PARTNERZY PORTALU

[WYWIAD] Piotr Karpiński, CBRE: rynek nie lubi próżni i w puste miejsca niebawem wejdą nowi gracze

Piotr Karpiński, Senior Director, Head of Property Management, CBRE

Kondycji najemców nie jesteśmy w tej chwili w stanie ocenić, bo obawa przed kolejnymi lockdownami wstrzymuje ich ruchy i decyzje o ewentualnym przedłużaniu umów. Nie wiemy czy przetrwali, czy są zatowarowani, czy wymienili kolekcje. Wiosna miała być czasem, kiedy wszystko będzie wiadomo, ale po trzecim lockdownie widzimy, że niektóre sieci sięgają po radykalne metody przetrwania np. ratując się sanacją. Jednak za każdym razem, gdy pojawiają się trudne sytuacje trzeba pamiętać, że rynek nie lubi próżni i w puste miejsca niebawem wejdą nowi gracze dla których pandemia to szansa na zaistnienie – w rozmowie z SCF News / Retailnet.pl mówi Piotr Karpiński, Senior Director, Head of Property Management, CBRE

Jakie długofalowe skutki dla galerii handlowych będą miały trzy lockdowny?

Piotr Karpiński: Skutki pandemii będą wielowymiarowe. Właściciele obiektów handlowych mają niższy cash flow, a przy tym pozostają zobowiązania wobec banków czy funduszy inwestycyjnych. Pandemia i kolejno wprowadzone ograniczenia w funkcjonowaniu galerii spowodowały, że najemcy przestali płacić czynsz, co w wielu przypadkach powodowało także zaległości w pokrywaniu opłat eksploatacyjnych czy marketingowych. Dla właścicieli to bardzo trudny okres wymagający przygotowania się na kolejne scenariusze i działania w nowych modelach finansowych. Dla obu stron to czas niepewności. Ciężko też cokolwiek planować czy przygotować odpowiednią strategię ponieważ nie wiemy jak długo pandemia potrwa i czy będą kolejne obostrzenia bądź lockdowny. Rząd reaguje na bieżąco, nie daje czasu na przygotowanie, brak określonych zasad postępowania – wszystko to odbija się bardzo niekorzystnie na całym rynku nieruchomości handlowych ale także rynku inwestycyjnym. Aktualnie nie dochodzi do żadnych sprzedaży obiektów handlowych. Inwestorzy, którzy nawet zastanawiali się nad wejściem w ten segment nieruchomości w tej chwili wstrzymują wszelkie decyzje.

Przecen w wycenach nieruchomości raczej nie ma się co spodziewać w najbliższym czasie?

PK: Przecen raczej nie będzie. Trzeba się jednak zastanowić nad wysokością czynszów, które przecież znacząco wpływają na wartość nieruchomości.

Jaka jest Państwa odpowiedź? Czynsze utrzymają się na tych samych poziomach?

PK: Ciężko jest to w tej chwili oszacować. Myślę jednak, że większość nieruchomości się obroni. Widać to już po krótkim okresie od zniesienia lockdownu. Konsumenci odwiedzają centra handlowe, chcą wrócić do normalności. Widoczne jest ożywienie i wzrost wydatków w centrach handlowych. Wszystko to powoduje, że najemcy będą mogli odrobić straty i robić obroty, których oczekują w centrach handlowych. A to z kolei spowoduje, że będą w stanie płacić czynsze, które obowiązywały do tej pory. Są oczywiście sieci, które bardzo ciężko przechodziły przez lockdowny; mowa o sieciach kin, najemcach food courtów czy klubach fitness. I tu nie jestem pewien, czy czynsze dla tych branż wrócą do poziomów sprzed pandemii.

Jak zmiany zachodzące w zachowaniach klientów wpłyną na tę część projektów, które budowały swoją ofertę wokół rozrywki?

PK: W tej chwili nie wiemy czy i jak szybko klienci zechcą wrócić do centrów handlowych, by nie tylko robić zakupy, ale także spędzać w nich czas. Na pewno każdy inwestor zastanowi się trzy razy czy inwestować olbrzymie pieniądze w centrum handlowe z tak bardzo rozbudowanym modelem food and entertainment. Pewne zmiany są nieuniknione.

A te istniejące galerie z rozbudowaną ofertą food i entertainment się obronią?

PK: Myślę, że przetrwają. Duża część społeczności z utęsknieniem czeka na możliwość wyjścia do kin. Różnego rodzaju platformy streamingowe wypełniły lukę w dostępie do tych treści, ale w wyjściu do kina przecież nie o to chodzi. Nic nie zastąpi klimatu kina i wszystkich z tym związanych atrakcji. Jeśli tylko będzie możliwość, Polacy ruszą do kin. Natomiast kwestia czy będą powstawały nowe, to już większa zagadka. Problemem mogą być tutaj także przestoje w branży filmowej, a kina przecież muszą zapewnić taką ofertę, która pozwoli im ściągnąć do siebie klientów.

Jaki wpływ na perspektywę odbudowy sektora centrów handlowych po pandemii ma ecommerce?

PK: Statystyki są nieubłagalne. Skala zakupów online wzrosła drastycznie szczególnie w okresie pierwszego lockdownu. Dynamicznie rozwijają się również firmy logistyczne i mamy nowe realia rynku, ale nic nie zastąpi tradycyjnych zakupów. Klienci potrzebują dotknąć, przymierzyć, powąchać i lubią spędzać czas w galeriach handlowych. Ponadto da się zauważyć, że część społeczeństwa jest już zmęczona sytuacją, gdy nie ma wyboru i jest skazana na klikanie w sklepach internetowych. Robimy zakupy online, bo na razie nie mamy innego wyboru. E-commerce jest i będzie, ale stare przyzwyczajenia nie znikną tak szybko. Wciąż będziemy kupować w tradycyjny sposób.

Pojawia się tutaj kwestia rozliczania sprzedaży, która odbywa się w internecie, ale jest finalizowana w salonie

PK: Porozumienie między wynajmującymi a najemcami w tej kwestii wydaje się bardzo odległe. Z naszych obserwacji wynika, że trudno będzie tu osiągnąć kompromis. Najemcy absolutnie nie chcą się dzielić zyskiem ze sprzedaży internetowej z właścicielami centrów handlowych. Z kolei takie podejście najemców usztywnia decyzje wynajmujących w kwestii stałych czynszów za wynajem powierzchni handlowej. Sytuacja jest patowa. Obu stronom trudno się dziwić. Ta sytuacja istniała jeszcze przed lockdownami, ale w mniejszej skali. W tej chwili mamy do czynienia ze sporo większym obrotem generowanym w internecie i coraz częstszymi odbiorami w salonach stacjonarnych.

W którym kierunku podążają zmiany w zapisach umów najmu?

PK: Zdarzają się sytuacje w których wynajmujący chcąc zabezpieczyć umowę najmu na rok czy dwa zgadza się np. na preferencyjne warunki w wysokości czynszu, ale nie jest to standardem. Sytuacja czasowej obniżki czynszu w zamian za przedłużenie umowy może uchronić przed pustostanami w galerii, ale po okresie tzw. niepewności zwykle wraca się do negocjacji. Takie działanie jest rozsądne. Tutaj duże wyzwanie widzę przede wszystkim dla zespołów, które muszą wszystkie te warunki na nowo przenegocjować i przeanalizować.

Najemcy raczej nie mają co liczyć na stałe obniżki czynszów

PK: Jestem zwolennikiem sformułowania, że nie ma zbyt wysokiego czynszu do momentu, kiedy obie strony na tym zarabiają. Znamy przecież przypadki obiektów o których mówi się, że proponują kosmiczne czynsze po czym mają szereg najemców w kolejce, którzy są gotowi te czynsze płacić. Okazuje się, że owszem czynsz jest wysoki, ale przychody w takiej galerii również.

Pojawiają się jednak segmenty rynku, w których można się spodziewać podniesienia stawek czynszów

PK: Takim segmentem mogą być parki handlowe, które przez pandemię przeszły suchą stopą. Lockdowny w większości nie dotyczyły tych formatów handlowych, bo też najemców z najbardziej cierpiących branż w nich nie ma. Dodatkowo parki handlowe zyskały na znaczeniu w momencie zmiany zachowań konsumenckich, kiedy to klientom zależało na zrobieniu szybkich kompleksowych zakupów w mniejszych skupiskach ludzkich. Większych zmian w wysokości czynszów jednak i tutaj raczej się nie spodziewam. Wielu najemców ma długoterminowe umowy najmu i wynajmujący też nie mogą dowolnie w tracie ich trwania zmieniać zasad.

Jak ocenia Pan art. 15ze? Czy to dobre rozwiązanie?

PK: W realiach lockdownu ciężko jest wypracować rozwiązania, które zadowalałaby wszystkich w jednakowym stopniu. Ten przepis wciąż obowiązuje i mogę powiedzieć, że dla nas zarządców to jest operacyjny koszmar. Setki czy tysiące umów muszą zostać przerenegocjowane, trzeba na nowo zrobić wszystkie wyliczenia, przestawić systemy operacyjne. Mało tego, kolejne rozporządzenia zmieniają status poprzednich więc do tematu wraca się wciąż na nowo. Ta fala renegocjacji dopiero wzbiera. Marzec i kwiecień będą najtrudniejszymi miesiącami. Przed nami okres bardzo trudnych i żmudnych renegocjacji. Miejmy nadzieję, że kolejnych lockdownów już nie będzie.

Nie wiadomo też jaka będzie kondycja najemców. Czy tego dowiemy się w perspektywie kilku najbliższych miesięcy?

PK: Kondycji najemców nie jesteśmy w tej chwili w stanie ocenić, bo obawa przed kolejnymi lockdownami wstrzymuje ich ruchy i decyzje o ewentualnym przedłużaniu umów. Nie wiemy czy przetrwali, czy są zatowarowani, czy wymienili kolekcje. Wszystko to jest niewiadomą. Wiosna miała być czasem, kiedy wszystko będzie wiadomo, ale po trzecim lockdownie widzimy, że niektóre sieci sięgają po radykalne metody przetrwania np. ratując się sanacją. Jednak za każdym razem, gdy pojawiają się trudne sytuacje trzeba pamiętać, że rynek nie lubi próżni i w puste miejsca niebawem wejdą nowi gracze dla których pandemia to szansa na zaistnienie.

Rozmawiał: Radosław Rybiński

Opracowanie: Katarzyna Łabuz

Facebook
LinkedIn

Informacje partnerów portalu

Firmy

retail agency, property management, usługi doradcze
CBRE to firma doradcza i inwestycyjna działająca w sektorze nieruchomości komercyjnych. CBRE, z siedzibą główną w Los Angeles, zatrudnia ponad…
Baza danych

Najnowsze informacje

Scroll to Top