[WYWIAD] Bartosz Nowak, Scallier: chcemy być platformą usług dla rynku nieruchomości

Dzisiaj Scallier odpowiada za komercjalizację około 50 tys. mkw. powierzchni w projektach, których otwarcie planowane jest w tym i przyszłym roku – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Bartosz Nowak, Dyrektor Zarządzający Scallier.

Gdyby miał Pan określić dzisiejszy core business firmy – czy Scallier to deweloper budujący parki handlowe, czy raczej wyspecjalizowana platforma usługowa, która zarządza cyklem życia nieruchomości dla innych inwestorów?

Scallier działa w modelu opartym na kilku komplementarnych filarach: zarządzaniu nieruchomościami, komercjalizacji, doradztwie inwestycyjnym oraz działalności deweloperskiej. Każdy z tych obszarów naszej aktywności jest równie ważny dla rozwoju firmy.

Najdłużej rozwijanym obszarem naszej pracy jest zarządzanie nieruchomościami. W tym zakresie specjalizujemy się od 15 lat, obsługując portfele, zarówno prywatnych właścicieli, jak i inwestorów instytucjonalnych. W Polsce zarządzamy obecnie nieruchomościami w ponad 50 lokalizacjach. W Rumunii to jest 8 parków handlowych o łącznej powierzchni przekraczającej 70 tys. mkw.

Jednym z naszych strategicznych celów jest dalsze skalowanie działalności w tym obszarze poprzez systematyczne zwiększanie portfela zarządzanych nieruchomości komercyjnych. W warunkach rosnącego nasycenia i konkurencyjności rynku efektywność zarządzania operacyjnego nabiera decydującego znaczenia dla rentowności aktywów. Zapraszany do współpracy właścicieli nieruchomości, deweloperów, inwestorów oraz asset managerów.

Równolegle rozwijamy działalność deweloperską, realizując projekty inwestycyjne na rzecz klientów i partnerów biznesowych. Zapewniamy inwestorom kompleksową obsługę inwestycji w modelu end-to-end – od analizy potencjału lokalizacji, poprzez zabezpieczenie gruntu i realizację inwestycji, komercjalizację, po zarządzanie obiektem po jego uruchomieniu, pełniąc rolę inwestora zastępczego, agenta komercjalizujący oraz zarządcy nieruchomości.

W takim modelu operacyjnym firma działa, zarówno w Polsce, jak i w Rumunii. Obecnie prowadzimy w Polsce kilka projektów deweloperskich znajdujących się na różnych etapach realizacji. Nasz dział doradztwa inwestycyjnego wspiera natomiast właścicieli nieruchomości i deweloperów w procesach sprzedaży i zakupu nieruchomości z sektora handlowego.

Pomagamy inwestorom instytucjonalnym i prywatnym w realizacji planów i strategii inwestycyjnych, alokacji zasobów oraz budowie portfeli inwestycyjnych.

Ważną częścią aktywności Scallier jest komercjalizacja powierzchni handlowych, realizowana najczęściej w formule wyłączności.

Aktualnie odpowiadamy za komercjalizację około 50 tys. mkw. powierzchni w projektach, których otwarcie planowane jest w tym i przyszłym roku. Strategia Scallier zakłada równoległe rozwijanie tych czterech filarów aktywności.

Firma przeszła długą drogę od 2011 roku, a ostatnie miesiące przyniosły znaczące wzmocnienie struktur zarządczych i doradczych. W 2025 roku Scallier mocno postawił na wzmocnienie kadry zarządzającej m.in. Head of Property Management i Investment Advisory. Czy to sygnał, że firma przesuwa środek ciężkości ?

Rozbudowa zespołu Scallier w 2025 roku była istotnym elementem realizacji naszego strategicznego planu wzrostu. Wzmocnienie struktur zarządczych firmy w obszarach property management oraz doradztwa inwestycyjnego pozwoliło nam spotęgować skalę operacyjną w zakresie świadczonych usług.

Dzięki dołączeniu nowych menedżerów znacząco zwiększyliśmy nasze możliwości w zakresie kompleksowej obsługi klientów. Dotyczy to, zarówno zarządzania nieruchomościami, jak i wsparcia inwestorów w budowie oraz optymalizacji portfeli inwestycyjnych. inwestorów.

Rozwój zespołu przełożył się na zwiększenie potencjału Scallier w zakresie zarządzania kapitałem Zyskaliśmy szersze możliwości wspierania podmiotów instytucjonalnych oraz inwestorów prywatnych w procesach decyzyjnych, jak również reprezentowania właścicieli nieruchomości i deweloperów w transakcjach rynkowych związanych z zakupem i sprzedażą aktywów.

Planujemy dalsze rozbudowanie zespołu oraz wdrażanie rozwiązań zwiększających naszą efektywność operacyjną. Celem firmy jest rozwijanie w pełni zintegrowanej platformy usług dla rynku nieruchomości.

Podkreślają Państwo, że realizujecie projekty w modelu end-to-end. Co w praktyce – z perspektywy klienta lub partnera biznesowego – oznacza ta kompleksowość i jak firma planuje rozwijać ten model w przyszłości?

Bazując na wieloletniej praktyce w realizacji projektów handlowych w Polsce i Rumunii wypracowaliśmy własny standard obsługi inwestorów w modelu end-to-end. Obejmuje on kompleksową realizację inwestycji na gruntach należących do inwestorów lub zabezpieczonych przez spółkę, a następnie komercjalizację i zarządzanie obiektem po otwarciu.

Parki handlowe oferują inwestorom relatywnie prosty i transparentny model biznesowy, oparty na stabilnych przepływach. Realizacja projektu inwestycyjnego w tym segmencie możliwa jest już przy zaangażowaniu kapitału na poziomie około 10 mln zł. Realna stopa zwrotu z inwestycji w parki handlowe kształtuje się obecnie na poziomie około 7–8 proc. rocznie przed opodatkowaniem.

W obszarze inwestycyjno-deweloperskim działamy jako partner biznesowy albo inwestor zastępczy. Obecnie w wielu przypadkach inicjatywa inwestycyjna wychodzi od właścicieli gruntów, którzy zamiast sprzedaży nieruchomości poszukują partnera kompetentnego do przeprowadzenia całego procesu inwestycyjnego. Inwestorom chcącym zaangażować kapitał na budowę parków handlowych zapewniamy kompleksową obsługę, obejmująca analizę potencjału lokalizacji, pozyskanie finansowania, realizację i komercjalizację obiektu oraz zarządzanie operacyjne. W efekcie inwestor otrzymuje gotowy, w pełni funkcjonalny produkt inwestycyjny, generujący stabilne przepływy pieniężne i optymalny zysk.

Przy rosnących kosztach realizacji, jak Scallier optymalizuje proces end-to-end, aby utrzymać rentowność na poziomie tych 7 procent? Gdzie widzi Pan największe pole do oszczędności – w technologii budowy czy może w zarządzaniu kosztami wspólnymi?

Stabilność przychodów w parkach handlowych zapewniają przede wszystkim wieloletnie umowy najmu zawierane z ogólnopolskimi i międzynarodowymi sieciami handlowymi. Czynsze są zazwyczaj denominowane w euro oraz corocznie indeksowane o wskaźniki inflacyjne, które w ostatnich latach kształtują się na poziomie około 3,5–4 proc. Dodatkowy potencjał wzrostu wartości projektów wynika z możliwości optymalizacji stawek czynszowych w obiektach o wysokiej jakości oraz właściwie dobranym tenant mixie.

Inwestorzy, którzy angażują się w realizację projektów mogą liczyć na wyższy poziom zwrotu niż w przypadku zakupu gotowych parków. Model inwestycyjny parków handlowych opiera się na powtarzalnych schematach, zarówno w zakresie struktury powierzchni, jak i doboru najemców, co sprzyja bezpiecznej alokacji kapitału do tego segmentu. Sukces formatu potwierdza choćby znikomy poziom pustostanów notowany na rynku parków handlowych przy rekordowo wysokiej ilości oddawanej powierzchni.

Scallier gwarantuje fachowe doradztwo w zakresie oceny potencjału inwestycyjnego projektów oraz ryzyka związanego z realizacją inwestycji, z którego mają okazję skorzystać szczególnie ci inwestorzy, którzy nie mają doświadczenia w branży.

Powtarzalność modelu inwestycyjnego, płynność rynku oraz atrakcyjna rentowność sprawiają, że segment parków handlowych pozostaje obecnie jedną z najbardziej popularnych form lokowania kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.

Obecnie w portfolio Scallier znajduje się ponad 50 inwestycji o łącznej powierzchni 75 tys. mkw. Postawiliście sobie ambitny cel podwojenia tej liczby do 150 tys. mkw. – czy ten wzrost ma nastąpić głównie poprzez nowe projekty deweloperskie, czy raczej przez przejmowanie w zarządzanie obiektów od zewnętrznych inwestorów i funduszy?

Portfolio zarządzanych nieruchomości planujemy powiększać przede wszystkim poprzez pozyskiwanie nowych kontraktów na zarządzanie obiektami od właścicieli, a także poprzez projekty realizowane dla klientów oraz wspólnie z partnerami biznesowymi, którymi po otwarciu zarządza Scallier.

Trafiłem na Pana wypowiedzi, że rynek parków handlowych w Polsce może osiągnąć nasycenie w ciągu dwóch lat. Podtrzymuje pan tę opinię?

Rynek handlowy w Polsce zmierza do etapu nasycenia, a przy utrzymaniu obecnego tempa inwestycji może osiągnąć go w okresie kilku najbliższych lat. Aktywność inwestycyjna pozostaje bardzo duża, głównie dzięki realizacji parków handlowych i centrów convenience, które zdominowały inwestycje w sektorze.

Obok mniejszych ośrodków miejskich, gminnych i powiatowych w całej Polsce, gdzie przede wszystkim rozwijają się obecnie nowe projekty, potencjał dalszego rozwoju tego formatu dostrzegam w lokalizacjach podmiejskich i na przedmieściach dużych aglomeracji, szczególnie tych o rosnącej zabudowie mieszkaniowej.

Należy zaznaczyć jednak, że tempo dostarczania nowej podaży w ostatnim czasie hamuje znaczące wydłużenie się procesu predevelopmentu. Rosnące wymagania regulacyjne oraz oczekiwania najemców sprawiają, że zarówno realizacja, jak i późniejsze zarządzanie obiektami stają się coraz bardziej wymagające i złożone operacyjnie.

Możliwość optymalizacji dochodów z inwestycji w parki handlowe widzę w odpowiednim zarządzaniu obiektami, co nabiera szczególnego znaczenia w perspektywie rosnącej konkurencyjności na rynku.

W kontekście stabilnej, długoterminowej rentowności parków istotne jest, nie tylko właściwe przygotowanie inwestycji, ale także późniejsze, efektywne zarządzanie obiektami po otwarciu, zarówno w obszarze operacyjnym i technicznym, jak również współpracy z najemcami, a także biorąc pod uwagę długoterminowe budowanie portfeli inwestycyjnych.

Czy w obliczu nasycenia rynku planujecie Państwo w większym stopniu otworzyć swoje portfolio na modernizację i redevelopment starszych, już istniejących obiektów, np. dawnych supermarketów sieciowych?

Redevelopment starszych nieruchomości handlowych, w tym dawnych supermarketów sieciowych, które powstały dziesięć albo kilkanaście lat temu, staje się coraz ważniejszym obszarem rozwoju krajowego rynku handlowego. W tym kierunku patrzymy również w kontekście dalszego rozwijania działalności Scallier w następnych latach.

Rewitalizacja istniejących nieruchomości handlowych stanowi dziś jedną z najbardziej racjonalnych i efektywnych strategii inwestycyjnych na rynku retail. Kluczową przewagą tego typu aktywów jest ich lokalizacja. Obiekty przeznaczone do rewitalizacji są zazwyczaj usytuowane w dobrze skomunikowanych miejscach, które przez lata wypracowały silną pozycję jako lokalne destynacje handlowe.

Dodatkową przewagą takich przedsięwzięć jest dostęp do istniejącej infrastruktury technicznej i komunikacyjnej, co znacząco ogranicza ryzyko inwestycyjne oraz skraca czas realizacji projektów, choćby w związku z brakiem przechodzenia przez długotrwałe procedury administracyjne.

W porównaniu z budową nowych obiektów projekty oparte na modernizacji charakteryzują się zdecydowanie niższą złożonością operacyjną i wyraźnie krótszym cyklem inwestycyjnym.

Wśród zagrożeń dla rozwoju rynku CBRE wskazuje płytkość rynku najemców. Czy zgadza się Pan z tą opinią? Deweloperzy parków handlowych mówią wprost, że dzisiaj barierą może być dostępność operatorów spożywczych.

Rozwój nowych projektów w dużej mierze uzależniony jest od ekspansji sieci handlowych, w szczególności operatorów spożywczych oraz dyskontowych. To właśnie ta grupa najemców w największym stopniu decyduje o potencjale nowych inwestycji w segmencie parków handlowych.

Dopóki sieci spożywcze rozwijają swoje formaty w średnich i mniejszych miastach poprzez wynajem powierzchni i nie prowadzą ekspansji, dzięki budowie indywidualnych modeli według własnych zasad, dopóty będą powstawać kolejne parki handlowe. W miarę wypełniania przez nie kolejnych lokalizacji potencjał dalszego wzrostu segmentu obiektów handlowych o profilu convenience w Polsce będzie się stopniowo zmniejszał.

Wprowadzanie stref rozrywki do formatu convenience to operacyjne wyzwanie. Jak Scallier przekonuje najemców usługowych do formatu, który z założenia opiera się na krótkim czasie parkowania i szybkiej rotacji klienta?

Duża część nowych parków handlowych realizowana jest w miastach poniżej 50 000 mieszkańców. Powstają w nich inwestycje liczące od kilku do kilkudziesięciu tysięcy mkw. powierzchni. Na rynku widoczny jest trend do zwiększania metrażu nowych obiektów. Nowe parki w mniejszych ośrodkach miejskich funkcjonują dziś już, nie tylko jako miejsce szybkich zakupów, ale lokalne centra zakupowe, ściągające także mieszkańców powiatu. Coraz częściej pełnią funkcję lokalnych centrów aktywności społecznej, w których usługi są nieodłączną częścią oferty.

Z kolei w dużych ośrodkach miejskich parki handlowe ewoluują w kierunku wielofunkcyjnych destynacji, wpisujących się w koncepcję miasta 15-minutowego z coraz bardziej rozbudowaną gamą różnorodnych usług.

Kluczowym elementem realizacji nowych projektów pozostaje analiza lokalnego rynku i dobór odpowiedniego tenant mixu, ściśle odpowiadającego potrzebom mieszkańców danej lokalizacji.

W parkach handlowych pojawiają się nowe propozycje dla klientów, jak showroomy dealerów samochodowych czy oferta medyczna. Jak te nietypowe funkcje wpływają na wycenę i atrakcyjność obiektów w oczach inwestorów, z którymi współpracujecie?

Obok tradycyjnych operatorów spożywczych, przemysłowych i sklepów dyskontowych w parkach konsekwentnie rozbudowuje się oferta gastronomiczna i usługowa oraz przybywa najemców modowych. W obiektach zlokalizowanych w większych ośrodkach miejskich pojawiają się restauracje, kawiarnie, kluby fitness, salony beauty, strefy rozrywki dla dzieci, placówki medyczne oraz punkty e-commerce, a nawet showroomy samochodowe. Coraz większa różnorodność oferty to satysfakcjonujący kierunek rozwoju, zarówno dla klientów, najemców, jak i inwestorów.

Naszym kluczowym zadaniem przy realizacji nowych projektów jest analiza zapotrzebowania lokalnego rynku i stworzenie odpowiedniej oferty handlowej i usługowej, możliwie najbardziej atrakcyjnej dla przyszłych użytkowników obiektu. Komercjalizując większe obiekty rozwijamy ofertę związaną z modą, sportem oraz zdrowiem i urodą, w odpowiedzi na lokalne oczekiwania.

Parki handlowe i ich oferta podlega stałym zmianom. Jeszcze dekadę temu ponad połowa sieciowych marek, które obecnie rozwijają się w tym formacie nie była obecna w Polsce. Obserwujemy również trend wchodzenia do parków handlowych sieci, które wcześniej otwierały sklepy wyłącznie w dużych centrach handlowych. Co roku na polski rynek wchodzi kilkadziesiąt nowych marek, które także poszukują efektywnych kosztowo powierzchni handlowych.

W Rumunii zarządzacie ośmioma parkami. Jakie są kluczowe różnice w zrachowaniach rumuńskiego konsumenta w 2026 roku w porównaniu do polskiego? Czy tamtejszy rynek pozwala na wyższe yieldy przy podobnym ryzyku?

Rumunia dysponuje ponad trzykrotnie mniejszym zapleczem handlowym przy o połowę mniejszej liczbie ludności niż w Polsce. W realizacji są obiekty w różnych formatach i prowadzona jest rozbudowa istniejących centrów handlowych. Poziom nasycenia rynku należy do najniższych w Europie i w regionie. Podobnie jak w Polsce, najwięcej nowej podaży w sektorze handlowym dostarczają parki handlowe, które rozwijają się w zbliżonym tempie, biorąc pod uwagę wielkość rynków. Rynek detaliczny w Rumunii wykazuje mocną tendencje wzrostową. Wzrost sprzedaży jest wyższy niż średnio w Europie. Jednocześnie w wielu lokalizacjach brakuje nowoczesnych centrów zakupowych. Takie uwarunkowania sprzyjają realizacji nowych projektów i rozbudowie sieci detalicznych. Parki handlowe w Rumunii oferują zwrot na poziomie zbliżonym do Polski, przekraczającym 7 proc.

Duże zapotrzebowanie na nowoczesne, lokalne centra zakupowe na rumuńskim rynku widoczne jest, zarówno ze strony klientów, jak i najemców. Rynek rumuński oferuje korzystny klimat biznesowy oraz system fiskalny z niskimi stawkami podatkowymi. Charakterystyczne dla Rumunii są również relatywnie niskie koszty pracy. Za Rumunią stoi przede wszystkim duży, wewnętrzny rynek zbytu, drugi pod względem wielkości w regionie CEE.

Skupiacie się na Polsce i Rumunii, ale rynek CEE jest szeroki. Czy obecna sytuacja makroekonomiczna (stopy procentowe, koszty budowy) trwale zamroziła plany wejścia do kolejnych krajów, czy po prostu czekacie na odpowiedni moment cyklu?

W najbliższych latach planujemy koncentrować się przede wszystkim na rozwoju działalności w Polsce i Rumunii. Oba rynki oferują nadal znaczący potencjał wzrostu dla naszej działalności.
Plany Scallier związane są z dalszym rozwojem czterech kluczowych filarów działalności: procesów dewelopersko-inwestycyjnych realizowanych na zlecenie inwestorów lub w partnerstwie, zarządzaniem nieruchomościami, komercjalizacją oraz doradztwem transakcyjnym przy zakupie i sprzedaży aktywów.

Patrząc na retailową mapę Polski w 2026 roku w tym sektorze w którym działa Scallier, czyli parków handlowych – to gdyby miał Pan wskazać jeden format handlowy, który za 5 lat nadal będzie generował stabilny wzrost, to byłby to klasyczny convenience, czy może już coś zupełnie nowego?

Rynek nieruchomości handlowych pozostaje na etapie dynamicznego wzrostu, trudno jednoznacznie przewidzieć, jak będzie wyglądał jego rozwój w perspektywie pięciu lat. Możliwe, że mogą pojawić się nowe formaty handlowe. Jednocześnie wiele wskazuje na to, że dobrze zlokalizowane, właściwie zaprojektowane oraz profesjonalnie zarządzane parki handlowe nadal będą generować stabilne przepływy pieniężne i pozostaną atrakcyjną klasą aktywów dla inwestorów.

Rozmawiał: Radosław Rybiński