[WYWIAD] Fabrice Paumelle, BNP Paribas RE Poland: idzie czas większych centrów convenience

Myślę, że w niedalekiej przyszłości czeka nas kolejna ewolucja w stronę większych convenience shopping centres w których obok drogerii, marketu spożywczego, sklepu zoologicznego będą pojawiać się więksi najemcy w tym marki modowe – mówi w rozmowie z Retailnet Fabrice Paumelle, Dyrektor Działu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland

Polski rynek centrów handlowych to rynek dojrzały. Wiele projektów potrzebuje zmian, niektóre centra handlowe muszą zostać przebudowane, by nadążyć za zmianami, inne czeka rozbudowa. Jak ewoluował rynek i jak przygotować się do zmian?

Tak, rynek detaliczny w Polsce jest dojrzały. Rynek nieruchomości handlowych rozwijał się przez ostatnie 25 lat przechodząc przynajmniej przez cztery różne cykle. Najpierw pojawiły się hipermarkety, potem centra handlowe, galerie handlowe, a kolejno centra typu mix-used. Ostatnio mamy wysyp parków handlowych i projektów typu convenience. Tak więc jesteśmy już po czterech cyklach i czterech różnych formatach.

Faktem jest także, że obecnie większość terytorium Polski jest już dobrze wyposażona w nowoczesną przestrzeń handlową. Gdy spojrzymy na statystyki i raporty z pierwszych kwartałów 2023 roku widzimy, że w pierwszej połowie roku zostało oddanych do użytku około 150 tys. mkw. w różnych formatach handlowych, z czego prawie 65% to parki handlowe, co daje nam około 100 tys. mkw. Co najmniej 40 proc. z tych nowych w cudzysłowie powierzchni to w rzeczywistości przekształcone, przebudowane lub rozbudowane wcześniej już działające formaty. Zatem na dzień dzisiejszy wyraźnie widzimy, że dominującym typem nieruchomości handlowych, które powstają na nowo lub przechodzą przez proces przekształcenia, są parki handlowe.

Warto zauważyć, że kiedy przyjrzymy się bliżej tym projektom, to ogólnie rzecz biorąc, nowe aktywa handlowe, które nie są wynikiem modernizacji lub przekształceń, ale czystymi nowymi projektami, stanowią w rzeczywistości mniej niż 50 tys. metrów kwadratowych.

Zdecydowanie widzimy dzisiaj, że ten trend przypomina to, co działo się w zachodniej Europie mniej więcej 20 lat temu, kiedy rynek stał się dojrzały, silny, a istniejące projekty miały już po 15 czy 20 lat. To był czas na remodelingi, a teraz wkraczamy w fazę dywersyfikacji projektów handlowych, które są w trakcie rozwoju lub już zostały przemodelowane.

Obecnie na znaczeniu zyskują retail parki oraz stosunkowo nowy u nas format czyli mix-used.

Dokładnie. Jeśli chodzi o najbliższą przyszłość, dzisiaj mamy około 280 tys. mkw. w trakcie realizacji czyli budowy już trwające bądź plany rozpoczęcia budowy, a wśród tego ok. 40 proc. to przekształcenia, przebudowy lub rozbudowy. Oznacza to, że duża część projektów dostanie niejako drugie życie, by móc dobrze funkcjonować na dojrzałym rynku. W większości przypadków pomysłem na tego typu realizacje jest połączenie koncepcji mieszanych z handlem detalicznym.

Pojawiają się projekty, które stanowiąc jedną nieruchomość są połączeniem handlu, centrum wygodnych zakupów z operatorem spożywczym i elementem rozrywki, miejscem spędzania czasu. Myślę, że w niedalekiej przyszłości czeka nas kolejna ewolucja w stronę większych convenience shopping centres w których obok drogerii, marketu spożywczego, sklepu zoologicznego będą pojawiać się więksi najemcy w tym marki modowe.

Widoczny będzie też podział na dwa sektory. Pierwszy będzie dotyczył oferty discount a po drugiej stronie będziemy mieli sektor marek premium. Podsumowując, istniejące aktywa zostaną przekształcone w dwóch różnych kierunkach, aby dostosować się do ewolucji formatów i polskich potrzeb.

Na zmiany zachodzące w formatach handlowych mają wpływ pojawiające się inne, nowe nawyki konsumenckie. Nie bez znaczenia dla konsumentów są też wyzwania związane z rosnącą inflacją. Co wynika z Pana obserwacji kierunku tych zmian?

Tak, pierwszą dużą zmianą jest to, że polscy konsumenci są teraz o wiele bardziej ostrożni ze względu na inflację. W rezultacie bardzo dokładnie weryfikują swoje wydatki i uważnie analizują zakupy. Muszą być uważni na co wydają i ile oraz dbać o równowagę między wydatkami obowiązkowymi takimi jak opłaty za mieszkanie, gaz, telefon, internet, które wzrosły o co najmniej 25-30% w ciągu ostatniego roku, a wydatkami na przyjemności i zakupy dodatkowe.

Centra handlowe nadal odnotowują wzrost sprzedaży po cenach bieżących, jednak jeśli weźmiemy pod uwagę ceny stałe to zauważymy niewielki spadek. Co jednak warto podkreślić, zmieniły się priorytety zakupów. W pierwszej połowie tego roku widoczne było zwiększenie wydatków na żywność czy kosmetyki oraz modę, z czego szczególnie maj i czerwiec były dość dobre dla mody, ale mocno spadły zakupy w kategorii DIY i branży elektroniki i AGD.

W ostatnim czasie niezwykle modny staje się temat ESG. Jak w Pana opinii radzą sobie polskie centra handlowe w tym obszarze? Czy jesteśmy gotowi na zmiany, które nas czekają?

Po pierwsze, ESG nie jest pierwszą próbą certyfikacji i dążenia do bardziej ekologicznego stylu życia.
W przeszłości istniały już certyfikaty BREEAM, dotyczące budynków ekologicznych. Teraz ESG, powiedziałbym, stanowi kolejny krok w certyfikacji centrów handlowych.

W tej chwili polityka ESG jest realizowana przede wszystkim przez większe korporacje, które całkowicie zmieniają sposób prowadzenia działalności i zarządzania swoimi międzynarodowymi przedsiębiorstwami, właśnie uwzględniając aspekt ESG.

Musimy pamiętać, że strategie ESG to długotrwałe procesy do wdrożenia i wymagają znacznych nakładów finansowych. Prawie 70% zasobów centrów handlowych w Polsce ma więcej niż 10 lat, a ich właściciele stoją przed dużymi inwestycjami tuż po trudnych czasach pandemii Covid 19 i w obecnym otoczeniu politycznym i gospodarczym. Dlatego uważam, że sektor będzie wdrażał strategie i plany rozwoju ESG, ale upłynie trochę czasu zanim zobaczymy finalne efekty.

Jakie największe, w Pana opinii, wyzwania stoją teraz przed polskim rynkiem?

Uważam, że polski dojrzały rynek jest już dosyć mocno ukierunkowany. Niektóre formaty już stały się dominujące i tak już w większości przypadków zostanie. Wiele projektów wciąż wymaga modernizacji, rozbudowy bądź zmiany przeznaczenia. To już nie jest potrzeba, ale konieczność. Tylko w ten sposób stare formaty ponownie staną się atrakcyjnymi. Raczej nie przewiduję dużych katastrof w postaci zamknięć – mogą pojawić się 2-3 takie przypadki, ale większych obaw tu nie mam.

Myślę, że bardzo widoczna na powrót staje się zasada: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Rola lokalizacji, tak jak kiedyś, staje się najważniejsza choć definicja tego słowa nieco uległa zmianie. Nie opiera się ona na tych samych parametrach które obowiązywały kiedyś, ale z pewnością znowu jest bardzo istotnym czynnikiem. Chodzi tu o wygodę oraz szybki dostęp do rozwiązań ominchannel.

Na pewno w kontekście wyzwań dużo się mówi także o rozwoju handlu elektronicznego. Handel elektroniczny stanowił 5-6% sprzedaży detalicznej w Polsce przed COVID-19. W trakcie pandemii wzrósł do poziomu 13-14%, gdy sklepy były zamknięte. W ciągu ostatnich 2 lat można zauważyć, że wolumen sprzedaży internetowej w porównaniu do całkowitej sprzedaży detalicznej w Polsce spadł ponownie do poziomu 8 lub 8,5%.

Niektóre sektory lepiej sobie radzą w tym obszarze inne gorzej, ale bardzo interesujące jest to, że większość detalistów opracowała własną strategię, w której sklepy i sprzedaż internetowa wzajemnie się uzupełnia, a nie konkuruje. W związku z tym uważam, że handel elektroniczny przysłuży się w przyszłości dla centrów handlowych, ponieważ detaliści zlokalizowani w centrach handlowych wykorzystują swoje sklepy również do obsługi zamówień internetowych, generując większy ruch w swoich sklepach. Oba kanały sprzedaży są ze sobą ściśle powiązane.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz