[WYWIAD] Marek Koźmiński, KG Group: W ciągu 3 lat dostarczymy na rynek 4-6 nowych projektów

Rynek nie poszedł za wzrostem cen, który nastąpił na rynku budowlanym i na rynku gruntów. Dysonans wpływy do kosztów jest duży – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Marek Koźmiński, współwłaściciel KG Group. Rozmowa odbyła się w ramach konferencyjnej części targów #scf2024fall.

Prace nad Waszym flagowym projektem, czyli Designer Outlet Kraków, weszły w finałowy etap. Zanim jednak o tym porozmawiamy, to chciałbym spojrzeć wstecz. KG Group specjalizuje się w innym obszarze retailu niż outlety. Dotychczas budowaliście i nadal budujecie parki handlowe. Skąd więc pomysł na to, żeby zbudować outlet?

Przede wszystkim jesteśmy deweloperem mieszkaniowym..

…tak ale rozmawiamy o retailu…

Do dzisiaj mamy 12 wybudowanych retail parków. Pomysł na outlet pojawił się wiele lat temu. W Krakowie mamy bardzo duży teren, to jest 16 hektarów, na którym znalazł się już wybudowany i otwarty retail park na ponad 28 tysięcy metrów kwadratowych GLA. Zastanawialiśmy się czym to uzupełnić, co tam dodać, aby to wszystko funkcjonowało. Zdecydowaliśmy się na outlet.

To było jeszcze przed pandemią.

Tak. Niestety sytuacja rynkowa, pandemia, wojna na Ukrainie opóźniły bardzo start tego projektu. Na dzień dzisiejszy jesteśmy na jego ukończeniu. Będzie to największy obiekt outletowy w dniu otwarcia, bo mamy prawie 20 tysięcy metrów kwadratowych GLA. Dotychczas wszystkie outlety w Polsce otwierały się o mniejszym metrażu.

W związku z tym skala wyzwań, która w takiej sytuacji była, była zdecydowanie wyższa. Prace budowlane idą sprawnie. Otwarcie planujemy na kwiecień 2025 roku.

Outlet będzie częścią dużego kompleksu, w którym znajdzie się łącznie prawie 55 tys. mkw. powierzchni handlu, 2200 miejsc postojowych.

Wielkość, to jedno co wyróżnia ten projekt. Wyjątkowa jest także jego lokalizacja….

Jesteśmy outletem zlokalizowanym w geograficznym centrum Krakowa, na granicy Nowej Huty, największej dzielnicy miasta. To całkowicie inna lokalizacja w stosunku do stereotypu outletu.

Liczymy, że nasz outlet będzie miał odwiedzalność bardzo wysoką również w środku tygodnia, co w outlecie pod miastem raczej nie ma miejsca.

Ta inwestycja powstaje we współpracy z ROS-em.

Jesteśmy właścicielem tego obiektu. Jako deweloper współpracujemy z firmą ROS, która dla nas jest agentem i będzie zarządcą tego centrum. Stąd nazwa Designer Outlet Kraków.

Chciałbym nawiązać do tego, o czym rozmawiałem z Mariuszem Majkowskim, z CBRE, podczas SCF 2024 Fall. On mówił, że wśród najemców jest takie przekonanie, że właśnie takie firmy jak ROS gwarantują jakość, że ten produkt, który wprowadzą na rynek będzie miał będzie dobrze zarządzany. Rozumiem, że przemawiało za tym, że wzięliśmy tego partnera, bo pierwotnie był plan, żeby robić to solo.

Pierwotnie był plan, żeby przymierzyć się do tego solo. 6 lat temu firma ROS miała jeszcze jeden projekt w przygotowaniu. Była to krakowska Plaza, która już dzisiaj nie istnieje. Tam pierwotnie miał być zlokalizowany ich outlet.

Ostatecznie doszliśmy do porozumienia, połączyliśmy siły. Dla rynku to jest absolutnie najlepsze rozwiązanie. Budujemy to wspólnie pod przewodnictwem, doradztwem i takim bieżącym, bardzo dobrym prowadzeniem tego projektu ze strony firmy ROS. My jesteśmy klasycznym deweloperem, który to ma oddać do użytkowania. Natomiast firma ROS zajmuje się komercjalizacją, a później zarządzaniem całym obiektem.

Jak wygląda poziom komercjalizacji na koniec września 2024?

Jest między 72 a 73 procent. To się przekłada na około 13 tysięcy metrów kwadratowych. Rynek outletowy jest dzisiaj bardzo ciężki. Rynek dla wielkich obiektów handlowych jest ciężki pod każdym względem.

Co konkretnie ma Pan na myśli?

Głównie chodzi o relację kosztów z przychodami. Ja myślę, że to jest dzisiaj największe wyzwanie, które nas dotyka, dlatego że dzisiaj koszty budowy takiego obiektu zdecydowanie przekraczają 6 tys. zł. od metra kwadratowego. My mamy 36 tysięcy metrów kwadratowych łącznie z całą powierzchnią wspólną i garażem, więc jesteśmy budżetowo w granicach 200 milionów złotych. To jest naprawdę dużo. A rynek nie do końca poszedł za wzrostem cen, który nastąpił na rynku budowlanym i na rynku gruntów. Ten dysonans wpływy do kosztów jest niestety dosyć duży.

I tak jesteście w sytuacji lepszej niż dwa lata temu, kiedy koszty budowy były jeszcze bardziej w piku niż dzisiaj, prawda? Problem w tym, że czynsze stoją w miejscu.

Tak, czynsze stoją w miejscu. Ja myślę, że to jest ogólnie cały problem rynku, że i czynsze stoją na pewnym poziomie i nie za bardzo chcą drgnąć do przodu. Dlatego większość z projektów, które są prezentowane tutaj na targach SCF, na końcu nie znajduje swojego miejsca w wykonaniu. Kwestia spójności ekonomicznej jest dzisiaj zasadnicza.

Powiedział Pan, że komercjalizację macie na poziomie 72-73%. Czy możemy powiedzieć, jaki jest układ najemców?

Bazujemy na sporcie i modzie.

W outletach coraz częściej pojawiają się najemcy gastronomiczni, których kilka lat temu jeszcze tak licznie nie widzieliśmy w takich lokalizacjach. Jak to będzie u Was?

Nasza część gastronomiczna rozrasta się. Będzie food hall ale będzie także klasyczna restauracja.

Czyli restauracja ze stolikami, z kelnerami?

Tak jest. Jesteśmy zlokalizowani vis-a-vis wejścia do Expo, dlatego liczymy na synergię dwóch obiektów, kiedy będą się odbywały targi, które są bez gastronomii. Mamy szansę przyciągnąć tych klientów targowych również do siebie. Specyfiką tej lokalizacji jest to, że to lokalizacja miejska położona również w otoczeniu osiedli mieszkaniowych. Położenie obiektu wymusza szerszą ofertę gastronomiczną.

Wrócił temat lokalizacji….Klasyczna lokalizacja dla projektu outletowego to są obrzeża wielkich aglomeracji, wielkich miast, gdzie zasięgi są nawet do kilkudziesięciu kilometrów. Jak będziecie korzystali z tych szerokich zasięgów, które są typowe dla outletu, skoro jesteście w środku miasta?

Jesteśmy zlokalizowani przy ulicy Nowohuckiej. To jest taka druga obwodnica wewnętrzna miasta. Trafic samochodów jest bardzo duży. Oprócz klasycznego klienta outletowego, który przyjedzie może i 40 kilometrów, do sklepu, to mamy tego klienta miejskiego. Jesteśmy na styku kilku dzielnic, takich sypialni Krakowa. To są tradycyjnie takie miejsca, gdzie jest dużo bloków, jest dużo mieszkańców i zakładamy, że część z nich będzie również klientem codziennym.

Porozmawiajmy trochę szerzej o tym, co robi KG Group. Jesteście na rynku retailowym obecni od dawna jako deweloper, właściciel parków handlowych, które działają pod marką Atut. Jakie tutaj są Wasze plany?

Jesteśmy skoncentrowani na dużych miastach. Mamy swoje obiekty w Krakowie, gdzie jesteśmy u siebie w domu. Mamy także dwa parki handlowe przy aglomeracji warszawskiej. Trzeci najprawdopodobniej wystartujemy za kilka tygodni, bo czekamy na pozwolenie na budowę. Kolejne dwa są w planach.

Nasza optyką jest trzymanie tego typu portfela. W związku z tym jesteśmy dosyć wybredni, jeżeli chodzi o lokalizację. Myślę, że w następnych trzech latach będziemy w stanie dostarczyć na rynek 4-6 projektów, co będzie oznaczało, że zamkniemy się na poziomie 150 tysięcy metrów kwadratowych GLA.

Czyli to byłoby podwojenie portfela, bo dzisiaj to jest około 70 tysięcy.

Tak, dzisiaj zbliżamy się do 80 tysięcy. Także byłoby to praktycznie podwojenie. W tą nową powierzchnię wliczamy jednak ponad 20 tysięcy outletu.

Rozmawiał: Radosław Rybiński