Rynek handlowy w Polsce wciąż wykazuje dynamiczną trajektorię wzrostu. Zgodnie z najnowszymi danymi, JLL na koniec pierwszego kwartału bieżącego roku, w fazie budowy znajduje się powierzchnia handlowa przekraczająca 545 000 mkw. (GLA).
Największy wolumen powierzchni handlowej w budowie – blisko 228 700 mkw. (GLA) – skoncentrowany jest w miejscowościach o populacji mniejszej niż 50 000 mieszkańców. To o 42% więcej niż oddano w 2024 r., gdy roczna podaż w ośrodkach tej wielkości wyniosła 162 500 mkw. (GLA).
Jednocześnie główne aglomeracje utrzymują stabilną pozycję rozwojową z 135 500 mkw. (GLA) powierzchni handlowej w budowie, co świadczy o niesłabnącym potencjale tych rynków i ciągłym dostosowywaniu oferty do zmieniających się potrzeb konsumentów.
Szczególnie dynamiczny rozwój kontynuuje segment parków handlowych. Obiekty tego typu, o powierzchni przekraczającej 5 000 mkw., stanowią dominującą część nowych inwestycji, odpowiadając za blisko 70% całkowitej powierzchni w budowie. Jednocześnie zauważalny jest trend rozwoju mniejszych formatów handlowych. Projekty o powierzchni poniżej 5 000 mkw., głównie mniejsze parki handlowe, stanowią kolejne 10% realizowanych projektów.
Warto podkreślić, że aktywność obserwujemy również w ramach tradycyjnego formatu galerii handlowych, który odpowiada za około 10% powierzchni w budowie. Są to przede wszystkim modernizacje i rozbudowy istniejących centrów, m.in. Bonarka w Krakowie, Pogoria w Dąbrowie Górniczej czy Ferio w Koninie.
Modernizacje galerii handlowych mają na celu nie tylko poprawę efektywności energetycznej obiektów, co jest kluczowe w kontekście kosztów energii i świadomości ekologicznej, ale również znaczące rozszerzenie i dywersyfikację oferty. Szczególny nacisk kładziony jest na rozwój segmentów gastronomicznego i rozrywkowego, co odzwierciedla zmieniające się oczekiwania konsumentów poszukujących w centrach handlowych nie tylko możliwości zakupów, ale także przestrzeni do spędzania wolnego czasu i interakcji społecznych.
„Rynek handlowy w Polsce wykazuje zróżnicowaną dynamikę rozwoju w wielu formatach. Podczas gdy sektor parków handlowych charakteryzuje się intensywną aktywnością deweloperską, galerie handlowe oraz projekty mixed-use odgrywają kluczową rolę w przyciąganiu nowych, zagranicznych marek na polski rynek.
Pierwszy kwartał 2025 roku okazał się szczególnie owocny pod względem otwarć sklepów pod nowymi szyldami, w tym sklepów międzynarodowych brandów, z liczbą 10 nowych marek debiutujących na polskim rynku. Ta tendencja świadczy o rosnącej atrakcyjności Polski jako destynacji dla globalnych sieci handlowych i potwierdza silną pozycję kraju na europejskiej mapie handlu detalicznego.
Wśród debiutów warto wyróżnić wejście marki perfumeryjnej Arabian Oud House, pochodzącej z Dubaju i specjalizującej się w arabskich zapachach. Marka ta wybrała prestiżową lokalizację w Fabryce Norblina w Warszawie. Sektor odzieżowy również odnotował wzmocnienie, z amerykańską marką Guess Jeans otwierającą swój sklep w Galerii Wroclavia we Wrocławiu. W segmencie optycznym, marka Grand Optical zainaugurowała swój pierwszy w Polsce salon premium w łódzkiej Manufakturze” – mówi Bohdan Zayka, Senior Research Analyst, Research & Consultancy, JLL.
Ponad 50 000 mkw. (GLA) nowej podaży w 1 kw. 2025 r.
W pierwszym kwartale 2025 r. na rynek zostało dostarczone nieco ponad 50 000 mkw. (GLA) nowej powierzchni handlowej. Co istotne, zdecydowana większość tej nowej powierzchni została zlokalizowana w mniejszych ośrodkach miejskich, o populacji nieprzekraczającej 50 000 mieszkańców. Wśród największych nowych projektów handlowych oddanych do użytku w tym okresie wyróżnia się M Park Mrągowo, obiekt o powierzchni około 15 300 mkw. (GLA), Leroy Merlin w Tarnobrzegu o powierzchni około 8 400 mkw. (GLA), OTO Park Żagań o powierzchni około 6 000 mkw. (GLA) oraz M Park Brzeziny o powierzchni około 5 900 mkw. (GLA).
Powrót dużych transakcji na rynku handlowym
Po roku 2024, kiedy wolumen inwestycji w sektorze handlowym osiągnął około €1,6 mld – najlepszy wynik od 2019 roku, pierwszy kwartał 2025 roku pokazał utrzymujące się zainteresowanie inwestorów. Całkowity wolumen transakcji przekroczył €180 mln, co stanowi trzykrotność wyniku z pierwszego kwartału 2024 roku.
Co jeszcze ciekawsze, wolumen ten został wygenerowany w aż 17 transakcjach, co jest najwyższym wynikiem dla pierwszego kwartału w historii. Tak wysoka aktywność zwykle była obserwowana w ostatnich kwartałach roku. Niezmiennie, parki handlowe i centra typu convenience przyciągały największą uwagę inwestorów, odpowiadając za 10 z 19 zbytych aktywów. Zainteresowanie rynku tymi formatami pozostaje silne, intensyfikując konkurencję i w niektórych przypadkach kompresując stopy zwrotu. Oczekuje się, że trend ten utrzyma się w 2025 roku.
Największą transakcją odnotowaną w pierwszym kwartale 2025 roku było zbycie Power Park Olsztyn, kompleksu handlowego zlokalizowanego w południowej części Olsztyna. Obiekt oferuje prawie 33 000 mkw. (GLA) i znajduje się w sąsiedztwie Galerii Warmińskiej, tworząc główną destynację zakupową w regionie.
Inną ważną transakcją była sprzedaż Comfy Park Bielik, największego parku handlowego w Bielsku-Białej, przez Redkom Development do Newgate Investment. Obiekt jest wynikiem kompleksowego projektu przebudowy, który przekształcił dawny sklep i centrum handlowe Tesco, działające w tej lokalizacji przez wiele lat. Największe akwizycje centrów handlowych w pierwszym kwartale obejmowały zakup portfela trzech aktywów: Ruda Śląska Plaza (15 000 mkw.), Rybnik Plaza (18 000 mkw.) i Sosnowiec Plaza (13 000 mkw.). Aktywa zostały nabyte przez ukraińskiego inwestora – Focus Estate Fund.
Inne znaczące transakcje obejmowały: zakup Pasażu Świętokrzyskiego i Galerii Świdnickiej przez prywatnego inwestora od Catalyst Capital, Aura Park Garwolin nabyty przez Terg oraz Park Handlowy Piła kupiony przez Newgate Investment. Wszystkie te transakcje obrazują obecny zakres zainteresowania aktywnych inwestorów handlowych, skupiających się głównie na małych lub średniej wielkości parkach handlowych, a także centrach handlowych o potencjale wzrostu wartości, zlokalizowanych poza głównymi aglomeracjami.
Pomimo braku ostatniej ewidencji transakcyjnej w Warszawie, na podstawie ogólnego sentymentu rynkowego JLL szacuje, że w pierwszym kwartale 2025 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych wynoszą 6,50%. Główne stopy kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych pozostają obecnie na poziomie około 7,25%, jednak oczekuje się, że coraz bardziej zacięta konkurencja wywrze presję na obniżenie stóp zwrotu w tym segmencie.
