[WYWIAD] Robert Dudziński, Newgate Investment: Certyfikacja BREEAM całego naszego portfolio do końca 2025 roku

Naszym planem jest zakończenie procesu certyfikacji BREEAM całego naszego portfolio do końca 2025 roku – mówi w rozmowie z Retailnet Robert Dudziński, Head of Asset Management w Newgate Investment

NGI w swoim portfolio ma blisko 30 obiektów komercyjnych. Co jest obecnie największym wyzwaniem w zarządzaniu takim portfelem?

Od samego początku firmy Newgate Invesment w Polsce, a więc już od 10 lat, pełnię funkcję head of asset management. Jestem odpowiedzialny za operacyjne zarządzanie całym portfelem. Nasze portfolio obejmuje obecnie 29 obiektów o łącznej powierzchni wynoszącej 121 000 metrów kwadratowych, a poziom komercjalizacji utrzymywany jest na poziomie 99,9 procent. Przez kilka ostatnich lat naszym głównym wyzwaniem było utrzymanie wysokiego poziomu komercjalizacji, czyli główne obciążenie spoczywało na Dziale leasingu, szczególnie w czasach COVID.

Poprzedni i bieżący rok zaś to walka z rosnącymi kosztami. Ponadto, dział operacyjny musi teraz sprostać różnym wymogom związanym z zieloną energią i certyfikatami ekologicznymi, które stają się coraz bardziej istotne. Stopniowo dostosowujemy nasze portfolio do wymogów krajowych i Unii Europejskiej w tym zakresie. Obecnie skupiamy się na trzech głównych problemach, tj.: optymalizacja rosnących kosztów operacyjnych, zakontraktowanie dla Naszych obiektów energii elektrycznej w konkurencyjnej cenie oraz przygotowywanie firmy i obiektów do nowych wymagań związanych z ESG, BREEAM i zieloną energią..

Rosnące koszty utrzymania nieruchomości, w tym szczególnie koszty energii dziś spędzają sen z powiek wielu zarządcom. Jak NGI radzi sobie z tym wyzwaniem? Co robicie, żeby te koszty ograniczać?

Najtrudniej walczyć z niestabilnością kosztów energii. Temat ich optymalizacji jest łatwiejszy, gdy wiemy na czym stoimy. Codziennie analizujemy różne oferty dotyczące dostaw energii na kolejne lata, zastanawiając się nad cenami, modelami i harmonogramami. To jest nowa sytuacja, z którą wcześniej nie mieliśmy do czynienia. Koszty energii były wcześniej niemal identyczne dla wszystkich, a ich wysokość nie była tak dotkliwa.

Obecnie naszym najważniejszym celem jest negocjowanie umów energetycznych zarówno dla nas, jak i dla naszych najemców, na okres jednego, dwóch lub trzech lat, w cenie rynkowej lub preferencyjnej, ale przede wszystkim poniżej kosztów na rynku, aby zapewnić zadowolenie zarówno najemców, jak i naszej organizacji. To stanowi duże wyzwanie.

W zeszłym roku rozpoczęliśmy prace nad różnymi koncepcjami i rozwiązaniami zużycia energii, gdy ceny energii były bardzo wysokie. Wdrożyliśmy systemy optymalizacji zużycia energii, monitorowania i regulacji temperatury w obiektach, a także wyłączanie oświetlenia w okresach niewymagających oświetlenia. Te działania przyniosły pewne rezultaty, ale stanowią one jedynie 3-5% całkowitego zużycia energii. Dlatego nadal istotna jest cena zakupu energii.

W tym roku wprowadzamy stopniowo zdalne odczyty zużycia energii, rozbudowujemy nasz program zarządzania nieruchomościami w zakresie monitorowania urządzeń i mediów, aby jeszcze lepiej nimi zarządzać i optymalizować. Szukamy również innych możliwości poza dostawcą energii od OSD, takich jak instalacje fotowoltaiczne na dachach lub carportach, zakup energii na rynku PPA lub zakup energii na rynku spotowym. Tu ciągle trwają negocjacje, które nie są łatwe, a konkurencja jest silna. To są ogromne wyzwania, z którymi musimy się obecnie zmierzyć.

Kolejne wyzwania, które nadejdą wkrótce, dotyczą budżetowania na kolejny rok. Musimy ponownie zmierzyć się ze wzrostem kosztów pracy, usług itp. Będziemy musieli uwzględnić te wzrastające koszty w naszych już napiętych budżetach. Długoterminowe wyzwania związane z naszym zielonym podejściem również są bardzo istotne. Jesteśmy już na etapie wyboru operatora stacji ładowania dla samochodów elektrycznych, aby spełnić ustawowe wymogi do 2025 roku.

Ponadto, analizujemy nasze obiekty pod kątem certyfikatu BREEAM, ponieważ chcemy podnieść standardy, zdobyć lepsze finansowanie zewnętrzne i utrzymać wartość nieruchomości. Jednakże, to będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami. Stopniowo przygotowujemy się również na większe obciążenie naszych budynków kosztami inwestycyjnymi (CAPEX), które będziemy musieli ponieść, aby dostosować budynki do wymogów. Im starszy budynek, tym niestety większe będą te koszty.

Na jakim etapie są procedury pozyskiwania certyfikatów BREEEAM dla obiektów NGI? Ile to wymaga czasu, jakich działań i nakładów finansowych?

Na naszym obecnym portfolio jeszcze nie posiadamy certyfikatów. Pierwszym obiektem, który otrzyma certyfikat BREEAM na poziomie „Very Good”, będzie nowo powstający obiekt w Malborku o powierzchni 4200 metrów kwadratowych, z sieciowymi najemcami. Już od samego początku projektowania tego obiektu, skupiamy się na spełnieniu wymogów certyfikacji BREEAM. Pracujemy nad raportami dotyczącymi użytych materiałów, zastosowanych technologii oraz procesów budowlanych na każdym etapie.

Ponadto, uwzględniamy specjalne instalacje do monitorowania mediów, dostosowujemy tereny zewnętrzne, dach do paneli fotowoltaicznych, czy montujemy wiaty i ładowarki do rowerów elektrycznych – wymienienie wszystkich aspektów byłoby zbyt obszerne.

Koszt uzyskania certyfikatu BREEAM zależy od fazy, w której znajduje się obiekt, czyli czy jest to etap budowy czy przebudowy.

W jaki sposób certyfikacja BREEAM może realnie wpłynąć na Państwa działalność? Na ile jest to ważne dla Was, dla Waszych najemców i dla rynku?

Ma to wpływ na wiele obszarów działalności. Myślę, że warto podkreślić tu temat reputacji na rynku, perspektywy lepszego finansowania i utrzymania wartości nieruchomości. Spotkałem się także już z kilkoma najemcami, którzy starają się wprowadzić zapisy dotyczące polityki oszczędności energetycznych do swoich umów najmu. Chociaż może nie jest to bezpośrednio związane z certyfikatem BREEAM, to jednak wprowadzanie takich postanowień staje się coraz częstsze.

Certyfikat BREEAM ma nie tylko estetyczne i ekologiczne znaczenie, ale również ma za zadanie wykazać oszczędności w zakresie mediów, co jest obecnie kluczowe dla najemców. W przyszłości spodziewam się, że najemcy będą wybierać obiekty posiadające certyfikaty, dostosowane do zasad ekologicznych i zero waste, ponieważ ma to również wpływ na wizerunek firmy. Widać to choćby w przypadku sieci takich jak Lidl, która buduje swoje obiekty z zastosowaniem różnych ekologicznych rozwiązań, przynoszących im oszczędności w kosztach operacyjnych. Uważam, że konkurencja będzie rosła. Budynek posiadający certyfikaty i nowoczesne rozwiązania będzie przyciągał najemców, ponieważ oferuje niższe koszty utrzymania.

Ponadto do realizowania polityki ESG obligują także dyrektywy i rozporządzenia unijne. Co prawda jeszcze mamy trochę czasu na ich wdrożenie, ale fundusze inwestycyjne, banki, już zadają pytania dotyczące posiadanych certyfikatów BREEM i ich poziomu, zwłaszcza podczas negocjacji finansowania.

W przypadku nowych obiektów, które zamierzamy nabyć, rozmawiamy z właścicielami i wymagamy obecności certyfikatów przed przeprowadzeniem transakcji. Obserwując rynek, zauważam, że wiele firm, zwłaszcza te większe posiadające biurowce czy duże galerie handlowe już od jakiegoś czasu intensywnie pracują nad uzyskaniem właściwych certyfikatów.

Jak dużo czasu potrzebujecie na realizację planów związanych ze strategią ESG i certyfikacją BREEM w swoim portfolio?

Naszym planem jest zakończenie procesu certyfikacji BREEM całego naszego portfolio do końca 2025 roku. Jednakże, już w przyszłym roku będziemy koncentrować się na obiektach, które wymagają refinansowania lub będą nowo nabywanymi nieruchomościami. Cały proces certyfikacji zazwyczaj trwa od roku do półtora, więc przewidujemy, że te obiekty, których finansowanie lub nabycie planujemy w przyszłym roku, będą musiały być odpowiednio zabezpieczone pod względem certyfikacji.

Chcemy uzyskać lepsze warunki finansowe, a certyfikacja ma znaczący wpływ na możliwość uzyskania takich korzystnych warunków. Wpływa to na całą dynamikę procesu inwestycyjnego, ponieważ lepsze warunki finansowe stają się coraz istotniejsze. To jest ta część związana z obiektami i ich oddziaływaniem na środowisko i klimat. Jednocześnie pracujemy nad pozostałymi filarami ESG, czyli dotyczącymi zarządzania i ładu korporacyjnego oraz spraw związanych z oddziaływaniem na lokalne społeczności.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz