Niestety w bardzo wielu przypadkach będziemy zmuszeni nie przedłużać umów najmu. Ewentualnie, jesteśmy skłonni do renegocjacji warunków, ale to jest dosyć trudne, bo galerie nie chcą akceptować niższych czynszów, gdyż to obniża im wycenę ich aktywów – mówi w rozmowie z Retailnet Zbigniew Gruchoła, Wiceprezes Zarządu, Grupa Zibi S.A.

Jak podsumuje Pan pierwsze półrocze 2023 roku w Grupie Zibi?

Pierwsze półrocze tego roku nie spełnia naszych oczekiwań, zarówno jeśli chodzi o sprzedaż jak i rentowność. Realizujemy sprzedaż na poziomie zbliżonym do roku 2019, ale to raczej poniżej naszych oczekiwań. Natomiast, jeśli chodzi o kwestie kosztowe, można z łatwością zauważyć, że są one bardziej obciążające niż wcześniej. W związku z tym, sytuacja dla firm takich jak nasza nie jest łatwa.

Z jakimi problemami borykają się obecnie najemcy?

Galerie handlowe corocznie na przełomie roku przeprowadzają indeksację czynszów. Tym razem wskaźnik był rekordowo wysoki. Próbowaliśmy rozmawiać z wynajmującymi i właścicielami galerii w celu znalezienia rozwiązania tego problemu, ale niestety nie spotkaliśmy się z praktycznie żadnym przychylnym działaniem. Czynsze zostały zindeksowane o 10%, bo tyle wyniósł wskaźnik euro inflacji, pomimo, że realny koszt kredytu w EUR wzrósł o ok. 3%, gdyż tyle wynosił wskaźnik EURIBOR na koniec 2022 r. Niestety, rynek nie wzrósł w takim samym stopniu, aby zrekompensować ten wzrost kosztów. Ponadto wysoka inflacja i wzrost wynagrodzeń powodują, że sytuacja nie jest łatwa dla nas i ogólnie dla najemców.

R E K L A M A

Jak obecnie wyglądają negocjacje z galeriami? Czy w związku z tym, że jesteście dużą siecią, znaną na rynku od lat, możecie liczyć na jakieś specjalne warunki umów?

Galerie nie są otwarte na praktycznie żadne negocjacje. Wielokrotnie zwracaliśmy się do zarządzających z propozycją jakichkolwiek rokowań, ale galerie niestety poza nielicznymi przypadkami odmówiły. Teoretycznie miały do tego prawo, gdyż dla nich jest to wzrost wartości umów, co powoduje wzrost aktywów więc teoretycznie ich biznes rośnie, tylko, że to jest podejście krótkoterminowe. Uważam, że utrzymywanie takiego stanu rzeczy nie jest korzystne dla nich samych, dlatego powinni się zastanowić nad tym i szukać rozwiązań, które będą korzystne dla obu stron. Powinni dążyć do pro-partnerskich rozwiązań, które pozwolą nam wspólnie rozwijać ten rynek.

Galerie również borykają się z problemami ale sytuacja najemców jest znacznie trudniejsza. Pandemia COVID-19 spowodowała konieczność dodatkowego zaciągania kredytów lub restrukturyzacji finansowania przez najemców. Ta sytuacja ciąży nadal na wielu firmach. Dodatkowo, wzrost czynszu stanowi znaczne ryzyko, ponieważ może prowadzić do zamknięcia sklepów. To z kolei wpływa na interesy galerii. Jeśli galerie nie zastanowią się w porę nad tym i nie dostosują swojej polityki cenowej w zakresie najmu, mogą również napotkać problemy. Z tego, co wiem, nie ma kolejki chętnych do najmu powierzchni, nawet w popularnych galeriach. Jednak galerie nie wykazują skłonności do łagodzenia swojej polityki cenowej w zakresie najmu.

Co w takiej sytuacji zamierza zrobić Grupa Zibi? Czy myślicie o optymalizacji sieci?

Jako Grupa Zibi posiadamy trzy różne koncepty sprzedażowe. Pierwszą z nich jest Time Trend, który stanowi naszą podstawową działalność i obejmuje 90 salonów zegarkowych, zlokalizowanych w centrach i galeriach handlowych. Drugim konceptem jest sieć 18 salonów muzycznych Riff, które znajdują się poza galeriami handlowymi. Trzecim konceptem jest Noble Place, specjalizujący się w dystrybucji artykułów luksusowych. Posiadamy tu łącznie 7 salonów, które są umiejscowione wyłącznie w najlepszych, topowych galeriach handlowych. Naszym głównym obszarem działalności jest więc Time Trend i nie ukrywam, że ten koncept stawia przed nami największe wyzwania.
I niestety w bardzo wielu przypadkach po prostu będziemy zmuszeni nie przedłużać umów najmu. Ewentualnie, jesteśmy skłonni do renegocjacji warunków, ale to jest dosyć trudne, bo galerie nie chcą akceptować niższych czynszów, gdyż to obniża im wycenę ich aktywów.

Na jakich zapisach w umowach najmu Wam zależy?

Dla nas byłoby dobrze gdyby czynsze były określane wyłącznie w oparciu o wskaźnik obrotowy. Jednak galerie tłumaczą, że nie jest to możliwe z uwagi na konieczność zapewnienia minimalnego czynszu ze względu na korzystanie z finansowania bakowego. Naszym zdaniem, jeśli istnieje minimalny czynsz, powinna również istnieć określona wartość maksymalnego czynszu, związana z poziomem obrotów. Niestety, jesteśmy w niekorzystnej sytuacji, ponieważ jesteśmy postrzegani jako dystrybutor zegarków i biżuterii, chociaż nasz koncept Time Trend nie obejmuje działalności związanej z biżuterią. Mamy dość wysokie czynsze, ponieważ jesteśmy klasyfikowani jako najemca – jubiler , od którego oczekuje się realizacji wysokiej marży. To stanowi trudną sytuację dla nas.

Macie jakąś alternatywę? Retail parki to chyba niezbyt odpowiednie projekty dla Waszego brandu?

Retail parki to nie jest dla nas dobre rozwiązanie. Dlatego jesteśmy zmuszeni do optymalizacji liczby punktów i na pewno będziemy mniej skłonni do przedłużania umów, które nam się kończą. Jednocześnie pracujemy nad rozwojem naszego sklepu on-line oraz innych sposobów dotarcia do klientów oraz nad taką dywersyfikację naszych konceptów, aby nie być w tak dużym stopniu uzależnionym od umów najmu w CH i GH.

Grupa Zibi jest członkiem ZPPHiU. Czy to, że w związku działa wiele sieci handlowych, które mają swoje sklepy w galeriach ułatwia Wam negocjacje?

Jest to organizacja zrzeszająca pracodawców polskich firm. Powstała w wyniku konieczności po pierwszych lockdownach związanych z pandemią COVID-19. Sytuacja najemców firm handlowych była trudna, a nawet beznadziejna. Perspektywa była przerażająca. Dzięki działaniom związku udało się jednak uzyskać pewne rozwiązania, w tym legislacyjne, które pozwoliły najemcom złapać oddech w trudnym czasie pandemii. Firmy zrzeszone w związku zatrudniały około 200 tysięcy pracowników, co stanowiło istotną część polskiego biznesu. Siła związku była na tyle istotna, że pewne zmiany udało się osiągnąć, co pozwoliło firmom przetrwać.

Obecnie związek skupia się głównie na problemach najemców. Nasze relacje z galeriami handlowymi wymagają naprawy. Niestety, te relacje nie są partnerskie. Uważam, że związek stara się zmienić tę sytuację. Galerie powinny współpracować ze związkiem, ponieważ jest to w ich własnym interesie. Teraz nadszedł czas, kiedy zarówno najemcy, jak i wynajmujący powinni wspólnie pracować nad odbudową rynku. Powrót klientów do galerii handlowych powinien polegać nie tylko na zakupach, ale również na tworzeniu pewnych nawyków konsumenckich. W przeciwnym razie sytuacja może być nieciekawa dla obu stron.

Czy w Pana opinii jest szansa na odbudowanie tych relacji?

Właściwie trzeba mówić nie tyle o odbudowie, co o ich budowie. Trudno mówić o odbudowie relacji, ponieważ przed pandemią ta relacja była bardzo nierówna. Centra i galerie handlowe miały uprzywilejowaną i dominującą pozycję, wynikającą z historycznych przyczyn. Budowa galerii wymagała dużych nakładów finansowych i skomplikowanych procedur, co sprawiało, że najemcy byli traktowani jak petenci. Było to podobne do relacji między urzędnikiem a petentem. Pozycja galerii jako dominującego gracza wynikała z tych historycznych uwarunkowań. Jednak jeśli właściciele galerii nie zrozumieją, że nadszedł czas na zmianę tych relacji na bardziej partnerskie, obie strony poniosą szkody.

Obecnie nie ma już kolejki chętnych do najmu powierzchni. Wiele firm upadło, a inne mają trudności z przetrwaniem. COVID-19 i konflikt na Ukrainie nadal mają wpływ na nawyki konsumenckie, z którymi najemcy muszą się zmagać. Jeśli sprawdzone dotychczas, pewne firmy sieciowe nie poradzą sobie, w galeriach pojawią się wolne powierzchnie handlowe lub zostaną zapełnione mniej atrakcyjnymi ofertami. Galerie będą cierpieć w rezultacie. Dlatego zarówno wynajmujący, jak i właściciele galerii i centrów handlowych powinni zainteresować się zmianą tych relacji, nie tylko z uwagi na nasze interesy, ale przede wszystkim również ze względu na własne interesy. Wynajmujący powierzchnie handlowe powinni skupić się we własnym interesie nie tylko na kwocie, jaką otrzymują za metr kwadratowy, ale także interesować się, czy najemca odnosi zysk w danej lokalizacji i czy umowa ma sens ekonomiczny dla obu stron.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz