Choć rynek parków handlowych w Polsce wciąż przyciąga inwestorów, banki zachowują dużą ostrożność przy udzielaniu finansowania. Kluczowe znaczenie mają lokalizacja projektu, poziom najmu oraz doświadczenie inwestora. „Bardzo dużą uwagę przywiązujemy do lokalizacji obiektu i szczegółowo analizujemy konkurencję w okolicy oraz dane demograficzne” – mówiła Elżbieta Chmielowska, dyrektor Departamentu Finansowania Nieruchomości Banku BNP Paribas Polska, podczas części konferencyjnej targów #scf2025spring.
Banki dokładnie selekcjonują inwestycje, które znajdą się w ich portfelach.
„Nie wszystkie projekty, które trafiają na nasze biurka, oceniamy pozytywnie” – przyznała Elżbieta Chmielowska podczas części konferencyjnej targów #scf2025spring.
BNP Paribas utrzymuje udział nieruchomości handlowych na poziomie około 25% swojego portfela, ale podkreśla, że „rzeczywiście wybieramy projekty”.
Jakie projekty mają szansę na finansowanie?
O finansowaniu mogą myśleć jedynie inwestycje o odpowiednim poziomie najmu.
„Powinien on zapewniać wskaźnik DSCR (pokrycie obsługi długu) na poziomie 1.0. To absolutne minimum” – tłumaczyła Elżbieta Chmielowska.
W przypadku nowych inwestycji wskaźnik LTC (loan to cost) wynosi obecnie około 60%, co jest znacznym spadkiem w porównaniu do poprzednich lat.
Banki nie finansują projektów w lokalizacjach przypadkowych, np. wyłącznie ze względu na posiadany grunt.
„To, że ktoś ma działkę usługową, to jeszcze za mało. Projekt musi być poparty analizami i realnym potencjałem najemców” – powiedziała Elżbieta Chmielowska.
Doświadczenie inwestora ma znaczenie
Dla banków kluczowe są dwa aspekty: lokalizacja oraz doświadczenie sponsora.
„Widzieliśmy już projekty w dobrej lokalizacji, które jednak nie odniosły sukcesu przez słabe zarządzanie. Dobre zarządzanie i kontakt z najemcami to przewaga konkurencyjna” – mówiła ekspertka BNP Paribas podczas #scf2025spring.
Nowi gracze na rynku powinni szukać partnerów z doświadczeniem.
„Znalazłabym partnera z odpowiednim track-recordem. To znacznie zwiększa szanse na pozyskanie finansowania” – radziła lżbieta Chmielowska potencjalnym inwestorom bez historii inwestycyjnej.
Presja ESG coraz większa, nawet w sektorze handlowym
Choć w sektorze handlowym presja ze strony najemców na wdrażanie standardów ESG jest niższa niż w biurach i logistyce, banki nie odpuszczają.
„Jesteśmy częścią globalnej grupy, która bardzo dużą wagę przywiązuje do zrównoważonego rozwoju. Wybór projektów zawsze będzie uwzględniał kwestie ESG” – zaznaczyła Elżbieta Chmielowska.
W przypadku starszych obiektów handlowych planowanych do modernizacji banki analizują całkowite nakłady – zarówno cenę zakupu, jak i budżet CAPEX potrzebny do poprawy efektywności energetycznej.
„Jeśli potrzebne nakłady nie mieszczą się w analizie zdolności obsługi długu przez obiekt, to finansowanie może być niemożliwe” – zaznaczyła przedstawicielka BNP Paribas.
Rynek się nasyca, a demografia staje się problemem
Zdaniem banków, rynek parków handlowych zbliża się do punktu nasycenia.
„Możliwości budowy nowych obiektów będą coraz mniejsze, zwłaszcza w mniejszych miastach, gdzie społeczeństwo się starzeje i następuje odpływ młodych ludzi” – zauważyła Elżbieta Chmielowska.
To oznacza wzrost ryzyka inwestycyjnego dla projektów lokalizowanych poza głównymi ośrodkami miejskimi.
Drogi pieniądz ogranicza inwestycje
Inwestorzy zwracają uwagę na wysokie koszty finansowania. Rzeczywiście – jak przyznaje Chmielowska – dziś pieniądz jest droższy, a głównym powodem są stopy procentowe. Większość projektów retailowych w Polsce finansowana jest w euro, dlatego kluczowy jest wskaźnik Euribor.
„Prognozy mówią o stopniowych obniżkach, ale raczej nie wrócimy do czasów stóp ujemnych. Choć… życie już nie raz nas zaskoczyło” – zaznaczyła Elżbieta Chmielowska
„Jeszcze 15 lat temu nikt nie przewidywał, że stopy mogą spaść poniżej zera, a potem przez kilka lat rzeczywiście takie były.”
Parki handlowe wciąż mają potencjał, ale nie są już inwestycją „z automatu”. O sukcesie decyduje nie tylko lokalizacja, ale też umiejętność zarządzania, jakość najemców, realna luka rynkowa i dostosowanie do przyszłych wymogów klimatycznych.
„Najważniejsze to mieć plan, doświadczenie i partnerów, którzy wiedzą, co robią. Tylko wtedy projekt ma szansę na sukces – i na finansowanie” – stwierdziła Elżbieta Chmielowska.
Targi #scf2025spring odbywały się w dniach 8-9 kwietnia na Stadionie Legii. Nieodłącznym ich elementem jest część konferencyjna. W tym roku na scenie pojawiło się aż 25 gości, którzy mówili o kluczowych wyzwaniach stojących przed rynkiem centrów handlowych w Polsce. Wszystkie prezentacje i wystąpienia zostały już opublikowane na kanale YouTube oraz na Linkedin.
