[WYWIAD] Mateusz Skubiszewski, BNP Paribas: Europejski rynek inwestycyjny przeszedł znaczące zmiany

Europejski rynek inwestycyjny przeszedł znaczące zmiany, a wysokie stopy procentowe mają istotny wpływ na tempo inwestycji, które istotnie zwolniło. W związku z tym obserwujemy proces dostosowywania oczekiwań cenowych zarówno po stronie właścicieli nieruchomości, jak i potencjalnych nabywców – mówi w rozmowie z Retailnet Mateusz Skubiszewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland

Wrócił Pan niedawno z Expo Real w Monachium. O czym mówiło się na targach? Co jest teraz najbardziej nośnym tematem w branży nieruchomości?

Tegoroczne Expo Real w wielu aspektach wywołało dość duże emocje. Głównym powodem tych emocji jest fakt, że obecny rynek znacząco różni się od tego, jaki był jeszcze zaledwie rok temu. Europejski rynek inwestycyjny przeszedł znaczące zmiany, a wysokie stopy procentowe mają istotny wpływ na tempo inwestycji, które istotnie zwolniło. W związku z tym obserwujemy proces dostosowywania oczekiwań cenowych zarówno po stronie właścicieli nieruchomości, jak i potencjalnych nabywców, uwzględniając wyższe stopy procentowe i zwiększone koszty finansowania projektów.

Warto zaznaczyć, że temat podwyżek stóp procentowych wciąż się nie zakończył. Istnieje duże prawdopodobieństwo kolejnej podwyżki stóp w strefie euro, co ma bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości, zwłaszcza z uwagi na to, że nasz rynek jest w dużej mierze oparty na walucie euro. Drugim istotnym pytaniem jest, jak długo utrzymają się te wyższe stopy procentowe. Obecna sytuacja na świecie, zwłaszcza w Stanach Zjednoczonych, sugeruje, że wysokie stopy mogą pozostać w obiegu przez pewien czas.

Jak ocenia Pan sytuację na polskim rynku nieruchomości komercyjnych? Czy centra handlowe są atrakcyjnym obszarem dla inwestorów?

PARTNERZY PORTALU

Chciałbym od razu podkreślić, że rynek centrów handlowych jest niezwykle specyficzny.
W obecnej chwili dominują na nim głównie więksi gracze, którzy mocno związani są
z zarządzaniem operacyjnym tych centrów. Inwestorzy, którzy angażują się w projekty centrów handlowych, to z reguły podmioty specjalizujące się w tym sektorze inwestycyjnym.

Warto zaznaczyć, że sytuacja na rynku centrów handlowych utrzymuje się od jakiegoś czasu na jednym poziomie. Inwestorzy wyspecjalizowani i znający branżę są w stanie inwestować w tego rodzaju nieruchomości. Natomiast w segmencie rynku detalicznego, zwłaszcza w obszarach takich jak sklepy typu convenience, sklepy związane z sektorem spożywczym czy marketami budowlanymi, obserwujemy znacznie większą liczbę inwestorów, którzy są bardziej zorientowani na aspekty finansowe niż branżowe.

W tej chwili wiodącym tematem i najbardziej pożądanym formatem handlowym są retail parki. Tego typu projekty niezwykle dynamicznie się rozwijają i powstają w coraz mniejszych miejscowościach. Jak na to zjawisko reagują inwestorzy?

Jeśli chodzi o inwestorów, chciałbym podkreślić, że ta specjalizacja nie jest ograniczona wyłącznie do formatu retail parków. Raczej jest związana z potrzebą zarządzania i utrzymania nieruchomości, co nie wymaga tak zaawansowanej wiedzy branżowej, jak to jest niezbędne w przypadku centrów handlowych. W związku z tym niektórzy inwestorzy posiadają dedykowane struktury, które skupiają się głównie na zakupie retail parków. Jednak w ramach tej definicji włączane są również sklepy spożywcze oraz markety budowlane.

Mniejsze formaty retail parków mają tendencję do przyciągania potencjalnie mniejszej liczby klientów w lokalizacjach o mniejszym zasięgu. Jednak w większych miastach, rozproszenie takich parków tworzy bardzo konkurencyjne środowisko, co może wprowadzać pewne niestabilności zarówno dla najemców, jak i właścicieli z perspektywy czasu.

W świetle tego, co obecnie dzieje się w Europie Zachodniej, można oczekiwać, że formaty parków handlowych będą rosnąć, aby uniknąć sytuacji, w której powstają konkurencyjne projekty po drugiej stronie ulicy. W rzeczywistości ma to niewielki sens. Lepszym rozwiązaniem jest budowa większych parków handlowych, które oferują klientom większy wybór sklepów. Ten trend dąży do tworzenia większych projektów, co stanowi normę na zachodzie.

W Polsce przyjęło się, że standardowo parki handlowe mają około 3 – 5 tysięcy metrów kwadratowych. Niemniej jednak profesjonalni deweloperzy, którzy dysponują większymi zasobami kapitałowymi i ekspertyzą w tej dziedzinie, będą dążyć do tworzenia większych formatów, co z kolei przyciągnie inwestorów poszukujących stabilności i większej odporności na konkurencję.

BNP Paribas Real Estate Poland jest liderem rynku inwestycyjnego i projektów retail związanych z handlem detalicznym, zwłaszcza w segmencie convenience. Od wielu lat jesteśmy aktywni w tym obszarze. Pracowaliśmy zarówno dla sektora spożywczego, współpracując z dużymi markami obecnymi na polskim rynku, jak i dla branży budowlanej. Jesteśmy jedną z nielicznych firm, która zakończyła z sukcesem transakcję sprzedaży 5 retail parków dla największego polskiego TFI, należącego do PKO BP. To była ważna transakcja, a BNP Paribas Real Estate odegrało znaczącą rolę w jej powodzeniu.

W ramach grupy BNP przywiązujemy ogromną wagę do osiągania najwyższych standardów zarówno na rynku inwestycyjnym, jak i w zakresie zrównoważonego rozwoju, dlatego też starannie integrujemy te aspekty w naszej działalności.

Jeśli już mowa o zrównoważonym rozwoju, to na ile ważny dla inwestorów jest aspekt ESG? Jak to wygląda z obserwacji ekspertów BNP Paribas RE?

To jest istotne zarówno dla inwestorów, jak i dla tych, którzy udostępniają kapitał inwestorom, ponieważ inwestorzy dążą z kolei do zaspokojenia interesów swoich inwestorów. Ci, którzy udzielają kapitału, również zwracają uwagę na to, aby projekty, w które inwestują, spełniały kryteria środowiskowe. Instytucje finansowe przywiązują ogromną wagę do tych kwestii. Dlatego aspekt środowiskowy odgrywa coraz większą rolę i będzie miał jeszcze większe znaczenie w przyszłości. Szczególnie w obliczu dramatycznego spadku jakości klimatu, politycy europejscy robią dużo w kierunku przeciwdziałania temu problemowi. Dlatego nie można oczekiwać, że kwestia zrównoważonego rozwoju zostanie zaniedbana. Myślę, że pozostanie aktualna na długie lata.

Jak w obszarze ESG wypadają polskie projekty? Czy jesteśmy na podobnym etapie realizacji strategii ESG co w innych krajach Unii Europejskiej?

Myślę, że im mniejszy projekt, tym element zrównoważonego rozwoju może wydawać się mniej widoczny. Jednak w przypadku dużych projektów, które obecnie są realizowane, aspekt zrównoważonego rozwoju staje się niezwykle istotny dla każdego dewelopera.

Deweloperzy zdają sobie sprawę, że niespełnienie kryteriów środowiskowych może utrudnić sprzedaż projektu. W tym aspekcie Polska nie ustępuje innym krajom europejskim, ponieważ normy dotyczące zrównoważonego rozwoju są zharmonizowane na poziomie europejskim.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz