[WYWIAD] Grzegorz Pękalski, Karuzela: Koszyk zakupowy wzrósł aż o 26 procent 

Dzisiaj na pewno nie rozpoczniemy żadnej nowej budowy. Mamy kilka przetargów w trakcie ale na pewno żadnego z nich nie skończymy przed wakacjami. Nie jesteśmy skłonni podjąć decyzji do podpisania umów z generalnym wykonawcą na takich warunkach, jakie dzisiaj są proponowane – mówi Grzegorz Pękalski, Członek Zarządu Karuzela Holding. Rozmowę przeprowadzono podcas konferencji, w ramach targów SCF 2022 Spring. 

Jak wygląda dzisiaj rynek z perspektywy Waszych projektów?

Budujemy parki handlowe czy też obiekty „convenience” w miastach pomiędzy 25 a 60 tysięcy mieszkańców. Wobec tego, mogę się wypowiadać na temat sytuacji w takich miastach, ale jeżeli popatrzymy na ilość miast tej wielkości w Polsce, to naprawdę jest ich sporo. To jest kilkaset miast. I jeżeli chodzi o te nasze projekty, to odwiedzalność średnio na marzec tego roku jest cały czas poniżej tej z 2019.

O ile jest ona mniejsza? 

Mamy odwiedzalność na poziomie 95% tej z 2019. Natomiast w różnych obiektach to się różnie kształtuje. Na cztery obiekty, dwa są powyżej 2019, dwa są poniżej 2019, ale ten przedział to jest pomiędzy 87% a 115% w stosunku do 2019 roku.

Drugi taki istotny parametr to jest, to są obroty najemców. Zbadaliśmy jak się zmieniał średni koszyk. I ten średni koszyk – to jest dobra wiadomość –  wzrósł do 126% w stosunku do roku 2019. Czyli pomimo, że średnia odwiedzalność w tych naszych obiektach spadła o 5%, to średni koszyk zakupowy wzrósł aż o 26%. 

Wydaje się, że ta tendencja powinna się utrzymywać w takim sensie, że projektów tego typu parków handlowych, nawet w małych miastach, przybywa. Więc automatycznie ilość ludzi odwiedzających będzie spadać, natomiast ten koszyk będzie rósł.

Czy to jest związane z siłą nabywczą? Na pewno częściowo tak. To jest związane również z rozwojem internetu, dlatego że większość sklepów, nie tylko w parkach handlowychma możliwość odbioru zamówionych towarów w sklepach. Wobec tego, klienci, którzy przychodzą do sklepów, powiększają ten koszyk. 

Ja zadaję sobie pytanie, czy w sytuacji, kiedy mamy tak znaczący wzrost obrotów i ten koszyk tak znacząco rośnie, powinniśmy analizować footfall. Co z tego, że jest on mniejszy, skoro na koniec dnia wynik finansowy jest większy.

Ja myślę, że nie ma jednoznacznej odpowiedzi co jest istotne. Firmy, które montują liczniki klientów, badają różne parametry dla centrów handlowych, dostarczają gigantyczne ilości danych. Tylko bardzo trudno jest użyć jakoś efektywnie te parametry. Wobec tego, dzisiaj rzeczywiście najważniejszym parametrem są obroty najemców, bo one kształtują czynsz, jaki najemcy są skłonni płacić. 

Odwiedzalność jest drugorzędna, ale z kolei musimy brać pod uwagę ilość miejsc parkingowych potrzebnych w tych obiektach.

Pojawiło się już słowo „czynsz”. Gwałtownie rosną koszty funkcjonowania projektów retailowych. Pojawiają się takie opinie, że jeżeli czynsze dalej będą utrzymywane na tym poziomie, to być może dojdziemy do takiego momentu, że będziemy mieli deficyt nowej powierzchni i rynek dalej nie będzie się rozwijał. Nie ma ze strony najemców żadnej w tej chwili chyba skłonności do tego, żeby wykonać jakiś ruch w tym obszarze, prawda?

Koledzy z branży prosili mnie, żebym powtarzał kilka razy, że czynsze rosną, więc powtarzam, że czynsze rosną. Jeśli jednak spojrzymy na to na przestrzeni ostatnich kilku lat, to nie jest to taki ewidentny trend. 

To, co ewidentnie rośnie, to są powierzchnie najemców. W przeciągu ostatnich 5 lat sklepy urosły ze średnio 400 metrów kwadratowych do grubo ponad 500 metrów kwadratowych. Oczywiście, oczekiwania najemców będą zawsze takie same, czyli płacić jak najmniejszy czynsz. Czy to ma istotny wpływ na rynek? Czy powinny być te czynsze większe? Jasne, jako deweloper zawsze uważam, że są za małe. Podobnie jak najemcy zawsze uważają, że są za wysokie. 

Gdzie jest ten balans, gdzie jest równowaga? 

To się będzie zmieniało. Poza tym, podstawowym parametrem wysokości czynszów jest stosunek czynszu do obrotów. Nawet jeżeli z jakichś powodów te czynsze uda nam się podnieść, ale obrotów jednak nie będzie takich, jakich wszyscy oczekują, to po pierwszym okresie pięcioletnim, kiedy umowy są odnawiane, te czynsze będą dostosowane do właściwego poziomu. Więc nie przejmowałbym się specjalnie sytuacją tylko z czynszem, bo jak we wszystkim – sytuacja jest dużo bardziej złożona. 

Są czynsze, są koszty budowy, są koszty sprzedaży projektów, są koszty operacyjne. Nie powiedziałbym, że jeden parametr, wzrost albo spadek czynszów, istotnie wpłynie na całość projektu. Zresztą widać na dzisiejszym rynku deweloperskim, że to nie kwestia czynszu zmienia ten rynek, ale kwestia kosztów. I to one są dominującym parametrem dzisiaj. Jeszcze do tego wszystkiego trzeba wrzucić banki i koszty finansowania bankowego.

Wracając więc do kosztów inwestycji: jakie to będzie miało konsekwencje dla rynku? 

Powołam się tutaj na autorytet, na Buddę, który powiedział, że jedną z cech istnienia jest nietrwałość. Wobec tego, ta nietrwałość istnieje cały czas. Koszty budowy dzisiaj wzrosły, jutro spadną. 

Dzisiaj jednak rosną lawinowo. Jaki to ma wpływ na wasze decyzje inwestycyjne? 

Oczywiście wstrzymujemy się z rozpoczęciem budów. I to dotyczy chyba większości deweloperów w tej branży, dlatego że trudno zaakceptować dzisiaj tak istotną zmianę parametru dochodowości przedsięwzięć. Potrwa to jakiś czas, bo nikt się nie spieszy i nikt nie jest zachwycony sytuacją pokazywania swoim inwestorom również, że cyfry mają się coraz gorzej. Jeżeli za jakiś czas te cyfry nie spadną, to trzeba będzie tabelki zmienić. Trzeba będzie pójść do inwestorów i pokazać im, że taka dochodowość, jaką oczekiwali już jest niemożliwa i jestem przekonany i to nie jest pierwszy raz, kiedy się taka sytuacja dzieje, że wszyscy zaakceptują zmianę parametrów, zmianę dochodowości. 

Oczywiście, część inwestorów, część kapitału przesunie się na inne rynki, natomiast prędzej czy później wrócimy do budowy, ponieważ większość z nas nic innego nie potrafi robić, więc coś tam będziemy budowali.

Dzisiaj na pewno nie rozpoczniemy żadnej nowej budowy. Mamy kilka przetargów w trakcie ale na pewno żadnego z nich nie skończymy przed wakacjami. Nie jesteśmy skłonni podjąć decyzji do podpisania umów z generalnym wykonawcą na takich warunkach, jakie dzisiaj są proponowane. 

A czy wpływ na to ma także to, co od 24 lutego dzieje się w Ukrainie?

 Przede wszystkim. Oczywiście, dotyczy to w mniejszym stopniu kosztów pracy, w większym stopniu kosztów materiałów budowlanych. Chodzi o to gdzie była produkowana stal, gdzie był produkowany cement, gdzie było produkowane masę materiałów budowlanych. Mam na myśli Ukrainę, Rosję, Białoruś. Ta sprawa nie dotyczy tylko Polski. Nie jesteśmy tu w jakiejś wyjątkowo niekorzystnej czy wyjątkowo korzystnej sytuacji. Ta sytuacja dotyczy całej Europy i nasi inwestorzy, którzy są firmą belgijską, z tym samym mają do czynienia w różnych innych krajach europejskich, gdzie planowali rozpocząć inwestycję. 

Więc nie chcę powiedzieć, że powinniśmy poczekać, zobaczyć, jak sobie inni z tym radzą, ale myślę, że prędzej czy później wszyscy tak samo sobie poradzą jak radzili sobie z kryzysem w 2009. Nie chciałbym być tutaj jakimś być czarnowidzem. Jestem przekonany, że zaakceptujemy nową sytuację i  powoli te budowy ruszą

Rozmawiał: Radosław Rybiński