W mniejszych miastach wciąż jest sporo potencjału, bo Polska ma kilkaset miejscowości, gdzie można otworzyć park handlowy – w rozmowie z SCF News | Ratailnet.pl mówi Aleksander Kowalski, Senior Leasing Manager, Redkom Development . Firma będzie wystawcą targów #scf2026spring, które odbędą się 24-25 marca 2026 na Stadionie Legii Warszawa.
Jak widzisz panoramę rynku centrów handlowych, jeżeli spojrzymy na nią przez pryzmat parków handlowych?
Rynek parków handlowych jest wciąż stosunkowo młody. Te obiekty pojawiają się od kilku lat i zauważam dużą ewolucję. Jeśli spojrzymy, jakie parki powstawały jeszcze kilka lat temu, to były to głównie niewielkie obiekty, z dosłownie kilkoma lub kilkunastoma najemcami. Z reguły dominowały sklepy spożywcze, drogerie oraz dyskonty.
Obecnie parki handlowe coraz bardziej wpisują się w ogólny krajobraz handlowy kraju i stają się większe. My sami należymy do grona deweloperów i operatorów parków, którzy budują przede wszystkim obiekty średniej i dużej wielkości. Mówiąc o średnich i dużych obiektach, mam na myśli powierzchnię powyżej 10 tysięcy metrów kwadratowych, przy czym w naszym portfelu wiele parków ma ponad 20 tysięcy metrów kwadratowych, a niektóre znacznie więcej.
Drugim istotnym trendem jest rosnąca różnorodność branżowa. Pojawia się więcej gastronomii, więcej rozrywki, a także najemców, którzy wcześniej nie decydowali się na lokalizacje w parkach handlowych, a teraz zaczynają je poważnie rozważać.
W przypadku mniejszych obiektów nie można oczekiwać fajerwerków, bo wiadomo, że jest pewien zestaw branż i najemców, którzy muszą się znaleźć, a dla kolejnych po prostu fizycznie nie ma miejsca. W projektach o powierzchni od kilkunastu do dwudziestu kilku tysięcy metrów pojawiają się już szerokie pola działania. Czy uważasz, że patrząc na te większe obiekty, obraz układu najemców jest satysfakcjonujący? Czego brakuje i o co należy zawalczyć?
Dotychczas największym „nieobecnym” jest gastronomia. Parki handlowe to obiekty convenience – klienci przyjeżdżają, robią zakupy spożywcze i przy okazji korzystają z kilku innych sklepów. Z reguły spędzają w parku około godziny, czasem więcej. Według mnie brakuje tu szeroko pojętej gastronomii – zarówno ciężkiej, czyli pełnowymiarowej restauracji (nie licząc popularnych drive’ów, takich jak McDonald’s, KFC, Popeyes, czy ostatnio Pasibus), jak i miejsc, gdzie można napić się kawy czy kupić ciastko.
Podam przykład naszego Przystanku Karkonosze, który 28 sierpnia br. otworzyliśmy koło Karpacza. To obiekt obsługujący zarówno lokalnych mieszkańców, jak i ruch turystyczny, latem i zimą. Na razie uruchomiliśmy tam dwa punkty gastronomiczne sieciowe: So Coffee i Berlin Döner Kebap oraz lokalny foodtruck i budkę z oscypkami, serwującą oscypki również na ciepło. Patrząc na oczekiwania klientów oraz wyniki najemców, napawa nas to dużą nadzieją. Komunikując się z klientami poprzez media społecznościowe czy stronę internetową, widać wyraźnie, że tego rodzaju gastronomia jest potrzebna. Uważam, że w tym kierunku parki powinny dalej ewoluować.
Ten case jest ciekawy. Macie dwóch najemców gastronomicznych sieciowych, dobre obroty, satysfakcję ze strony klientów, pojawiają się większe oczekiwania ze strony klientów. I co dalej? Komunikujecie to branży gastronomicznej i co od nich słyszycie? Dlaczego nie ma kolejnych tego rodzaju najemców?
Podstawowa obawa wynika z tego, że na rynku gastronomicznym jest bardzo niewielu najemców, którzy poważnie myślą o lokalizacjach w parkach handlowych. Dla So Coffee czyli Grupy Lagardere była to pierwsza lokalizacja testowa w takim formacie.
Rozmawiając z operatorami gastronomicznymi, zazwyczaj słyszymy, że wciąż się zastanawiają i nie są pewni, czy potencjał jest wystarczający oraz czy klienci docelowi rzeczywiście tego oczekują. Uważam jednak, że te obawy nie są do końca uzasadnione. To po prostu proces wspólnej pracy między wynajmującym a najemcą – przekonanie, że istnieje rynek dla gastronomii w parkach handlowych, że klienci tego oczekują i że warto w takie parki inwestować.
Nie musi to być dokładnie taki sam koncept jak w centrach handlowych – można go dostosować do specyfiki retail parków, dopasowując asortyment i formułę do oczekiwań klienta docelowego. Często słyszymy od najemców, że potrzebują jeszcze chwili, by dopracować odpowiedni koncept i formułę.
Z naszej strony mamy wszystkie potrzebne parametry: dobrą komercjalizację, dostępne powierzchnie i atrakcyjne czynsze, znacznie korzystniejsze niż w dużych galeriach handlowych w miastach. Myślę więc, że oferta jest atrakcyjna dla najemców.
Kluczem pozostaje jednak wypracowanie przekonania sektora gastronomicznego, że park handlowy jest wartościową i perspektywiczną lokalizacją.
Zastanawiam się czy nie jesteśmy w pewnym zaklętym kręgu. Gastronomia mówi: „czekamy na więcej przykładów, które pokażą, że takie koncepty dobrze funkcjonują w parkach handlowych”. Z drugiej strony inwestorzy koncentrują się na tym, co jest typowe dla parków handlowych a gastronomię zostawiają na boku. W efekcie brak tych przykładów i nie mamy ruchu do przodu.
Trochę tak jest, bo wszystko zależy od formuły parku – od wielkości działki i GLA, jaki dany operator może w niej umieścić. My staramy się wszędzie tam, gdzie jest potencjał, pozyskiwać odpowiednich operatorów.
Chciałbym przytoczyć przykład naszego projektu w Otwocku przy trasie lubelskiej. Doskonała lokalizacja – park będzie przyciągał klientów nie tylko z Otwocka, ale też z Karczewa, Falenicy, Miedzeszyna i okolic. Obiekt będzie miał 23 000 m² GLA. Budowa rozpocznie się jeszcze w grudniu, a otwarcie planujemy na Q4 2026. Park jest już teraz skomercjalizowany w ponad 80% i mamy kilku ciekawych operatorów gastronomicznych – m.in. pizzerię, sklep mięsny i lokalną piekarnię.
To pokazuje, że kierunek jest właściwy. W miejscach takich jak Otwock, przy dobrej lokalizacji i dostępnej trasie komunikacyjnej, potencjał jest zdecydowanie duży.
Myślę, że mogłoby być więcej operatorów gastronomicznych, ale to proces przekonywania i pracy z najemcami. Mimo to uważam, że idziemy w dobrym kierunku.
Stawiasz tezę, że jeśli chodzi o mocną obecność gastronomii w parkach handlowych, to temat nie jest kwestią „czy”, lecz „kiedy”.
Tak, myślę, że to kwestia „kiedy”. Mam nadzieję, że zmiany nastąpią szybko, bo najemcy obserwują rynek i widzą jego potencjał. Galerie w dużych miastach praktycznie już się nie rozwijają, natomiast parków handlowych powstaje wciąż bardzo dużo, co stanowi dla gastronomii doskonałą okazję, szczególnie w mniejszych miejscowościach, gdzie takie obiekty jeszcze nie istnieją.
Dobry kierunek wyznaczają nasz Przystanek Karkonosze na wjeździe do Karpacza, a także Dzierżoniów w województwie dolnośląskim– park, który już budujemy i który otworzymy w maju przyszłego roku. To pokazuje kierunek, w którym zmierzamy, i potwierdza, że to kwestia czasu, kiedy gastronomia w parkach będzie mocniej obecna.
Warto też zwrócić uwagę, że w parkach handlowych wprowadzenie najemcy gastronomicznego jest stosunkowo łatwe pod względem technologicznym.
Dokładnie. Kanalizacja tłuszczowa i wentylacja są znacznie prostsze do zrealizowania, ponieważ mamy bezpośredni dostęp do dachu. Bardzo często, projektując konkretne lokale – czy to w zewnętrznych „domkach”, czy w głównym pasażu – już od początku uwzględniamy gastronomię. Podpisując kontrakt z generalnym wykonawcą, można te kwestie odpowiednio zaplanować. To znacząco ułatwia całą procedurę i pozwala szybciej wprowadzić operatorów gastronomicznych.
Oprócz gastronomii, czego jeszcze chciałbyś więcej w parkach handlowych?
Myślę, że, jak już wspomniałem wcześniej, szeroko pojętej rozrywki i sportu. To są branże, których trochę brakuje, i staramy się to zmienić. Przykładem jest nasz projekt w Lublinie, realizowany w miejscu dawnej Galerii Lubelskiej przy al. Witosa.
W Lublinie zmieniamy koncepcję tradycyjnego parku handlowego, nadal bazując na operatorze supermarketu, bo branża spożywcza w parkach handlowych jest podstawą i głównym generatorem ruchu. Wokół dużego supermarketu Carrefour udało nam się stworzyć coś zupełnie innego – niestandardowy zestaw najemców.
Będziemy mieli kilku najemców, z czego dwóch mogę już wymienić, bo umowy są podpisane: park trampolin FlyPark na ponad 3 000 m² powierzchni oraz korty do padla firmy ProPadel na zbliżonej powierzchni. Pracujemy jeszcze nad dwoma najemcami stricte sportowymi – jeden to duża sieć ogólnosportowa obecna w wielu parkach, a drugi to nowy koncept dedykowany jednej dyscyplinie, na powierzchniach powyżej 2 tysiące m².
To rozwiązanie będzie koncentrować się na supermarkecie, rozrywce i sporcie, zamiast tradycyjnego zestawu z drogeriami i sklepami modowymi. To pozwoli nam konkurować zarówno z Felicity, jak i innymi parkami handlowymi w Lublinie.
Nie wchodzicie jednak bezpośrednio w konkurencję z sąsiadującym obiektem Felicity, tylko znajdujecie swoją niszę.
Tak, nie będziemy wchodzić w przysłowiową paradę. Powielanie tych samych najemców – sklepów RTV AGD, drogerii czy dyskontów na sąsiadującym obiekcie nie miałoby sensu.
Jak gastronomia i rozrywka wyglądają z perspektywy przychodów czynszowych?
Mówimy tu o lokalach o powierzchni od 60–70 m² do maksymalnie 200 m², oczywiście dedykowanych gastronomii. Standardowo ich czynsze są niższe niż w przypadku sklepów modowych czy drogerii, głównie ze względu na marżowość sektora.
Jednak uważam, że czynsze te są bardzo atrakcyjne i racjonalne, szczególnie w porównaniu z tym, co galerie handlowe oferują operatorom gastronomicznym. Pracując wiele lat w tym sektorze, mogę powiedzieć, że nie ma tu porównania.
Rozumiem, że dla najemców jest to opcja atrakcyjna, ale moje pytanie dotyczyły bardziej perspektywy inwestorów.
Moim zdaniem nie jest to problemem. To są stosunkowo małe lokale, więc nawet jeśli mamy kilka tysięcy metrów kwadratowych powierzchni całkowitej i umieścimy kilku operatorów gastronomicznych, to w sumie zajmują oni tylko kilkaset metrów kwadratowych. Nie obciążają więc znacząco parku, a jednocześnie wnoszą dużą wartość dodaną.
Z naszej perspektywy wygląda to więc dobrze, a moim zdaniem również dla najemców jest to korzystne rozwiązanie.
Mówiliśmy o gastronomii i rozrywce. Porozmawiajmy teraz o segmentach pozostałych grup najemców, które jeszcze nie są szeroko reprezentowane. Pojawiają się pierwsze jaskółki marek luksusowych w parkach handlowych. Na przykład San Park w Piasecznie zaskakuje nie tylko tym, że ma osiem konceptów gastronomicznych, w tym jedną restaurację premium, ale też obecnością regularnego salonu Rituals.
Tak, to rzeczywiście ciekawy przykład. Obecność marki premium, takiej jak Rituals, jest bardzo interesująca. Trzeba jednak podejść do tego z uwzględnieniem dwóch parametrów. Po pierwsze, lokalizacja – San Park znajduje się na obrzeżach Warszawy, więc marki premium mają tu szansę się obronić. Nie wszędzie można to zastosować.
Po drugie, marki premium potrzebują pewnej masy krytycznej, aby przyciągnąć klienta premium. Jeden lokal może być niewystarczający. Moim zdaniem powinno to być kilku najemców, którzy razem stworzą spójną ofertę dla klienta docelowego. Kluczowe jest przekonanie tych najemców, aby weszli razem, co pozwala obronić ten segment – jeśli klient przyjedzie i będzie zainteresowany zakupem produktów premium, np. z sektora health and beauty jak Rituals czy z branży modowej, wtedy oferta będzie w pełni atrakcyjna.
Czy głównym obszarem zainteresowania klientów pozostaje mass fashion i brandy dyskontowe czy może klienci parków handlowych chcą już czegoś innego?
Myślę, że są branże, które wciąż w dużym stopniu determinują sukces parku. Na pewno jest to branża spożywcza- – wokół niej koncentruje się grawitacja przyciągająca klientów do parku. Obecnie w Polsce mamy bardzo mocnych operatorów dyskontowych, takich jak Lidl i Biedronka, a także sieci tradycyjne: Auchan, Carrefour, Kaufland i inni – wszystkie odgrywają istotną rolę.
Bardzo ważny jest także sektor modowy. W parkach handlowych pojawia się kilku stałych operatorów obecnych w wielu lokalizacjach, takich jak CCC, New Yorker, Pepco, Sinsay, Ochnik czy Deichmann. Ważny jest również duży i silny operator DIY oraz sklepy z wyposażeniem domu. Parki idą w tym kierunku, nasze również.
Mówimy zarówno o dużych sklepach DIY – które są magnesem przyciągającym klientów, np. Leroy Merlin czy Castorama – jak i o mniejszych konceptach jak Jula. Kombinacja dobrego operatora spożywczego z dużym operatorem DIY jest kluczowa, zwłaszcza że do parku można łatwo przyjechać, zaparkować i zrobić zakupy. Polska pozostaje bardzo atrakcyjnym rynkiem dla tych operatorów.
Drugim elementem są sklepy z wyposażeniem domu. Wśród istotnych graczy wymieniłbym MR. DIY, Agata Meble, Jysk, a także nowe firmy, które opracowują koncepty dedykowane parkom handlowym – niestety nie mogę jeszcze o nich szczegółowo mówić, ale pojawiają się w ciągu najbliższych kilku miesięcy.
Nie można też zapominać o dobrych operatorach RTV/AGD – tu sytuacja jest stosunkowo prosta, mamy dwóch liderów: Media Expert i RTV Euro AGD. I wreszcie sport, który również przyciąga klientów i uzupełnia ofertę parków.
Z jednej strony mamy oczekiwania inwestorów i klientów, a z drugiej strony plany rozwojowe sieci handlowych. Niektóre z nich weryfikują i redukują swoją aktywność. Widać pewien proces spowolnienia wśród firm, które są typowe dla parków handlowych. Z czego to wynika?
Myślę, że wynika to częściowo z nasycenia rynku, szczególnie w dużych miastach. W mniejszych miastach wciąż jest sporo potencjału, bo Polska ma kilkaset miejscowości, gdzie można otworzyć park handlowy. Firmy coraz bardziej patrzą na lokalizacje w kontekście bliskości innych sklepów. W dużych i średnich miastach analizują, gdzie już są obecne w galeriach i parkach.
Kluczowym czynnikiem jest potencjalny efekt kanibalizacji. Sieci prowadzą dokładne analizy catchmentu, liczą potencjalną liczbę klientów, których mogą przyciągnąć do nowego sklepu. Czasem okazuje się, że istnieje ryzyko kanibalizacji, co może tłumaczyć spowolnienie.
Jednak moim zdaniem, jeśli park handlowy ma dobrą lokalizację i właściwy tenant mix, to docelowo powinien się obronić i generować oczekiwany ruch.
Jak wygląda dzisiaj szczegółowa mapa Waszych obecnych inwestycji z terminami otwarć oraz informacją, na jakim etapie procesu inwestycyjnego i komercjalizacji się znajdują.
Na przyszły rok, w pierwszej połowie, mamy dwa obiekty w budowie. Pierwszy to Comfy Park Bydgoszcz – rewitalizacja z retail parkiem opartym na operatorze supermarketu. Park planujemy otworzyć w pierwszej połowie roku 2026. Komercjalizacja pierwszego budynku jest już bardzo zaawansowana, natomiast budynki drugi i trzeci będą okalały teren z parkingiem w środku.
Drugi obiekt to Dzierżoniów, otwarcie w maju 2026. Obecnie park jest skomercjalizowany w ponad 80%, finalizujemy ostatnie umowy, więc w ciągu dwóch-trzech miesięcy powinien być praktycznie w pełni skomercjalizowany.
W drugiej połowie przyszłego roku otwieramy Lublin, o którym już wspomniałem. Komercjalizacja jest bardzo zaawansowana, a po podpisaniu pozostałych kontraktów obiekt będzie praktycznie w 100% skomercjalizowany.
Kolejny obiekt to Otwock, planowany na Q4 2026. Obecnie mamy prawie 90% skomercjalizowane, a do końca roku powinno być 100%. Pozostałe lokale, o powierzchni 50–100 m², zarówno w głównym budynku, jak i w zewnętrznych „domkach”, będą przeznaczone na gastronomię – pizzerię, sklep mięsny, kawiarnię – oraz biżuterię, aptekę i inne usługi.
Nie można zapomnieć też o Białymstoku, którego otwarcie planowane jest na koniec 2026 roku.
W sumie w 2026 planujemy 5-6 otwarć. Na czwarty kwartał 2027 planowane są projekty w Olsztynie i Słupsku. Są też projekty, o których nie mówimy jeszcze na głos, co nie oznacza, że nie dopinamy komercjalizacji.
Rok 2026 będzie zatem rekordowy dla Redkom Development – pięć otwarć w porównaniu do jednego w tym roku, co czyni go historycznie największym rokiem pod względem otwarć.
Czy macie w planach rozbudowy już funkcjonujących projektów?
Tak, mamy takie przypadki. Na przykład w Bielsko-Białej rozważamy niewielką rozbudowę parku. W Opolu już rozbudowaliśmy projekt, otwierając go m. in. z grupą CCC. Z reguły dysponujemy pewnym zapasem ziemi i możemy działać, ale decyzje podejmujemy w zależności od potencjału poszczególnych parków. Generalnie taka możliwość istnieje.
Uczestnicy rynku od wielu lat zadają sobie pytanie, jak długo jeszcze będzie trwał boom w parkach handlowych. Czy możemy powiedzieć, że wchodzimy w apogeum, że szczyt przypada właśnie teraz i w przyszłym roku?
Najprawdopodobniej jesteśmy w okolicach apogeum, ale myślę, że rynek parków handlowych czeka jeszcze kilka dobrych lat rozwoju. Wciąż istnieje wiele miast, które nie mają własnego parku, a wraz z pojawianiem się większych i bardziej konkurencyjnych obiektów, które zaoferują bogatszą ofertę, przyciągną one więcej klientów i wprowadzą zmiany na rynku. Dlatego uważam, że przed nami kilka lat intensywnego rozwoju tego segmentu.
Rozmawiał: Radosław Rybiński
