[WYWIAD] Sylwia Węgrzynowska, BPS Leasing: leasing zwrotny uwalnia zamrożony kapitał

W strukturze leasingu zwrotnego firma uwalnia zamrożony w „murach” kapitał i może przeznaczyć go nie tylko na działalność inwestycyjną, ale również na bieżącą działalność – mówi Sylwia Węgrzynowska, Dyrektorka Obszaru Finansowania Nieruchomości Komercyjnych w BPS Leasing.

Czym jest, na czym polega instytucja leasingu zwrotnego?

Leasing zwrotny to prosty mechanizm polegający na zakupie przez spółkę leasingową nieruchomości od Klienta po jej aktualnej wartości rynkowej. Oczywiście wartość ta ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego i podlega wewnętrznej weryfikacji. Następnie nieruchomość, na podstawie umowy leasingu, jest przekazywana Klientowi do dalszego używania i pobierania pożytków. Po upływie okresu, na który umowa leasingu została zawarta, Klient nabywa z powrotem nieruchomość, za określoną w umowie wartość końcową.

Wiele firm z sektora nieruchomości handlowych tradycyjnie opiera się na kredycie hipotecznym. W jakich konkretnych sytuacjach biznesowych leasing zwrotny staje się rozwiązaniem pierwszego wyboru, deklasując standardowe finansowanie bankowe?

To przede wszystkim elastyczność operacyjna i decyzyjna dotycząca wydatkowania środków, co jest szczególnie ważne dla podmiotów mających plany inwestycyjne. Środki pozyskane z leasingu zwrotnego, po potrąceniu opłaty wstępnej i ewentualnej spłacie zobowiązań obciążających nieruchomość, pozostają do dyspozycji przedsiębiorcy. Pozwala to uniknąć sztywności charakterystycznej dla finansowania bankowego.

Ważne jest także to, że w strukturze leasingu zwrotnego firma uwalnia zamrożony w „murach” kapitał i może przeznaczyć go nie tylko na działalność inwestycyjną, ale również na bieżącą działalność (OPEX). To forma hybrydowego finansowania, łączącego wiele form finansowania i tak jak mówiłam wcześniej, bez kontroli celowości ich wykorzystania.

Brak konieczności posiadania środków własnych. W strukturze leasingu zwrotnego opłata wstępna, czyli tzw. udział własny Klienta w całości potrącany jest z ceny sprzedaży nieruchomości.

Często mówi się o „przyspieszeniu kosztów” w leasingu operacyjnym. Czy mogłaby Pani nieco przybliżyć ten temat?

To jest właśnie mechanizm leasingu operacyjnego

Jeśli Klient amortyzuje nowy budynek stawką 2,5%, jest „uwięziony” w 40-letnim cyklu kosztowym. Przechodząc na leasing operacyjny, po pierwsze w koszty zalicza całą opłatę wstępną (która wynosi około 35% wartości początkowej), a następnie przez cały okres trwania umowy w koszty zalicza opłaty okresowe. To oznacza, że przechodząc na leasing operacyjny, praktycznie tę samą wartość nieruchomości może zaliczyć w koszty w ciągu np. 10 lat trwania umowy

Jednocześnie dzięki opłacie wstępnej i wysokiej wartości końcowej (wykup/rata balonowa), która dla 10-letniego okresu finansowania wynosi 46%, amortyzacja spłaty kapitału, w części leasingu operacyjnego, kształtuje się na średnim rocznym poziomie nie przekraczającym 3% długu, a bardzo często nawet znacznie niższym. To z kolei pozwala na pozostawanie po stronie przedsiębiorcy znacznie wyższych nadwyżek finansowych, niż w przypadku spłaty kredytu bankowego.

Jak leasing zwrotny wpływa na strukturę bilansu przedsiębiorstwa i jego zdolność do zaciągania kolejnych zobowiązań na nowe projekty deweloperskie?

Na płaszczyźnie podatkowej mamy dwie umowy, tj. leasing operacyjny obejmujący budynki i budowle oraz leasing finansowy obejmujący grunt. Natomiast na płaszczyźnie ustawy o rachunkowości, umowa leasingu spełnia warunek klasyfikowania jej jako umowy leasingu finansowego. W tym przypadku wszystko zależy od wielkości podmiotu. Jednostka mikro i jednostka mała mogą dokonywać kwalifikacji umów według zasad określonych w przepisach podatkowych i nie stosować przepisów ustawy o rachunkowości w tym zakresie.

Dla właściciela nieruchmości handlowej kluczowa jest kontrola relacji z najemcami. Jak w praktyce wygląda kwestia wystawiania faktur za czynsz i bieżącego zarządzania nieruchomością, gdy formalnym właścicielem zostaje firma leasingowa?

Od strony operacyjnej nie zmienia się nic. Po stronie Klienta pozostają wszystkie relacje z najemcami, gdyż wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu są przelewane przez BPS Leasing na Klienta.

W praktyce oznacza to, że:
– klient nadal wystawia faktury za wynajem, a więc nie traci żadnych przychodów,
– zobowiązany jest m.in. do bieżącego zarządzania nieruchomością, utrzymywania jej stanu technicznego, tak jakby dalej był jej właścicielem,
– w zakresie umów najmu to Klient negocjuje i podpisuje umowy i aneksy do nich.

Tylko w niektórych sytuacjach zawarcie umowy najmu, bądź zmiany umowy wymagają zgody leasingodawcy, ale staramy się tak określić ramowe warunki umów najmu, aby takich sytuacji było jak najmniej.

Proces finansowania nieruchomości jest znacznie bardziej złożony niż w przypadku ruchomości. Na jakie „czerwone flagi” w dokumentacji prawnej lub technicznej obiektów handlowych najczęściej natrafiacie Państwo podczas analizy transakcji?

Przy transakcji leasingu zwrotnego kluczowe jest prawomocne oddanie w całości nieruchomości do użytkowania.

Natomiast tymi „czerwonymi flagami” są niewątpliwie przysługujące najemcom szeroko rozumiane prawa pierwokupu nieruchomości. To jest bariera nie do zaakceptowania, szczególnie przy sprzedaży nieruchomości po zakończeniu umowy leasingu, gdzie ustalona cena sprzedaży nieruchomości znacznie odbiega od ceny rynkowej, a prawo nabycia po tej cenie przysługuje tylko leasingobiorcy. W związku z czym, warunkiem zawarcia umowy leasingu jest wykreślenie takiego prawa, poprzez aneksowanie umowy najmu

Dość istotną kwestią jest konieczność zawarcia z najemcami porozumień, na podstawie których spółka leasingowa przenosi na leasingobiorcę prawa i obowiązki z umowy najmu, w które z mocy prawa wstąpiła nabywając nieruchomość.

Leasing nieruchomości wciąż uchodzi za produkt niszowy. Co z Pani perspektywy jest największym mitem, który powstrzymuje inwestorów przed korzystaniem z tego narzędzia?

Owszem, leasing nieruchomości jest to nadal produkt niszowy, ale jednocześnie to jeden z najbardziej dynamicznych segmentów rynku leasingowego. Według danych Związku Polskiego Leasingu segment nieruchomości w 2025 r. odnotował wzrost o 63%. Wartość sfinansowanych nieruchomości w 2025 roku wyniosła 800 mln zł, co stanowi potężny skok w porównaniu do lat ubiegłych. Eksperci ZPL przewidują, że trend ten utrzyma się, a całkowita wartość inwestycji sfinansowanych przez branżę leasingową przekroczy w 2026 roku 129,7 mld zł, gdzie nieruchomości będą odgrywać coraz istotniejszą rolę jako alternatywa dla długu bankowego.

Natomiast może nie jest to kwestia „mitu”, ale bardzo często barierą występującą po stronie Klienta jest sam aspekt sprzedaży nieruchomości, a więc wyzbycia się swojego majątku.

Czy na polskim rynku widać trend, w którym deweloperzy budują parki handlowe z planem wyjścia z inwestycji właśnie poprzez leasing zwrotny, zamiast sprzedaży do funduszu inwestycyjnego?

Coraz częściej mamy tego rodzaju zapytania, dlatego też analizujemy z Bankiem BPS możliwość wspólnego finansowania, tj. pozyskania w Banku kredytu na finansowanie budowy z jednoczesną opcją przejścia na leasing po komercjalizacji obiektu i oddaniu go do użytkowania.

Podkreśla Pani często rolę „szycia oferty na miarę”. Jakie elementy umowy leasingu zwrotnego podlegają najszerszym negocjacjom w przypadku dużych transakcji portfelowych?

Wiele elementów oferty podlega negocjacjom, jak to przy każdym finansowaniu. Przede wszystkim to wysokość opłaty wstępnej, która w leasingu operacyjnym stanowi koszt uzyskania przychodów i wpływa na wysokość miesięcznych opłat okresowych, a tym samym generowaną nadwyżkę finansową, na bazie której wyznaczana jest tzw. zdolność kredytowa.