,Wojciech Wojtowicz, Colliers: Rynek handlowy w cieniu wojny

Wojna w Ukrainie i związany z nią napływ uchodźców, inflacja i rosnące ceny energii miały duży wpływ na rynek handlowy w Polsce. Analogiczne do zeszłego roku pozostają preferencje konsumentów, aby kupować w pobliżu miejsca zamieszkania, a to motywuje deweloperów do budowania kolejnych parków handlowych i centrów convenience w małych miastach. Podsumowując 2022 rok, eksperci Colliers wybrali najistotniejsze wydarzenia ostatnich 12 miesięcy oraz trendy, które będą kształtować rynek handlowy w 2023 roku. 

Najważniejsze wydarzenia na polskim rynku handlowym w 2022 r.

Wybuch wojny i jej wpływ na rynek

Wybuch wojny w Ukrainie w lutym 2022 roku spowodował zakłócenia lub przerwanie łańcuchów dostaw i znacząco ograniczył dostępność części surowców. Efektem tego był wzrost cen materiałów. To, a także wyraźny odpływ pracowników z branży budowlanej, przełożyło się na wstrzymanie prowadzonych lub planowanych inwestycji, także w sektorze handlowym.

Inną konsekwencją wojny były liczne sankcje nakładane na firmy z kapitałem rosyjskim, czego przykładem może być sieć Go Sport. Firma złożyła wniosek o upadłość, a decyzję o wyborze spółki, która wykupi jej majątek, podejmie syndyk masy upadłościowej. O zakończeniu działalności w Polsce podjęła również rosyjska sieć dyskontów Mere.

Wzrost kosztów 

W obliczu inflacji oraz dynamicznego wzrostu cen materiałów budowlanych, energii, usług i surowców oraz płacy minimalnej znacząco podrożały koszty budowy i funkcjonowania obiektów handlowych. Deweloperzy muszą także liczyć się ze wzrostem kosztów finansowania inwestycji, co wynika z kolei z  rosnącego poziomu stóp procentowych.

– Pomimo że część planowanych projektów odsunięto w czasie w związku z aktualną sytuacją gospodarczą, w budowie na koniec listopada pozostawało ok. 280 tys. mkw. powierzchni handlowej, której oddanie do użytku zaplanowano na 2023 r. To nieco więcej niż w analogicznym czasie w ubiegłym roku. Nowa podaż planowana jest przede wszystkim w parkach handlowych, jednak dwa największe obiekty planowane do oddania w przyszłym roku stanowią projekty przebudowy tradycyjnych centrów handlowych: Bawełnianka w Bełchatowie oraz Fort Wola w Warszawie – mówi Wojciech Wojtowicz, Analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers. 

Różnorodność projektów

Nie słabnie dominacja parków handlowych wśród oddawanych do użytku obiektów handlowych w 2022 r. Pandemia COVID-19 i zmiana zachowań konsumentów, którzy zaczęli cenić możliwość zrobienia zakupów w pobliżu miejsca zamieszkania, spowodowała, że deweloperzy zaczęli koncentrować swoją działalność na małych obiektach o profilu convenience, zlokalizowanych głównie w mniejszych ośrodkach. Część parków handlowych otwartych w tym roku powstała na bazie zamkniętych w poprzednich latach hipermarketów sieci Tesco.

W dużych miastach z kolei deweloperzy chętnie realizują inwestycje mixed-use, co widać po rosnącej liczbie projektów tego typu. W ubiegłym roku oddano do użytku kompleks Fabryki PZO w Warszawie (wraz ze strefą food hall) oraz ogłoszono start inwestycji Drucianka Campus. Projekt, realizowany przez Liebrecht & wooD, powstanie w miejscu Warszawskiej Fabryki Drutu, Sztyftu i Gwoździ w rejonie Dworca Wschodniego przy ul. Kijowskiej. Wciąż trwają prace przy budowie projektów Fuzja w Łodzi czy Doki w Gdańsku, gdzie pierwsze etapy zostaną oddane do użytku już w 2023 roku. 

– Nowe funkcje zostaną dodane także do wybranych centrów handlowych. W trakcie modernizacji i przebudowy w obiekty wielofunkcyjne są m.in. Supersam w Katowicach i Renoma w Warszawie, gdzie po rozbudowie zwiększy się metraż oraz rola komponentu biurowego – mówi Wojciech Wojtowicz.  

Znaczenie procesu dostaw i zwrotów

Sprzedawcy zrozumieli, jak ważna dla klientów jest szybkość dostawy i zaoferowali im różnorodne usługi w ramach procesu dostaw, w tym dostawy tego samego dnia, modele subskrypcyjne umożliwiające darmową wysyłkę, a także atrakcyjną politykę zwrotów. Dostawy tego samego dnia do automatów paczkowych wprowadziło Allegro, a właściciel sieci Żabka uruchomił sklep e-grocery Delio. Z drugiej strony, na rynku q-commerce odnotowano wyjście JOKR. Liczba automatów paczkowych rośnie, a najwięcej lokalizacji mają InPost i Allegro.

W 2023 r. sprzedający będą jednak musieli zrównoważyć oczekiwania dotyczące szybkich dostaw i polityki bezpłatnych zwrotów z rosnącymi kosztami pracy i transportu. Ponadto ważnym aspektem będzie wpływ dostaw i zwrotów na środowisko i rosnąca świadomość klientów w tej kwestii. Może to zachęcać do wprowadzenia nowych, mniej szkodliwych dla środowiska opcji dostarczania zamówień.

Koncepty mody cyrkularnej

Rozwijają się również cyrkularne modele biznesowe, których celem jest ograniczenie produkowanych przez firmy odpadów i stworzenie zamkniętego obiegu. W myśl tego firma Deni Cler uruchomiła platformę Deni Cler Vintage, na której można kupić ubrania tej marki z drugiej ręki. Innym przykładem działań w duchu gospodarki cyrkularnej jest platforma Less.store. 

– Rozwój tego modelu wpisuje się we wzrost znaczenia społecznej, środowiskowej i ekonomicznej (ESG) odpowiedzialności w branży. Moda odpowiada bowiem za ponad 2 miliardy ton emisji CO2 rocznie, a  ponad 30% wyprodukowanej odzieży nigdy nie zostaje sprzedana i ląduje na wysypiskach. 

Dzięki modzie cyrkularnej możemy znacznie ograniczyć efekty uboczne naszego nadmiernego konsumpcjonizmu – komentuje Agnieszka Piekarska, Associate Director w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliers. 

Prognozy na 2023 r. dla rynku handlowego 

Dalsze wzrosty kosztów

Rosnące koszty, zwłaszcza energii, będą miały kluczowy wpływ na sytuację na rynku handlowym w przyszłym roku. Może to zwiększyć znaczenie efektywności energetycznej budynków i przyspieszyć wprowadzanie innowacyjnych rozwiązań, np. paneli fotowoltaicznych, które będą w stanie ją zwiększyć. Wybrane sieci handlowe w poszukiwaniu oszczędności skróciły już godziny pracy w swoich sklepach.

Na poziom opłat eksploatacyjnych i kosztów prowadzenia działalności gospodarczej z pewnością wpłynie także zatwierdzony plan wzrostu stawek płacy minimalnej w Polsce. Można więc spodziewać się, że po rozliczeniu opłat eksploatacyjnych i kalkulacji kosztów prowadzenia działalności na kolejny rok najemców czeka indeksacja stawek czynszów.

Rozwój marek ekonomicznych 

Wspomniany wyżej wzrost płacy minimalnej może przełożyć się na wzrost cen, zwłaszcza w sektorze usług. Nie ma co liczyć także na spadek inflacji – wg prognoz Narodowego Banku Polskiego w 2023 r. pozostanie ona na podobnym poziomie do 2022 r. Wysoka inflacja i oczekiwane niższe tempo wzrostu wynagrodzeń może prowadzić do spadku siły nabywczej konsumentów. Bardziej świadome podejście klientów do cen spowoduje z kolei dalszy szybki rozwój marek dyskontowych. Pojawią się też nowe sieci – plany wejścia do Polski w 2023 roku ogłosił Woolworth.

Technologiczna walka o klienta 

W kolejnym roku uczestnicy rynku handlowego wciąż będą się koncentrować na maksymalnym ułatwieniu zakupów online i budowaniu relacji między marką a klientem. Pomocna będzie w tym technologia, dzięki której sieci mogą budować doświadczenia zarówno w kanałach online, jak i offline. Kontynuowany będzie również rozwój platform marketplace’owych, a wprowadzane programy subskrypcyjne staną się elementem walki o przywiązanie klienta. 

– Główny wpływ technologii na rynek handlowy obserwujemy przede wszystkim w kontekście poszerzania kanałów dystrybucji, usprawniania logistyki, skracania czasu dostaw, jak również sposobu, w jaki firmy nawiązują długoterminową relację ze swoimi klientami, coraz dogłębniej poznając ich zwyczaje zakupowe za pomocą właśnie rozwiązań technologicznych. Jednocześnie technologia wkracza też w świat fizyczny, oferując w sklepach stacjonarnych szereg rozwiązań, które zwiększają atrakcyjność i usprawniają proces sprzedaży, sprawiając, że staje się on dla klientów coraz bardziej przystępny. Przyszłość bez dwóch zdań będzie należeć do technologii, która pojawiać się będzie na rynku handlowym częściej i w szerszym kontekście niż dotychczas – mówi Krzysztof Wyrzykowski, Senior Associate w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliers.

Technologia może wpłynąć także na zwiększenie elastyczności procesów najmu. Rozwój aplikacji uławiających wynajem lokali może zachęcić do elastycznego wykorzystywania wolnych przestrzeni na różne cele w dowolnym okresie. Można przypuszczać, że dotyczyć to będzie przede wszystkim pop-upów i najmu krótkoterminowego pustostanów, np. na cele eventowe czy magazynowe, ale niewykluczone, że trend ten rozwinie się w kontekście najmu długoterminowego. 

Więcej ukraińskich marek

W związku z rosyjskimi atakami na ukraińską infrastrukturę elektryczną do Polski może przybyć kolejna fala uchodźców z Ukrainy. Również wiele ukraińskich firm może szukać nowej lokalizacji poza granicami kraju lub rozwijać swoją działalność w zagranicznych miastach, w których przebywają obywatele Ukrainy. W związku z tym, w 2023 roku można prognozować zwiększoną aktywność ukraińskich inwestorów i marek na polskim rynku, m.in. w sektorach gastronomii, mody czy usług. 

– Sytuacja w Ukrainie sprawia, że wiele firm, które dotychczas nie były gotowe na ekspansję w Polsce, musi w przyspieszonym tempie rozpocząć działalność w naszym kraju. Ważnym bodźcem w tym procesie jest coraz większa grupa obywateli Ukrainy, która stanowi naturalną bazę klientów. Należy jednak pamiętać, że każdy rynek ma swoją specyfikę prowadzenia biznesu. Jako doradcy na rynku nieruchomości niejednokrotnie oprócz oferowania klasycznych na rynku nieruchomości usług wspieramy marki pod względem przewodnictwa kulturowego i biznesowego tak, aby proces przemian był dla potencjalnych inwestorów jak najłatwiejszy i najbardziej przystępny. Zwróćmy uwagę na fakt, że firmy te działają niejako w kryzysowej rzeczywistości, a zatem ze strony wynajmujących w Polsce konieczna będzie pewna doza empatii i zrozumienia tak, aby proces wprowadzania ich na polski rynek przebiegał możliwie spójnie i bezproblemowo – zaznacza Krzysztof Wyrzykowski.