[WYWIAD] Marta Machus-Burek, Colliers: centra handlowe muszą szukać nowych źródeł finansowania

Sieci handlowe, jak i właściciele centrów handlowych powinni przyjąć podejście długoterminowe: inwestycje w technologie, automatyzację procesów oraz optymalizację zużycia energii – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Marta Machus-Burek, wiceprezeska Colliers odpowiedzialna za doradztwo strategiczne. Marta Machus-Burek będzie jedną z prelegentek podczas konferencyjnej części targów SCF 2025 Spring, które odbędą się na stadionie Legii Warszawa, w dniach 8-9 kwietnia tego roku.

Zanim bardziej szczegółowo przyjrzymy się temu co dzieje się na rynku centrów handlowych w Polsce, proszę o ogólny zarys panoramy rynku.

Ostatni rok przyniósł rozwój sektora powierzchni handlowych w Polsce. Dominującym formatem pozostały parki handlowe, w ramach których deweloperzy dostarczyli na rynek niemal 463 tys. mkw. W kategorii centrów handlowych rozbudowę przeszło 16 obiektów, których powierzchnia zwiększyła się o kolejne 46 tys. mkw. Łącznie nowa podaż wyniosła ok. 509 tys. mkw.

Rosnące zainteresowanie sektorem handlowym obserwowaliśmy także w obszarze inwestycyjnym – odnotowano tu najwyższą aktywność inwestorów od 2019 roku. W efekcie zakup i sprzedaż nieruchomości handlowych stanowiły około 32% wartości wszystkich transakcji inwestycyjnych w 2024 roku (1,6 mld EUR).

Te wskaźniki, przy aktywności rynkowej istniejących sieci handlowych i debiutów, których w 2024 pojawiło się 26, pokazują, że sektor handlowy pozostaje atrakcyjnym obszarem inwestycyjnym, jednak niepozbawionym wyzwań związanych z ogólną sytuacją makroekonomiczną. To makroekonomia w połączeniu z czynnikami geopolitycznymi wpłynęła w ostatnich latach na wysoki wzrost kosztów prowadzenia biznesu.

Tak, w ostatnich latach doszło do radykalnych zmian, jeżeli chodzi o koszty funkcjonowania projektów handlowych. Czy spirala wzrostu tych kosztów wciąż się nakręca, czy może widzimy już rozkręcanie tej spirali?

Zarządzający centrami to profesjonaliści z dużym doświadczeniem w opracowywaniu i prowadzeniu procesów, które poprawiają efektywność funkcjonowania obiektów. Na wysokie wzrosty kosztów operacyjnych wpływają czynniki pozabranżowe, przede wszystkim makroekonomiczne i geopolityczne. Analizując obecną sytuację gospodarczą i prognozy na nadchodzący rok, trudno oczekiwać spadku kosztów operacyjnych. Sądzę jednak, że tempo ich wzrostu nie będzie już tak dynamiczne jak przez ostatnie dwa lata, kiedy to w I kwartale 2022 roku rynek ogarnął szał związany z niespotykaną wcześniej eskalacją wzrostu cen energii. Obecne ceny energii się w miarę ustabilizowały, co nie zmienia faktu, że w Polsce są zaliczane do najwyższych w Europie.

Co to oznacza dla rynku?

Rosnące koszty operacyjne stanowią wyzwanie zarówno dla najemców, jak i właścicieli centrów handlowych. Choć tempo ich wzrostu prawdopodobnie spowolni, to same koszty pozostaną wysokie – taniej już nie będzie. W tej sytuacji kluczowe staje się maksymalizowanie efektywności na wszystkich poziomach – od optymalizacji procesów w sieciach handlowych po skuteczne zarządzanie kosztami eksploatacyjnymi centrów. Nie da się tego osiągnąć bez coraz bardziej zaawansowanych technologii i digitalizacji nieruchomości. Niestety nieruchomości handlowe wciąż pozostają w tyle za biurowymi w zakresie digitalizacji. Podczas gdy inteligentne biura funkcjonują już w znacznej skali, smart centra handlowe to dopiero przyszłość – mam nadzieję, że niezbyt odległa.

Obecnie nie można zakładać, że wartość nieruchomości handlowych będzie rosła w wyniku czynników, które kiedyś miały na nią kluczowy wpływ, takich jak spadające poziomy yieldów (stóp kapitalizacji) czy znaczny wzrost przychodów z czynszów. Dlatego nawet najmniejsze usprawnienia w zakresie optymalizacji kosztów operacyjnych i efektywności energetycznej mogą mieć istotne znaczenie dla rentowności. Bez nowoczesnych urządzeń, inteligentnych systemów i rozwiązań opartych na AI trudno będzie utrzymać stały wzrost efektywności operacyjnej. Transformacja technologiczna nie jest już wyborem – to konieczność. Choć wymaga początkowych inwestycji i nowych kompetencji w zespołach, w dłuższej perspektywie pozwoli na lepsze zarządzanie zasobami i procesami.

Z perspektywy najemców automatyzacja nie tylko usprawnia operacje, ale także umożliwia bardziej efektywne wykorzystanie zasobów ludzkich. Pracownicy mogą skupić się na zadaniach generujących wartość dodaną, takich jak obsługa klienta – kluczowy wyróżnik handlu stacjonarnego w stosunku do e-commerce. Jednak przy rosnących kosztach pracy i niekorzystnych trendach demograficznych nie da się tego osiągnąć bez cyfrowej transformacji. Wdrażanie nowych technologii musi iść w parze z inwestowaniem w rozwój kompetencji pracowników – reskilling (przekwalifikowanie) i upskilling (doskonalenie umiejętności i podnoszenie kompetencji) to dziś niezbędne działania w biznesie.

Polska płaca minimalna jest dziś wyższa niż amerykańska.

Zgadza się. Przy obecnej minimalnej stawce godzinowej wynoszącej 30,50 zł brutto, Polska zrównała się, lub nawet przewyższyła, federalną płacę minimalną w Stanach Zjednoczonych (w zależności od wahań kursowych). W sektorze handlowym, zarówno dla sieci detalicznych, jak i właścicieli centrów handlowych, którzy kontraktują usługi facility management, tempo wzrostu płacy minimalnej stało się jednym z kluczowych czynników wpływających na biznes.

Dla najemców oznacza to konieczność skupienia się nie tylko na obrotach z metra kwadratowego, ale przede wszystkim na marży – to ona dziś w największym stopniu determinuje kondycję finansową najemcy i ten wskaźnik według mnie powinni uwzględniać wynajmujący, analizując wyniki najemcy w danym centrum.

Wzrost kosztów pracy wymusza poszukiwanie oszczędności poprzez automatyzację i cyfryzację procesów. Jednak inwestycje w technologię wiążą się z wysokimi kosztami początkowymi, co tworzy błędne koło: firmy potrzebują redukować koszty pracy, ale aby to zrobić, powinny najpierw ponieść znaczne nakłady finansowe.

Jak wyjść z tego impasu?

Potrzebne są strategiczne decyzje i długoterminowe patrzenie, a o to trudno w szybko zmieniającym się świecie. Jednym z kluczowych kierunków działań, które dają możliwość włączania zaawansowanych technologii do budynków, jest ich dekarbonizacja poprzedzona optymalizacją zużycia energii. Patrząc na starzejące się w Polsce zasoby centrów handlowych, ich modernizacja i renowacja będą procesami, które na stałe zagoszczą na rynku. Warto je wykorzystać nie tylko do poprawy estetyki obiektów, ale przede wszystkim do wprowadzenia inteligentnych systemów zarządzania z wykorzystaniem sztucznej inteligencji oraz kontraktacji zielonej energii w formie np. PPA. Niezależność od wahań cen „czarnej ” energii może znacząco zmniejszyć długoterminowe koszty operacyjne zarówno dla najemców, jak i wynajmujących. Digitalizacja biznesu, rozwój e-commerce, sztuczna inteligencja, serwery i aplikacje – to wszystko wymagać będzie bowiem jeszcze większych ilości energii. Powstaje więc kolejne wyzwanie: jak równocześnie obniżać zużycie energii i inwestować w technologie zwiększające efektywność operacyjną?

Jeśli spojrzymy na priorytety trwającej polskiej prezydencji w Unii Europejskiej, jednym z kluczowych obszarów – obok bezpieczeństwa fizycznego i granic – jest zapewnienie Europie bezpieczeństwa energetycznego zarówno poprzez zapewnienie stabilnych dostaw energii oraz poprawę konkurencyjności regionu poprzez niższe jej koszty. W skali makro to decyzje polityczne, ale jako branża możemy podejmować konkretne działania taktyczne w posiadanych centrach handlowych czy wynajmowanych sklepach.

To oznacza, że zarówno sieci handlowe, jak i właściciele centrów handlowych powinni przyjąć podejście długoterminowe: inwestycje w technologie, automatyzację procesów oraz optymalizację zużycia energii, transformację na energię zieloną, aby chronić swój biznes w realiach rosnących kosztów pracy.

Mamy więc wzrost kosztów przy równoczesnej presji na marżę. Skąd więc mają być te odpowiednie CAPEX-y na gruntowną modernizację? Obecnie mamy chyba taką sytuację, że pozycje CAPEX-owe są raczej zamrożone w centrach handlowych lub przeznaczane na niezbędne inwestycje.

To zależy. Mocne rynkowo centra handlowe nie tylko utrzymują swoją pozycję, ale aktywnie inwestują w modernizacje, aby jeszcze bardziej ją umocnić. Inwestorzy, którzy myślą długoterminowo, angażują kapitał, poprawiając estetykę, funkcjonalność i zaawansowanie technologiczne obiektów. Dzięki temu mocne obiekty stają się jeszcze silniejsze. Dobrym przykładem jest Bonarka w Krakowie czy realizowana stopniowo modernizacja Galerii Mokotów.

Jednak dla wielu centrów, zwłaszcza tych średniej wielkości sytuacja jest trudniejsza. Właściciele często nie mają kapitału na gruntowną modernizacje, ponieważ priorytetem jest obsługa finansowania, które ledwo pokrywa czynsz z najmu. Brak środków na inwestycje oznacza, że obiekty te szybciej się starzeją, a ich atrakcyjność rynkowa będzie stopniowo spadać.

To szczególnie duże ryzyko dla centrów handlowych średniego segmentu, które nie mają dominującej pozycji w swoich lokalizacjach, a jednocześnie muszą konkurować zarówno z silniejszymi obiektami, jak i parkami handlowymi, które mają niższe koszty operacyjne i powstają w wygodnych dla klientów lokalizacjach.

W obliczu tych zmian właściciele centrów handlowych muszą szukać nowych źródeł finansowania. Coraz większego znaczenia nabierają modele hybrydowe, łączące tradycyjne nakłady inwestycyjne z innowacyjnymi rozwiązaniami, np. partnerstwami technologicznymi czy finansowaniem opartym na oszczędnościach operacyjnych (np. w ramach umów typu ESCO). Powoli też fundusze publiczne tworzą programy dotacji lub preferencyjnych kredytów dla modernizacji realizujących cele dekarbonizacji.

Przyszłość centrów handlowych będzie zależeć od ich zdolności do adaptacji. Właściciele, którzy zainwestują w nowoczesne technologie, zrównoważone rozwiązania i poprawę efektywności operacyjnej, będą w stanie utrzymać konkurencyjność swoich obiektów w dynamicznie zmieniającym się otoczeniu rynkowym. Natomiast ci, którzy nie znajdą sposobu na finansowanie modernizacji, mogą stopniowo tracić na znaczeniu.

Czy zgodzi się Pani z opinią, że to jest największy problem dla projektów w tych mniejszych, średnich miastach, które działają przynajmniej od kilkunastu lat i dzisiaj dodatkowo mają już mocną konkurencję ze strony parków handlowych?

Średnia półka często ma najgorzej. Proszę zwrócić uwagę, że najczęściej to dobrze działające centra przechodzą rewitalizacje i remonty, stale dostosowując się do potrzeb najemców i klientów. Moim zdaniem, średnie obiekty, których nie obejmie modernizacja w dłużnym horyzoncie czasowym, będą zmierzać w kierunku nierentowności i mogą znikać z rynku. Oczywiście zajmie to jeszcze parę lat, a w międzyczasie ich właściciele mogą stosować rozwiązania czasowe, np. wzbogacenie miksu najemców o marki ekonomiczne czy wyprzedażowe, obniżenie czynszów, czynsze od obrotu czy umowy na czas nieokreślony. Niestety efektem braku inwestycji jest postępująca degradacja pierwotnego pozycjonowania centrum.

Wyzwaniem dla średnich projektów są także ograniczone możliwości zaoferowania najemcom większej powierzchni potrzebnej dla nowych konceptów marek. To powoduje, że niektóre duże sieci handlowe mogą wyjść z danego obiektu, bo nie będą mogły zrealizować swojego formatu, np. na 2,5 tys. mkw. Z drugiej strony średnie centra nie mogą sobie pozwolić tylko na dużych najemców wynajmujących po 2,5 tys. mkw., bo nie będą mogły się utrzymać.

Duże, dominujące galerie handlowe mają ugruntowaną pozycję liderów. Te projekty idą do przodu. Średniacy są przed wielkimi wyzwaniami. Jak oni mają na nie odpowiedzieć?

Są różne strategie. Gdy rozmawiam z niektórymi funduszami, które są właścicielami takich centrów handlowych, słyszę, że ich strategią jest prowadzenie obiektu najdłużej jak się da bez znacznych inwestycji lub jak najszybsza sprzedaż. Mamy na rynku projekty, które już od paru lat szukają nabywców. Ubiegłoroczne ożywienie rynku inwestycyjnego rokuje, że prawdopodobnie część z tych centrów znajdzie nabywcę w najbliższym czasie. Może się jednak okazać, że trzeba będzie podejść do inwestycji radyklanie.

Radykalnie, czyli jak?

Poszukując innego przeznaczenia centrum handlowego lub gruntu, na którym centrum się znajduje. Pierwsze tego typu działania już są widoczne na rynku, ale dotyczą największych miast – w miejscu centrum handlowego w Sosnowcu powstało centrum logistyczne, Galeria Plaza w Krakowie została już wyburzona, a na początku lutego ruszyła rozbiórka Arkad Wrocławskich. Z kolei w miejscu, gdzie znajdowało się centrum Tesco na warszawskich Kabatach, funkcjonuje już osiedle mieszkaniowe. Na nowe wykorzystanie czeka również teren po wyburzanej Galerii Malta w Poznaniu.

Konwersja na inne funkcje to strategia, którą można zastosować, gdy utrzymanie obiektu z przychodu z najmu nie pozwala mu funkcjonować w ramach oczekiwanych zwrotów. Pamiętajmy, że wiele galerii budowanych na przełomie lat 90. a nowego tysiąclecia posiada doskonałe lokalizacje, które przy zmianie planu zagospodarowania mogą stanowić atrakcyjny teren inwestycyjny. To typowe podejście, kiedy rynek jest już dojrzały.

Mówimy o wyzwaniach stojących przed tym średnim segmentem rynku centrów handlowych. A jak to wygląda, jeżeli chodzi o najemców? Mówiła Pani o silnych najemcach, którzy by się rozwijać, potrzebują większych powierzchni. To się musi odbywać czyimś kosztem.

Wiele rozwijających się w ostatnim czasie marek stawia na inwestycje w nowe koncepty, równolegle zwiększając powierzchnie sklepów. To z jednej strony prowadzi do nieprzedłużania umów najmu dla sklepów, których powierzchnia jest mniejsza niż nowy koncept, a z drugiej strony oznacza większe inwestycje w realizacje nowego konceptu. Dla wynajmujących często wiąże się to z koniecznością przebudowy znacznej części galerii, aby zapewnić odpowiednią powierzchnię dla danej firmy. Silni najemcy inwestują w nowe koncepty, tworzą nowe marki, transformują swój biznes od strony technologicznej, aby budować przewagi rynkowe czy to w łańcuchu dostaw, czy też w sposobie dotarcia do klienta. Dzięki właściwym strategiom oraz inwestycjom silni stają się jeszcze silniejsi.

To jest to, o czym Marek Piechocki powiedział wiele lat temu, że LPP jest firmą technologiczną działającą w obszarze retail.

Wszystkie sieci handlowe muszą inwestować w technologię. I nie mówimy tu tylko o obszarze e-commerce, ale także o całych łańcuchach dostaw (supply chain). Świadomi najemcy to rozumieją, lepiej wiedzą, jaki towar muszą oferować klientowi, aby go zdobyć i utrzymać, jak optymalnie zarządzać kosztami i swoim łańcuchem dostaw. Technologia jest postawą i dodatkowo umożliwia podejmowanie decyzji w oparciu o duże zbiory danych (big data).

Rozmawiał: Radosław Rybiński