Produktywność, efektywność operacyjna i technologia muszą być traktowane łącznie. Chodzi o tzw. „twin transformation” – czyli połączenie transformacji cyfrowej i zrównoważonego rozwoju – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Marta Machus-Burek, Senior Partner, Board Vice President, Colliers.
We wcześniejszym wywiadzie dla SCF News | Retailnet.pl, na temat rosnących kosztów prowadzenia biznesu i spadających marż, wskazała Pani trzy kluczowe obszary, które powinny być w centrum uwagi właścicieli i zarządców centrów handlowych. Są to: optymalizacja operacyjna w zakresie zużycia mediów, transformacja technologiczna oraz zrównoważony rozwój. Jak to wszystko ze sobą połączyć?
To bardzo trafne pytanie, bo te trzy elementy – zrównoważony rozwój, efektywność energetyczna i transformacja technologiczna – nie powinny być rozpatrywane oddzielnie. Mamy dziś do czynienia z ogólnym spadkiem efektywności biznesowej, nie tylko w nieruchomościach czy handlu, ale szerzej – w gospodarce. Potwierdza to choćby raport Draghiego z września 2023 r., który wskazuje na spadającą produktywność jako największe wyzwanie dla Europy, wynikającą m.in. z rosnących kosztów pracy, wysokich cen energii oraz niewystarczającego wdrażania technologii cyfrowych. To nie jest problem jednego sektora – to problem systemowy. Draghi mówi wręcz, że potrzebujemy dziś czegoś na miarę Planu Marshalla – dużych, skoordynowanych działań publicznych i prywatnych.
W ostatnich dwóch latach dominowała narracja regulacyjna wokół zrównoważonego rozwoju – 2023 rok to było istne „tsunami regulacyjne”. Ale dziś obserwujemy zmianę kierunku – rok 2025 jest czasem pragmatyzmu. Zmiana terminu obowiązkowego raportowania oraz jego uproszczenie to szansa, by wykorzystać ten czas na realne działania – szczególnie w obszarze efektywności energetycznej. Technologia odgrywa tu kluczową rolę –bez czujników, bez danych, bez integracji systemów i opomiarowania nie da się skutecznie zarządzać zużyciem mediów w tym energii.
Dlatego transformacja energetyczna, efektywność operacyjna i technologia muszą być traktowane łącznie. Mówimy dziś o tzw. „twin transformation” – czyli połączeniu transformacji cyfrowej i zrównoważonego rozwoju. Tylko razem te działania przyniosą efekt.
Dygresyjnie odniosę się jeszcze do raportu Draghiego – niepokojące jest to, że Polska była całkowicie pominięta w procesie przygotowanie tej diagnozy. Brak naszych ekspertów w pracach nad raportem może sugerować, że nadal jesteśmy traktowani jako peryferia Europy.
Tak, to niestety prawda – nie jesteśmy postrzegani jako technologiczny lider, ani jako istotny partner w kształtowaniu polityki europejskiej w tym zakresie. Ale to tylko powinno nas motywować, by szybciej nadganiać dystans. Biznes lubi pragmatyzm – i to właśnie szansa na wdrożenie realnych działań. Nie chodzi tylko o Polskę, wg M. Draghiego cała Europa potrzebuje przyspieszenia w transformacji energetycznej i technologicznej. Draghi bardzo wyraźnie wskazał, że Europa musi stworzyć warunki, w których prowadzenie biznesu po prostu się opłaca. Dziś zbyt często mamy sytuację, w której europejskie oszczędności – ogromne, sięgające 11 bilionów euro zgromadzonych na kontach bankowych – są lokowane poza kontynentem, głównie w Stanach Zjednoczonych. Jak zauważył, co roku z Europy wypływa około 500 miliardów euro – 300 miliardów do USA, reszta w inne regiony. To dramatyczna strata potencjału inwestycyjnego.
Dlaczego tak się dzieje? Draghi zwrócił uwagę na dwa powiązane ze sobą mechanizmy:
- Zbyt niska stopa zwrotu z inwestycji w Europie – rynek nie zapewnia wystarczającej motywacji dla inwestorów do lokowania kapitału lokalnie.
- Brak kultury kapitału własnego (equity) – banki, co naturalne, wolą finansować sektory tradycyjne: nieruchomości, przemysł ciężki, handel. Tymczasem innowacja, nowe technologie, wysokie ryzyko – to domena kapitału prywatnego, a nie kredytów bankowych.
Draghi powiedział wprost: „Nie da się finansować innowacyjnych spółek za pomocą kredytu. Ich cykl życia, brak przewidywalnych przychodów i długi czas dojrzewania projektu to cechy, które eliminują je z bankowej listy ryzyka.”
Dlatego właśnie private equity, venture capital, fundusze długoterminowe powinny odegrać większą rolę w transformacji europejskiej gospodarki – zarówno technologicznej, jak i energetycznej. I dlatego również banki powinny w coraz większym stopniu wspierać strukturyzowanie finansowania opartego na equity, zamiast próbować mechanicznie udzielać kredytów tam, gdzie one z natury nie pasują.
Rozwój technologii jest dzisiaj warunkiem budowania konkurencyjności.
Tak. Draghi porównał też podejście USA i Europy do technologii. W Stanach Zjednoczonych powstają inwestycje rzędu 100 miliardów dolarów w fabryki półprzewodników (jak TSMC w Arizonie), wspierane przez rząd, fundusze i lokalny ekosystem. Tymczasem Europa dopiero niedawno uznała, że technologia to nie tylko temat przyszłości – to temat egzystencjalny.
Dlatego transformacja cyfrowa i zielona muszą być nie tylko deklaracjami, ale realnymi działaniami – wspartymi instrumentami publicznymi, prywatnymi, regulacyjnymi i edukacyjnymi. Kluczowe będzie stworzenie takiego ekosystemu, w którym przedsiębiorstwa technologiczne będą miały dostęp do:
- kapitału wysokiego ryzyka,
- partnerskich relacji z sektorem finansowym,
- elastycznych przepisów,
- wykwalifikowanych ludzi.
Dodam jeszcze, że rynek nieruchomości jako całość to sektor dojrzały, co sprawia, że proces digitalizacji przebiega tu relatywnie wolno. Nie jesteśmy branżą, która z natury uchodzi za innowacyjną – dlatego tym bardziej potrzebujemy przyspieszenia w tym obszarze, jeśli chcemy osiągnąć wymierne efekty.
Mówi Pani, że postępy w digitalizacji w sektorze nieruchomości nie są zadowalające. Jeśli przyjrzymy się poszczególnym segmentom rynku, widać, że centra handlowe znajdują się na końcu tego procesu. Z czego to wynika i jakie są tego konsekwencje?
Rzeczywiście, jeśli spojrzymy na wybrane parametry digitalizacji – na przykład w kontekście tzw. smart buildings – centra handlowe wypadają najsłabiej spośród wszystkich typów nieruchomości. Jedną z głównych przyczyn jest wiek obiektów. Aż 60% nieruchomości ma ponad 15 lat. Były one projektowane w czasach, gdy nie kładziono nacisku na technologie cyfrowe ani zrównoważony rozwój.
Jeśli porównamy poziom certyfikacji budynków, różnice są znaczące: ponad 90% biurowców klasy A posiada certyfikaty środowiskowe, podczas gdy w przypadku centrów handlowych ten odsetek nie przekracza 60%. Co więcej, większość obiektów handlowych plasuje się na poziomie „Good” lub „Very Good”, a osiągnięcie poziomu „Outstanding” to rzadkość – dobrym przykładem jest Forum Gdańsk, ale to raczej wyjątek niż reguła.
Warto też zauważyć, że inna jest dynamika relacji najemca–wynajmujący w centrach handlowych i w biurowcach. W galeriach handlowych mówimy często o dziesiątkach, a nawet setkach najemców, z bardzo zróżnicowanymi oczekiwaniami – lub ich brakiem – w zakresie digitalizacji. Ich uwaga skupia się na efektywności sprzedaży, np. obrotach z metra kwadratowego, a nie na operacyjnej efektywności całego obiektu.
W biurowcach jest odwrotnie – to najemcy często są motorem zmian technologicznych. Wymagają lepszego opomiarowania, wyższej jakość przestrzeni i rozwiązań poprawiających efektywność operacyjną. To z kolei przekłada się na większe inwestycje w fit-out i dłuższe umowy najmu – dziś standardem są kontrakty na 7–10 lat, podczas gdy w handlu mówimy o okresach 3–5 lat. Taka dłuższa relacja buduje też większe zaangażowanie w rozwój i utrzymanie jakości technicznej budynków.
Centra handlowe, jako cały rynek, mają opóźnienia w digitalizacji. Czy zgodzi się Pani z opinią, że jeszcze gorzej wygląda sytuacja średnich obiektów w miastach średniej wielkości?
To prawda – wyzwania średnich centrów handlowych to temat, który powraca w wielu branżach, nie tylko w nieruchomościach. Digitalizacja i dekarbonizacja wymagają znaczących nakładów inwestycyjnych (CAPEX), a mniejsze obiekty często nie mają do nich dostępu. Tymczasem duże centra – z silnymi pozycjami rynkowymi – dzięki nowym inwestycjom stają się jeszcze silniejsze jak np. Centrum Bonarka w Krakowie czy Posnania w Poznaniu.
Wydaje się, że nakłady inwestycyjne (CAPEX) są nadal w dużej mierze zamrożone.
Tak, wiele działań jest dziś wstrzymanych, ale uważam, że nawet mniejsze i średnie centra handlowe powinny przede wszystkim opracować długoterminową strategię działania. Zbyt często obserwujemy tzw. gaszenie pożarów – reakcje ad hoc na pojawiające się problemy lub oferty rynkowe. Ktoś przychodzi z propozycją energetyczną, ktoś inny z innowacyjnym rozwiązaniem – ale brak całościowego planu sprawia, że decyzje są podejmowane chaotycznie i bez wyznaczenia priorytetów inwestycji w te technologie które mogą mieć realny wpływ na lepsze produktywność obiektu, ale też są technologiami otwartymi, które w niedalekiej przyszłości mogą łatwo połączyć się z tymi, które nadejdą za parę lat.
Widzimy też coraz więcej ofert rynkowych opartych na modelach usługowych – np. rozwiązania do systemów BMS (Building Management System) z wykorzystaniem sztucznej inteligencji, które oferowane są w formule podobnej do modelu ESCO. To oznacza, że wynajmujący może spłacać inwestycję z uzyskanych oszczędności energetycznych. Takie modele znacznie ułatwiają wdrażanie nowoczesnych technologii bez ponoszenia jednorazowych, dużych nakładów. Oferta na rynku jest, ale jeszcze nie widać wielu wdrożeń w tym modelu finansowania.
Coraz częściej pojawiają się też bankowe instrumenty finansowe powiązane z celami zrównoważonego rozwoju – tzw. ESG-linked lub Green-linked loans. Są także fundusze publiczne dedykowane projektom związanym z dekarbonizacją i cyfryzacją. Szacuję, że dostępność oraz popularność tego typu instrumentów finansowych będzie rosła.
Oczywiście, zdaję sobie sprawę, że wiele z tych centrów handlowych – zwłaszcza średnich – ma dziś duże obciążenia kredytowe. To realne wyzwanie. Ale to nie może być wymówką do bierności. Inwestycje – nawet stopniowe – są dziś koniecznością. Bo właśnie dzięki nim buduje się przewagę konkurencyjną. Innej drogi po prostu nie ma.
Mówimy o nieruchomościach. A jak to wygląda z perspektywy najemców? Jak oni radzą sobie z technologicznymi wyzwaniami?
Najemcy, szczególnie większe i duże marki, są często bardziej technologicznie zaawansowani niż właściciele nieruchomości – głównie dlatego, że zmusił ich do tego rozwój e-commerce i model omnichannel. Cyfryzacja procesów logistycznych, click&collect, zautomatyzowane zwroty – to wszystko przyspieszyło transformację technologiczną działalności operacyjnej, logistycznej, produkcyjnej, sprzedażowej czy marketingowej.
Widać to też po modernizacji konceptów sklepów – więcej kas samoobsługowych, automatyzacja zwrotów itd. Ale w zakresie działań dotyczących dekarbonizacji jednocześnie pojawia się rozbieżność: właściciele centrów chcą, by najemcy współinwestowali np. w działania ESG, a najemcy skupiają się na dekarbonizacji własnego łańcucha dostaw, bo to ich główne źródło emisji, a nie sama nieruchomość.
Czyli nie ma wspólnoty interesów?
Nie do końca. Choć droga do cyfrowej transformacji sektora nieruchomości handlowych może wyglądać inaczej po stronie właścicieli centrów handlowych i po stronie najemców, ich cel pozostaje wspólny – przyciągnąć i zatrzymać coraz bardziej wymagającego i zajętego klienta. Dziś nie wystarczy już tylko lokalizacja czy liczba sklepów – liczy się jakość doświadczeń, jakie obiekt oferuje klientom końcowym. Najemcy, często wyprzedzający centra handlowe pod względem wdrażania technologii, mogą być dla właścicieli źródłem inspiracji. Z kolei właściciele, inwestując w digitalizację i dekarbonizację, mogą zapewnić bardziej efektywne i konkurencyjne środowisko dla najemców. To nie jest już kwestia wyboru, lecz konieczność. Jeśli chcemy, by centra handlowe zachowały swoją pozycję jako miejsca zakupów i doświadczeń – atrakcyjne, inteligentne, odpowiedzialne środowiskowo – trzeba działać razem. Wzajemne zrozumienie, integracja działań i wspólna odpowiedzialność to fundament przyszłości, w której wszyscy – właściciele, najemcy i klienci – będą wygrani.
Rozmawiał: Radosław Rybiński
