[WYWIAD] Jolanta Sarnowska, BNP Paribas Bank Polska: Rozwiązania ESG to biznesowa konieczność

Jeżeli finansowanie nie jest określone jako zielone mniej chętnie wchodzimy we współpracę przy projekcie – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Jolanta Sarnowska, Dyrektorka ds. Finansowania Nieruchomości w Biurze Finansowania Nieruchomości Banku BNP Paribas 

Jak z perspektywy instytucji finansującej rynek retailowy wygląda na tle innych rynków nieruchomości komercyjnych?

To złożone pytanie, bo ten rynek ewoluuje i się zmienia. W okresie pandemii zupełnie wstrzymaliśmy finansowanie związane z powierzchniami handlowymi. Po okresie pandemii okazało się, że retail parki pokazały, że są odporne na tego typu zawirowania, więc otworzyliśmy się na finansowanie parków handlowych. Natomiast cały czas nie mamy apetytu na finansowanie dużych powierzchni handlowych, dużych centrów handlowych.

Przez ostatnie dwa lata banki skupiały się przede wszystkim na finansowaniu sektora logistycznego, bo w tym sektorze był boom. Wstrzymaliśmy finansowanie projektów biurowych. Pandemia pokazała, że najemcy często zmniejszają powierzchnią w obiektach biurowych, więc działanie w tym sektorze wiąże się z potencjalnym ryzykiem. Dlatego też obecnie skupiamy się na dwóch sektorach, tj. logistycznym i handlowym.

Jakie projekty finansuje Bank BNB Paribas? Wolicie nowe, które wchodzą na rynek, czy może te już istniejące?

Finansujemy zarówno parki nowe, te w budowie, jak i te istniejące. Natomiast zawsze kluczowym kryterium dla nas jest lokalizacja, tenant mix, catchment area, długość umów najmu.  Ten ostatni czynnik jest ważny zwłaszcza w przypadku istniejących parków handlowych.

W sytuacjach, gdzie te umowy najmu będą wkrótce wygasać, zastanawiamy się nad ryzykiem rekomercjalizacji takiego projektu. Łatwiej wtedy jest nam analizować taki projekt, jak widzimy, że umowy w danym projekcie były już przedłużane. 

Jakie są dzisiaj warunki finansowania w przypadku parków handlowych?

Są one inne niż przed wojną czy przed pandemią, Wynika to z faktu, że czynsze w retail parkach zatrzymały się, podczas kiedy koszty finansowania wzrosły. Siłą rzeczy cash flow generowany przez projekty handlowe nie jest już na tyle spektakularny, żeby obsłużyć wysokie poziomy zadłużenia. W związku z tym te poziomy, które obserwujemy to są w okolicach 50 procent. W wybranych lokalizacjach, dla wyjątkowo korzystnych umów najmu, bylibyśmy w stanie finansować do 60 procent.

Wskazała Pani na kilka czynników, które analizujecie przyznając kredyt. W ostatnim czasie instytucje finansujące dodają jeszcze jeden element: ESG. Jak to wygląda na rynku retailowym? 

Z tego co widzimy, aspekty ESG są jak najbardziej oswojone w sektorze biurowym czy magazynowym. Deweloperzy wdrażają rozwiązania w tych obiektach, które pozwalają spełniać kryteria taksonomii. Natomiast w segmencie mniejszych obiektów handlowych nie jest to jeszcze temat bardzo ważki. Jednak prędzej czy później rozwiązania ESG będą musiały być wdrażane również w tym segmencie. My jako bank, chcąc być liderem zrównoważonego finansowania, zwracamy na to szczególną uwagę. Nasz wolumen zrównoważonego finansowania na koniec II kw. 2024 r. wyniósł niemal 10 mld zł, a nie zamierzamy się tu zatrzymywać. Mając to na uwadze, jeśli mamy do wyboru dwa projekty retail parków, to w pierwszej kolejności będziemy wybierać ten, który spełnia kryteria taksonomii. 

Czyli ESG to już nie jest piękna idea, tylko twarda rzeczywistość.

W innych sektorach nieruchomościowych, klienci już to rozumieją i te rozwiązania są wdrażane od dawna. Przez ostatnie dwa lata głównym kryterium dla naszego banku było, aby finansowany projekt osiągał parametry konieczne dla uzyskania przede wszystkim certyfikatu BREEM. Jednak w miarę upływu czasu regulacje ewoluują i wprowadzane są kolejne kluczowe parametry. Obecnie jako pierwsi na rynku kierujemy się parametrem technicznym dotyczącym kryteriów ESG. Jest nim zapotrzebowanie na energię pierwotną, które, żebyśmy mogli określić finansowani jako zrównoważone , musi być na poziomie 10% poniżej normy dla danego budynku.

Czyli jeżeli ten warunek nie jest spełniony, odmawiacie współpracy?

Ujmę to inaczej: jeżeli finansowanie nie spełnia warunków potrzebnych do klasyfikacji jako zrównoważone  mniej chętnie wchodzimy we współpracę przy projekcie. Jeśli mamy w danym momencie projekty do zrealizowania, które te kryterium spełniają, to w pierwszej kolejności  finansujemy właśnie takie projekty. Natomiast, jeśli dany projekt nie spełnia tego kryterium, ale inwestor ma strategię dekarbonizacji danego projektu, czy zwiększenia efektywności energetycznej danej nieruchomości, to też  bierzemy to pod uwagę.

Dyrektywy unijne odnośnie nieruchomości zmieniają się. Czy to ma wpływ na zmianę Waszych warunków, kryteriów finansowania?

Na razie nie planujemy wprowadzić kolejnych twardych warunków. Natomiast pojawiają się miękkie warunki, związane z pozostałymi literkami ze skrótu ESG, czyli social i governance. Oceniając inwestora patrzymy na te elementy, i na to czy również w tych aspektach inwestor wprowadza standardy ESG.

Patrząc na transakcje na rynku parków handlowych widzimy regres. Z czego to wynika?

Zastanawiamy się nad nasyceniem tego rynku. Wydaje się, że nadszedł ten moment, że pewne lokalizacje są już nasycone, stąd niższe tempo wzrostu.

Zdaniem inwestorów przez kolejne 3-5 lat będą mieli na tym rynku jeszcze dużo do zrobienia … 

…to jest perspektywa inwestorów, którą my też staramy się zrozumieć. Kiedyś postawiliśmy sobie kryterium, że nas interesują retail parki w miejscowościach powyżej 40 tysięcy mieszkańców. Widzimy, że ten poziom catchmentu zmniejsza się z roku na rok, więc zastanawiamy się gdzie jest granica opłacalności? Czy 20 tysięcy mieszkańców może być atrakcyjne dla retail parku, czy jednak to już jest za mało?

Czyli z punktu widzenia banku bezpieczniejsze są inwestycje w tych większych i średnich miastach. Jednak inwestorzy w tej chwili schodzą z projektami już do miejscowości poniżej 10 tysięcy.

Takich inwestycji jest mnóstwo, ale my takie lokalizacje wybieramy bardzo selektywnie. Podejmując decyzję patrzymy ile faktycznie tych klientów ten retail park jest w stanie do siebie przyciągnąć, nie tylko z samej miejscowości, ale też z całej okolicy, czyli jaki jest catchment area. Jeśli jest to jedyny park w okolicy, to możemy taką lokalizację rozważyć. Natomiast to też są zwykle mniejsze parki, więc w takich przypadkach to finansowanie jest mniejsze. Z naszego punktu widzenia, jeśli mamy finansować pojedyncze projekty, to  wolelibyśmy brać udział w finansowaniu  większych parków handlowych, a jeśli to mają być mniejsze aktywa, to chętniej rozważylibyśmy ich finansowanie w ramach  większego portfela.

Konsolidacje na rynku to dla instytucji finansujących łakomy kąsek, prawda?

Zdecydowanie.

I wtedy przychylnie patrzycie nawet na projekty w tych małych miejscowościach?

Biorąc pod uwagę optymalizację całego procesu po stronie banku to zdecydowanie łatwiej jest nam rozważyć portfolio takich mniejszych parków handlowych, tym bardziej, że to spowoduje dywersyfikację najemców, w związku z czym pewne ryzyka z punktu widzenia banku są mniejsze. Jeśli mamy jeden mały retail park, 5 tysięcy metrów z pięcioma najemcami, to tak naprawdę wystarczy, że jedna umowa nie zostanie przedłużona i już może dojść do spadku przepływów w projekcie powodującego pewne napięcia w obsłudze finansowania. A tego chcemy unikać.

Jak Pani ocenia skalę nietrafionych inwestycji?

Myślę, że jest na względnie stałym poziomie. Obserwujemy też lokalizacje, w których powstają konkurencyjne parki i te, dotychczas istniejące tracą swoich klientów. Prowadzi to do zmniejszenia liczby najemców, którzy rezygnują albo przemieszczają się do nowej lokalizacji. Przez pryzmat tego ryzyka też analizujemy daną lokalizację.

Rozmawiał: Radosław Rybiński

BNP Paribas Bank Polska S.A notowany od 2011 r. na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych jest częścią grupy bankowej BNP Paribas obecnej w 63 krajach. W Polsce jako bank uniwersalny o globalnym zasięgu kieruje usługi do Klientów detalicznych, Wealth Management, a także firm w segmentach mikro, MŚP i bankowości korporacyjnej. BNP Paribas jako Bank Zielonych Zmian wspiera Klientów w przechodzeniu na gospodarkę niskoemisyjną, ogranicza negatywny wpływ działalności operacyjnej na środowisko naturalne oraz inspiruje Klientów do podejmowania trafnych decyzji finansowych. Dzięki finansowaniu banku, ponad 40 tysięcy gospodarstw domowych korzysta z paneli fotowoltaicznych. Bank konsekwentnie realizuje również strategię finansowania przedsiębiorstw w Polsce, a także wspierania inwestycji strategicznych z punktu widzenia państwa oraz wywierających pozytywne wpływy: społeczne, ekonomiczne i środowiskowe.