[KOMENTARZ] M. Chruściel, M. Nasiłowska, Colliers: aktywność zakupowa przenosi się na osiedla mieszkaniowe

Wybuch pandemii i zmiany zakupowe konsumentów spowodowały, że możemy mówić o ożywieniu głównych arterii osiedlowych. Przeniesienie się aktywności zakupowej w pobliżu miejsca zamieszkania w czasie pandemii spowodowało, że wiele sieci na celownik wzięło lokale w osiedlach mieszkaniowych – mówią dla Retailnet Magdalena Chruściel, Associate Director w Dziale Powierzchni Handlowych i Martyna Nasiłowska, Associate w Dziale Powierzchni Handlowych, Colliers International

Rośnie atrakcyjność lokali osiedlowych

Trend tworzenia centrów typu convenience, czyli w najbliższym otoczeniu klienta, obserwujemy już od kilku lat. Sklepy spożywcze, drogerie oraz punkty usługowe pojawiały się w biurowcach, małych obiektach handlowych czy też w lokalach znajdujących się w parterach budynków na osiedlach mieszkaniowych. Sytuacja epidemiczna, z jaką mamy do czynienia od prawie roku, spowodowała nie tylko wzmocnienie tego trendu, ale także jego modyfikację. Niepewność i niestabilność biznesu w galeriach handlowych i w biurowcach wymogły na najemcach poszukiwanie nowych miejsc do prowadzenia działalności i dywersyfikację portfolio lokalizacji.

Naturalnym kierunkiem rozwoju stają się osiedla mieszkaniowe i dzielnice zwane „sypialniami”. Dziś stanowią one nie tylko miejsce zamieszkania, ale z powodu ograniczeń związanych z pandemią także miejsce pracy i zakupów. Wielu klientów, szukając poczucia bezpieczeństwa oraz stawiając na wygodę, zaopatruje się bowiem osiedlowych sklepikach czy małych centrach convenience. Czy to chwilowa zmiana nawyków? A może przyzwyczajenia klientów okażą się tak silne, że nawet po zakończeniu pandemii zainteresowanie lokalami osiedlowymi ze strony przedsiębiorców nie osłabnie?

Transformacja budownictwa

Od lat 60. w Warszawie zauważalny jest rozwój osiedli i dzielnic mieszkaniowych. Ich wygląd, rozplanowanie oraz pełnione funkcje ewoluowały na przestrzeni lat, zmieniając się wraz z trendami architektonicznymi, urbanistycznymi, regulacjami samorządów oraz potrzebami społeczeństwa. Pierwsze osiedla z wielkiej płyty, powstające na warszawskich Ursynowie czy Targówku od lat 60. do lat 80., skupiały lokalną społeczność wokół szkół, bibliotek czy ośrodków sportowych, które pełniły w nich funkcję społeczno-kulturalną. Początek lat 90. i lata kolejne to z kolei rozwój budownictwa spółdzielczego, np. na stołecznych Kabatach. Często były to zamknięte osiedla z usługami i sklepami dla mieszkańców, oferujące jednak ich ograniczony zakres.

Po roku 2004 w stolicy zaczęły powstawać sukcesywnie osiedla deweloperskie, których założeniem było stworzenie dogodnie skomunikowanych z centrum miasta ośrodków mieszkaniowych. Według danych GUS, w 2018 roku w Polsce powstało ponad 124 tys. mieszkań, z czego ponad 23,4 tys. w stolicy, a w 2019 liczba ta przekroczyła 141,5 tys. (21,6 tys. w Warszawie). Pandemia nie zatrzymała aktywności deweloperów w stolicy – tylko w trzech pierwszych kwartałach 2020 roku na rynek trafiło tu ponad 17 tys. mieszkań.

W ramach nowoczesnych osiedli tworzona jest przemyślana, zwarta zabudowa, z zielenią, terenami rekreacyjnymi i innymi udogodnieniami dla mieszkańców. Powstające projekty mieszkaniowe pociągają za sobą konieczność nie tylko rozbudowy infrastruktury (drogi, przystanki, rozwiązania komunikacyjne) oraz niezbędnych dla mieszkańców instytucji takich, jak szkoły czy przedszkola, lecz także oferty zakupów codziennych. Takie całościowe, komplementarne podejście jest oczekiwane przez mieszkańców, którzy często sami wspierają lokalne inicjatywy i aktywnie angażują się w poprawę warunków życia, a nawet współtworzą wewnętrzne regulacje, które mają na celu zachowanie ładu i porządku w obrębie osiedli.

Główne arterie

W ostatnich latach wiele uwagi poświęca się ulicom handlowym w mieście. Wybuch pandemii i zmiany zakupowe konsumentów spowodowały, że możemy mówić o ożywieniu głównych arterii osiedlowych. Na znaczeniu zyskują np. Al. Rzeczpospolitej (Wilanów), Al. KEN (Ursynów) czy ul. Rydygiera (Żoliborz) w Warszawie. Ze względu na intensywny ruch pieszy, koncentrację dużych węzłów komunikacyjnych (przystanki autobusowe, linia metra) są pożądanym miejscem dla prowadzenia zróżnicowanego biznesu. Poza liczną ofertą usługową (fryzjer, kosmetyka, usługi medyczne, salony masażu) i sklepami z żywnością, spory udział w ofercie „osiedlowej” ma gastronomia (np. na warszawskim Wilanowie 15%). Trzeba jednak podkreślić, że w okresie pandemii jej rola uległa pewnej modyfikacji. Ze względu na obostrzenia nie stanowi w tym momencie czynnika integrującego, jednak dla wielu osób możliwość zakupu jedzenia na wynos pozostaje nadal wygodną i atrakcyjną alternatywą dla posiłków przygotowywanych w domu.

Na ulicach handlowych w osiedlach mieszkaniowych coraz częściej możemy spotkać także sklepy innych branż niż wymienione powyżej. Lokalną ofertę wzbogacają m.in. lokale z modą czy wyposażeniem wnętrz, a nawet z artykułami gospodarstwa domowego. Za przykład może posłużyć niedawne otwarcie salonów Tefal na warszawskim Ursynowie i Wilanowie.

Zmiana standardów

Trend otwierania sklepów blisko klienta wiąże się z dopasowaniem konceptu do wymagań danej lokalizacji. Przykładem mogą być sieci, które jeszcze kilka lat temu preferowały format „stand alone” z dużym parkingiem, a obecnie decydują się na lokale mieszczące się w parterach projektów mieszkaniowych, np. sklepy sieci Biedronka na Wilanowie i Mokotowie czy sklep sieci Lidl przy ul. Ostrobramskiej. Kolejnym przykładem dostosowania się do architektury i wpasowania się w otaczającą tkankę jest piętrowy sklep sieci Lidl przy Al. Rzeczypospolitej z monochromatycznym logo. Modyfikacje dotyczą również asortymentu, np. poszerzania oferty lunchowej czy wyrobów piekarniczych.

Na własność czy wynajem?

W rozwoju oferty lokali handlowo-usługowych oraz w ich większym zróżnicowaniu dużą rolę odgrywa dostępność oraz forma dysponowania lokalem. W dalszym ciągu dominują oferty sprzedaży, jednak pojawiają się także propozycje wynajmu – nie tylko od inwestorów indywidualnych, ale także od inwestorów instytucjonalnych lub deweloperów. Kontrola właścicielska nad pakietem lokali pozwala na różnicowanie oferty i unikanie zbędnej konkurencji. W takiej sytuacji jest możliwe stworzenie efektu synergii, który jest charakterystyczny dla obiektów handlowych.

Postępująca ewolucja handlu, a także upowszechnienie pracy hybrydowej sprawiają, że nowoczesne osiedla mieszkaniowe przestają powoli być uważane za „sypialnie”, które ożywają jedynie w weekendy. Dziś stają się niezależnymi lokalnymi ośrodkami skupiającymi mieszkańców. Jak widać na przytoczonych przykładach, operatorzy sklepów z różnych branż coraz częściej wybierają lokalizacje w dzielnicach mieszkaniowych, poszukując sposobu na ograniczenie ryzyka dla prowadzonego biznesu i dywersyfikowanie kanałów dotarcia do klientów. Synergia działania, zarówno deweloperów oraz przedsiębiorców z branży handlu i usług, jak i lokalnych władz oraz społeczności, może doprowadzić do rozkwitu dzielnic mieszkaniowych. Istnieje oczywiście prawdopodobieństwo, że po zakończeniu pandemii klienci, obecnie korzystający z oferty w miejscu zamieszkania, przeniosą częściowo realizację swoich potrzeb ponownie do centrów miast czy też lokalizacji biznesowych. Można jednak przypuszczać, że atrakcyjna oferta osiedlowa pozostanie wartością dodaną dla lokalnych społeczności, w tym dla osób, dla których praca z domu stanie się codziennością. Rozwój trendu lokalności pozwoli także najemcom czy właścicielom lokali na większą elastyczność w dostosowywaniu się do zmiennych warunków rynkowych w przyszłości.

Autorkami komentarza są: Magdalena Chruściel, Associate Director w Dziale Powierzchni Handlowych i Martyna Nasiłowska, Associate w Dziale Powierzchni Handlowych, Colliers International