Według najnowszego raportu Colliers „Ostatnia szansa starzejących się nieruchomości – modernizować, przekształcać czy wyburzać?” co trzeci nowoczesny obiekt handlowy ma ponad 20 lat. Sektor handlowy wchodzi w etap, w którym o konkurencyjności wielu obiektów coraz częściej decydować będą inwestycje modernizacyjne, zmiana funkcji lub gruntowna przebudowa. Podobne procesy zachodzą już na rynku biurowym, gdzie budynki dojrzałe i starsze stanowią od 40% do nawet 77% zasobów największych miast.

Raport pokazuje skalę wyzwań stojących przed właścicielami budynków biurowych i handlowych, które – ze względu na wiek, standard techniczny oraz zmieniające się oczekiwania najemców – tracą konkurencyjność. Starsze budynki często borykają się z wyższym poziomem pustostanów i presją na obniżki czynszów. Jednocześnie rosną koszty ich utrzymania, a dostęp do finansowania staje się bardziej ograniczony, zwłaszcza bez jasno określonej strategii transformacji.

Rynek handlowy w fazie dojrzałości

Spośród blisko 14 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce aż 4,5 mln mkw. stanowią obiekty mające ponad 20 lat. Dla wielu centrów handlowych oznacza to konieczność redefinicji swojej funkcji i pozycji rynkowej w odpowiedzi na zmieniające się oczekiwania konsumentów, rozwój e-commerce oraz rosnące wymagania środowiskowe. W efekcie właściciele coraz częściej decydują się nie tylko na rekomercjalizację i modernizację obiektów, ale również częściowe wyburzenia, przebudowy czy całkowitą zmianę funkcji nieruchomości. Na rynku pojawiają się już przykłady całkowitych rozbiórek starszych galerii handlowych, jak Galeria Plaza w Krakowie, Malta w Poznaniu czy Arkady Wrocławskie, ale także rozszerzenie funkcji o komponent biurowy – jak w przypadku Placu Unii w Warszawie, Renomy we Wrocławiu czy katowickiego Supersamu.

Zmiany na rynku biurowym jako punkt odniesienia dla handlu

Podobne procesy transformacyjne obserwowane są już od kilku lat na rynku biurowym, który może stanowić punkt odniesienia dla kierunku zmian zachodzących w sektorze handlowym. Od 2020 r. z warszawskiego rynku wycofano ponad 500 tys. mkw. powierzchni biurowej w 52 budynkach, a kolejne 222,6 tys. mkw. zniknęło z rynków regionalnych. Jak podaje Colliers, rekordowy pod tym względem był 2025 r., kiedy tylko w Warszawie wyłączono z użytkowania 165,8 tys. mkw. biur w 17 budynkach.

– Polski rynek biurowy w ostatnich latach przechodzi istotne zmiany strukturalne, wynikające zarówno z ewolucji modelu pracy, jak i rosnących wymagań regulacyjnych oraz jakościowych. Obecnie obserwujemy rosnącą polaryzację rynku – nowoczesne, dobrze zlokalizowane obiekty utrzymują wysoki popyt, podczas gdy starsze budynki, zwłaszcza te zlokalizowane poza centrum mierzą się z rosnącą presją pustostanów oraz koniecznością dostosowań technicznych i funkcjonalnych. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to konieczność podjęcia strategicznych decyzji dotyczących modernizacji, zmiany funkcji lub nawet wyburzenia aktywa. W najbliższych latach to właśnie sposób zarządzania dojrzałym i starszym zasobem, a nie skala nowej podaży, będzie jednym z głównych czynników kształtujących rynek biurowy w Polsce – mówi Dominika Jędrak, dyrektor działu Market Insights w Colliers.

Struktura wiekowa zasobów biurowych coraz wyraźniej różnicuje sytuację poszczególnych rynków. W Warszawie już 28% zasobu stanowią obiekty starsze niż 21 lat, a 64% powierzchni biurowej znajduje się w budynkach mających ponad 10 lat. Podobny proces obserwujemy na rynkach regionalnych – w Szczecinie budynki dojrzałe i starsze odpowiadają za 77% zasobów, a w Poznaniu za 58%. Coraz wyraźniej widać również wpływ wieku budynków na ich wyniki rynkowe, zwłaszcza w strefach pozacentralnych, gdzie wskaźnik pustostanów w budynkach mających 11–20 lat sięga już 14,2%, natomiast we Wrocławiu w najstarszych obiektach osiąga nawet 34%.

Trzy scenariusze „drugiego życia” budynku

Właściciele starszych nieruchomości coraz częściej stają przed wyborem jednej z trzech ścieżek „drugiego życia” budynku: modernizacji, konwersji lub wyburzenia i ponownej zabudowy. Najmniej inwazyjnym rozwiązaniem pozostaje modernizacja. Tego typu projekty pozwalają utrzymać funkcję obiektu, poprawić efektywność energetyczną, podnieść standard techniczny oraz zwiększyć czynsze nawet o 10–25%, jednak ich opłacalność uzależniona jest od lokalizacji obiektu i poziomu stawek czynszowych.

Coraz większe znaczenie zyskują również konwersje, główniebiurowców, czyli zmiana funkcji budynku na mieszkaniową, akademikową lub hotelową. Najczęściej dotyczą one projektów mieszkaniowych, które odpowiadają za ok. 55% analizowanych przez Colliers transformacji, podczas gdy akademiki stanowią 13%, a hotele 9%. Choć proces ten wymaga znacznie większych nakładów kapitałowych oraz dłuższego horyzontu realizacji może generować stopy zwrotu z inwestycji na poziomie 10–16%. Jednocześnie umożliwia odblokowanie wartości aktywów w lokalizacjach tracących atrakcyjność oraz lepsze dopasowanie funkcji budynku do zmieniającej się struktury popytu.

Najbardziej radykalnym scenariuszem pozostaje wyburzenie, opłacalne głównie tam, gdzie możliwe jest istotne zwiększenie powierzchni użytkowej nowej inwestycji. To rozwiązanie wiąże się z najwyższym ryzykiem oraz najdłuższym okresem bez przychodów, ale jednocześnie daje inwestorom pełną swobodę projektową i potencjał osiągnięcia stóp zwrotu z inwestycji sięgających 12–20%.

Konwersje napędzane luką mieszkaniową i akademikową

Rosnące zainteresowanie konwersjami wynika w dużej mierze z realnych luk podażowych w innych segmentach rynku nieruchomości. Szczególnie widoczne jest to w sektorze akademików – przy blisko 1,3 mln studentów w Polsce prywatny rynek PBSA oferuje zaledwie kilkanaście tysięcy miejsc, co pokazuje skalę niezaspokojonego popytu.

– Konwersja starszego biurowca na fukncję mieszkaniową może być procesem nawet o ponad połowę szybszym niż realizacja nowej inwestycji od podstaw, co istotnie skraca czas wejścia projektu na rynek. Temu rozwiązaniu sprzyjają także zmieniające się warunki ekonomiczne – spadek wartości starszych biurowców., wzrost cen mieszkań oraz dynamiczne dojrzewanie rynku PRS. W efekcie coraz więcej właścicieli i inwestorów postrzega konwersję nie jako alternatywę, lecz jako racjonalny sposób odbudowy wartości aktywa i dostosowania go do aktualnych potrzeb rynku – mówi Paweł Szafarczyk, dyrektor w Colliers Define.

Przykłady z rynku

Przykłady z polskiego rynku pokazują, że zarówno modernizacja, jak i konwersja mogą skutecznie przywracać starszym budynkom konkurencyjność i nową wartość rynkową. Jednym z projektów modernizacyjnych przeprowadzonych w ostatnim czasie jest warszawski
V Tower, dawniej Warta Tower, gdzie zamiast wyburzenia zdecydowano się na kompleksową rewitalizację istniejącej struktury budynku.

Rewitalizacja V Tower to pełna transformacja technologiczna, obejmująca większość instalacji budynkowych – w tym wind, wentylacji i klimatyzacji – oraz instalacji sanitarnych po oświetlenie LED z czujnikami ruchu. Po modernizacji oczekiwane jest ograniczenie emisji operacyjnych CO2 o ponad 40% oraz redukcja zużycia energii pierwotnej o ok. 31%.

– Największym wyzwaniem przy tym projekcie była praca na istniejącej strukturze budynku. Modernizacja wymagała bardzo precyzyjnego podejścia do wymiany kluczowych systemów technicznych bez ingerencji w konstrukcję. Jej zachowanie, podobnie jak elewacji, pozwoliło dodatkowo zminimalizować wpływ prac na środowisko – w przypadku wyburzenia i budowy od zera do atmosfery trafiłoby ponad 27 tysięcy ton CO₂, czyli tyle, ile generuje kilka tysięcy samochodów osobowych rocznie – wyjaśnia Bartosz Jankowski, partner, dyrektor Colliers Define.

Z kolei przykład SHED Sky Living, powstałego w miejsce części kompleksu Lipowy Office Park, pokazuje potencjał konwersji starszych biurowców na funkcje mieszkaniowe dla studentów i młodych profesjonalistów. W ramach projektu dwa budynki biurowe przekształcono w 582 pokoje dla 733 mieszkańców, a cały proces trwał zaledwie 11 miesięcy. Inwestycja pozwoliła nie tylko skrócić czas realizacji względem budowy od podstaw, ale również ograniczyć skalę odpadów i emisji CO2 dzięki wykorzystaniu części istniejącej infrastruktury i elementów technicznych budynków.

ESG i regulacje wzmacniają presję na modernizację

Wymiar środowiskowy jest dziś jednym z ważnych argumentów przemawiających za modernizacją i ponownym wykorzystaniem starszych budynków zamiast ich wyburzania. Emisje związane z realizacją nowego obiektu mogą być nawet o 40–80% wyższe niż w przypadku głębokiej modernizacji istniejącej nieruchomości. Coraz większe znaczenie ma więc zachowanie już istniejącej substancji budowlanej, szczególnie konstrukcji żelbetowych, których odtworzenie generuje wysokie emisje CO2. Presję na modernizację dodatkowo wzmacniają regulacje unijne. Dyrektywa EPBD będzie zobowiązywać państwa członkowskie do poprawy efektywności energetycznej 16% najniżej ocenianych w tym zakresie budynków niemieszkalnych do 2030 r. oraz kolejnych 10% do 2033 r., co oznacza, że w ciągu najbliższych lat renowację będzie musiał przejść co czwarty tego typu obiekt w Unii Europejskiej.

Podobne wyzwania w całym regionie CEE

Podobne procesy obserwowane są w regionie Europy Środkowo‑Wschodniej, gdzie rynki biurowe i handlowe również wchodzą w fazę dojrzałości. W większości stolic CEE rośnie udział starszych budynków, a jednocześnie ograniczana jest nowa podaż, co prowadzi do wyraźnej polaryzacji rynku. Najemcy coraz częściej wybierają nowoczesne, energooszczędne budynki, podczas gdy starsze obiekty notują wyższe poziomy pustostanów i wymagają kosztownych modernizacji lub zmiany funkcji. Jednocześnie, podobnie jak w Polsce, rośnie znaczenie konwersji – szczególnie na cele mieszkaniowe i PRS – co wynika z niedoborów lokalowych w największych miastach regionu oraz zmieniającej się struktury popytu. W efekcie transformacja istniejących zasobów staje się jednym z kluczowych trendów kształtujących rynek nieruchomości w całym CEE.

Rynek w punkcie zwrotnym

Eksperci Colliers podkreślają, że najbliższe lata będą okresem intensywnych zmian i redefinicji rynku nieruchomości.

– Właściciele, którzy odpowiednio wcześnie podejmą decyzje transformacyjne, mogą nie tylko ochronić wartość swoich aktywów, ale również zbudować przewagę konkurencyjną – podsumowuje Bartosz Jankowski z Colliers Define.

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) jest globalną firmą świadczącą profesjonalne usługi w obszarze nieruchomości komercyjnych i zarządzania inwestycjami, działającą w ramach trzech platform: Commercial Real Estate, Engineering oraz Investment Management. Ponad 30 lat dynamicznego wzrostu i stabilne fundamenty finansowe tworzą przestrzeń do rozwoju uzupełniających się obszarów działalności, które wspierają naszych klientów na każdym etapie cyklu życia ich aktywów. Nasza unikalna struktura partnerska wzmacnia pozycję liderów, wspiera kulturę przedsiębiorczości i zapewnia znaczący udział właścicielski wewnątrz firmy, co sprzyja trwałemu tworzeniu wartości dla akcjonariuszy. Przy rocznych przychodach przekraczających 5,7 miliarda dolarów, zespole 24 000 profesjonalistów i 109 miliardach dolarów aktywów w zarządzaniu firma konsekwentnie realizuje misję budowania sukcesu klientów, inwestorów i pracowników na całym świecie.