Zdaniem ekspertów JLL pięć lat od wybuchu globalnej pandemii Covid-19, polski rynek nieruchomości handlowych z rozpędem wraca do pełni sił. Kasandryczne wizje nieodwracalnego końca tradycyjnego retailu i zastąpienia go przez e-commerce nie sprawdziły się.
Koronawirusowe obostrzenia wpłynęły jednak na preferencje i zwyczaje zakupowe klientów, a w odpowiedzi na nie – zmieniła się również rynkowa oferta. Rynek utrzymuje wysokie tempo, a nowa podaż w 2025 roku ma szansę przebić świetny wynik z poprzedniego roku.
Polska gospodarka opiera się na solidnych fundamentach i wciąż rozwija się bardziej dynamicznie, niż strefa euro. Według szacunków Oxford Economics, oczekiwany PKB dla Polski to 3,4 proc. w 2025 roku i 3,1 proc. w 2026 – znacznie powyżej średniej dla strefy euro, prognozowanej na około 0,9 proc. rocznie.
Krajowy rynek handlowy ponownie napędzany jest przez wzrost wolumenu sprzedaży, co oznacza, że Polacy kupują więcej dóbr i usług, a nie tylko płacą więcej z powodu inflacji. W ostatnich latach cały region Europy Środkowo-Wschodniej cieszy się dobrą dynamiką wzrostu PKB i sprzedaży detalicznej, zbliżając się do poziomu Europy Zachodniej, ale to Polska, jako największy rynek w regionie, wyróżnia się zarówno skalą populacji, jak i prognozowanym wzrostem siły nabywczej.
Co warte podkreślenia, udział e-commerce w Polsce w całkowitej sprzedaży utrzymuje się na stabilnym poziomie – około 10 proc. – co wskazuje na silne przywiązanie konsumentów do tradycyjnych form zakupów, podobnie jak we Włoszech czy Hiszpanii. Uspokojenie tempa wzrostu e-handlu obserwuje się także w reszcie Europy.
Jeśli chodzi o sprzedaż detaliczną, po odczuwalnym spowolnieniu w 2023 roku i niewielkiej kompresji w 2024, rynek powrócił na ścieżkę wzrostu, co potwierdzają dane GUS (kwiecień 2025), wskazujące na dodatnią dynamikę rok do roku. Warto podkreślić, że sprzedaż detaliczna w Polsce jest obecnie znacznie bardziej przewidywalna – obserwujemy jedynie sezonowe wahania.
Parki handlowe na fali wznoszącej
Ostatnie pięć lat w Polsce to oszałamiająca kariera parków handlowych i centrów convenience, które w tym okresie odpowiadały za 1,6 mln mkw. nowej powierzchni najmu, w porównaniu do 530 tys. mkw. w tradycyjnych centrach handlowych. Ta dominacja, szczególnie widoczna w mniejszych miastach, wpłynęła na zmniejszenie średniej wielkości nowych inwestycji.
Nie oznacza to jednak stagnacji w segmencie centrów – wręcz przeciwnie, ich kondycja pozostaje bardzo dobra, o czym świadczy niski poziom pustostanów w największych aglomeracjach. Choć rynek centrów handlowych jest już w dużej mierze nasycony, obserwuje się intensywną falę modernizacji i kolejne rozbudowy istniejących galerii – w ciągu ostatnich pięciu lat około 7 proc. obiektów przeszło takie zmiany, jak np. Pogoria w Dąbrowie Górniczej.
Co więcej, trend rozwoju rynku pozostaje utrzymany. W połowie czerwca 2025 roku w budowie pozostawało 560 tys. mkw., z czego 87 proc. tej powierzchni to parki handlowe i centra convenience. Z kolei sześć istniejących centrów handlowych było w trakcie rozbudowy. Ten i kolejny rok nadal będą napędzane przez obserwowane dziś na rynku schematy.
„Trendem dominującym w przypadku centrów handlowych jest jakość, a nie ilość – rynek koncentruje się na dopasowaniu oferty do ewoluujących potrzeb konsumentów. Z kolei nowe parki handlowe odpowiadają za uzupełnianie braków na handlowej mapie Polski.
Nowe inwestycje pojawiają się zarówno w najmniejszych miejscowościach, gdzie dotąd brakowało nowoczesnej oferty, jak i na przedmieściach dużych aglomeracji, gdzie rozwój mieszkaniowy i suburbanizacja generują zapotrzebowanie na wygodne zakupy blisko domu. Choć handlowa mapa kraju coraz bardziej się zapełnia, nadal istnieją lokalizacje z potencjałem, jednak ich identyfikacja wymaga precyzyjnej analizy i dokładnego planowania” – komentuje Maciej Kotowski, director, Research and Consultancy, JLL.
Elastyczność i dywersyfikacja
Polski rynek nieruchomości handlowych anno domini 2025 charakteryzuje się wyjątkową różnorodnością formatów, co pozwala na elastyczne dopasowanie strategii rozwoju do potrzeb najemców. Nowoczesna oferta coraz częściej pojawia się również w mniejszych miastach, gdzie dotąd była nieobecna. Wśród głównych formatów handlowych widoczne jest zróżnicowanie zarówno w przypadku centrów – pod względem wielkości, zasięgu oddziaływania i funkcji – jak i parków handlowych, które różnią się skalą i koncepcją.
Dynamicznie rozwija się także segment nieruchomości typu mixed use, który odpowiada za ekspansję oferty handlowej w centrach największych aglomeracji, zgodnie z ideą „miasta 15-minutowego”. Przykładami takich inwestycji są Towarowa 22, Norblin czy Browary Warszawskie, gdzie funkcje handlowe oraz usługowe łączone są z mieszkaniowymi i biurowymi.
Na znaczeniu zyskują również lokale handlowe w parterach budynków mieszkalnych. Dla przykładu, w samej Warszawie w ostatnich latach powstało w sumie około 80 tys. mkw. takiej powierzchni. To ogromny potencjał wzrostu, który zauważyli najwięksi deweloperzy, planując w parterach ustrukturyzowane miejskie „parki handlowe”. Stopniowo rozwija się również segment ulic handlowych – high streets, gdzie często powstają duże, nowoczesne sklepy monobrandowe. Tu świetnymi przykładami są Wars Sawa Junior i flagowe sklepy Adidas oraz Uniqlo (otwarcie jesień 2025 roku) oraz nowo otwarte showroomy Lenovo i BYD w okolicy Placu Powstańców Warszawy.
Każdy z tych formatów oferuje inne warunki finansowe, dostosowane do profilu najemcy. Obserwowany obecnie wzrost stawek czynszowych – przekraczający poziomy sprzed pandemii – szczególnie dotyczy najlepszych lokalizacji w topowych centrach i parkach handlowych, które umacniają swoją pozycję rynkową.
Więcej rozrywki i gastronomii
W ciągu ostatnich pięciu lat zaszła też wielka zmiana, jeśli chodzi o ofertę obiektów handlowych. Tzw. tenant-mix jest regularnie aktualizowany, co przekłada się na rosnącą obecność gastronomii, rozrywki i sieci drogeryjnych w centrach handlowych. Coraz częściej pojawiają się tam również sklepy z segmentu (dyskonty niespożywcze value retail), które początkowo wypełniały luki po pandemii, a dziś stanowią stały element krajobrazu handlowego – tylko nieliczne centra nie mają jeszcze przedstawiciela tego formatu wśród swoich najemców. Równolegle ewoluują także parki handlowe, w których rośnie znaczenie usług i gastronomii, a także pojawiają się nowe sklepy modowe i drogerie.
„Mimo poszerzającej się grupy najemców, tenant-mix w parkach pozostaje wciąż stosunkowo wąski w porównaniu do centrów, z dominacją powtarzających się marek. Jednak najlepiej funkcjonujące parki, zwłaszcza w pobliżu dużych miast, mają potencjał przyciągania nowych brandów, dotychczas obecnych wyłącznie w tradycyjnych galeriach, co może znacząco wpłynąć na dalszą dywersyfikację oferty i rozwój tego segmentu rynku” – prognozuje Dagmara Filipiak, head of Retail Agency, JLL Poland.
Inwestorzy wrócili na zakupy
Sektor nieruchomości handlowych ponownie zyskuje na znaczeniu na rynku inwestycyjnym – był drugim najbardziej aktywnym segmentem inwestycyjnym w 2024 roku oraz w I kwartale 2025. Szczególną rolę w wolumenie transakcji odgrywają parki handlowe, co wyraźnie widać w danych za I kwartał, jednak również centra handlowe pozostają atrakcyjne, czego dowodem są duże transakcje z 2024 roku, takie jak sprzedaż Silesii (Katowice) i Magnolii (Wrocław). W I kwartale 2025 liczba transakcji przekroczyła już połowę całkowitej liczby z 2024 roku, mimo niższej łącznej wartości. Stopy kapitalizacji pozostają na podwyższonym poziomie, jednak nadchodzi ich kompresja, szczególnie w przypadku parków handlowych, co znajduje uzasadnienie w obniżkach stóp procentowych w Polsce i Europie.
„Sektor retail, a zwłaszcza parki handlowe, może być pierwszym segmentem nieruchomości komercyjnych, który odnotuje ten trend. W najbliższym czasie spodziewane są transakcje większych portfeli parków o wartości sięgającej nawet 100 mln euro, a także pojawienie się nowych graczy inwestycyjnych, w tym podmiotów z regionu CEE oraz inwestorów krajowych, co może otworzyć nowe, atrakcyjne możliwości również dla centrów handlowych” – prognozuje Agnieszka Kołat, executive director, JLL.
