[WYWIAD] Robert Żurek, CREAM Property Advisors: Okiełznać rosnące koszty

Dzisiaj galerie, które aneksowały umowy w 2021, płacą przeciętnie między 600 a 800 złotych za MWh, co oznacza, że średniej wielkości galeria płaci ogółem za energię elektryczną około 260 tys. zł miesięcznie, z czego około 60% to zużycie indywidualne najemców. Mam tu na myśli sam zakup energii. Teraz kontrakty terminowe na 2023 oscylują pomiędzy 1200-1500 zł/MWh, co daje wzrost około 100%. Tak więc rachunki drastycznie urosną z początkiem nowego roku. I to będzie naprawdę wielki problem zarówno dla właścicieli galerii, jak i najemców – mówi w rozmowie z SCFNews/Retailnet Robert Żurek, Director of CNC Savings & Green Profits project, CREAM Property Advisors

W ostatnim czasie wiele mówi się o rosnących kosztach utrzymania nieruchomości komercyjnych i wygląda na to, że ustawodawcy szykują kolejne zmiany. Z jakimi problemami będą musieli zmierzyć się właściciele centrów handlowych?

Wysoki wzrost kosztów utrzymania nieruchomości obserwujemy już od co najmniej 3 lat. Ale to, co się dzieje od połowy 2021, to horror dla właścicieli nieruchomości. Przede wszystkim właściciele i zarządzający borykają się ze wzrostem cen energii elektrycznej i gazu, które w trakcie roku 2021 na TGE wzrosły średnio o około 300% i wzrost ten nadal się utrzymuje. W efekcie energia elektryczna w lipcu 2022 w kontaktach terminowych na 2023 osiągnęła poziom aż 1519 zł/MWh, natomiast gaz 743 zł/MWh. Należy przypomnieć, że średnia cena w kontraktach terminowych na TGE w roku 2020 kształtowała się na poziomie odpowiednio 210 zł/MWh i 57 zł/MWh. To jest kolosalny wzrost, z którym wiele galerii handlowych i budynków komercyjnych będzie musiało się mierzyć już niebawem. Te obiekty, które kontraktowały zakup mediów dwa lata wstecz albo na początku 2021, mają jeszcze cenę względnie przystępną. Niestety, w tym roku wszystkie galerie będą musiały zakontraktować media na nowo, czyli przedłużyć umowę na zakup energii elektrycznej bądź gazu i nie unikną już kolosalnych stawek. Podobna sytuacja, aczkolwiek przesunięta w czasie, dotyczy cen zakupu ciepła systemowego, którego silne wzrosty dopiero przed nami. Tutaj w najbliższym czasie należy się liczyć z podwyżkami co najmniej 100-150%.

Ile płaci za prąd średniej wielkości galeria handlowa? I z jakimi kosztami musi się liczyć po podwyżkach?

Dzisiaj galerie, które aneksowały umowy w 2021, płacą przeciętnie między 600 a 800 złotych za MWh, co oznacza, że średniej wielkości galeria płaci ogółem za energię elektryczną około 260 tys. zł miesięcznie, z czego około 60% to zużycie indywidualne najemców. Mam tu na myśli sam zakup energii. Teraz kontrakty terminowe na 2023 oscylują pomiędzy 1200-1500 zł/MWh, co daje wzrost około 100%. Tak więc rachunki drastycznie urosną z początkiem nowego roku. I to będzie naprawdę wielki problem zarówno dla właścicieli galerii, jak i najemców. Szczególnie dla niezoptymalizowanych galerii, które konsumują relatywnie dużo energii elektrycznej do oświetlenia i różnych urządzeń, takich jak wentylacja, klimatyzacja, schody ruchome, pochylnie, itp.

Wprowadzane obecnie unijne regulacje i inflacja także wpływają na poziom kosztów utrzymania nieruchomości

Tak. Kolejnym problemem, z którymi muszą się mierzyć właściciele i zarządcy, to sytuacja gospodarcza, w tym m.in. historycznie wysoki poziom inflacji, konsekwencje wojny trwającej w Ukrainie czy cena paliwa, a co za tym idzie – wzrost cen bardzo wielu usług. Rząd zapowiada także wzrost minimalnego wynagrodzenia dwa razy w roku 2023. Wszystkie te składowe mogą być ciosem dla obiektów komercyjnych, ponieważ wzrosną koszty m.in. sprzątania i ochrony. Myślę, że z początkiem przyszłego roku, wszystkie usługi w galeriach handlowych wzrosną o ok. 20%. W efekcie wzrost mediów i usług wywinduje budżety OPEX o około 30%. Przykładowo, obiekty z rocznym budżetem OPEX oscylującym wokół 6 mln zł muszą się liczyć ze wzrostem kosztów o około 1,8 mln zł. I to może być naprawdę problem.

Jak galerie mogą reagować na taką sytuację? Co mogą zrobić żeby zaoszczędzić?

Przede wszystkim właściciele muszą szukać rozwiązań, które spowodują obniżenie zużycia prądu i gazu/ciepła. Wiele galerii ma jeszcze dużo do zrobienia w kwestii oświetlenia. Mogą m.in. wymienić tradycyjne żarówki na LED-owe. Wielu właścicieli galerii już to zrobiło, ale ciągle spotykamy takich, którzy nie rozumieją jak bardzo jest to ważne i jak realnie zmniejsza to zużycie energii. Kolejny element to inwestycje w zakresie wentylacji, ponieważ w wielu obiektach ciągle spotyka się stare systemy zarządzania wentylacją. Jeśli wymienimy te urządzenia na bardziej efektywne, już mamy konkretną oszczędność, zwłaszcza jeśli dodatkowo poprawimy sterowanie tymi urządzeniami. Największymi pożeraczami energii elektrycznej są także źródła chłodu. Należy przeanalizować ich wysterowanie, tak aby wykorzystywać chłód, tylko wtedy, kiedy jest potrzebny. Kolejnym tematem jest kwestia ogrzewania i np. optymalizacja pracy węzła ciepła, modernizacje w tym zakresie mogą przyczynić się do obniżki zużycia ciepła nawet o 15%. CREAM rekomenduje również wprowadzenie kogeneracji – dzięki montażowi specjalnych urządzeń możliwa jest wtedy produkcja zarówno energii elektrycznej, jak i ciepła czy chłodu. Taka instalacja dodatkowo zwiększa bezpieczeństwo energetyczne budynku, co jest szczególnie dużą zaletą w obecnych czasach, kiedy grożą nam ograniczenia w dostawie energii elektrycznej.

Wszystkie te działania to już nie tylko oszczędności, ale także wpływ na relacje z najemcami i realne korzyści dla środowiska

Tak, oszczędzanie i optymalizacja ściśle łączą się z ekologią. Ze względu na zmiany w prawie unijnym na rynek nieruchomości bardzo szeroko wchodzą działania ESG, które są nie tylko rekomendowane przez Unię Europejską, ale także premiowane. Zmierzają one w kierunku oszczędności energii pierwotnej i umożliwiają właścicielom wprowadzanie nowych standardów, dużo bardziej ekologicznych i nastawionych na zrównoważony rozwój. Sposoby oszczędzania energii i modernizacji nieefektywnych systemów są więc w zgodzie z zaleceniami ESG dla środowiska. Dodatkowo tzw. green leasing staje się coraz bardziej istotny dla najemców. Wielu z nich jest bardziej skłonnych do podpisywania umów najmu z tymi galeriami, w których właśnie realizowane są procesy ESG.

Jakich trendów w ramach polityki ESG i zrównoważonego rozwoju możemy się teraz spodziewać w sektorze nieruchomości komercyjnych?

Obserwujemy wyraźny zwrot w kierunku zielonej energii, a UE przygotowuje się do wdrażania kolejnych nowych wytycznych w tym zakresie. Będzie większy nacisk na fotowoltaikę i inne niekonwencjonalne, ekologiczne rozwiązania w pozyskiwaniu energii. Dążymy do tego, aby z jednej strony podnieść efektywność energetyczną budynków i zmierzać w kierunku budowli pasywnych, a z drugiej, aby uniezależnić się od paliw kopalnych, i w większym stopniu wykorzystywać energię elektryczną pozyskaną z zielonych źródeł. Myślę więc, że w ciągu najbliższych dwóch lat to fotowoltaika będzie na szeroką skalę wprowadzana do projektów retailowych i prowadzone będą wszelkie działania optymalizacyjne w kierunku obniżenia zapotrzebowania budynku na energię, ale nie tylko.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz