[WYWIAD] Jacek Wesołowski, Trei Real Estate Poland: Udało nam się zrealizować 100 proc. planu

Pracujemy intensywnie nad dostosowywaniem tych dużych obiektów do zmieniającego się rynku, co obejmuje modyfikacje, remonty, adaptacje i różnego rodzaju rearanżacje. Finansowo jest to równie wymagające wyzwanie co budowa parku handlowego – mówi w rozmowie z Retailnet Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający, Trei Real Estate Poland.

Jaki był rok 2023 dla Trei Real Estate Poland? Czy wszystkie zaplanowane projekty udało się zrealizować?

Ubiegły rok nie należał do najłatwiejszych z powodu wojny w Ukrainie, która wpłynęła na wzrost kosztów wykonawczych, a także z powodu wysokiego poziomu inflacji. Te czynniki miały istotny wpływ również na rynek najmu. Niemniej, pomimo tych wszystkich wyzwań, udało nam się zrealizować 100 proc. planu, z czego jestem bardzo dumny. Zgodnie z nim otworzyliśmy sześć Vendo Parków, a w grudniu rozpoczęliśmy budowę parku handlowego w Szczecinie o powierzchni 22 tys. mkw. Jeśli chodzi o projekty mieszkaniowe i PRS-owe, i na tym polu udało nam się zrealizować nasze cele. Obecnie mamy ponad 2,3 tysiąca mieszkań w trakcie realizacji, co stanowi ponad 100 proc. naszych pierwotnych założeń. Mogę więc stwierdzić, iż mimo niekorzystnej sytuacji makroekonomicznej i geopolitycznej, ubiegły rok udało się nam zakończyć pomyślnie.

Rocznie Trei oddaje do użytku około 6-7 nowych Vendo Parków. Czy w 2024 roku także to będzie realne?

Uwzględniając obecnie trwające budowy, w tym tę w Szczecinie, planujemy otworzyć w tym roku siedem Vendo Parków. Prowadzimy również negocjacje z generalnymi wykonawcami, które są związane z pozwoleniami na budowę w Mogilnie, Bolesławcu, Ciechanowie oraz we Wrocławiu przy ul. Kiełczowskiej. Prowadzimy także przebudowy i rozbudowy parków handlowych w Skarżysku-Kamiennej i Chorzowie. Oczywiście, mierzymy się z wyzwaniami, takimi jak rosnące ceny wykonawstwa czy nieprzewidywalny kurs złotego, który wpływa na nasze budżety realizacyjne przeliczane z euro. Pomimo tych trudności, rynek nadal jest zainteresowany naszymi projektami, co umożliwia nam rozpoczęcie prac.

Wspomniał Pan o rozbudowach. Czy to oznacza, że Państwa parki handlowe zmieniają format, będą większe?

Tak naprawdę, nie jesteśmy specjalnie przywiązani do żadnego formatu. Nasze projekty, zarówno te większe, zlokalizowane w dużych miastach typu Szczecin, Grudziądz czy Bolesławiec, jak i mniejsze, w miejscowościach o populacji dwunastotysięcznej czy dziesięciotysięcznej, dostosowujemy do potrzeb lokalnych społeczności. Można jednak zauważyć, że w szerszym ujęciu zwiększają one swoją powierzchnię, głównie z powodu sytuacji po pandemii COVID-19. Dla inwestorów oraz deweloperów istotne jest posiadanie w portfolio projektów, gdzie supermarket spożywczy jest głównym generatorem ruchu. Zakładając, że dojdzie do kolejnego lockdownu, czego niestety wykluczyć się nie da, to właśnie dyskont spożywczy czy drogeria mogą w niezakłócony sposób prowadzić swoją działalność. Tego typu najemcy pozwalają utrzymać koszty tych obiektów pod kontrolą. Podsumowując, dostarczamy rynkowi zarówno te mniejsze, jak i te większe projekty, ale zawsze są one wpisane w lokalne potrzeby handlowe, dlatego jestem pewny, że będą miały stabilną pozycję rynkową.

Jak zmieniają się oczekiwania najemców? Jak ocenia Pan ich kondycję?

Ostatnie dwa lata były trudne dla wielu firm, zwłaszcza po wystąpieniu pandemii COVID-19. To zjawisko wpłynęło negatywnie na wiele branż, generując obawy o zbliżającą się recesję oraz niepewności związane z polityką i innymi wydarzeniami. To naturalnie skłoniło ludzi do rozważenia ograniczenia wydatków w obawie przed trudniejszymi czasami. W tych warunkach niektóre branże, zwłaszcza elektroniczna, doświadczyły dramatycznych zmian.

Dla firm wynajmujących przestrzenie komercyjne z kolei ważne stało się dotrzymanie obietnic co do oddania zapowiedzianej powierzchni najemcom. Widoczne były problemy w ich spełnianiu, szczególnie u mniejszych graczy na rynku. Ograniczony rozwój lub nierealizowane planowane otwarcia sklepów stwarzają potencjalne zagrożenia dla pracowników i firm.

W przypadku Trei, zdając sobie sprawę z tych wyzwań, firma angażuje się w odpowiedzialne dotrzymanie danego słowa. Przykładem może być sytuacja, w której przez trzy miesiące pracowano na agregacie zakupionym od szpitala, aby dostarczyć prąd do miejsca, gdzie przygotowywaliśmy projekt do otwarcia. Takie zdarzenia potwierdzają zobowiązanie Trei do podejmowania wszelkich działań, prowadzących do zrealizowania zaplanowanych projektów. Jest to kluczowe zwłaszcza w branży, gdzie niespełnienie obietnic może skutkować negatywnymi konsekwencjami zarówno dla najemców, jak i dla pracowników czy nawet całego rynku, który traci zaufanie do nierzetelnego wykonawcy.

Wasi główni najemcy czyli dyskonty, które dominują w projektach typu retail park radzą sobie raczej dobrze. Tu chyba nic się nie zmieni w najbliższym czasie chociażby dlatego, że Polacy są wrażliwi na cenę zwłaszcza w czasie inflacji.

Rzeczywiście tak jest. Dyskonty są w dobrej kondycji. Muszę tutaj wspomnieć o firmie Aldi, która znacząco przyspieszyła swój rozwój. Widzimy, że tego typu sklepy dynamicznie się rozwijają, co otwiera dla nas większe możliwości, ponieważ, jeśli nasi kluczowi partnerzy aktywnie kontynuują rozwój, to my także możemy to robić. Natomiast w tej dynamicznej przestrzeni rynkowej, elastyczność i zdolność do dostosowywania się do zmieniających się warunków są kluczowe dla utrzymania konkurencyjności. Cieszę się, że Trei jest gotowe na te wyzwania.

Ale pojawiają się w Waszych projektach także inni najemcy, np. modowi.

Rzeczywiście, to ważne, że wciąż pojawiają się nowe formaty handlowe w parkach, takie jak chociażby marka Woolworth, która zadebiutowała na polskim rynku w 2023 roku. Trwa wewnętrzna dyskusja w firmach na temat tego, czy wyższy koszt najmu w galeriach jest rzeczywiście uzasadniony przez większy obrót. Często okazuje się, że nie.

Parki handlowe w dalszym ciągu ulegają zmianom. Ważne jest również to, że e-commerce nadal wspiera naszą działalność, ponieważ jesteśmy najbliżej miejsca zamieszkania ludzi. Klienci, zamawiając online, często odbierają swoje zamówienia właśnie w parku handlowym. E-commerce sprawił, że nasze sklepy stają się nie tylko miejscem zakupów, ale także showroomami oraz miejscami, gdzie klienci mogą odbierać lub zwracać zamówienia. To pokazuje, jak e-commerce i sklepy stacjonarne w parkach handlowych mogą współdziałać, tworząc korzystne warunki zarówno dla klientów, jak i firm.

Trei od wielu lat jest wystawcą targów SCF. Czego spodziewacie się po tej najbliższej wiosennej edycji Forum i z jakimi projektami przyjdziecie na targi?

Od wielu lat stosujemy sprawdzony sposób obecności na targach, na których przedstawiamy nasze plany obejmujące najbliższą roczną produkcję. Poza wspomnianymi wcześniej nowymi projektami, zabezpieczyliśmy także dziewięć nieruchomości, zapewniając tym samym możliwość realizacji inwestycji w nadchodzących dwóch latach. Analizujemy również kolejne nieruchomości, które mogą jeszcze bardziej rozwinąć nasze portfolio. Śledzimy rozwijającą się sytuację pozwoleń, co umożliwia nam oszacowanie, jakie projekty zostaną zrealizowane w pierwszej części przyszłego roku. Jesteśmy gotowi przedstawiać te plany zarówno wizualnie na naszym stoisku, jak i prezentować je potencjalnym najemcom. To stanowi główny obszar naszej pracy podczas targów.

Warto również podkreślić, że Shopping Center Forum obecnie dominuje na rynku i jest dla nas kluczowym wydarzeniem, dlatego regularnie w nim uczestniczymy. To miejsce umożliwia nam bardzo efektywną pracę i intensywne spędzanie czasu, co przynosi znaczne korzyści dla naszej działalności.

Na koniec naszej rozmowy chciałam Pana zapytać o największe wyzwania, które teraz stoją przed Wami?

Kluczowym wyzwaniem jest pozyskiwanie pozwoleń na budowę, co szczególnie w ostatnich latach staje się to dość trudnym zadaniem.

Ponadto obecnie obserwuję próby ożywienia rynku sprzedaży mieszkań poprzez udostępnienie tanich kredytów. Nie jestem jednak przekonany, czy to jest najlepsze rozwiązanie. W moim przekonaniu, gdybym miał podjąć takie wyzwanie, skoncentrowałbym się na ułatwieniu procedur uzyskiwania pozwoleń na budowę. Więcej dostępnych mieszkań na rynku przekłada się na niższe ceny, a większa liczba kupujących przy ograniczonej podaży tylko zwiększa ten koszt. To dość prosta zależność, jednak z jakichś powodów nie jest ona brana pod uwagę.

Koncentrując się wyłącznie na obiektach handlowych, jako branża małych formatów postanowiliśmy zadziałać intensywniej w ramach Polskiej Rady Centrów Handlowych. Chciałbym, aby zwróciła ona uwagę na istotny rozwój, który ma miejsce w mniejszych formatach. W obecnej sytuacji nie jest tajemnicą, że coraz rzadziej buduje się duże centra handlowe. Pracujemy intensywnie nad dostosowywaniem tych dużych obiektów do zmieniającego się rynku, co obejmuje modyfikacje, remonty, adaptacje i różnego rodzaju rearanżacje. Finansowo jest to równie wymagające wyzwanie co budowa parku handlowego, ale w parkach handlowych obecnie doświadczamy tego, co kiedyś działo się głównie w centrach handlowych, a więc intensywnej ekspansji i pozyskiwania nowych najemców.

Przewiduję, że w najbliższych miesiącach będziemy świadkami rosnącej widoczności mniejszych formatów w ramach Polskiej Rady Centrów Handlowych, a różne aspekty tej współpracy będą się pojawiać na bieżąco.

Trzeba również zająć się pewnymi przepisami dotyczącymi obiektów handlowych o dużych i małych powierzchniach, które stanowią niekiedy ograniczenie dla ich rozwoju. Rozsądniejsze byłoby, aby decyzje w takich kwestiach podejmowali ci, którzy opracowują plan miejscowy, ponieważ są oni bliżej miasta i jego potrzeb. Dlatego powinniśmy również poruszyć tę kwestię w ramach mniejszych formatów. Mamy nadzieję, że Polska Rada Centrów Handlowych, wykazująca się dużą sprawnością i zespołem kompetentnych ludzi, w najbliższym czasie podejmie kroki w celu poprawy tej sytuacji.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz