[WYWIAD] Ewa Derlatka-Chilewicz, Cushman&Wakefield: Rok 2024 pod znakiem rosnących kosztów

Choć oczekujemy, że obroty w końcu zaczną realnie rosnąć, obecnie najemcy muszą radzić sobie z rosnącymi kosztami, zarówno zatrudnienia, podwyżką płacy minimalnej, jak i tymi związanymi z najmem. W tym kontekście prognozujemy, że cały rok będzie obarczony rosnącymi opłatami eksploatacyjnymi, czynszami i kosztami własnymi – mówi w rozmowie z Retailnet Ewa Derlatka-Chilewicz, Associate Director, Head of Research, Cushman & Wakefield

Rynek nieruchomości handlowych w 2023 roku upłynął pod hasłem retail park. Ten format dominuje obecnie i nic nie wskazuje na to, by coś się miało zmienić

Tak, segment parków handlowych bez wątpienia dominuje i to kolejny rok z rzędu, bo już praktycznie od 2020 roku stanowią one przeważającą część powierzchni handlowej dostarczanej corocznie na rynek. Spodziewamy się też, że ten trend będzie się utrzymywał, zwłaszcza jeśli chodzi o nową podaż. Obecnie w budowie jest 370 tysięcy metrów kwadratowych w ramach 27 nowych obiektów i 9 rozbudów, z których 24 to właśnie parki handlowe, co jasno pokazuje, jak ogromny mają one udział w rynku. Obecnie format ten stanowi 70 proc. pod względem metrów kwadratowych pozostających w realizacji.

Ponadto wiemy już, że rynek centrów handlowych jest praktycznie nasycony. Nowa podaż w tym segmencie koncentruje się głównie na mniejszych obiektach o powierzchni do 10 tysięcy metrów kwadratowych, obejmując rozbudowy i przebudowy. W tej chwili nie planuje się też budowy kolejnych dużych centrów, a największą nieruchomością w tym formacie jest przebudowa Sukcesji. Zatem cała ta ogromna podaż, prawie 400 tysięcy metrów kwadratowych, to głównie parki handlowe w mniejszych lokalizacjach, ale także na obrzeżach dużych miast, jak i na osiedlach mieszkaniowych.

Ten właśnie format konsekwentnie uzupełnia ofertę polskiego rynku handlowego, którego wskaźnik nasycenia znajduje się obecnie nieco powyżej średniej europejskiej. Polskę można zatem zakwalifikować do grona rynków dojrzałych i, aby uniknąć gołosłowności, warto spojrzeć na statystyki. W Europie średnie nasycenie wynosi 327 metrów kwadratowych na 1000 mieszkańców, obejmując centra handlowe i parki, podczas gdy w Polsce jest to około 340 metrów kwadratowych na 1000 mieszkańców. Mamy wyższe nasycenie niż Niemcy, Włochy czy Hiszpania, ale nadal jesteśmy poniżej Wielkiej Brytanii, Francji czy nawet Czech.

Trzeba jednak pamiętać o różnicach w dochodach. Dopóki nie zanotujemy wzrostów w tym zakresie, nasze nasycenie nie zbliży się do poziomu tych trzech krajów. Oznacza to, że nasz rynek handlowy choć dojrzały, to wymaga uzupełnień, zwłaszcza w obszarze parków i obiektów wielofunkcyjnych. I chociaż obiekty mixed-use odpowiadają za zaledwie kilka procent nowej podaży dostarczanej na rynek, to jest na nie popyt, a w tym i kolejnym roku powinniśmy spodziewać się, że na rynku pojawią się kolejne tego typu inwestycje.

Czy nie zachodzi obawa, że polski rynek zdominują dyskonty?

Uważam, że nasz rynek jest na tyle zróżnicowany, że znajdzie się na nim miejsce zarówno dla marek niskobudżetowych, jak i premium, czy też marek z sektora średniego. Owszem, w międzyczasie kilka brandów wycofało się z Polski, a dotyczyło to szczególnie branży modowej, gdzie zauważalny jest trend konsolidacji sieci. Klienci zdecydowanie preferują szerszy wybór, co wymaga większych powierzchni sklepów. Dlatego w tym segmencie obserwujemy zmniejszenie liczby najemców o mniejszych powierzchniach, zajmujących np. 100-150 metrów kwadratowych, a ci, którzy wcześniej działali w takich formatach, teraz preferują powierzchnie 200-300 metrów kwadratowych. Przeanalizowaliśmy również dane dotyczące zamykanych marek w latach 2019 (9 marek), 2020 (10 marek), 2021 (6 marek) i 2022 (ponownie 9 marek). Jednak najnowsze dane wskazują, że w międzyczasie na polskim rynku pojawiło się 104 nowych brandów, co utrzymuje saldo debiutów na dużym plusie.

Warto również zwrócić uwagę na długoterminowy trend ekologiczny, który będzie miał wpływ na preferencje konsumentów. Kupowanie tanich produktów, które szybko się psują, staje się coraz mniej popularne, a ludzie zaczynają kierować się ku markom, których produkty są trwalsze, nawet jeśli są droższe. Chociaż jeszcze nie widać, aby second handy dominowały w centrach handlowych, to są one pojedynczymi jaskółkami, sugerującymi rosnące zainteresowanie trendem, który zyskuje na znaczeniu na całym świecie.

Retail parki wydają się atrakcyjne dla najemców, także ze względu na czynsze.

Czynsze nie biorą się znikąd, a każdy uczestnik rynku musi być świadomy, z czego te stawki wynikają. Specyfika obiektu, złożoność jego konstrukcji czy lokalizacja mają przełożenie na czynsz najmu oraz koszty wspólne. Ostatnio przeprowadziliśmy szczegółową analizę zmian w budżetach service charge, które są efektem przede wszystkim wzrostu zewnętrznych kosztów. Wyższe koszty mediów, rosnąca płaca minimalna oraz planowane na ten rok podwyżki lokalnych podatków znacząco wpłynęły na przygotowane budżety. Oczywiście, właściciele i zarządzający raczej nie mają wpływu na te zewnętrzne czynniki, ale mogą podejmować szereg działań, przede wszystkim w obszarze ESG, starając się znaleźć rozwiązania, które pomogą zredukować koszty, choć niejednokrotnie wiąże się to dodatkowymi inwestycjami.

Centra handlowe mają wyższe wspólne koszty z prostego powodu – ze względu na wspólne powierzchnie, których utrzymanie generuje wyższe koszty. Jednocześnie jednak dają one centrom handlowym tę przewagę nad pozostałymi formatami, że potrzeby konsumentów dotyczące miejsc oferujących ciekawe opcje na spędzenie wolnego czasu, a także doświadczenia wykraczające poza samą możliwość zrobienia zakupów, cały czas rosną. Dlatego wydaje się, że dla pewnej grupy najemców najlepszym rozwiązaniem jest dywersyfikacja obecności w różnych obiektach. W retail parkach, gdzie koszty są niższe, można skoncentrować się na klientach, którzy są bardziej zainteresowani samym zakupem. Jednakże to nie jest wybór między jednym a drugim, lecz raczej możliwość dostosowania obecności do lokalnych warunków. Warto zauważyć, że niektóre marki dyskontowe zaczęły od retail parków, a następnie poszerzyły swoją obecność o centra handlowe.

Warto inwestować czas w analizę lokalnych rynków, preferencji klientów i elastycznego dostosowywania strategii, co pozwoli na wejście do różnych obiektów handlowych w zróżnicowanych lokalizacjach. Dodatkowo, warto podkreślić, że zgodnie z wynikami badania wakatów w centrach i parkach handlowych, mimo rosnącej podaży, poziom wolnych powierzchni jest stosunkowo niski (3,3 proc. w 2023 roku), co świadczy o istniejącym zapotrzebowaniu na projekty handlowe. Dywersyfikacja, czyli dokładna analiza lokalnego rynku, klientów i elastyczne podejście do rozwoju sieci, będzie kluczem do sukcesu.

Nie da się ukryć, że powstające centra convenience mają duży wpływ na istniejące już galerie i duże obiekty handlowe. Konkurencja, mówiąc wprost, rośnie. Jak zatem dobrze prowadzić galerię handlową, jak nią zarządzać, aby sprostać konkurencji?

Bez wątpienia prowadzenie galerii handlowych stanowi obecnie wyzwanie dla ich właścicieli. Jednakże, zauważmy, jak zmieniła się strategia wprowadzania najemców, zwłaszcza tych, którzy wcześniej byli kojarzeni głównie z parkami handlowymi lub lokalizacjami przy ulicach handlowych.

Mówimy tu zarówno o dyskontach, jak i sieciach „value retailers”. Wcześniej miały one ograniczony dostęp do centrów handlowych, ale obecnie zyskują znaczny, a na pewno rosnący udział w tenant-mix tych formatów. Coraz więcej galerii, nie tylko tych borykających się z wysokim wskaźnikiem pustostanów, otwiera swoje drzwi dla tej grupy najemców, co jest odpowiedzią na zmieniające się trendy konsumenckie i popularność tych marek na rynku.

Druga ścieżka, którą obserwujemy wśród centrów handlowych, to dywersyfikacja w kierunku kategorii, takich jak zdrowie i uroda. Wraz ze wzrostem dochodów społeczeństwa i ożywienia konsumpcji, pomimo trudności minionego roku, kategorie te zyskują na znaczeniu. Obejmują one zarówno branżę suplementów i odżywek, jak i salonów kosmetycznych oraz dynamiczny rozwój sieci drogeryjnych. Pomimo niższych wydatków statystycznego Polaka, sieci takie jak Douglas, Rossmann, dm i inne marki z sektora „zdrowie i uroda” bez problemu rozwijają się, wprowadzając się również do nowych formatów, nie tylko w centrach handlowych. Przewidujemy, że ta kategoria będzie nadal zyskiwać na znaczeniu.

Warto też zwrócić uwagę na pewien globalny trend, który zaczyna być widoczny również w Polsce. Mówimy tu o chęci uczenia się, odkrywania i doświadczania, gdzie konsument ceni bardziej doświadczenia niż konkretne marki. Takie powierzchnie, kreujące doświadczenia konsumenta, będą z pewnością się rozwijać. Przykładem może być Galeria Młociny, która aktywnie uczestniczy w tego typu inicjatywach, organizując wystawy i kulturalne wydarzenia. Trend ten był już zresztą widoczny kilka lat temu, lecz został niestety zatrzymany w wyniku pandemii, kiedy to wydatki na rozrywkę zostały znacznie ograniczone. Niemniej jednak obecnie, zarówno na rynkach zagranicznych, jak i w Polsce obserwujemy wzrost zapotrzebowania na tego typu przestrzenie.

Oczywiście, nie można zapominać o gastronomii, która wpisuje się w trend spędzania czasu i rozrywki. Przeprowadzone przez nas badania wykazują, że stanowi ona silny magnes przyciągający ludzi z dalszych miejsc.

C&W zrobił badanie dotyczące gastronomii i rozrywki. Co z niego wynika?

Zadaliśmy pytanie, co jest kluczowym czynnikiem, aby klient zdecydował się poświęcić na dojazd obiektu handlowego ponad 15 minut i znacząca liczba respondentów, ponad 40 proc., wskazała rozrywkę i gastronomię jako decydujące elementy. Te czynniki są także w stanie przekonać do dłuższego pobytu w konkretnym centrum. W związku z tym właściciele galerii handlowych muszą śledzić uważnie trendy konsumenckie i dostosowywać swoje strategie marketingowe oraz zestaw najemców do tych preferencji.

Dosyć nowym trendem wydaje się także silver economy.

Zgadza się, społeczeństwo starzeje się, zwłaszcza w krajach Europy Zachodniej. Dlatego bardzo ważne jest, aby zmieniło się nasze postrzeganie tej grupy konsumentów, która w Polsce często była uważana za najuboższą, a należy zauważyć, że obecnie status tzw. silversów poprawia się. Co więcej, potencjalnie będą oni szukać alternatywnych sposobów spędzania czasu, szukając argumentów, aby wyjść z domu i po prostu doświadczać. To z pewnością jest nisza, którą powinny zagospodarować centra handlowe i obiekty rozrywkowe.

Jakie wyzwania stoją teraz przed branżą retail?

Bez wątpienia głównym wyzwaniem w tym roku będzie spadek popytu konsumenckiego w pierwszych miesiącach 2024 roku. Niemniej jednak, perspektywy długoterminowe wydają się być obiecujące, z prognozami wskazującymi na wzrost wydatków w przyszłości. Choć oczekujemy, że obroty w końcu zaczną realnie rosnąć, obecnie najemcy muszą radzić sobie z rosnącymi kosztami, zarówno zatrudnienia, podwyżką płacy minimalnej, jak i tymi związanymi z najmem. W tym kontekście prognozujemy, że cały rok będzie obarczony rosnącymi opłatami eksploatacyjnymi, czynszami i kosztami własnymi.

Dla właścicieli, głównie centrów handlowych, wyzwaniem staje się kwestia starzenia się nieruchomości. Pomimo tego, że pik podaży w centrach handlowych nastąpił głównie w latach 1999-2001 oraz 2007-2009, czyli dużo później niż w Europie Zachodniej, wiele obiektów jest już starych i wymaga znacznych nakładów na naprawy i modernizacje. Nieruchomości te często są niedostosowane do obecnych trendów, co może prowadzić do wakatów. Właściciele muszą dostosować te obiekty przede wszystkim do norm ESG, uwzględniając zmiany w oczekiwaniach konsumentów i najemców oraz reagować na pytania inwestorów związane z zastosowanymi rozwiązaniami.

W kontekście zmian w centrach handlowych, badania konsumenckie wskazują, że klienci lubią pewność i znajomość układu przestrzennego, co oznacza, że zarządzanie procesem zmiany musi być przemyślane i dobrze skomunikowane, aby uniknąć utraty klientów.

Podsumowując, właściciele nieruchomości handlowych muszą elastycznie dostosowywać się do zmieniającego się otoczenia rynkowego, zwracając uwagę na koszty, oczekiwania klientów, zmiany trendów oraz normy ESG. Przemyślane zarządzanie procesem zmiany i dostosowanie nieruchomości do nowych potrzeb rynkowych stanowią klucz do utrzymania konkurencyjności.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz