Koszt ziemi pod projekty handlowe w miejscowościach poniżej tys. mieszkańców wynosi obecnie od 400 do 1000 zł za metr kwadratowy powierzchni wynajmu (GLA – Gross Leasable Area). Na obrzeżach dużych miast ceny te mogą być nawet dwukrotnie wyższe, a w ich centrach – aż pięciokrotnie. Eksperci JLL w raporcie „GRUNTowne spojrzenie na rynek nieruchomości” podsumowują ceny gruntów pod nieruchomości handlowe.
Ostatnie pięć lat to okres bezprecedensowej ewolucji sektora nieruchomości handlowych w Polsce, a ściślej mówiąc – parków handlowych i centrów typu convenience, które w tym okresie odpowiadały łącznie za około 72% całkowitej nowej podaży. Oznacza to, że w tym okresie oddawano rocznie do użytku blisko 465 tys. m kw. parków handlowych i tylko około 75 tys. m kw. tradycyjnych galerii handlowych.
Warto zauważyć, że obecnie roczny wolumen nowej podaży w segmencie parków i centrów convenience odpowiada rekordowym poziomom „klasycznych” centrów z lat 2008-2009. W okresie tym dostarczano ich około 500 tys. m kw. rocznie.
Nowe formaty dominują w mniejszych miejscowościach
W ostatnich latach, deweloperzy parków handlowych oraz centrów convenience skoncentrowali swoje poszukiwania na gruntach w mniejszych miastach. Ta strategia jest odpowiedzią na ewoluujące preferencje konsumentów, którzy potrzebują wygodnych i szybkich rozwiązań zakupowych po drodze i w bliskiej odległości od miejsca zamieszkania.
Od stycznia do listopada 2025 r. blisko 200 tys. m kw. projektów w tych dwóch formatach powstało w miejscowościach poniżej 50 tys. mieszkańców. Stanowiło to 56% ich całkowitej nowej podaży w Polsce. Ponadto, w miastach tej wielkości w trakcie realizacji znajduje się kolejne 212 tys. m kw.
Suburbanizacja paliwem dla parków handlowych w dużych miastach
Parki handlowe i centra convenience dominują również w największych aglomeracjach, gdzie na koniec listopada 2025 r. powstawało 142 tys. m kw. Dotyczy to przede wszystkim lokalizacji podmiejskich, gdzie – w przeciwieństwie do centrów miast – nasycenie powierzchnią handlową pozostaje ograniczone. Lokalizacje te cieszą się zainteresowaniem inwestorów ze względu na dwa kluczowe czynniki: stosunkowo wysoką siłę nabywczą mieszkańców oraz postępującą suburbanizację dużych miast. Zjawisko to jest szczególnie widoczne w przypadku obszarów podmiejskich Warszawy. Zgodnie z prognozami Głównego Urzędu Statystycznego, obszary przyległe do stolicy, takie jak powiaty piaseczyński, pruszkowski, warszawski zachodni czy wołomiński, odnotowują stopniowy, ale konsekwentny wzrost populacji. Trend ten odzwierciedla szersze zmiany w strukturze urbanistycznej i preferencjach mieszkaniowych, co ma bezpośrednie przełożenie na strategie lokalizacyjne obiektów handlowych.
Nowe powierzchnie także w projektach mieszkaniowych i mixed-use
W związku z nasyceniem rynku i rosnącą konkurencją o najlepsze grunty, duże galerie handlowe nie powstają już w ścisłych centrach miast. Oferta handlowa jest natomiast rozbudowywania m.in. przez lokale w parterach nowych inwestycji mieszkaniowych. W samej Warszawie w ostatnich kilku latach oddano do użytku około 80 tys. m kw. takich powierzchni handlowo-usługowych.
Ponadto, pojedyncze centra handlowe znikają z mapy miast, tworząc przestrzeń dla nowych projektów mieszkaniowych oraz mixed-use. Przykładem jest planowana likwidacja dwóch centrów handlowych w Warszawie, w tym m.in. Galerii Bemowo i Nowa Praga, w miejsce których mają powstać nowe osiedla mieszkaniowe. Eksperci JLL szacują, że aż 375 000 m kw. powierzchni handlowej już zmieniło lub jest w planach konwersji na funkcję mieszkaniową lub PRS (najem instytucjonalny).
Dodatkowo, dynamicznie rozwija się wspomniany segment projektów wielofunkcyjnych (mixed-use, które odpowiadają na lokalne potrzeby, również generując nową powierzchnię handlową w centrach miast. Przykładem popularności tego formatu jest projekt Towarowa22 w Warszawie, który początkowo zakładał inwestycję w pełni handlową. Jednak, w odpowiedzi na zmieniające się realia rynkowe, inwestor zdecydował się na zwiększenie udziału innych funkcji, co świadczy o strategicznym dostosowaniu do aktualnych trendów i potrzeb rynku.
Ceny gruntów są istotnym składnikiem kosztu inwestycji
Do budowania w małych miastach zachęcają także ceny gruntów. Koszty ziemi w centrach największych miast mogą osiągać nawet 5 000 zł w przeliczeniu na 1 m kw. wynajmowanej powierzchni (GLA), co znacząco podnosi próg wejścia i opłacalności dla nowych inwestycji handlowych. Z kolei na przedmieściach, ceny gruntów są znacznie bardziej konkurencyjne, w przypadku aglomeracji warszawskiej oscylując w przedziale od 1 500 a 2 000 zł za 1 m kw przyszłej powierzchni najmu.
Podobny trend można zaobserwować w innych dużych miastach, gdzie ceny na obrzeżach wahają się od 800 do 1 800 zł za 1 m kw.
Jeszcze większe zróżnicowanie wartości występuje w miastach poniżej 100 000 mieszkańców, które nie są częścią dużych aglomeracji. W tych lokalizacjach ceny gruntów mogą wahać się od 400 do 1000 zł za 1 m kw. GLA.
„Zabezpieczenie i przygotowanie terenu pod inwestycję handlową stanowi coraz większe wyzwanie. O ile, ze względu na nasycenie istniejącą ofertą, w centrach największych miast nie spodziewamy się nowych projektów w postaci tradycyjnych galerii, to popularny dziś format parków generuje nowe możliwości rozwoju. Dotyczy to szczególnie mniejszych miejscowości, gdzie nowoczesna oferta handlowa do tej pory nie istniała. Na mapie Polski dalej są białe plamy do zapełnienia przez deweloperów” – komentuje Tomasz Lewandowski, Dyrektor Działu Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu, JLL.
