W procesie transformacji centrum handlowego najtrudniejsze jest dopasowanie koncepcji zmian do realnych potrzeb lokalnego rynku, przy zachowaniu spójności ze strategią właściciela oraz zapewnieniu opłacalności inwestycji – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Ada Walentek, Dyrektor Generalna, Nhood Polska. Firma jest wystawcą targów #scf2025fall oraz partnerem Afterparty, które zakończy pierwszy dzień targów.
Rynek centrów handlowych w Polsce jest już w pełni dojrzały. Mam na myśli nie tylko jego strukturę ale także wiek. Mamy wiele projektów, które w swojej metryce mają na początku cyfrę “2”. To projekty, które często stoją przed koniecznością znalezienie dla siebie nowej formuły. Jaka to jest część rynku?
Znaczna część rynku – prawdopodobnie ponad jedna trzecia – to obiekty, które dziś stoją przed wyzwaniem redefinicji swojej formuły. Wymagają modernizacji lub przebudowy, aby dostosować się do zmieniających się oczekiwań klientów i najemców. Wolumen nieruchomości, które muszą na nowo przemyśleć swoją przestrzeń, tenant mix i funkcjonalności, jest naprawdę pokaźny.
Oczywiście nie wszystkie są w tej samej sytuacji, ale wszystkie chcą pozostać atrakcyjne dla klientów i najemców – a to oznacza konieczność dostosowania się do zmieniających się zachowań konsumenckich i oczekiwań kolejnych pokoleń. Wszyscy ciągle powołujemy się teraz na oczekiwania Gen Z czy Aplha, bo to oni wyznaczają nowe kierunki.
Część projektów już przeszła oczywiście taką transformację, są takie, które decydują się na zmianę funkcji, ale są też takie, które znikają na dobre z mapy handlowej.
Czy każdy projekt może być poddany przemianie, remodelingowi?
Nie jest łatwo udzielić jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie, ponieważ wiele zależy od lokalizacji, zmian w potencjale komercyjnym otoczenia, a także od strategii przyjętej przez właściciela danego obiektu.
Z drugiej strony, wiele projektów z powodzeniem przechodzi transformację – zmieniają swoją funkcję, strukturę najmu, wprowadzają nowe formaty i coraz częściej integrują się z otoczeniem miejskim, odpowiadając na zmieniające się potrzeby.
W ramach zarządzanego przez nas portfela realizujemy różnorodne transformacje, dostosowane do lokalnych potrzeb i możliwości. Obejmują one zarówno zmiany wewnątrz budynków – jak w przypadku centrum Auchan Piaseczno, jak i zagospodarowanie przestrzeni wokół obiektów, czego przykładem może być centrum w Komornikach. Prowadzimy również rozbudowy istniejących obiektów, jak w Gdańsku czy Białymstoku (ul. Hetmańska), a także inwestujemy w nowe budynki, które wzmacniają funkcjonalność i atrakcyjność danej strefy. Przykładem takiej kompleksowej transformacji jest centrum Auchan Mikołów, gdzie przeprowadziliśmy remodeling wnętrza istniejącego obiektu oraz dobudowaliśmy retail park o powierzchni 5 tys. m², znacząco poszerzając ofertę komercyjną centrum o nowe powierzchnie typu MS.
Jak powinien wyglądać proces oceny projektu pod kątem przyszłego remodelingu?
Proces oceny projektu pod kątem remodelingu powinien uwzględniać kilka kluczowych elementów tj. zgodność ze strategią assetową właściciela czyli dopasowanie projektu do celów biznesowych i do długoterminowej wizji, ocena potencjału inwestycyjnego – możliwości rozbudowy, remodeling, wdrożenie nowych funkcji, analiza kosztów i przewidywanego zwrotu z inwestycji, rozpoznanie lokalnych potrzeb – analiza rynku, oczekiwań klientów oraz potencjału komercyjnego lokalizacji, ocena stanu technicznego i komercyjnego obiektu – przegląd infrastruktury, układu funkcjonalnego oraz efektywności najmu.
Czy na etapie przygotowania takiej operacji możliwe jest prezencyjne oszacowania kosztów i porównanie ich z przyszłymi potencjalnymi korzyściami?
Tak, na etapie przygotowania operacji możliwe jest oszacowanie kosztów oraz porównanie ich z potencjalnymi korzyściami. Jako zespół Nhood regularnie przeprowadzamy takie analizy dla zarządzanego portfela nieruchomości Ceetrus. Bazujemy na danych z podobnych realizacji, założeniach rynkowych oraz scenariuszach zwrotu z inwestycji. Dzięki doświadczeniu w realizacji modernizacji i transformacji łatwiej nam ocenić zarówno potencjalne korzyści, jak i ryzyka związane z projektem.
Jakie są kluczowe etapy procesu przemiany centrum handlowego?
Transformacja obiektu handlowego obejmuje analizę potrzeb i stanu obiektu, opracowanie koncepcji zmian, projektowanie, decyzję inwestycyjną, realizację prac oraz reotwarcie i aktywację nowej przestrzeni.
Przywołam przykład naszego ostatniego remodelingu, o którym już wspominałam – centrum Auchan Mikołów. Obiekt został otwarty w 2000 roku, więc należy do grupy centrów z ponad dwudziestoletnią historią. Mimo że wciąż cieszył się dużą popularnością wśród lojalnych klientów z obszaru catchment zone, zaczął odczuwać skutki nasycenia rynku, rosnącej konkurencji oraz zmieniających się potrzeb – zarówno najemców w zakresie powierzchni handlowych, jak i klientów pod kątem funkcjonalności i estetyki obiektu.
Zdecydowaliśmy się nie tylko na remont wnętrza istniejącego obiektu oraz modernizację fasady, ale również na zagospodarowanie sąsiedniej działki, gdzie powstał retail park. Rozszerzył on ofertę komercyjną centrum i umożliwił wprowadzenie popularnych najemców typu value retailers, dla których nie było odpowiednich przestrzeni w pierwotnym budynku. Retail park współdzieli przestrzeń parkingową z centrum, tworząc spójną i funkcjonalną strefę zakupową.
Zamknęliśmy cały projekt – od rozpoczęcia budowy retail parku do zakończenia remodelingu centrum – w ciągu zaledwie roku.
Jak, na podstawie Waszych doświadczeń, określić należy obszar, który jest największym wyzwaniem?
Na podstawie naszych doświadczeń, największym wyzwaniem w procesie transformacji centrum handlowego jest dopasowanie koncepcji zmian do realnych potrzeb lokalnego rynku – zarówno klientów, jak i najemców – przy jednoczesnym zachowaniu spójności ze strategią właściciela oraz zapewnieniu opłacalności inwestycji. To właśnie znalezienie równowagi między tymi elementami bywa najtrudniejsze.
Operacja remodelingu odbywa się na “żywym ciele” centrum handlowego. Kluczowe znaczenia ma współpraca z najemcami. Na co należy zwrócić szczególną uwagę?
Szczególną uwagę należy zwrócić na transparentną komunikację z najemcami oraz skuteczną koordynację prac pomiędzy współwłaścicielami – w naszym przypadku równolegle prowadzony remodeling galerii oraz hipermarketu Auchan. Kluczowe jest także precyzyjne planowanie etapów prac, tak aby zminimalizować wpływ na bieżącą działalność najemców i hipermarketu, oraz uwzględnienie ich potrzeb w zakresie dostępności i funkcjonalności powierzchni.
Jak powinna wyglądać komunikacja z klientami?
Komunikacja z klientami powinna być jasna i nastawiona na budowanie pozytywnego doświadczenia zakupowego mimo prowadzonych prac, z naciskiem na informowanie o zmianach, korzyściach i dostępności usług.
Strategicznym celem jest podniesienie wyceny projektu. O jakich wzrostach możemy mówić?
W niektórych dobrze zlokalizowanych i chętnie odwiedzanych obiektach obserwujemy wyraźne, kilkuprocentowe wzrosty wartości Fair Value – wynikające ze wzrostu odwiedzalności, poziomu wynajmu, optymalizacji powierzchni, obrotów najemców, a także zmiany sentymentu rynkowego, co przekłada się na korektę cap rate. A w innych przypadkach cieszymy się utrzymaniem wartości nieruchomości w tak nasyconym środowisku komercyjnym z rosnącą konkurencją.
Rozmawiał: Radosław Rybiński
