[WYWIAD] Hugo Kollatay, P.A.NOVA: Głównym powodem trudności jest drogi pieniądz

Przy obecnym zainteresowaniu inwestorów nieruchomościami handlowymi, koszty finansowania sprawiają, że projekty stają się mniej opłacalne lub wręcz nieopłacalne – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Hugo Kollatay, Prokurent, P.A.NOVA

Rynek doskonale zna firmę P.A. NOVA SA. Głównie jako dewelopera centrów handlowych, parków handlowych. Ale to nie jest cała prawda o Waszej firmie…

To się zgadza. Do tej pory P.A.NOVA SA jest głównie postrzegana jako deweloper. A to tylko jeden z naszych kilku filarów. Jesteśmy również spółką, która świadczy usługi generalnego wykonawstwa. Mamy ponad 36 letnie doświadczenie w budowaniu nie tylko obiektów komercyjnych, ale i biurowych, przemysłowych jak i mieszkaniowych. Ponadto w ramach naszej działalności prowadzimy spore biuro projektowe, w portfolio którego znajdują się projekty centrów i parków handlowych, biurowców czy hal przemysłowych, ale również plany zagospodarowania przestrzennego dla miast lub gmin, co często przydatne jest również przy planowanych nowych inwestycjach w branży retail.

Należy również dodać, że w strukturach P.A NOVA SA wyodrębnione są działy zarządzania obiektami komercyjnymi (P.A. NOVA Management) oraz rozwoju nowych technologii w obszarze cyfryzacji przedsiębiorstw i Przemysłu 4.0 (CADVISION). Te wszystkie obszary naszej działalności pozwalają nam kompleksowo obsługiwać klientów oraz angażować się w różnorodne projekty o znaczeniu zarówno lokalnym, jak i międzynarodowym.

Wspomniałeś o biurze projektowym….

To przede wszystkim duże i dobrze zorganizowane biuro architektoniczne i urbanistyczne, które zatrudnia około 40 specjalistów i mistrzów w swoim fachu, którzy cieszą się bardzo dobrą reputacją zarówno lokalnie, jak i poza granicami naszego regionu. Wewnętrzne projekty naszej firmy stanowią jedynie niewielki ułamek wszystkich zadań, które nasze biuro podejmuje.

Chciałbym jednak zwrócić uwagę na kolejny filar naszej działalności, równie solidny jak nasza rola w branży deweloperskiej – jesteśmy znaczącą firmą budowlaną. W sektorze retail-development, jako generalny wykonawca niestety nie cieszymy się dużym rozpoznaniem, ponieważ większość firm uważa, że nasze projekty skupiają się głównie na własnych potrzebach. Taki obraz utrzymuje się od dłuższego czasu. Warto jednak zauważyć, że inwestycje realizowane dla własnego portfolio stanowią zaledwie niewielki odsetek całkowitego obrotu, jaki generujemy jako generalny wykonawca.

Jakie to są projekty?

Nasz zakres działalności jest rzeczywiście bardzo szeroki, jak przystało na profesjonalnego generalnego wykonawcę. Obejmuje on retail parki, pojedyncze sklepy typu Aldi lub Lidl, supermarkety typu Kaufland czy markety budowlane jak Castorama, a także duże centra handlowe, biurowce, osiedla mieszkaniowe oraz obiekty przemysłowe lub logistyczne, włączając w to tzw. SBU. Obecnie jesteśmy zaangażowani w kilka projektów budowlanych, znajdujących się na różnych etapach realizacji.

Nasza działalność nie ogranicza się jedynie do Polski, realizowaliśmy także projekty mieszkaniowe oraz przemysłowe poza granicami kraju.

Klasyczny układ jest taki, że inwestor zwraca się do dewelopera, który z kolei bierze generalnego wykonawcę. Z punktu widzenia inwestora oznacza to, że w ramach inwestycji dwa inne podmioty, deweloper i generalny wykonawca, wychodzą z tej inwestycji mając swój zysk.

Spytam trochę prowokacyjnie. W przypadku gdy P.A. NOVA jest deweloperem i generalnym wykonawcą, ten zysk jest podwójny?

Posiadając również biuro architektoniczne jak i dział zarządzania obiektami komercyjnymi, stanowimy nawet 4 w 1, co umożliwia nam przeprowadzenie całego procesu inwestycyjnego „in-house”, począwszy od planowania, projektowania, poprzez komercjalizację i uzyskiwanie niezbędnych pozwoleń, aż po etap budowlany i zakończenie projektu jak i zarządzanie obiektem.
Taki model jest unikatowy na skalę kraju.

Niewiele firm może pochwalić się realizacją projektu od A do Z. Rozwiązanie, jakim dysponujemy jest z pewnością dla wielu inwestorów bardzo intrygującą i wygodną opcją. W tym wypadku nie może być mowy o podwójnym czy x-krotnym zysku – decydując się na współpracę z nami, inwestorzy otrzymują nie tylko profesjonalny zespół na każdym etapie realizacji projektu, ale i bardzo atrakcyjną kalkulację.

To jest to, co może stanowić Waszą istotną przewagę konkurencyjną. Kolejne to jest jednak doświadczenie przy bardzo różnych projektach, prawda?

Zgadza się. Tak jak na początku podkreśliłem, postrzegani jesteśmy głównie jako deweloper, ale mamy przede wszystkim znaczące i długoletnie doświadczenie jako generalny wykonawca, w naszym segmencie retailowym, zarówno budynków bardzo małych, dla sieci spożywczych, retail parków różnej wielkości, hipermarketów i obiektów typu DIY, aż po duże centra handlowe rzędu 30 tysięcy GLA, które w dalszym ciągu są częścią naszego portfolio.

Na rynku jest takie przekonanie, że P.A. NOVA to jest firma, która głównie buduje dla siebie. Teraz mówimy o tym, że możecie to robić także dla innych inwestorów, ale jak wyglądają Wasze plany własnych inwestycji? Macie nowe projekty gdzieś w perspektywie najbliższych lat?

Obecnie posiadamy szereg projektów znajdujących się w różnych fazach realizacji. Niektóre w trakcie projektowania czy komercjalizacji, a niektóre w fazie budowlanej.

Z końcem zeszłego roku zakończyliśmy budowę drugiej części parku handlowego w Ząbkowicach Śląskich (co zostało zwieńczone podpisaniem umowy sprzedaży).

Kolejnym projektem jest budowa Castoramy w Białej Podlaskiej. Ukończenie i otwarcie planujemy na drugi kwartał tego roku. Ponadto, posiadając zapas gruntu, planujemy tuż obok utworzyć również niewielki park handlowy, który z pewnością zaspokoi potrzeby zakupowe mieszkańców tej części Białej Podlaskiej.

Planujemy także realizację inwestycji w Nysie, gdzie kończymy rozmowy z jedną z renomowanych sieci spożywczych. Nasz grunt sąsiaduje bezpośrednio z drugą, równie cenioną siecią spożywczą, co dodatkowo sprawia, że ten projekt staje się niezwykle atrakcyjny. Ponadto, planujemy wybudować około 8.000m2 retail park w samym centrum miasta.

Posiadamy także ziemię pod inwestycje w Przemyślu, Jaworznie oraz kilku innych lokalizacjach. Aktualnie jesteśmy na etapie analizy możliwości realizacji inwestycji w tych miastach.

A już niebawem nastąpi otwarcie naszego najnowszego parku handlowego w Pyskowicach

Kiedy jest otwarcie?

Otwarcie jest planowane na 7. marca b.r.

Jak wygląda komercjalizacja tego projektu?

Komercjalizacja jest w stu procentach zakończona. Pierwszy najemca, czyli ALDI, otworzył się już w grudniu ubiegłego roku. W tej chwili prace adaptacyjne na obiekcie przeprowadzając kolejni najemcy w tym: Rossmann, Pepco, KIK, Action, Sinsay, CCC, Tedi, Dealz, Martes Sport i Euro RTV AGD. Jesteśmy w trakcie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie. Spodziewamy się bardzo dobrego startu i bardzo dobrze chodzącego projektu, na który mieszkańcy Pyskowic z niecierpliwością czekają. Pozytywny odbiór otwarcia sklepu ALDI dodatkowo potwierdza nasze oczekiwania.

Jak oceniasz dzisiaj rynek retailowy? Mam na myśli opłacalność nowych inwestycji?

Rynek retailowy jest dzisiaj bardzo wymagający być może nawet najtrudniejszy w jego historii. Projekty, które dzisiaj szczegółowo analizujemy, nawet mimo naszego ogromnego plusu, jakim jest możliwość łączenia biura architektonicznego, generalnego wykonawcy, dewelopera i zarządcy w jednym, rzadko kiedy udaje się zrealizować z oczekiwanym zyskiem.

W związku z tym, w obliczu tych trudnych warunków, kierujemy wysiłki P.A.NOVA w inne obszary. Na przykład, dysponujemy działką w Przemyślu, o której wspomniałem wcześniej, i która od dawna jest w naszym posiadaniu. Planujemy tam wybudować osiedle mieszkaniowe, ponieważ jest to idealna lokalizacja dla takiej inwestycji w tym mieście. Sprzedaż i budowę zamierzamy rozpocząć jeszcze w tym roku.

Powiedziałeś, że rynek retailowy jest trudny. Trudny, bo jest drogi pieniądz? To jest główny powód tych perturbacji, wyzwań stojących przed inwestorami?

Rzeczywiście, głównym powodem trudności jest drogi pieniądz, co wywiera znaczący wpływ na wiele aspektów działalności branży. Dostępność taniego kapitału jest kluczowym czynnikiem dla zdrowego funkcjonowania rynku, ponieważ umożliwia on inwestorom podejmowanie bardziej atrakcyjnych inwestycji w porównaniu do alternatywnych form lokowania kapitału, do których obecnie „odpływa” kapitał inwestycyjny.

Warto zauważyć, że nawet przy obecnym zainteresowaniu inwestorów nieruchomościami handlowymi, koszty finansowania sprawiają, że projekty stają się mniej opłacalne lub wręcz nieopłacalne. To zjawisko dotyczy zarówno planowanych, jak i niedawno zrealizowanych inwestycji. Umocnienie złotówki w ostatnich miesiącach dodatkowo pogłębiło ten problem, powodując, że marże deweloperskie na zaplanowanych lub nie dawno wbudowanych inwestycjach i umowach podpisanych w euro, a przeliczanych przy średnim kursie 4,70 PLN za 1 EURO, jakie mieliśmy w pierwszym półroczu zeszłego roku, zostały w dużej mierze „zjedzone” przez zmiany kursowe, co czyni sprzedaż niektórych nowych inwestycji z zaplonowanym zyskiem niemożliwą.

Podsumowując, dopóki koszt kapitału pozostanie wysoki, a inwestorzy będą proponować zbyt niskie ceny za gotowe inwestycje, tak długo będziemy się niestety borykali z ciężkim rynkiem, który aktualnie nie pozwala w większości realizować deweloperom chociaż minimalnie zakładanych marż.

Jednakże, istnieje jeszcze druga kwestia, która obecnie stoi w miejscu, a mogłaby pomóc w poprawie sytuacji. Mowa tutaj o czynszach, które w ciągu ostatnich pięciu lat praktycznie się nie zmieniały. W tym samym czasie wiele innych kosztów, takich jak koszty finansowania, koszty budowy lub koszt utrzymania obiektów wzrosło, co sprawia, że projekty stają się coraz mniej opłacalne. W związku z tym, konieczne jest podjęcie działań mających na celu albo obniżenie kosztów finansowych, albo też rozmowy z najemcami w celu ustalenia przynajmniej minimalnego wzrostu czynszu. Dopóki te kwestie nie zostaną rozwiązane, projekty będą nadal nierentowne i rynek będzie nadal utrudniony dla deweloperów.

Mamy w tej chwili taką troszkę dziwną sytuację, że umowy najmu, które były podpisywane wiele lat temu w efekcie waloryzacji są dzisiaj na wyższym poziomie niż te, które najemcy akceptują przy nowych umowach.

Rozumiem tę sytuację. Faktycznie, obserwujemy, że po kilku latach umowy najmu podlegają waloryzacji, co sprawia, że czynsze rosną, osiągając często wyższy poziom niż te, które proponowane są w nowych umowach najmu. To zjawisko może wydawać się nietypowe, ale wynika głównie z naturalnego wzrostu kosztów życia i operacyjnych.

Jednakże, chciałbym zwrócić uwagę na to, że utrzymanie niższych czynszów w nowych umowach staje się coraz trudniejsze, zwłaszcza w kontekście rosnących kosztów kredytu i ograniczonych marż. Dlatego warto rozważyć dostosowanie czynszu do obecnych warunków rynkowych jako inwestycję w stabilność i przyszły rozwój naszej współpracy. Podjęcie takiej decyzji może przyczynić się do budowy solidnej podstawy dla naszych długoterminowych relacji biznesowych.

Rozmawiał: Radosław Rybiński