Strona główna Newsletter SCF 2023 Spring

[RAPORT] Popyt na powierzchnie logistyczne może osiągnąć rekordowy poziom

Wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości logistycznych w Europie w pierwszej połowie bieżącego roku sięgnął blisko 30 mld euro, czyli wzrósł w ujęciu rocznym o 9%. Popyt na powierzchnie magazynowe w Europie w pierwszym półroczu wyniósł ok. 20 mln m kw., co oznacza wzrost o 12% w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Średni wskaźnik pustostanów utrzymuje się na rekordowo niskim poziomie 2,9%. Wyjątkowo niskie współczynniki powierzchni niewynajętej przyczyniły się do wzrostu czynszów bazowych o średnio 8,2% rok do roku.

Rekordowy popyt na powierzchnie logistyczne

Niepewność związana z przyszłością europejskiej gospodarki nie spowodowała spadku zainteresowania najemców powierzchniami logistycznymi – już w pierwszym półroczu tego roku popyt pobił ubiegłoroczny rekord o 12%. Jak podaje międzynarodowa firma doradcza Savills, wynika to głównie ze wzrostu aktywności na rynkach najmu w Niemczech (4,61 mln m kw.) i Wielkiej Brytanii (3,93 mln m kw.), a także w Polsce (3,83 mln m kw.), która zajęła trzecie miejsce na podium pod względem ilości wynajętej powierzchni.

„W Polsce popyt na powierzchnię magazynową utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, do czego przyczynia się duże zainteresowanie ze strony operatorów logistycznych, firm kurierskich oraz działających w branży e-commerce, handlowej i produkcyjnej. Na koniec pierwszego półrocza 2022 r. dostępne było zaledwie 822 500 m kw., co sprawia, że znalezienie dużego obiektu magazynowego gotowego do wynajęcia jest niemal niemożliwe. Czynsze bazowe w Polsce wzrosły o ok. 15%, a efektywne są wyższe o ok. 20%” – komentuje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektorka Industrial Services Hub w Savills Polska.

Wzrost transakcji

Wolumen transakcji inwestycyjnych również wzrósł w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku, co stanowi potwierdzenie utrzymującego się zainteresowania inwestorów sektorem logistycznym, na który obecnie przypada 20% całkowitego kapitału zainwestowanego w nieruchomości w Europie.

„Pomimo istotnych problemów wpływających na kondycję globalnej gospodarki optymizmem napawa fakt, że popyt ze strony najemców i inwestorów wcale nie słabnie, gdyż łańcuchy dostaw w dalszym ciągu ewoluują, dostosowując się do popandemicznej rzeczywistości” – mówi Kevin Mofid, dyrektor działu badań europejskiego rynku nieruchomości logistycznych, Savills EMEA.Największy wzrost aktywności inwestycyjnej w porównaniu z pierwszą połową ubiegłego roku odnotowano w Portugalii (o 11 566%), w czym największy udział miały dwie duże transakcje sfinalizowane przez firmę Blackstone, a w dalszej kolejności w Belgii (+376%), Włoszech (+150%), Czechach (+63%), Finlandii (+56%), Danii (52%), Niemczech (+50%) i Polsce (+43%). Według Savills, najbardziej aktywni w drugim kwartale bieżącego roku byli inwestorzy z Ameryki Północnej i Azji, którzy dokonywali odpowiedniej alokacji zebranego i dostępnego kapitału.

Większość tegorocznych transakcji w UE zrealizowana została jednak w pierwszym kwartale. Wolumeny inwestycyjne w drugim kwartale zmniejszyły się o 34% rok do roku. „Wzrost kosztów finansowania dłużnego wpływa na wszystkie sektory, dlatego spadek aktywności inwestycyjnej nie dotyczy wyłącznie branży logistycznej” – wyjaśnia Kevin Mofid i dodaje: „Ze względu na utrzymujący się wysoki popyt wśród najemców inwestorzy nadal będą poszukiwali okazji inwestycyjnych na rynku, aczkolwiek przewidujemy, że w związku z dostosowywaniem strategii inwestycyjnych przez inwestorów i deweloperów do rosnących kosztów kredytów spadnie zainteresowanie finansowaniem inwestycji o charakterze spekulacyjnym”.

Najważniejsza lokalizacja

Z badania European Real Estate Logistics Census 2022*, przeprowadzonego latem 2022 r. przez firmę Analytiqa specjalizującą się w analizach rynku łańcuchów dostaw w imieniu Tritax EuroBox plc, czołowej firmy inwestującej w nieruchomości logistyczne w Europie, we współpracy z Savills, wynika, że lokalizacja budynku wciąż jest najważniejszym kryterium inwestycyjnym. Oznacza to, że główne rynki nadal będą cieszyły się największym zainteresowaniem, a kwestie związane z ESG będą wpływały na decyzje podejmowane przez inwestorów.

Wśród wyzwań stojących przed branżą w przyszłym roku Savills wymienia między innymi wzrost inflacji, ograniczanie wydatków konsumpcyjnych oraz rosnący koszt finansowania dłużnego.

„Pomimo nadchodzących trudności wskaźniki rynkowe nadal będą podtrzymywać popyt wśród inwestorów, którzy będą jednak zachowywać pewną ostrożność przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. Ze względu na prognozowane kolejne zakłócenia w łańcuchach dostaw najemcy z pewnością będą poszukiwali dodatkowej powierzchni w ramach łagodzenia i minimalizowania ryzyka braku dostaw. Ograniczona dostępność i podaż nowej powierzchni magazynowej przełoży się na wzrost czynszów na głównych rynkach” – komentuje Marcus de Minckwitz, dyrektor działu nieruchomości przemysłowych i logistycznych, Savils EMEA.

Dalszy wzrost czynszów

Savills prognozuje, że w 2022 r. najbardziej wzrosną czynsze za wynajem powierzchni w obiektach wykorzystywanych na potrzeby logistyki miejskiej, do czego przyczynią się między innymi szybko rosnące koszty transportu. Najemcy będą preferowali magazyny usytuowane blisko klientów, które umożliwią im ograniczanie wzrostu wydatków na ten cel. W perspektywie najbliższych trzech lat będą dążyć do zwiększenia ilości wynajmowanej powierzchni, dywersyfikacji bazy dostawców, inwestowania w automatykę oraz skracania łańcuchów dostaw (reshoring i nearshoring).

Uczestnicy badania European Real Estate Logistics Census 2022 uważają pojazdy elektryczne za najbardziej przełomową innowację technologiczną, która zrewolucjonizuje łańcuchy dostaw w kolejnych trzech latach – to znaczący wzrost w porównaniu z ubiegłorocznymi odpowiedziami respondentów. Na kolejnych miejscach znalazły się inwestycje w automatykę (magazyny i pojazdy) oraz analitykę predykcyjną, których znaczenie również wzrosło w porównaniu z ubiegłym rokiem.

„Kompleksowe rozwiązania ekologiczne i niezawodne dostawy energii elektrycznej zostały uznane przez najemców za kluczowe priorytety. Jednocześnie ze względu na szerszą sytuację makro może wzrosnąć znaczenie ESG, a wysokie koszty energii elektrycznej będą skłaniały do poszukiwania zrównoważonych i niezawodnych rozwiązań w zakresie łańcuchów dostaw, które pozwolą ograniczyć koszty i tworzyć wartość społeczną. Planując przyszłość najemcy przywiązują coraz większą wagę do automatyzacji i robotyzacji procesów” – komentuje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektorka Industrial Services Hub w Savills Polska.

„Logistyka okazała się jednym z najbardziej odpornych sektorów w czasie pandemii i zapewne przetrwa prognozowane zawirowania rynkowe. Biorąc pod uwagę wciąż duży wolumen kapitału posiadanego przez inwestorów zainteresowanych tym sektorem, jesteśmy przekonani, że jakakolwiek oznaka korekty zachęci ich do wykorzystania pojawiających się okazji inwestycyjnych” – podsumowuje Marcus de Minckwitz.