[WYWIAD] Anna Niemira-Jurek, PRCH: branża nieruchomości dobrze przygotowana do raportowania ESG

Firmy podchodzą do tematu ESG bardzo profesjonalnie i poważnie, zdając sobie sprawę z jego znaczenia zarówno w kontekście legislacyjnym, jak i późniejszych kwestii takich jak wyceny, finansowanie czy ubezpieczenia nieruchomości – mówi w rozmowie z Retailnet Anna Niemira-Jurek, Kierownik Działu Operacyjnego PRCH

Temat ESG ostatnio rozgrzewa branżę retail, ale czy na pewno wszystkie podmioty tego rynku są świadome tego, czym jest ESG? Jak branża rozumie to pojęcie? Co dla niej znaczy?

Obecnie istnieje dwuznaczność w interpretacji tego pojęcia w sektorze nieruchomości handlowych. Z jednej strony istnieje powszechne przekonanie, że ESG to pojęcie bardzo ogólne, które odnosi się do szeroko pojętych rozwiązań społecznych, gospodarczych i środowiskowych, mających wpływ na przyszłość gospodarki europejskiej i światowej. To rozumienie jest powszechne, dobrze uzasadnione i pozytywnie przyjęte w branży. Istnieje również drugie rozumienie tych zagadnień odnoszące się do konkretnych regulacji unijnych, które stopniowo są wdrażane w polskim prawodawstwie. Przede wszystkim mowa tutaj o dyrektywie CSRD, dotyczącej sprawozdawczości i raportowania, Taksonomii UE, która reguluje klasyfikowanie działalności gospodarczej, którą można uznać za „zrównoważoną”, czy dyrektywie EPBD, dotyczącej efektywności energetycznej i klas energetycznych obiektów. Ta ostatnia nakłada wymóg osiągnięcia przez nieruchomości w UE zeroemisyjności w ciągu niecałych 30 lat.

Oba rozumienia pojęcia są obecne w dyskusjach, ale coraz częściej uczestnicy rynku odnoszą się do konkretnych regulacji, mniej do celów ogólnych.

Ale pojawiają się też obawy. Słyszymy, że branża gubi się w gąszczu przepisów. Ustawy są na różnych etapach implementacji. Nie wszyscy wiedzą kogo i co dokładnie dotyczy, obowiązuje…

Faktycznie niektóre akty prawne wciąż są w fazie procedowania na poziomie unijnym, inne będą dopiero wdrażane w Polsce. Istnieje więc pewien stopień niepewności, ale jest też sporo przepisów, które zostały już przyjęte, ich treść jest znana i wiadomo od kiedy będą obowiązywać. Na przykład, Ministerstwo Rozwoju proceduje obecnie zmianę ustawy o rachunkowości w kontekście raportowania, co jest rezultatem dyrektywy CSRD. Zatem dużo już się dzieje, zwłaszcza, że niektóre spółki będą obowiązkowo raportować swój ślad węglowy już w tym roku. Myślę, że osoby odpowiedzialne za tematykę ESG mają świadomość aktualnej sytuacji i mogą przewidzieć pewne kierunki działań dla swoich biznesów. Pomimo wyzwań, jakie niesie ze sobą ESG, zarówno dla branży nieruchomości, jak i dla całej gospodarki, ta pewność co do istniejących i przyszłych działań jest w miarę komfortową sytuacją.

Co w Pani opinii może budzić największe obawy?

Tych obaw może być wiele. W pierwszej kolejności wymieniłbym obawę o wpływ Taksonomii UE i dyrektywy EPBD na wyceny nieruchomości oraz ich atrakcyjność dla wynajmujących. Proces wyceniania oraz warunki finansowania związane z ESG są obecnie sporą zagadką dla całego sektora. Podmioty odpowiedzialne za wyceny będą musiały zmierzyć się z trudnościami w określeniu, w jakim stopniu i w jaki sposób uwzględnić wpływ ESG na wyceny nieruchomości. Temat ten został poruszony w przewodniku przygotowanym przez PRCH wspólnie z PINK, w którym eksperci specjalizujący się w wycenach wyrazili swoje obawy na ten temat. Dziś w branży istnieje świadomość, że ten wpływ będzie istotny, jednak brakuje konkretnych wytycznych, które mogłyby precyzyjnie określić jego zakres i charakter. Czekamy na pierwsze wyceny, które pozwolą zobaczyć go w praktyce.

Także dyrektywa EPBD, dotycząca klas energetycznych i efektywności energetycznej, wpłynie na atrakcyjność nieruchomości przez określenie ich klasy energetycznej. W Polsce wciąż czekamy na ostateczne ustalenie tych klas przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii to niewątpliwie dodatkowe wyzwanie. Wiemy, jako Polska Rada Centrów Handlowych, że podmioty finansujące coraz częściej pytają o aspekty energetyczne budynków. I że efektywność energetyczna wpływa również na warunki finansowania nieruchomości. Sektor finansowy przygotowuje się już od pewnego czasu do „zazieleniania” swoich portfeli, jednak na pewno wiele wyzwań z tym związanych jest nadal przed nami.

Pozostają jeszcze kwestie społeczne, nad którymi pracują dziś organy unijne. Propozycje rozwiązań w tym zakresie poznamy pewnie niebawem.

PRCH we współpracy z PINK w 2023 roku zbadała przygotowanie właścicieli i zarządców do raportowania ESG. Co wynika z badania? Jesteśmy gotowi?

Nasza publikacja była skoncentrowana na kilku kluczowych obszarach związanych z zrównoważonym rozwojem, które po konsultacjach z podmiotami z rynku nieruchomości komercyjnych (nie tylko handlowymi, ale również biurowymi czy magazynowymi) uznaliśmy za najistotniejsze. W publikacji poruszyliśmy więc zagadnienia dotyczące legislacji, dekarbonizacji, emisyjności, finansowania oraz wycen nieruchomości.

Jednym z interesujących aspektów było sprawdzenie gotowości podmiotów związanych z nieruchomościami komercyjnymi do raportowania śladu węglowego. Z badania wynika, że 38 proc. respondentów, będzie zobligowanych do raportowania już w tym roku. Trudno precyzyjnie oszacować, jak ta liczba przekłada się na cały rynek nieruchomości komercyjnych, ale na pewno temat będzie dotyczył znacznej grupy podmiotów.

Pytaliśmy również respondentów, czy w swoich firmach wyznaczyli osoby odpowiedzialne za obszar ESG. W badaniu przeprowadzonym we wrześniu 2023 roku aż 85 proc. respondentów odpowiedziało, że tak. To potwierdza, że firmy podchodzą do tematu bardzo profesjonalnie i poważnie, zdając sobie sprawę z jego znaczenia zarówno w kontekście legislacyjnym, jak i późniejszych kwestii takich jak wyceny, finansowanie czy ubezpieczenia nieruchomości.

Interesujące wyniki uzyskaliśmy także pytając, czy podmioty podejmują już działania w kierunku osiągnięcia zgodności organizacji budynków z Taksonomią UE. Mimo że jest to duże wyzwanie, 79 proc. respondentów stwierdziło, że już podjęło działania w tym zakresie. To bardzo pozytywny wynik, sugerujący, że wiele firm jest dobrze przygotowanych do spełnienia nowych obowiązków związanych z raportowaniem ESG. Jestem pewna, że gdybyśmy zapytali o to dziś wynik byłby jeszcze lepszy.

Uczestnicy naszego badania byli również pytani o to, czy od 2021 roku przeprowadzali audyty energetyczne w swoich obiektach. Ponad dwie trzecie odpowiedziało twierdząco. Na tej podstawie i na bazie spotkań, które PRCH prowadziła w poprzednim roku wydaje się, że branża skutecznie i dynamicznie przygotowuje się do nowych obowiązków. I że im sprosta.

Jednym z ważniejszych wyzwań dla całego sektora może być zbieranie danych i później ich analizowanie tak żeby były użyteczne.

Policzenie i śladu węglowego może być kłopotliwe i to nie tylko dla właścicieli czy zarządców nieruchomości, lecz dla wszystkich przedsiębiorstw, także najemców czy firm z branży facility management. W skrócie chodzi o to, że proces raportowania śladu węglowego obejmuje trzy główne zakresy emisji. Pierwszy i drugi to różne emisje bezpośrednie, które wynikają z działalności firmy. W pierwszym zakresie mamy emisje wynikając z takich działań jak spalanie paliw w instalacjach stacjonarnych lub w samochodach należących do firmy. Drugi obejmuje emisje, wynikające z wytwarzania energii elektrycznej czy cieplnej przez dostawcę energii, którą kupuje firma. Natomiast trzeci zakres, który trzeba policzyć dla przedsiębiorstwa, będzie bardziej rozbudowany, bo to emisje pośrednie, które są wynikiem działań innych podmiotów i osób, na przykład dostawców towarów czy usług, ale też np. tego jak pracownicy dojeżdżają do firmy lub jej oddziałów, z jakiego sprzętu korzystają. Policzenie emisji z tego zakresu stanowi największe wyzwanie dla wszystkich podmiotów zobowiązanych do raportowania. Dlatego też, mimo że istnieją narzędzia wspomagające ten proces, nadal wymaga on zaangażowania i zdolności do dokładnego określenia wszystkich źródeł i wielkości emisji. Myślę jednak, że wiele firm już jest na to gotowe, a pozostałe będą musiały się przygotować, tu nie ma alternatywy.

Co ma Pani na myśli mówiąc emisje pośrednie? Proszę podać przykład

Istnieje aż 15 kategorii, które należy uwzględnić przy raportowaniu śladu węglowego. Zarządcy wezmą w nich pod uwagę np. emisje związane z wykonywaniem usług czystości na terenie obiektu, najemcy: produkcję opakowań, które staną się odpadami. . Ponadto, należy uwzględnić dojazd do pracy pracowników czy podróże służbowe, które również generują emisję CO2. Inne kategorie to zagospodarowanie odpadów, zakup środków niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej czy usługi zarządzania nieruchomościami (FM), takie jak sprzątanie czy ochrona.

Chociaż te aspekty wydają się czasem mikroskopijne, to są istotne dla obiektów handlowych, takich jak centra czy parki handlowe. Można sobie wyobrazić, że ilość tych czynników jest ogromna, co czyni to zadanie wyzwaniem dla właścicieli i zarządców, ale także dla najemców czy usługodawców z innych branż, które muszą je liczyć. Natomiast warto podkreślić, że mamy przykłady firm, zarówno wynajmujących jak i najemców, którzy przygotowują rozbudowane raporty i realnie redukują swój ślad węglowy. Branża będzie musiała się nauczyć raportować ślad węglowy i dostosować do wymogów prawnych z tym związanych. To konkretne wyzwanie dotyczyć będzie wszystkich przedsiębiorstw, zarówno dużych, jak i małych, ale jest to celowe działanie, którego efektem ma być rzeczywista transparentność i realna redukcja śladu węglowego. Cała gospodarka UE będzie musiała podjąć się tego zadania. Celem tych regulacji nie jest tworzenie trudności, ale osiągnięcie rzeczywistych zmian na rzecz środowiska.

Jaką rolę będzie pełnić PRCH w tym niełatwym i czasochłonnym procesie transformacji?

Rolą Polskiej Rady Centrów Handlowych jest przede wszystkim edukacja. Staramy się być miejscem wymiany kontaktów oraz informacji związanych z ESG. Tworzymy od roku grupę ESG PRCH skupiającą osoby zarządzające działami ESG w firmach, które są właścicielami i zarządcami nieruchomości i jednocześnie są członkami naszego stowarzyszenia. Spotkania grupy mają charakter merytoryczny, podczas nich omawiane są zmiany legislacyjne oraz praktyczne kwestie związane z ESG, takie jak pozyskiwanie białych certyfikatów czy finansowanie inwestycji. Przykładowo, podczas jednego z ostatnich spotkań firmy prezentowały swoje strategie korporacyjne dotyczące zrównoważonego rozwoju. To bardzo wartościowe dla naszej branży, gdyż pokazuje, że te strategie są przemyślane i oparte na analizach.

Dodatkowo, prowadzimy szkolenia i webinaria oraz śledzimy uważnie legislację polską i unijną. W razie potrzeby jesteśmy gotowi wyrażać stanowisko w imieniu branży po konsultacjach z uczestnikami rynku. Ponadto, opiniujemy nadchodzące lub obowiązujące przepisy, zwłaszcza na poziomie polskim, które mają konkretny wpływ na biznes nieruchomości komercyjnych. Jednakże, warto podkreślić, że PRCH nie świadczy żadnych usług komercyjnych związanych z ESG, nie jesteśmy konsultantem ani nie udzielamy porad. Nasza rola polega głównie na edukacji branży, informowaniu o zmianach w legislacji oraz promowaniu najlepszych praktyk związanych z zrównoważonym rozwojem. Nie jesteśmy i nie będziemy podmiotem komercyjnym, który oferuje usługi w tym zakresie. Naszym celem jest dostarczanie wiedzy i informacji oraz wspieranie naszych członków w adaptacji do zmieniających się realiów rynkowych.

Wspomniała Pani o przygotowaniach branży w zakresie tworzenia specjalnych strategii ESG. Co znajduje się w takich strategiach? Jakie kierunki działań tu są widoczne?

Przez ostatni rok w ramach PRCH prowadziliśmy spotkania grupy ESG, które dotyczyły takich kwestii jak: legislacja, raportowanie, liczenie śladu węglowego oraz kwestie techniczne czy technologiczne związane z transformacją energetyczną. Przez ten czas zauważyliśmy znaczące podniesienie poziomu wiedzy i doświadczenia w branży oraz powstawanie w firmach działów dedykowanych ESG o znaczącej decyzyjności. Firmy coraz częściej opracowują wieloletnie strategie związane z ESG, nie tylko reagując na obecne przepisy, ale także tworząc wieloletnie plany rozwoju poprzedzone analizami.

Widzimy duże zainteresowanie rozwiązaniami związanymi z oszczędzaniem energii i termomodernizacją, co jest powiązane z planowanymi lub realizowanymi przebudowami i rozbudowami obiektów handlowych. Jest to swoisty renesans dla nieruchomości handlowych, właściciele i zarządcy dążą do uczynienia ich jeszcze lepszymi, bardziej efektywnymi energetycznie i mniej emisyjnymi.

Warto zauważyć rosnące zainteresowanie zielonymi klauzulami w umowach najmu. To dziś bardzo pojemne pojęcie, są w nich regulowane kwestie bardzo złożone jak proces zakupu energii czy używanie materiałów budowlanych o odpowiednich parametrach, jak i zupełnie proste np. zakaz palenia na terenie obiektu. Klauzule nie są już jedynie „miłym dodatkiem”, lecz stają się istotną częścią umowy. Obie strony, zarówno najemcy jak i wynajmujący, są zaangażowane w rozwijanie tych zielonych rozwiązań, co przynosi korzyści obu stronom. Wydaje się, że trend ten będzie kontynuowany w najbliższych latach, a zakres „zrównoważonych” zagadnień będzie coraz szerszy.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz