[WYWIAD] Krystian Modrzejewski, LCP: Nasz portfel zbliża się do 400 milionów euro

Jeżeli najemcy dalej będą utrzymywać niskie stawki czynszowe przy rosnących kosztach budowy, to może się okazać, że pewne inwestycje po prostu nie będą realizowane. To ograniczy dostępność powierzchni i będzie powodować właśnie wzrost stawek najmu. – w wywiadzie dla SCF News/retailnet.pl mówi Krystian Modrzejewski, Dyrektor Operacyjny Grupy LCP w Polsce.  LCP Properties jest jednym z wystawców targów SCF 2022 Spring Edition, które obędą się w dniach 26-27 kwietnia 2022, na stadionie Legii Warszawa. 

Jesienią ubiegłego roku mówiłeś, że macie w portfelu nieruchomości o wartości około 340 milionów euro. Jak to wygląda w tej chwili?

R E K L A M A

Zbliżamy się do 400 milionów euro.

Dynamika, którą zakładaliście jeszcze w ubiegłym roku. to są inwestycje rzędu 100 – 150 milionów euro rocznie. Czy utrzymacie taką dynamikę w tym roku?

Tak, na pewno. 

PARTNERZY PORTALU

Fact White Cat

Może być więcej?

Ja jestem zawsze realistą. Myślę, że ta dynamika jest wyzwaniem dla nas, żeby taki cel dowieźć na koniec przyszłego roku budżetowego. W tym momencie to jest ambitny cel, ale możliwy do zrealizowania.

Czyli celujecie na koniec roku w ponad 500 milionów euro na polskim rynku. Jaka część z tego, to będą akwizycje, a jaką stanowić będą inwestycje własne, które rozwijacie teraz mocniej, niż kiedyś?

Rozwijamy dział development i inwestycje własne będą rosły, jeżeli chodzi o znaczenie dla naszego portfela. Jako developer będziemy teraz częściej występować w segmencie retail parków i small business units (SBU). Udział dewelopmentów w całości inwestycji w Polsce,  będzie stopniowo wzrastał,od 20-30 milionów euro rocznie teraz do 50-60 milionów euro rocznie w najbliższych latach.

Czyli w tych 150 milionach w tym roku macie około 20 milionów euro własnych inwestycji i 130 milionów na zakupy?

W tym roku finansowym będziemy zbliżać się do 30 milionów inwestycji własnych. To też może ulec zmianie, gdyż ta dynamika jest zależna od ilości projektów deweloperskich, które uda się nam zabezpieczyć. Jeżeli ta podaż będzie taka jak się zapowiada, to może być to nawet więcej.

Czyli nowych projektów jest jak grzyby po deszczu – tak można kolokwialnie powiedzieć?

Nie, nie ma ich aż tak dużo. Współpracujemy z właściwymi osobami, które te projekty do nas przynoszą i teraz jest więcej osób, które o tym wiedzą i dociera do nas z interesującymi działkami i pomysłami.

Mówiąc, że współpracujecie z odpowiednimi firmami, masz na myśli to, że macie taki twardy rdzeń Waszych partnerów, inwestorów, którzy do Was coś sprzedają. Ale rozumiem, że jesteście otwarci. Jakie warunki musi spełniać potencjalny Wasz partner, żeby był dla Was interesujący?

Partner nie musi spełniać jakieś specjalnych warunków, oprócz tego, że powinien być doświadczoną, wiarygodną finansowo firmą, która traktuje nas partnersko, tak jak my takiego partnera traktujemy. 

Najważniejsze są projekty i warunki, które muszą spełniać nasze kryteria, zarówno finansowe, jak i lokalizacyjne, jakościowe co do wykonania, jak i najmu. Wszystko to razem daje obraz danej inwestycji i na podstawie tego podejmujemy decyzję o zaangażowaniu lub nie w taki projekt. Oczywiście fundamentem jest czy znajdujemy z takim developerem, bądź też osobą, która taki projekt przynosi, wspólny mianownik cenowy.. To jest w tym momencie główne wyzwanie dla nas. Co do jakości, zawsze można o to zadbać poprzez aktywną współpracę przy takim projekcie z naszej strony. Przy dobrym projekcie zawsze można dobrać odpowiednich najemców  i wypracować odpowiedni poziom projektu. 

Jeszcze raz podkreślę: najważniejsze jest to, by znaleźć wspólny mianownik finansowy, który nam zagwarantuje odpowiednią stopę zwrotu, a  developerowi da odpowiedni zysk na całym przedsięwzięciu. 

Tymczasem mamy rosnące koszty budowlane przy równoczesnym zamrożeniu stawek czynszu przez najemców. Ten zarobek dla developerów naprawdę bardzo się skraca. W tej sytuacji jest presja na wzrost cen nieruchomości, na inwestorów, a my nie jesteśmy w stanie płacić więcej za taki sam produkt. 

Niestety stawiamy czoła także wzrostowi stóp procentowych – dla złotówki i potencjalnie również dla euro – co spowoduje potencjalnie spadek rentowności naszych inwestycji i musi się odbić na cenach, jakie jesteśmy w stanie zaproponować za dany typ nieruchomości.

Podniesiecie czynsze?

Czynsze muszą wzrosnąć, jeżeli Najemcy chcą mieć nowe lokalizacje dla swoich sieci. Mamy nadzieję, że w pewnym momencie nastąpi jakieś zrozumienie. 

Ja też rozumiem najemców, których koszty operacyjne również rosną. Ale jesteśmy w dość trudnej sytuacji makroekonomicznej i geopolitycznej, jeśli chodzi o inwestycje. My jesteśmy sfocusowani na to, żeby budować dalej nasz portfel i osiągnąć zakładane rezultaty. Agresja Rosji na Ukrainę spowodowała dalszy wzrost kosztów budowy i spadek dostępności siły roboczej.   Bierzemy na siebie ryzyko inwestycyjne, ale nie możemy realizować inwestycji za wszelką cenę. Muszą one być opłacalne. 

Rynek pewnie się będzie stabilizował na obecnym poziomie, właśnie ze względu na czynniki, które nie sprzyjają dalszemu wzrostowi cen zakupu. Jeżeli najemcy dalej będą utrzymywać niskie stawki czynszowe, bądź nawet dążyć do ich redukcji to przy takich a nie innych kosztach wytworzenia projektów i przez to zakupu takich nieruchomości, może się okazać, że wiele inwestycji po prostu nie będzie realizowanych. To ograniczy dostępność powierzchni i na koniec efektem będzie właśnie wzrost stawek najmu. 

To jest bardzo prawdopodobny scenariusz, że przy deficycie powierzchni handlowej najemcy, którzy są jednak zorientowani na rozwój, będą musieli coś z tym zrobić, czyli zgodzić się na wyższe czynsze.

Na ten moment takiego efektu jeszcze nie ma, albo jest on ograniczony do jakichś mikro rynków, gdzie w danym miejscu jest zapotrzebowanie i można uzyskać lepsze warunki z najemcą, kiedy naprawdę potrzebuje być w danej lokalizacji. 

Fakt jest taki, że wszystkim to się musi opłacać. Musi się to opłacać inwestorowi takiemu jak my, musimy się to opłacać developerowi i firmom budowlanym, wytworzenie takiej inwestycji i musi się to opłacać najemcom. To wszystko razem może dać sukces segmentowi rynku, w jakim jesteśmy, czyli retail parkom.

Skoro zaczęliśmy mówić o najemcach, to czy i jak zmienia się lista marek, które wchodzą w parki handlowe? Jak widzisz dzisiaj mix najemców dla parków handlowych?

Prowadzimy na ten moment pewne badania i projekcje dla przyszłości parków handlowych. Widzimy tendencję, że mix najemców i wybór najemców do parku handlowego będzie się powiększał. Mówimy na przykład o najemcach restauracyjnych, jak i najemcach typu kina, siłownie, kids play’e. 

Do tego dochodzą także niektóre marki znane do tej pory wyłącznie z centrów handlowych. One już zaczęły wchodzić do retail parków, ponieważ zmieniają się zwyczaje zakupowe Polaków i spora część ludzi zaczyna kupować w miejscach, które są po prostu bliskie, szybkie w obsłudze i w zakupach i dają im też możliwość ograniczenia czasu przeznaczonego na zakupy, nie wspominając nawet o większym bezpieczeństwie sanitarnym w przypadku ograniczenia powierzchni wspólnych.

Czy to poszerzenie grona najemców będzie jakoś skutkowało jeżeli chodzi o samą koncepcję parków handlowych? Pierwotnie to były obiekty jednopoziomowe. Coraz częściej mamy dwukondygnacyjne. Czy to będzie szło w tą stronę? 

Z naszej perspektywy, na pierwszym piętrze w retail parkach powinny być wyłącznie funkcje uzupełniające takie jak fitness, przedszkole, kino… Natomiast retail parki powinny pozostać projektami parterowymi. To muszą być obiekty łatwo dostępne i efektywne kosztowo, zarówno dla właścicieli, jak i najemców, którzy pokrywają część kosztów wspólnych. 

Do tej pory celowaliście w miejscowości powyżej 15 000 mieszkańców? Czy tutaj coś się zmieniło?

Pomału szykujemy się do pójścia za rynkiem czyli wejścia w stronę mniejszych miejscowości, natomiast podstawą w takich miejscowościach jest najemca spożywczy, który musi stanowić fundament takiego parku handlowego. 

Te parki w mniejszych miejscowościach nie powinny być zbyt duże, żeby odpowiadać zapotrzebowaniu lokalnego rynku, a nie być sztucznie napompowanymi metrami kwadratowymi. 

Zdrowie rynku parków handlowych zawsze będzie oparte o to, żeby projekty odpowiadały potrzebom mieszkańców, a nie ambicjom developerskim czy inwestorskim.

Rozmawiał: Radosław Rybiński

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codzienny newsletter dla profesjonalistów rynku centrów handlowych