[KOMENTARZ] Andrzej Czarnecki, Neonet: Czynsz od obrotu to przeżytek minionych czasów

Czynsz od obrotu jest zaszłością ,która przyszła do nas razem z zachodnim kapitałem lokowanym w centra handlowe, znajdując swoje miejsce w narzucanych najemcom umowach najmu. Ta kwestia się zdezaktualizowała, tak jak się zdezaktualizowało wiele innych zjawisk. – pisze Andrzej Czarnecki, Dyrektor ds. Ekspansji, Neonet.

Z zainteresowaniem przeczytałem opublikowane w SCFNews/retailnet.pl wywiady z Zofią Morbiato (ZPPHiU) i Piotrem Staniszewskim (PRCH), których tematem były dobre praktyki, albo raczej ich brak w relacjach między Najemcami i Wynajmującymi. Patrzę na ten temat z perspektywy ponad dwudziestoletniej obecności na polskim rynku handlowym.

Krótki rys historyczny

Kodeks Dobrych Praktyk powstał w wyniku działań grupy Najemców, w których kluczową rolę odegrały Zofia Morbiato (Venezia), Anna Klinowska (Komfort) i Katarzyna Dąbrowska (Douglas).

To z ich inspiracji zawiązało się Stowarzyszenie Najemców Powierzchni Handlowych, które zaczęło aktywnie lobbować na rzecz opracowania zbioru zasad, które obowiązywałyby najemców i wynajmujących. PRCH włączyło się do tego procesu w jego dalszej fazie widząc, że osiągnął on taki wymiar i rozgłos, że powinna się do niego włączyć.

Powodem zawiązania się stowarzyszenia Najemców było narzucanie przez Wynajmujących trudnych do zaakceptowania zapisów w umowach najmu, w szczególności formuły kosztów eksploatacyjnych, które były zaliczkowane i rozliczane (najczęściej w formie dopłat uiszczanych przez najemców) pod koniec 1 kwartału każdego roku.

Taki sposób rozliczania tych kosztów powodował, że rosły one w sposób całkowicie  niekontrolowany przez Najemców i często był powodem do nadużyć (najemcy płacili np. za bilety lotnicze  zatrudnionych przez właścicieli centrów ekspatów).

Do wzrostu opłat eksploatacyjnych znacznie przyczynili się tzw. Najemcy kotwiczni, którzy w swoich umowach najmu zastrzegali sobie brak takich opłat albo ich minimalny, wręcz symboliczny poziom, co skutkowało tym , że zwiększone kwoty musieli płacić pozostali Najemcy.

Handel internetowy i jego udział w obrotach Najemców

Tu też trzeba sięgnąć do praprzyczyny, czyli tzw. czynszu od obrotu jako dodatkowej opłaty, którą – upraszczając – Najemca będzie musiał płacić jeżeli jego sklep będzie generował wysokie obroty. Inaczej mówiąc Najemca będzie się musiał wtedy dzielić z wynajmującym w jakimś procencie zyskiem generowanym przez jego sklep.

Czynsz od obrotu jest zaszłością , która przyszła do nas razem z zachodnim kapitałem lokowanym w centra handlowe, znajdując swoje miejsce w narzucanych Najemcom umowach najmu. Ta kwestia się zdezaktualizowała tak jak się zdezaktualizowało wiele innych zjawisk.

Obecnie nie ma żadnego uzasadnienia aby Najemca dzielił się zyskiem z Właścicielem obiektu. Jest to nieuprawniona danina. Centra handlowe już nie kreują rynku retailowego. Teraz to klienci go kreują, a Najemcy starają się w ramach swojej polityki sprzedażowej ich zaspokoić.

Niech jakikolwiek Właściciel czy Zarządca poda przykład, który uzasadniałby płacenie właśnie jemu dodatkowego czynszu od obrotu. Jestem gotowy do polemiki.

Wyobraźmy sobie sytuację kiedy to Najemca przygotowuje świetną ofertę lub kolekcję w atrakcyjnych cenach, wesprze to kosztowną akcją marketingową, w wyniku czego osiągnie bardzo dobry obrót i ma się obrotem podzielić z nic nierobiącym Właścicielem centrum handlowego ,który i tak już zainkasował swój czynsz i koszty eksploatacyjne?

Nowy omnichannelowy świat

I tu dochodzimy do istoty handlu internetowego, który  przenika się z handlem stacjonarnym. Najemcy od dawna raportują swoje obroty w sklepach uwzględniając transakcje zawierane w internecie , ale finalnie płacone i fiskalizowane na kasach fiskalnych sklepów. Jest to zgodne z ustawą o podatku handlowym z 2016 roku.

Ale Wynajmujący chcą aby nawet odbiory towarów w sklepach opłacone uprzednio w sklepie internetowym wchodziły w obrót sklepu. W ten sposób obrót sklepu stacjonarnego byłby de facto sztucznie powiększany o obrót w sklepie internetowym. Przecież za korzystanie z infrastruktury obiektu Najemcy płacą właśnie comiesięczny czynsz i koszty eksploatacyjne. To stanowi istotę najmu powierzchni w centrum handlowym a nie supozycja Pana Mecenasa Staniszewskiego, że Właściciel obiektu udostępnia najemcom powierzchnie ,które są wykorzystywane na cele magazynowe i realizację usługi click &collect.

Najemca wykorzystuje wynajętą powierzchnię na cele sprzedażowe do czego służy mu sala sprzedaży i zaplecze magazynowe. Taki podział powierzchni zapewnia mu możliwość realizowanie sprzedaży w samym sklepie jak i obsługę zamówień internetowych.

Do obsługi sprzedaży internetowej a także w sklepach stacjonarnych najemcom służą tzw. magazyny centralne, własne lub  wynajmowane od deweloperów i liczące tysiące metrów kwadratowych.

Last but not least: to właśnie uznanie obrotu sklepu internetowego jako obrotu w sklepie stacjonarnym  doprowadziło m.in. do tego, że niektórzy Najemcy traktują zwroty zakupionego w internecie towaru  i zwróconego w danym sklepie jako pomniejszony obrót takiego sklepu.

Obroty i odwiedzalność centrów handlowych

Ta kwestia to kolejne nieporozumienie. PRCH podaje dane dotyczące obrotów i odwiedzalności wybranych obiektów w sposób skumulowany co może jedynie pokazywać tendencje, czyli dowiadujemy się, że w 120 centrach handlowych obroty wzrosły lub zmalały o jakiś procent w danym okresie. Tak samo wygląda to w kwestii odwiedzalności.

Ale ogólne  tendencje Najemców mało interesują. Najemcy powinni wiedzieć jaka jest odwiedzalność centrum , w którym mają sklep. Takie dane powinien udostępniać właściciel obiektu lub zarządca. Dlaczego jednak nie chce ich udostępniać skoro sam domaga się od najemców raportowania obrotów?

Rozbieżność danych dotyczących odwiedzalności

Najemcy, którzy w sposób odpowiedzialny prowadzą swój biznes rejestrują trafik za pomocą zainstalowanych w wejściach zliczarek, a nie danych z telefonów komórkowych. Dzięki takim danym są  w stanie dokładnie policzyć jeden z najistotniejszych indeksów KPI, czyli konwersję. Telefony z wyłączoną lokalizacją lub internetem nie ujawnią obecności swoich właścicieli w obiekcie.