[WYWIAD] Grzegorz Pękalski, Karuzela Holding: dwa projekty w budowie, w planach kolejne dwa

Aktualnie mamy działających 9 projektów pod nazwą Karuzela, dwa mamy w budowie i planujemy rozpoczęcie wkrótce dwóch kolejnych. Oznacza to, że przed nadejściem wakacji w naszym portfelu będzie łącznie około 130 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni GLA – mówi w rozmowie z Retailnet SCF News Grzegorz Pękalski, Członek Zarządu Karuzela Holding

Jaki był miniony rok dla Holdingu Karuzela? Chyba nadal macie wiatr w żaglach?

Jak zawsze skupiamy się na realizacji naszych zadań i celów. Aktualnie mamy działających 9 projektów pod nazwą Karuzela, dwa mamy w budowie i planujemy rozpoczęcie wkrótce dwóch kolejnych. Oznacza to, że przed nadejściem wakacji w naszym portfelu będzie łącznie około 130 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni GLA.

Jak wyglądają harmonogramy inwestycji, które są w budowie?

Najbliższe otwarcie to Świebodzin. Obiekt ma zostać otwarty już w kwietniu. Mimo że Świebodzin nie jest dużym miastem, to projekt, który tam budujemy, ma imponującą skalę. Miasto liczy 22 tysiące mieszkańców, ale powiat ma 80 tysięcy. Cały projekt będzie miał zatem 15 tysięcy metrów kwadratowych oraz 370 miejsc parkingowych. Wśród sklepów znajdą się takie marki jak Lidl, Bricomarche, Jysk, Martes Sport, Sinsay, Cropp – czyli te typowe sklepy dla parków handlowych. To jest naprawdę solidna grupa najemców. Dodatkowo, już działa tam McDonald’s. Świebodzin to ciekawe miasto i ma spore szczęście do wielu inwestycji. W mieście powstał największy magazyn Amazona w Polsce. W Świebodzinie zbudowano również duże centrum dystrybucyjne Obi, miasto jest bardzo dobrze skomunikowane z resztą Polski ale i z siecią drogową na terenie Niemiec.
Park handlowy w Świebodzinie to będzie jeden z większych naszych projektów, poza obecnym liderem, którym jest Kołobrzeg.

Naszą drugą przygotowywaną do otwarcia w tym roku inwestycją jest Karuzela w Jastrzębiu Zdroju, gdzie powstanie obiekt o powierzchni 12 tysięcy metrów kwadratowych z 300 miejscami parkingowymi. Wśród najemców największym operatorem będzie Jula. To nasza pierwsza współpraca z siecią Jula w Polsce. Jastrzębie jest też sporym miastem bo liczącym 90 tysięcy mieszkańców. Jako operator spożywczy otworzy się sklep Carrefour. Dodatkowo, w projekcie znajdą się sklepy takie jak Sinsay, Martes Sport, Pepco i Rossmann.

Z przyjemnością obserwujemy że nasza działalność deweloperska zostaje dostrzeżona przez branżę o czym świadczy przyznanie naszemu ostatniemu projektowi Karuzela w Białej Podlaskiej nagrody za najlepszy projekt parku handlowego w ubiegłym roku podczas Gali CEE Retail Awards.

Jak ocenia Pan obecny rynek retail parków? Tych projektów powstaje ostatnio bardzo dużo. Nie zachodzi obawa, że za dużo?

Rzeczywiście, zauważalna jest aktywność wielu deweloperów, z których każdy buduje kilka projektów. Jednakże jak dotąd nie ma sytuacji, żeby jakiekolwiek miasta były przesycone tego typu obiektami. Oczywiście, w tych mniejszych miastach, gdzie prowadzimy nasze inwestycje, istnieje pewna ograniczona pojemność rynku. Zazwyczaj deweloperzy budują tam jeden albo dwa obiekty. Dotąd nie zdarzyło się, przynajmniej w mojej obserwacji, żeby gdzieś takie przesycenie wystąpiło. Wręcz przeciwnie, jest przykład ze Słupska, gdzie park handlowy, który ogłosił upadłość kilka lat temu, teraz powraca do życia i ponownie jest czynny po przeprowadzeniu rekomercjalizacji.

Wydaje się też, że rozwój dyskontów, na którym opieramy się w naszych projektach handlowych, wciąż trwa. Pytanie, jak długo jeszcze będzie trwać. Na razie nie widzimy żadnych znaczących zagrożeń. My, jako deweloperzy, kontynuujemy nasze inwestycje, wspierając chęć ekspansji tych sieci handlowych i podpisując z nimi kolejne umowy najmu. Jeśli chodzi o dyskonty, tych znaczących jest 8, może 9 firm, dla których bardzo istotne jest powiększanie sieci sklepów. Ponadto, wciąż mówimy o nowych graczach, którzy wchodzą na rynek – nazwijmy ich „pretendentami”, są to zazwyczaj duże firmy, ale stosunkowo niedawno pojawiły się na rynku, takie jak Woolworth czy drogeria DM, czy Action. Niektóre z nich działają już od pewnego czasu. Nawet Jula, która dotąd działała głównie w dużych miastach, zaczyna pojawiać się w mniejszych miastach. Jeśli chodzi natomiast o rozwój samych inwestycji w parki handlowe to mam wrażenie, że tempo to jest dość stabilne od kilku lat. Nie dzieje się nic nadzwyczajnego, rozwój jest równomierny.

Wspomniał Pan o wiodących dyskontach, które coraz mocniej rozpychają się na rynku. Usłyszałam kiedyś, że za chwilę klienci będą mieli bardzo ograniczony wybór, bo na rynku zostaną tylko dyskonty

Oczywiście, ale rozwój tych sklepów wynika głównie z zapotrzebowania nabywców. To nie jest tak, że działają wbrew klientom. Wręcz przeciwnie, odpowiadają na potrzeby rynku. Oczywiście, rynek ten ulega zmianom. To, co kiedyś dominowało w galeriach i w parkach handlowych, to moda. Obecnie coraz więcej sklepów, w tym dyskontów, oferuje elementy wyposażenia wnętrz, dekoracje, artykuły hobbistyczne. Na przykład w Belgii, skąd pochodzą nasi współinwestorzy, w parkach handlowych dominują sklepy meblowe i artykuły wyposażenia wnętrz, z mniejszym naciskiem na modę. Trudno jednoznacznie stwierdzić, czy to jest kierunek, w jakim rozwijają się parki handlowe w Polsce. W końcu większość dyskontów pochodzi z Niemiec lub Holandii, gdzie są one również silne na swoich rynkach. Wydaje mi się, że ich pozycja nie jest zagrożona. Oczywiście, niektórzy mogą twierdzić, że rynek jest przesycony, ale warto zauważyć, że podobne dyskusje miały miejsce kiedyś, gdy rozwijały się galerie handlowe. Gdy otwieramy duży obiekt w mniejszym mieście, rynek może wydawać się przesycany na chwilę, ale siła nabywcza rośnie, zapotrzebowanie klientów również rośnie, co z kolei generuje potrzebę kolejnych obiektów.

Galerie handlowe może i już osiągnęły swój szczyt, ale handel nadal ewoluuje. To kwestia zmiany formatu, nie braku rozwoju handlu. Podobnie jak zmiany w handlu internetowym, który w czasie pandemii osiągnął szczytowy poziom 11 proc., a teraz się stabilizuje na poziomie 8-9 proc. Oczywiście, nadal rośnie, ale jest już pewna stabilizacja. Jeśli, jak rząd zapowiada, niedługo wrócą pracujące niedziele, to może to przesunąć równowagę bardziej w stronę tradycyjnego handlu. Jesteśmy świadkami tych zmian. Choć należy zauważyć że, tak jak ograniczenie handlu w niedzielę nie spowodowało w cudzysłowie upadku centrów handlowych, tak samo nie oczekujemy istotnych przy zmianach w przeciwnym kierunku. Przywrócenie handlu w niedzielę też nie spowoduje jakichś niesamowitych zmian.

Karuzela działa wspólnie z funduszem Mitiska, który z kolei kładzie duży nacisk na temat ESG. Na ile to temat realnych, konkretnych działań?

Oczywiście, istnieje wyzwanie związane z ESG, o którym wszyscy mówią, ale jako deweloperzy chcielibyśmy jak najszybciej zdefiniować, co dokładnie oznacza ESG i jakie konkretne działania powinno się podjąć. Ten obszar stopniowo się wyjaśnia. Mimo że traktujemy to jako ogólną tendencję, to coraz bardziej precyzuje się to, co się pod nim kryje.

Jednym z klarownych elementów, z którymi pracujemy, są certyfikaty BREEAM. Wszystkie nasze projekty są certyfikowane przez tę instytucję. Proces ten jest długotrwały i czasochłonny ze względu na ilość dokumentów, które trzeba dostarczyć, ale uważamy, że warto. Kolejnym aspektem, który uwzględniamy w ramach ESG, jest kwestia energetyki. To zagadnienie jest bardziej skomplikowane ze względu na regulowane przez państwo ceny energii oraz ograniczenia proceduralne w produkcji i dystrybucji energii. Pracujemy nad wykorzystaniem paneli słonecznych, ale oprócz aspektów technicznych, musimy również rozwiązać kwestie prawne i komercyjne.

Kolejnym elementem pro-ekologicznym jest wykorzystanie wody opadowej i jej retencja. Wszystkie nasze obiekty retencjonują wodę, budujemy zbiorniki retencyjne pod parkingami a sama woda opadowa używana jest w toaletach.

Innym działaniem w stronę konsumenta i ekologii są ładowarki samochodowe na parkingach. Widzimy, że sklepy spożywcze oraz parki handlowe coraz częściej montują takie ładowarki a i my już niedługo również my będziemy je instalować.

Podsumowując, z biegiem czasu ESG staje się coraz bardziej zdefiniowane. To ogólne pojęcie, ale stopniowo nabiera precyzji, co pozwala na obliczenie efektów ekonomicznych i społecznych naszej działalności.

Na koniec naszej rozmowy chciałabym zapytać o wyzwania, które stoją teraz przed Karuzela Holding?

Jeśli mówimy o finansowaniu bankowym, to po okresie pandemii nie dostrzegamy obecnie znaczących trudności w tym obszarze. Banki nadal finansują tego rodzaju obiekty. Jeśli zaś chodzi o najemców, to wciąż obserwujemy ich rozwój. Oczywiście, obecnie każdy sklep spożywczy dokładnie analizuje lokalizację, ponieważ niektóre miasta są już stosunkowo nasycane tego rodzaju punktami sprzedaży. Zatem to na pewno stanowi pewne realne wyzwanie.

Jeśli idzie o ceny budownictwa, już się do nich przyzwyczailiśmy. Nie zanotowaliśmy istotnych wzrostów ani też, niestety, istotnych spadków. Stawki te pozostają więc w miarę stabilne i przewidywalne.

Czynsze również utrzymują się na stabilnym poziomie, nie zmieniając się znacząco.

Natomiast każdy projekt oczywiście niesie ze sobą swoje wyzwania. Jednakże obecnie nie dostrzegam istotnych zagrożeń dla branży. Oczywiście, dla deweloperów, takich jak my, istotne jest wyjście z projektu, czyli moment sprzedaży portfela inwestycji, a wtedy ważne będzie, jaka będzie sytuacja na rynku transakcyjnym. Jednakże takie decyzje przed nami dopiero za rok czy za dwa lata.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz