Najstarsze obiekty mogą wymagać szeregu prac modernizacyjnych i dużych nakładów kapitałowych w celu zmniejszenia zapotrzebowania na energię – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Katarzyna Lipka, Dyrektor Działu Doradztwa i Analiz Rynkowych w Cushman & Wakefield Polska. Firma jest partnerem merytorycznym wiosennych targów SCF 2024 Spring, które odbędą się w dniach 9-10 kwietnia tego roku, na stadionie Legii Warszawa.

ESG to hasło, które rynek odmienia przez wszystkie przypadki. Czy jest Pani przekonana, że wszyscy uczestnicy rynku dokładnie wiedzą o czym mówimy, co to w praktyce oznacza dla inwestorów, zarządców, ale także najemców centrów handlowych?

Na pewno nie wszyscy jeszcze rozumieją, czym jest ESG, a czym nie jest. Jesteśmy w okresie transformacji i w strefie publicznej krąży wiele niezrozumiałych dla większości z nas pojęć, siłą rzeczy wiele osób próbuje sobie temat uprościć. Trudność polega na tym, że niektóre przepisy systematyzujące podejście firm i instytucji do kwestii zrównoważonego rozwoju już weszły w życie, a niektóre się dopiero pojawiają. Dzisiaj nie ma pewności jak regulacje wpłyną na przykład na wartość nieruchomości, na czynsze, na stopy kapitalizacji.

Myślę, że dopiero za jakiś czas będziemy mieli jasność, natomiast już dzisiaj przewidujemy, że ten wpływ będzie znaczący.

R E K L A M A

Mówimy o procesie legislacyjnym na poziomie Unii Europejskiej, który już teraz wprowadza jednak wobec uczestników rynku nieruchomości handlowych nowe obowiązki.

Proces legislacyjny trwa, ale już teraz mamy szereg przepisów, które mają na celu transformację gospodarki w kierunku bardziej zrównoważonej i wprowadzają nowe obowiązki wobec uczestników rynku nieruchomości.

Obecnie dużo mówi się o dyrektywie CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), która powinna być w tym roku transponowana do prawa polskiego. Jest to dyrektywa, która zobowiązuje największe spółki, ale z czasem również mniejsze podmioty, do raportowania zrównoważonego rozwoju w trzech obszarach: środowiskowym, społecznym oraz dotyczącym ładu zarządczego.

Poza tym obowiązuje również rozporządzenie w sprawie ustanowienia ram ułatwiających zrównoważone inwestycje (tzw. Taksonomia UE), które pozwala na sklasyfikowanie danej działalności gospodarczej jako zrównoważonej środowiskowo i odnosi się również do branży nieruchomości. Mamy również SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) – rozporządzenie dotyczące ujawniania informacji związanych ze zrównoważonym rozwojem w sektorze usług finansowych (dotyczy też funduszy inwestujących w nieruchomości).

Wszystkie ww. regulacje są częścią tzw. pakietu zrównoważonych finansów, mającego na celu zwiększenie przejrzystości i porównywalności danych ESG, jak również przekierowanie kapitału na zrównoważone inwestycje i działania transformacyjne.

Regulacje te już wprowadzają dodatkowe obowiązki dla właścicieli nieruchomości komercyjnych (np. konieczność raportowania dla największych podmiotów czy ujawniania informacji pod SFDR dla funduszy). Poza tym powodują, że interesariusze, w tym przede wszystkim banki i inwestorzy, zaczynają wywierać coraz większą presję na właścicieli, żeby nieruchomości, które finansują albo nabywają, były w jak największym stopniu zrównoważone.

Niemniej jednak dla rynku nieruchomości największe znaczenie ma dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), czyli tzw. dyrektywa budynkowa.

Nie jest to nowa dyrektywa, ale już czwarta wersja tego dokumentu (recast dyrektywy z 2010 roku), której finalny kształt został ustalony w grudniu 2023 roku. Należy zaznaczyć, że nie jest to jeszcze obowiązujące prawo, ale już w pierwszym kwartale tego roku dyrektywa powinna zostać poddana głosowaniu w Parlamencie Europejskim oraz zatwierdzona przez Radę UE. Następnie Polska będzie miała 24 miesiące na transponowanie jej do prawa polskiego.

Dyrektywa ta wprowadza szereg obowiązków dla właścicieli nieruchomości i będzie miała ogromny wpływ na rynek i jego funkcjonowanie.

Przede wszystkim należy zaznaczyć, że jest to niezwykle istotny dokument na drodze do neutralności klimatycznej Unii Europejskiej, ponieważ dotyczy sektora, który jest odpowiedzialny aż za 40% emisji dwutlenku węgla. Ponadto szacuje się, że aż 75% budynków w UE jest nieefektywnych energetycznie, dlatego ich renowacja jest kluczowa na drodze do dekarbonizacji gospodarki.

Główne obszary tematyczne dyrektywy to podniesienie efektywności energetycznej budynków (między innymi poprzez wprowadzenie klas energetycznych, ujednolicenie metodologii sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej oraz wprowadzenie minimalnych standardów efektywności energetycznej – MEPS), dekarbonizacja (standard budynku zeroemisyjnego, obowiązek liczenia i ujawniania śladu węglowego w całym cyklu życia budynku, odejście od paliw kopalnych), jak również integracja i modernizacja systemów oraz kwestia finansowania tych działań.

Czy możemy oszacować, przyjmując te wskaźniki, które są zawarte w tej dyrektywie, jaka część polskiego rynku centrów handlowych spełnia dzisiaj zapisane tam kryteria, a jaka część będzie musiała inwestować, żeby osiągnąć wymagane poziomy?

W ostatecznej wersji dyrektywy zrezygnowano z jednoznacznego określania konkretnych progów i klas energetycznych, które budynki muszą spełnić w poszczególnych latach (w poprzedniej wersji była to klasa minimum F do 2027 i min. E do 2030). Obecnie to Państwa Członkowskie mają ustanowić minimalne standardy charakterystyki energetycznej, zapewniające, że budynki niemieszkalne nie przekraczają określonego maksymalnego progu charakterystyki energetycznej (do 2030 r. – zapewnienie renowacji 16 % budynków niemieszkalnych o najgorszej charakterystyce energetycznej, do 2033 r. – zapewnienie renowacji 26% budynków niemieszkalnych o najgorszej charakterystyce energetycznej).

Z tego względu musimy jeszcze poczekać na ostateczne progi, które zostaną ustalone dla naszego kraju. Niemniej jednak Ministerstwo Rozwoju i Technologii już od jakiegoś czasu pracuje nad określeniem tych wartości i dostępne są już wstępne dane na temat.
Dlatego właściciele nieruchomości patrząc na obecne świadectwa mogą już dzisiaj zorientować się, gdzie mniej więcej będzie plasował się ich budynek i przeanalizować, jakie nakłady są potrzebne do poprawy ich efektywności energetycznej.

W Cushman & Wakefield prowadzimy na bieżąco analizę wybranych nieruchomości i na podstawie tej próbki widać, że zwłaszcza najstarsze obiekty mogą wymagać szeregu prac modernizacyjnych i dużych nakładów kapitałowych w celu zmniejszenia zapotrzebowania na energię. Niemniej jednak już od jakiegoś czasu widać, że właściciele i zarządcy obiektów handlowych traktują te kwestie priorytetowo i szukają sposobów na obniżenie zużycia energii, co jest podyktowane zarówno pojawiającymi się regulacjami, jak i w dużej mierze wzrostem cen mediów.

Należy zaznaczyć jest to dopiero początek procesu transformacji i bardzo dużo jest jeszcze do zrobienia. Rynek czeka na jasne regulacje i przepisy, co pozwoli na wykreowanie bardziej stabilnego środowiska dla decyzji inwestycyjnych oraz większą transparentność i porównywalność.

Czy Pani zdaniem te kryteria, które zostały określone w dyrektywie energetycznej, są do spełnienia przez większość uczestników polskiego rynku?

Tak jak już powiedziałam wypracowano pewien kompromis i przepisy dotyczące minimalnych standardów efektywności energetycznej zostały nieco złagodzone, a konkrety pozostawione w gestii Państw Członkowskich.

Nie oznacza to jednak, że należy wstrzymywać się z pracami mającymi na celu podniesienie efektywności energetycznej, a wręcz przeciwnie – minimalne standardy na pewno zostaną wprowadzone, a ceny energii mogą znacznie wzrosnąć w wyniku wprowadzenia tzw. ETS II w 2027 roku. Ponadto, presja ze strony banków, inwestorów i najemców będzie coraz silniejsza.
Im szybciej rozpoczniemy proces analizy i wypracowywania strategii dekarbonizacji swoich nieruchomości, tym lepiej, bo da nam to więcej czasu na realizację inwestycji i ograniczy ryzyko chociażby związane z brakiem wystarczającej liczby ekspertów, co może doprowadzić w pewnym momencie do znacznego wzrostu kosztów tego typu usług.

Myślę, że kryteria są jak najbardziej do spełnienia, niemniej jednak należy mądrze i z wyprzedzeniem zaplanować ten proces oraz szukać możliwych źródeł finansowania, których na rynku powinno być coraz więcej.

Proces ustawodawczy na poziomie Unii Europejskiej jest w toku, ale mamy już wiele przypadków, że praktyka rynkowa czasami wyprzedza te zmiany w prawie.

Tak, bo mamy już pewne obowiązujące regulacje, które zaczynają kreować presję ze strony chociażby banków czy inwestorów (wspomniany wcześniej pakiet zrównoważonych finansów). Poza tym rosnące ceny energii powodują, że wszelkie działania modernizacyjne bardziej się opłacają, ponieważ pozwalają na osiągnięcie znaczących oszczędności na kosztach operacyjnych.

Ta presja ze strony instytucji finansowych będzie coraz silniejsza i już teraz spotykane są sytuacje odmowy udzielenia finansowania ze względu na słabą charakterystykę energetyczną budynku.

Do tej pory mówiliśmy tylko o energii, natomiast wiadomo, że istotnych czynników jest znacznie więcej. Nie możemy zapomnieć o innych aspektach środowiskowych, takich jak woda czy odpady, czy kwestiach wpływu nieruchomości na społeczności lokalne, co w przypadku nieruchomości handlowych ma ogromne znaczenie i oddziałuje na postrzeganie oraz reputację obiektu.

Widzimy, że duża część właścicieli podejmuje szereg działań w tych obszarach, natomiast w wielu przypadkach można zauważyć, że są to aktywności ad hoc i brak jest spójnej, skoordynowanej strategii w tym zakresie.

Warto na początku drogi przeprowadzić kompleksową analizę czynników ESG dla nieruchomości, tak aby ocenić stan obecny, ustalić, które elementy są do poprawy oraz wypracować plan i oszacować nakłady inwestycyjne. Oczywiście kwestie związane z poprawą efektywności energetycznej są kluczową częścią takiej analizy.

Coraz częściej słyszymy o przypadkach, że bank zgodził się na refinansowanie kredytu pod warunkiem, że w perspektywie kilku lat finansowany projekt będzie miał zielone umowy najmu. Jak to wygląda? W którą stronę takie umowy idą?

Zielone umowy najmu rzeczywiście stają się coraz bardziej rozpowszechnione na rynku. Umowy takie zawierają klauzule, które mają na celu określenie działań stron umowy najmu, aby zagwarantować, że budynek będzie użytkowany i zarządzany w sposób zrównoważony. Aby obiekt był efektywny energetycznie swoje obowiązki musi wypełnić nie tylko właściciel, ale także i najemca. Właściciel może przeprowadzać różnego typu renowacje i wdrażać nowe rozwiązania technologiczne, natomiast duży ciężar związany z fazą eksploatacji leży po stronie użytkowników. Ważne jest to, jak oni tę powierzchnię użytkują i w jaki sposób ich działania wpływają na ilość zużywanej energii, wody etc.

Niektórzy właściciele już się chwalą tym, że mają wszystkie umowy z zielonymi klauzulami. Myślę, że to będzie za jakiś czas standardem na rynku. Tyle, że na razie nie ma sztywno określonych zasad, co do tego, jakie zapisy powinny się znaleźć w takiej umowie, aby można ją było uznać za zieloną. Wprowadzane zapisy są inicjatywą i interpretacją właścicieli obiektów i najemców – w tym kontekście ważna jest współpraca między dwiema stronami, aby wypracować optymalne rozwiązanie spełniające ich cele.

Jak Pani widzi źródła finansowania tej – można chyba tak powiedzieć – rewolucji? Skąd będą pochodziły środki na energetyczną transformację?

Dyrektywa EPBD poświęca sporo miejsca tej kluczowej kwestii, jaką jest finansowanie wszelkich działań związanych z poprawą efektywności energetycznej i dekarbonizacji. Są w niej zapisy, mówiące, że Państwa Członkowskie mają zapewnić odpowiednie finansowanie, środki wsparcia i inne instrumenty, aby zrealizować niezbędne inwestycje określone w krajowym planie renowacji budynków.

Ponadto, poszczególne państwa mają promować skuteczny rozwój i wykorzystanie odpowiednich narzędzi finansowych, takich jak pożyczki na efektywność energetyczną i kredyty hipoteczne na renowację budynków, systemy finansowe typu „pay-as-you-save „, zachęty podatkowe, na przykład obniżone stawki podatkowe na prace renowacyjne i materiały czy fundusze ukierunkowane na gruntowne renowacje.

Na dzień dzisiejszy są to dość ogólne zapisy i plany i dopiero w kolejnych latach zobaczymy, jak będzie w praktyce wyglądała ich realizacja.

Już od jakiegoś czasu widzimy, że pewne rozwiązania i fundusze są dostępne, natomiast koncentrują się one głównie na budynkach publicznych i zasobach mieszkaniowych.

Mówi Pani o funduszach unijnych?

Tak. Chodzi o środki europejskie, między innymi z programu FEnIKS, wspierającego inwestycje w obszarze poprawy efektywności energetycznej (wraz z instalacją OZE) czy programu Fundusze Europejskie dla Nowoczesnej Gospodarki 2021-2027, w ramach których oferowany jest Kredyt Ekologiczny czy Zielony Fundusz Gwarancyjny. Ponadto, przedsięwzięcia tego typu wspierane są również z Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności (KPO).

Czy spodziewa się Pani, że w konsekwencji potencjalnego braku finansowania, szczególnie w przypadku obiektów pierwszej generacji, możemy mieć do czynienia z szerszym zjawiskiem znikania z rynku projektów, które w przypadku modernizacji byłyby bardzo kapitałochłonne?

Znikanie z rynku starszych obiektów jest już widoczne i będzie kontynuowane, natomiast jest raczej efektem szeregu różnych czynników, które wpływają na to, czy obiekt ma szansę dalej funkcjonować. Energochłonność jest tylko jednym z takich czynników. Jeżeli mamy obiekt, którego model działania sprawdza się z biznesowego punktu widzenia i ma potencjał do dalszego wzrostu generowanych przychodów, to myślę, że właściciel będzie przeprowadzać modernizację, żeby nie dopuścić do np. spadku wartości nieruchomości.

W przypadku obiektów o dużym poziomie pustostanów, które już teraz gorzej sobie radzą i mają ograniczony potencjał dalszego rozwoju, będziemy obserwować ich zamykanie i zastępowanie obiektami o innej funkcji.

Rozmawiał: Radosław Rybiński