Polski rynek inwestycyjny rozpoczyna 2026 rok najwyższym wolumenem transakcji od 2022 roku. Według szacunków obroty w pierwszym kwartale 2026 roku osiągnęły poziom 1 mld euro, co stanowi wzrost na poziomie 40% r/r. Pierwszy kwartał charakteryzował się również wysoką płynnością portfela transakcyjnego – sfinalizowano 26 umów obejmujących 54 obiekty. W kolejnych miesiącach roku eksperci Colliers oczekują dalszego ożywienia aktywności inwestycyjnej.
W pierwszym kwartale 2026 roku najwyższą aktywność inwestycyjną odnotował sektor magazynowy, który odpowiadał za 44% rynku. Za nim uplasował się segment handlowy z 32‑proc. udziałem. Mocną pozycję utrzymywał sektor biurowy, generując 20% całkowitego wolumenu ze znaczną liczbą transakcji na etapie due diligence.
W sektorze handlowym wolumen wyniósł ok. 320 mln euro (wzrost o ponad 50% r/r), przy 10 transakcjach obejmujących 30 aktywów, z czego ok. 80% obrotów (blisko 250 mln euro) stanowiły transakcje portfelowe. W sektorze magazynowym zainwestowano ok. 450 mln euro (wzrost o ponad 120% r/r), obejmujących 9 transakcji i 13 obiektów. Z kolei sektor biurowy odnotował ponad 200 mln euro inwestycji (wzrost o blisko 20% r/r). Udział segmentu PRS i hotelowego pozostawał relatywnie niewielki – łącznie sfinalizowano inwestycje opiewające na ok. 43 mln euro, przy wyraźnym spadku aktywności rok do roku.
„Skala wolumenu zrealizowanego w pierwszym kwartale oraz struktura transakcji wskazują wzrost gotowości inwestorów do podejmowania decyzji kapitałowych. Rosnąca liczba transakcji portfelowych i długoterminowych potwierdza zaufanie do fundamentów polskiego rynku nieruchomości komercyjnych, a obecny pipeline pozwala traktować ten wynik jako solidny prognostyk na kolejne miesiące 2026 roku” – mówi Piotr Mirowski, dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers.
Największe transakcje
Pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł kilka istotnych umów, które potwierdzają rosnącą rolę transakcji portfelowych i struktury typu sale-leaseback. Warto wymienić zrealizowaną przez W. P. Carey transakcję sprzedaży z leasingiem zwrotnym portfela nieruchomości logistycznych o wartości 169 mln euro. Portfel o łącznej powierzchni ponad 150 000 mkw. obejmuje cztery obiekty tworzące główny kampus logistyczny w Poznaniu – będący częścią centrum dystrybucyjnego Grupy Raben – oraz cztery magazyny i obiekty typu cross-dock zlokalizowane w różnych częściach Polski. Nieruchomości zostały wynajęte w formule triple-net wiodącemu operatorowi logistycznemu, co podkreśla ich długoterminowy, infrastrukturalny charakter.
Na rynku handlowym sfinalizowano natomiast przejęcie ośmiu centrów handlowych należących do Ceetrus i Auchan przez Shopper Park Plus – to jedna z największych transakcji w tym segmencie w ostatnich latach. Wartość portfela została wyceniona na ponad 210 mln euro (blisko 900 mln zł).
Skala oraz struktura obu transakcji potwierdzają utrzymujące się zainteresowanie inwestorów aktywami generującymi stabilne przepływy pieniężne oraz posiadającymi potencjał wzrostu wartości poprzez aktywne zarządzanie.
Makroekonomia sprzyja pomimo utrzymującej się niepewności
W 2026 roku polski rynek inwestycyjny funkcjonuje w otoczeniu makroekonomicznym, które sprzyja stabilnym, długoterminowym strategiom kapitałowym. Choć wojna na Bliskim Wschodzie zwiększa poziom niepewności gospodarczej, a jej konsekwencje mogą osłabiać tempo wzrostu gospodarczego Polski, to bieżąca prognoza Colliers – zakładająca wzrost PKB na poziomie 3,7% w 2026 r. – nadal plasuje Polskę w gronie najszybciej rozwijających się gospodarek Unii Europejskiej, wyraźnie powyżej unijnej średniej.
Jednocześnie Polska pozostaje liderem UE pod względem siły rynku pracy – z najniższą stopą bezrobocia w Europie (3,2% wobec 5,9% średniej unijnej) i rosnącymi realnymi wynagrodzeniami.
„Odporność konsumpcji oraz mocne fundamenty popytowe przekładają się na niższe ryzyko po stronie najemców: większą zdolność regulowania czynszów, stabilniejsze decyzje dotyczące powierzchni oraz ograniczoną podatność na gwałtowne korekty popytu” – podkreśla Grzegorz Sielewicz, główny ekonomista w Regionie Europy Środkowo-Wschodniej, Colliers.
Pochodzenie kapitału
W I kwartale 2026 najbardziej aktywny był kapitał z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, Stanów Zjednoczonych oraz Europy Zachodniej. Warto jednak mieć na względzie, że do puli aktywnych uczestników rynku z pewnością dołączą polscy inwestorzy, którzy w 2025 roku ulokowali na rynku ok. 800 mln euro, osiągając rekordowy 18% udział w całkowitym wolumenie transakcji – ponad 60% więcej niż rok wcześniej i niemal trzykrotnie więcej niż średnia z ostatnich pięciu lat, co potwierdza strukturalną zmianę po stronie popytu inwestycyjnego.
„Rynek kształtuje dziś nowa fala kupujących. Polski inwestor na rynku nieruchomości komercyjnych to dziś najczęściej doświadczony przedsiębiorca, który zbudował kapitał w sektorach niezwiązanych bezpośrednio z rynkiem nieruchomości i może sobie pozwolić na lokowanie nadwyżek w nieruchomości komercyjne. Dla rodzimego inwestora kluczowe jest to, że rynek nieruchomości w Polsce jest przewidywalny, działa w przejrzystych ramach prawnych i instytucjonalnych, a dochody z najmu są w większości denominowane w euro. To rzadkie połączenie bezpieczeństwa i atrakcyjnego zwrotu” – zaznacza Piotr Mirowski.
Powrót kapitału i rosnąca selektywność inwestorów
W 2026 roku oczekiwane jest dalsze ożywienie aktywności inwestycyjnej, wspierane zarówno przez rosnące zaangażowanie kapitału krajowego, jak i stopniowy powrót inwestorów typu core, koncentrujących się przede wszystkim na pojedynczych, wysokiej jakości aktywach.
„Szczególnie silny popyt prognozujemy w sektorze biurowym, gdzie utrzyma się zainteresowanie projektami typu value-add, oferującymi potencjał dwucyfrowych stóp zwrotu w średnim horyzoncie. Jednocześnie malejąca dostępność takich produktów – zwłaszcza w Warszawie – będzie wzmacniać konkurencję po stronie kupujących” – wyjaśnia Piotr Mirowski, dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers.
Stolica pozostanie głównym beneficjentem tego trendu, m.in. dzięki spadającym pustostanom, rosnącym czynszom oraz ograniczonej nowej podaży. Spadające koszty finansowania oraz rosnąca konkurencja wśród kredytodawców będą sprzyjać inwestycjom w stabilne aktywa generujące długoterminowe dochody.
